最新天津房地产市场研究年度报告.docx

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最新天津房地产市场研究年度报告

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第一部分：

市场背景3

1.1、经济环境3

1.2、政策环境8

1.3、城市发展环境13

第二部分：

土地市场分析16

2.1、土地市场年度供应情况16

2.2、土地市场年度成交情况20

第三部分：

居住类物业市场分析（含商品住宅、别墅、公寓）25

3.1、市场供应25

3.2、市场成交27

3.3、供求对比29

第四部分：

普通商品住宅市场分析31

4.1、市场供应31

4.2、市场成交33

4.3、供求对比36

4.4、发展趋势预测37

第五部分：

别墅市场分析39

5.1、市场供应39

5.2、市场成交41

5.3、供求对比42

5.4、发展趋势43

第六部分：

公寓市场分析45

6.1、市场供应45

6.2、市场成交47

6.3、供求对比50

6.4、发展趋势51

第七部分：

2011年天津市房地产市场走势预测53

附表：

54

第一部分：

市场背景

1.1、经济环境

本期导读：

Ø09年第三季度，全国GDP实现10.6%增速，中国经济增长回归理性；

Ø发电量5月以来增速下降，第二产业发展减缓；

Ø固定资产投资快速增长，成为经济增长主要推动力；

Ø09全年社会消费品零售总额预计超14万亿元，宏观经济向好增加消费者消费信心；

ØPPI自10年1月开始首超CPI，现通胀压力明显；

Ø天津10年前3季度GDP增速位列全国第一，达17.9%，奠定了未来中国经济增长第三极地位；

Ø与全国走势相当，天津固定资产投资增速持续保持高位运行，但房地产投资增速6月达到全年峰值后开始走弱；

Ø10年居民居住支出占比波动上涨；

Ø预计11年天津市户籍人口数将破1000万大关，常住人口数将近1290万。

宏观经济运行数据统计分析

10年4月“国十条”出台后增速下降，经济增长回归理性

10年2、3季度增速减缓，呈下降趋势

09年2季度-10年1季度增速逐步上升

GDP增速连续8个季度呈下降走势

10年5月首次出现增速持续下降

10年经历史上最严厉调控年，全年固定资产增长走势低于“井喷式增长”的09年，其增速理性上涨

预计10全年社会消费品零售总额超过14万亿元，宏观经济向好，城乡收入有效增加，奠定消费增长坚实基础

CPI、PPI“剪刀差”（倒挂）现象出现意味着通货膨胀压力明显

09年12月以来，消费者信心指数大幅上升，消费者信心指数已脱离低谷

天津地区固定资产投资增速持续保持在30%以上，受宏观经济调整影响较小

天津经济近年持续保持高速稳定发展，10年GDP增幅“领跑”全国

天津地区固定资产投资增速持续保持在30%以上，受宏观经济调整影响较小

10年天津房地产开发投资总额高于09年，全年增速变动幅度较大，一、二季度快速上升后，三季度下降，但于9月份迅猛上升，达到全年峰值，现呈下降趋势

10年居民居住支出占比呈波动上升态势

预计10年天津市户籍人口数将达到990万，11年将首破1000万大关

近几年天津市常住人口以4.5%左右的速度增加，预计10年将近1290万

1.2、政策环境

2010年全国关于房地产调控的相关政策总结

1月10日，国务院发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》

《通知》的核心内容，其实是对2009年12月14日国务院常务会议出台的“国四条”的进一步细化和补充。

尽管如此，和以前的政策相对，《通知》在调控当前房地产市场的举措上，仍然有诸多的亮点和新意：

其一，首次提出“五类住房”的概念。

明确提出要增加中低价位、中小套型普通商品住房的建设规模和用地供应，将此作为增加住房供应的重点和突破点，其二，经济适用房政策复活。

其三，明确了“差别化信贷和税收政策”的内涵，并且重申二套房贷首付比例不得低于40%的老政策。

其四，在人民币升值等预期下，重申以前的房地产购买的“限外政策”有效。

其五，鉴于目前的土地“招拍挂”制度存在重大缺陷，首次提出要探索土地出让综合评标方法。

其六，进一步完善对房地产销售的监控，明确提出开发商要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。

思源观点：

总体来说,国11条提高了地产行业调控政策的可执行性,对抑制房价会起到积极作用，政策有利于短期内抑制房价的过快上涨,但供给能否有效增加尚存疑虑;预计未来仍将有加息等政策来抑制房价上涨;政策对地产板块负面影响有限,政策利空出尽,未来地产股走势将随着成交量的波动而波动,我们预计短期成交量和房价均将出现调整,但幅度有限。

七折利率“频变化”

2月2日，中行将居民购买首套自住房的贷款利率由7折提升为8.5折。

早在去年年底，建行就已低调完成房贷利率政策上调。

其他商业银行调整7折利率优惠的报道也陆续见诸媒体。

思源观点：

此举是为进一步落实差别化信贷政策,优化贷款结构;中行此举是一种商业化的调整,主要原因来源于信贷额度的控制。

国土部出台19条土地调控新政

楼市调控再出新策，这一次的对象是房价的根基――土地。

继“国四条”、“国十一条”等调控政策之后，国家进一步出手调控房地产市场。

国土资源部3月10日下发通知，明确保障性住房用地供应、商品房用地出让、打击囤地等方面的具体要求，全方位加强土地市场监管。

同时通过土地竞买人资格审查、严格规范土地出让底价等手段，进一步提高土地出让门槛。

思源观点：

新政的推出在一定程度上可能有效降低地价。

因为从资金上调高了拿地“入场费”,参与的开发商少了,炒高地价的氛围随之弱化。

但还要看政府推地的数量,只有结合市场对增加供地的预期才行,否则僧多粥少地价还是降不下来，政策效果究竟如何，最终还要看地方政府的实施力度。

国务院发布关于遏制房价过快上涨的通知（新国十条）

一、建立考核问责机制加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。

二、实行更严格的差别化住房信贷政策首套房贷款首付款比例不得低于30%；二套房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

三、严格限制炒房和投机性购房房价过高地区，可暂停发放第三套房及以上住房贷款。

四、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

五、增加居住用地有效供应依法加快处置闲置房地产用地。

六、调整住房供应结构住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。

七、加快保障性安居工程建设确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。

八、加强对房地产开发企业购地和融资的监管严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地，严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。

九、加大交易秩序监管力度对取得预售许可或办理现房销售备案的项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源。

十、完善房地产市场信息披露制度各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。

思源观点：

从10号文来看，差别化的信贷和税收政策的指向则基本指向了投机投资购房和各种名义的炒房行为，这是对一些民间炒房团的炒房行为信贷上禁止。

授权地方可以采取任何“禁买”的行为，而要求严格“土地增值税”的征收则显然是针对一些房地产开发企业的炒地皮行为。

从买房、卖方方面施加双重压力，促使房价回归理性。

李克强八天内两提坚决抑制房地产投机炒作行为

8月21日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在江苏省常州市主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会并讲话。

他强调，要认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署，以更大的决心更有力的措施，加快把保障性住房重大民生工程建设好，使人民群众住有所居、安居乐业。

思源观点：

投资投机性购房仍然是房价过快上涨的一个重要因素，李克强八天内两提坚决抑制房地产投机炒作行为，并提出保障房的供给数量，也从侧面反映了国家为保证民生，稳定房市的力度所在。

中国官方出台措施遏制部分城市房价过快上涨

9月份，国家有关部委出台5大措施遏制房价一是已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。

二是完善差别化的住房信贷政策。

三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。

四是切实增加住房有效供给。

五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。

思源观点：

为遏制房价过快上涨，政府再次推出新政通知，此次新政调控力度进一步加强，主要在三套房购置以及投机性购房加大调控力度，并且严厉查处房市的违规购房行为，表明了政府稳定房价的决心，但是当前市场对政策的作用已经产生了一定的适应性，故预计此次政策对房地产市场影响不会太大。

央行发布报告明确：

继续实施适度宽松货币政策

央行网站于9月17日刊登《2010年中国金融稳定报告》，报告中明确，将继续实施适度宽松货币政策。

尽管经济有望保持平稳较快增长的基本态势，但国内外经济局面依然复杂，不得不面对很多挑战。

该报告认为，未来包括通胀、资产价格泡沫、周期性不良贷款增加等宏观风险将会明显上升；且内需回升基础尚不稳固，经济结构调整的任务还很艰巨。

未来要继续适度宽松货币政策，管理好通胀预期，落实有保有控信贷政策。

思源观点：

政府既要保持宏观经济政策的连续性和稳定性，又要根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性，特别处理好经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通货膨胀预期的关系。

从而关注价格走势，管理好通货膨胀预期加强金融风险防范。

央行提出加息政策

中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。

金融机构一年期的存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

思源观点：

在继前两金融政策之后，政府再次从利率角度继续调控，从而打击了楼市的投资投机行为，不过此次货币政策刚多的侧重货币方面，抑制物价的通货膨胀，对楼市相对影响较小。

两部委出新规：

境外机构个人购房将受限

住建部与国家外汇局近日印发《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》规定，境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

思源观点：

此次对境外个人购房的限制，表明了国家严防目前的境外人员在内地的炒房行为，从而促进内地房地产业健康稳定发展。

开发商资金链再收紧贷款总额不得超在建工程50%

中有关人士获悉，监管部门近日完成的对60家大型房企集团调查结果显示，房企资金链明显趋紧，并且随着市场的不断调整，企业贷款逾期现象可能会增加，为防范可能出现的风险，监管部门已强制要求房企贷款总额不得超过在建工程的50%。

业内人士认为，今年房企平均负债率比去年要高，在信贷调控、直接融资受阻、预售款监管趋严的情况下，大大加重了房企资金链的紧张。

如果房企不能顺利销售回笼资金，企业到期还款压力就会增加，资金风险就会显现。

对此，商业银行应未雨绸缪，对房地产贷款风险提早防范。

思源观点：

当前各大地产公司的负债率的增高，监管部门强制要求房企贷款总额不得超过在建工程的50%，表明了在目前房市的火热情况下，部分开发商铤而走险迅速扩展，致使风险程度也不断提高，从而商业银行采取的提早防范措施。

央行二次提出加息政策

中国人民银行决定，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。

一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。

思源观点：

年内加息比明年加息时机要好。

是因为加息表明了央行坚决抑制通货膨胀的决心,可以缩短政策生效的时间,有利于防范未来出现的资产泡沫风险。

全年内五次上调存款准备金率

2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2010年11月16日起，上调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点；为加强流动性管理，适度调控货币信贷投放，中国人民银行决定，从2010年11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

调整后，存款准备金率达18%，为历史最高。

思源观点：

上调存款准备金率，给房市最大影响就是对开发商资金压力再增，前10月开发商的资金增长主要依靠自筹资金，超过总资金增长幅度的为自筹资金，而上调存款准备金率将使得银行贷款额度更紧。

特别是接近年底，很多银行年内额度已经基本用完，这就使得已经收到预售资金监管的开发商，在资金方面的压力更大。

新的“国四条”出台

12月14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，会议要求按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。

重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

思源观点：

此次政策的出台是对一年政策的一个总结，即从供求以及完善政策等方面完善房地产市场，从而促进房地产市场的健康稳定发展。

9月26日，国土部、住建部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土部151号文）

力推公租房

加强保障房建设，是该文件的重要政策着力点，其中，公租房建设再次被强调

严格土地政策

土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让。

严控容积率

要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。

思源观点：

两部委推出关于土地调控的通知，要求严格控制土地出让条件，增加保障性住房的建设，遏制当前高端住宅的投建，节约利用土地，以完成当年的保障性住房建设任务，而且给当前火热的土地市场浇一盆冷水，继而促进解决当前的民生问题。

2010年天津市关于房地产调控的相关政策总结

天津公积金贷款政策调整公积金三套房贷款叫停

首先，对于“新国十条”中最受关注的第三套购房贷款问题，《通知》明确规定，“对职工家庭贷款购买第三套及以上住房的，暂停发放个人住房公积金贷款。

”其次，对于首套购房的市民，“职工家庭贷款购买首套住房且所购住房建筑面积在90平方米（含90平方米）以下的，应支付不低于所购住房价款20%的首付款；所购住房建筑面积超过90平方米的，应支付不低于所购住房价款30%的首付款。

另外，对于第二套购房贷款的市民，《通知》规定，“职工家庭贷款购买第二套住房的，应支付不低于所购住房价款50%的首付款。

”

思源观点：

自住型买家没必要无限期观望

公积金新政的出台，对三套住房申请公积金贷款给予了“一刀切”方式的不予贷款政策，显然比没有统一细则出台的商业银行按揭贷款层面严格得多。

从政策方向上来看，眼下市场前景不明晰的背景下，买房的首要原则还应当是自住。

地产新政“津十条”出台二套房首付不低于50%

为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）和进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，本市制定了《促进我市房地产市场平稳健康发展实施意见》，各相关部门目前正在制定各自的实施细则

（1）增加普通商品房有效供给-严控高档公寓、别墅建设

（2）加快保障性住房建设-优先安排保障性住房用地（3）增加住房建设用地的有效供应-还迁安置用地不得低于供应总量的70%（4）抑制投资投机性购房需求-购第二套住房贷款首付款不得低于50%（5）加强风险防范-加强房企开发贷款的贷前审查和贷后管理（6）加强对土地出让市场监管-单宗土地出让面积不得超出20公顷（7）加强开发企业经营行为监管-严查房企囤房捂盘哄抬房价（8）加强住房交付使用管理-完善新建商品房准许交付使用管理制度（9）加强信息公开和市场监测-及时准确公开披露已批准的信息

（10）-落实管理责任

思源观点：

津十条从土地供给、房源供给、保障性住房供应等不同角度对天津房地产市场进行了规范，“津十条”是津城根据地方特色继国十条的调整，不过在诸多方面可以看出只是给调控手段增加一个缓冲，力度相对削弱。

天津市出台八项措施月底前彻查“空城”地产项目

为加强规划和土地管理，规范土地市场秩序，促进房地产业健康发展，天津市日前下发通知，制定了加强房地产项目开发监管八项措施。

一是进一步加强房地产项目的规划审核。

二是加强大宗土地出让管理。

三是强化天津市土地集中交易。

四是严格执行土地招拍挂制度。

五是依法处置闲置土地。

六是防止工业园区出现空置现象。

七是禁止政府所属企业变相转让土地。

八是开展自查和专项检查工作。

思源观点：

目前随着政策的频繁出台，开发商开始“想办法”避开调控锋芒，从而出现各种违规用地现象，政府出台相关政策严格规范土地的管理制度，表明了政府对开发商不合理利用土地行为的打击力度，从而促进房市稳定健康发展。

天津出台住房“限购令”每户市内六区限购一套房

10月13日，通知要求，严格落实国家差别化住房信贷政策。

各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

通知中要求，在天津市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。

自本通知发布之日起，天津市及外省市居民家庭在天津市内六区范围内只能新购一套商品住房。

思源观点：

此次限购令的推出，体现了政府调控房价的决心，对炒房以及投机性购房行为起到了抑制的作用，不过限购令仍存在许多争议，例如提出只提出限购一套，并没有对已购房产进行说明等，从而存在较多疑点。

公积金贷款新政下发天津首套房90㎡以下仍可两成

中国购买三套及以上住房公积金贷款全面叫停，让对住房的补贴真正落实到刚需。

此次公积金贷款政策调整，对首次、二套、三套及以上各个层级限制非常明确：

首套：

以鼓励为主，90平米以下还能做到二成，比较合理。

二套：

仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房；第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

三套：

住房公积金贷款全面叫停。

思源观点：

此次公积金新政对首套90㎡以下仍首付两成，对刚性需求加以保护，而且提出二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，三套公积金房贷全面叫停，这是针对利用高额公积金来炒房投资客，表明政府对调控政策的完善。

天津市房市调控政策与全国房市调控政策对比

调控力度层面：

在力度上，天津市明显弱于全国调控，例如“国十条”与“津十条”的对比，首先在调控措施方面都没有明显的界定，相关的整治措施还不够到位，只是起到一个“呼吁”的作用，另外政策出台后不久出现的拿地高潮直接反应了政策的软弱所在；“津十条”出台之后，天津市仍多家银行可以办理三套房贷，当时没有明确规定必要的整治措施，表现了当时调控手段的不到位；后期公积金贷款新政下发，天津市明文提出天津首套房90㎡以下仍可两成等补充，也表明天津市对市场的放松警示，也是由于天津市刚性需求强带动所致；

调控手段层面：

当前国家主要以差别化的信贷和税收政策等金融手段为主，后期提出的“151号文件”从土地方面加强调控力度；而天津市并没有根据地方特色有什么新的政策补充，只是对相关政策作出一些调整；

政策发展预期：

10年政策的频繁出台，津城的房市量价走势依然坚挺，主要是由于当前的刚性需求以及政策的“软着陆”所致，预计11年仍以金融手段为主，不过可能出台一些实质性的调控措施抑制投资性需求。

例如可能模仿重庆的征收房产税措施控制房市，在短期对高档住宅有一定抑制，但从长期来看，天津市商品房的刚性需求依然很大，故对房地产大势不会造成太大影响。

1.3、城市发展环境

⏹津汉高速一期开工往来天津市区和汉沽不到半小时

2010年3月18日，天津滨海新区“一环十一射五横五纵”交通路网整体规划布局中连接双城的主要高速道路——津汉高速公路一期工程开工。

工程将于2012年竣工，届时往来市区和汉沽，只需不到半小时。

津汉高速是新区北部沟通东西向的重要通道，能把新区北部空港经济区、临空产业区、高新技术产业园区、滨海旅游区、北塘片区、中心渔港、中新生态城等区域有效连接起来，并带动周边区域发展。

思源观点：

预计于2012年竣工的津汉公路将作为一条重要的高速道路，不但能够有效地连接滨海新区的多个区域和带动沿线区域发展，更可为周边楼盘带来较大的交通、区位优势和增值潜力，对今后东丽、塘沽、汉沽及郊县区域的房地产市场的发展，将产生积极的影响。

⏹天津滨海新区详细规划确定三片区2200平方公里

从滨海新区规划和国土资源管理局获悉，滨海新区核心区、北片区、南片区控制性详细规划正式获滨海新区政府批准通过，三大片区总面积约2200平方公里。

至此，除盐田和远期填海等区域，经过近年来的不懈努力，滨海新区已完成全部控规批复，这也标志着滨海新区控制性详细规划实现2270平方公里全覆盖，既为新区统一规划管理提供了法律依据，也为新区又好又快发展提供了完善的规划保障。

思源观点：

历经多年，滨海新区总面积约2200平方公里的核心区、北片区、南片区三大片区控制性详细规划正式得到批复。

除盐田和远期填海等区域编制到控规大纲深度外，滨海新区已基本实现控制性详细规划格的全覆盖，每一块土地都有了详细规划。

滨海新区规划的高度细划体现了其在城市整体规划和土地利用等问题上的较高水平，此次规划方案的正式通过，也将对滨海新区未来的整体建设、功能分区以及各行业的发展产生决定性影响。

⏹天津南开区兴建东马路、海光寺、奥体三大商圈

2010年，天津南开区规划实施城建重点项目15个,总投资150.7亿元；服务业项目25个，总投资37亿元，项目主要集中在东马路、奥体、海光寺三大新兴商圈内。

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老城厢——东马路商圈，主要聚集七向街、天街、铜锣湾广场等一些高端商业顶级娱乐项目。

水上公园——奥体商圈，该商圈将建设成为体育旅游休闲产业聚集圈。

西南角——海光寺商圈，该商圈正在积极规划建设中，中粮、宝利、融侨等项目已经开工建设，并已启动房地产交易市场、内燃机厂地块整理。

思源观点：

南开区商圈的重新规划和确立，将各商圈分别定位于娱乐、体育旅游休闲、购物等不同主题，体现了南开区在城市层次规划和整体发展水平上的提高。

南开区对二东马路、奥体和海光寺商圈的重点建设，将同时为区域发展注入潜力，带动整个区域和周边房价上涨。

⏹天津南站商务区正搭建骨架小白楼CBD呼之欲出

按照规划，南站中央商务区北至六经路、东至七纬路、南至十一经路、西至六纬路，规划总用地12.9公顷，分三期建设，建成后将成为集现代化办公、酒店、商品展示、会议、购物、娱乐、餐饮等为一体的建筑群。

思源观点：

大公司落户CBD有利于吸引更多高端人才来天津发展，会提高城市的人口素养和城市的整体魅力，CBD的聚集效应大大提高了土地的集约利用，而且外来人员也将拉动本市房地产的需求。

⏹响螺湾海河开启桥通车

随着海河下游第三座大桥——响螺湾海河开启桥正式通车，滨海新区于家堡金融区与响螺湾中心商务区实现跨河“牵手”，两地间通行只需3分钟车程。

开启桥于今年6月28日通过竣工预验收，并于7月1日正式通车。

思源观点：

开