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课题物业管理的可持续发展战略
一、课题（论文）提纲
0.引言
1.物业管理可持续发展的必要性
1.1有利于保护先费着的合法权益
1.2有利于物业管理行业担负起社会责任
1.3有利于加快城市化的进程
1.4有利于加快城市管理体制的改革
2.我国物业管理面临的主要困难和矛盾
2.1物业管理收费难
2.2物业管理服务质量差
2.3物业管理市场发育缓慢，竞争机制尚未完全形成
2.4行业人才匮乏
2.5委员会的作用尚未完全发挥
2.6物业管理企业缺乏监管和自律，法律法规滞后，体系不完善
3.物业管理实现可持续发展的主要措施
3.1解决好收费难的问题
3.2提高服务质量
3.3物业管理完全交给市场
3.4物业管理企业的发展需要更多的专业人才
3.5要注意发挥业主委员会的作用，为物业管理持续发展健全机制
3.6要建章立制，规范管理
4.结论
二、内容摘要
本文将目前物业管理经营模式现状存在的问题提出来供读者共同思考，然后在物业管理经营模式创新提出几个方面供大家参考，分析解决现有问题，预测未来物业管理经营的趋势，满足未来居民的生活需要。
同时也为物业管理从事人员提供相关创新的思路，共同学习，促进国内物业管理的发展。
三、参考文献
[1].王立久，《物业管理》.北京大学出版社
[2].陈瑞正、周心怡，《2004版物业管理标准作业规程》
[3].《物业管理条例》.《中华人民共和国物权法》
[4].梁彗星,《中国物权法草案建议稿》
[5].陈淑云,物业管理服务经济概论[M].华中师大出版社出版，2006年12月.
[6].宋建阳，物业管理概论[M].华南理工大学出版社出版，2006年12月.
[7]俞伟忠，物业管理企业的改制与持续发展[EB]，2005年8月.
物业管理的可持续发展战略
000
中文摘要：
物业管理从无到有，从少数到普及，这个方兴未艾的行业与百姓生活息息相关。
在物业管理的发展过程中，产生了许多问题和现象，值得我们探析。
物业管理行业健康、有序发展的可持续发展迫在眉睫。
在行业自律、自强的同时，还要依靠健全的立法和法律制度才能使其良性发展。
本文结合物业管理在我国的快速发展，从我国的国情出发，全面分析我国物业管理现阶段的发展，以及存在的问题，从而提出如何加快采取一些切实可行的措施，推进物业管理行业的持续发展。
本文从如下四个方面进行论述：
物业管理在我国的发展历程；
物业管理的现状；
物业管理可持续发展的必要性；
物业管理实现可持续发展的主要措施。
关键词：
物业管理；
市场机制；
可持续发展；
创新
0.引言
从1981年3月全国第一家物业管理公司--深圳市物业管理公司的设立，至今全国已有各类物业管理公司2000余家，从业人员近200万人。
应当说物业管理在我国已有了长足的发展。
但是，也庆当看到物业管理在我国仍属一个新兴行业，正处于发展阶段，还面临着诸多的矛盾和制约因素。
作为一个新兴行业，物业管理诞生伊始，便显示出了强大的生命力。
广大业主将之作为提高自身整体生活水平的依据而对其报以厚望，开发商以此作为自已楼盘的销售亮点，政府主管部门又将之作为规范社区管理，提升城市形象的重要手段加以引导。
这使在我国诞生刚刚20年的物业管理行业几乎成了关乎国计民生的一个重要领域而被社会各界加以重视，成为了新世纪引入注目的聚焦点。
因此，面对我国物业管理的快速发展，如何从我国的国情出发，全面分析影响我国物业管理发展的因素，探索我国物业管理可持续发展的思路，加快采取一些更为切实可行的措施，推进物业管理行业的持续发展，已成为我国物业管理亟待研究和解决的重大课题，本文拟对此谈点粗浅看法。
1.物业管理可持续发展的必要性
物业管理作为涉及到千家万户、与人民群众生活息息相关的行业，促使这一行业得到健康、快速的发展，尽快树立起行业的良好形象，特别是在一些地区，人们对物业管理的认识尚不充分的情况下，探索物业管理可持续发展战略，有其特殊的意义和必要性。
1.1有利于保护先费着的合法权益
随着社会的进步和人民生活水平的提高，人们对居住质量的要求正在从住房面积的简单追求转向对居住环境、居住质量、物业管理水平和社区综合服务质量的追求。
随着物业市场的初步形成，消费者将不受任何上级主管部门和主管单位委派或指物业管理的局限，而要通过招投标来选择自己信得过的物业管理企业管理自己的家园。
谁的物业管理水平高，服务质量好，企业知名度高，社会信誉好，收费合理就选聘谁。
否则，谁物业管理服务不到位，质次价高或多收费少服务，只收费不服务，谁就在竞争中被淘汰。
只有这样，消费者的利益才能得到真正的保证。
1.2有利于物业管理行业担负起社会责任
物业管理的主要任务是通过对物业管理，对人的服务，为产权人、使用人创造优美整洁、文明安全、舒适方便的生活、生产和工作环境。
因此，物业管理搞好了，不仅可以提高城市管理专业化、社会化、现代化的水平，确保物业功能的正常发挥并延长物业的使用年限，使其保值、增值，而且有利于城市管理和经济发展，具有奇特行业所不可替代的作用。
1.3有利于加快城市化的进程
城市化的目的是通过加强城市基础设施建设，发挥城市多种功能，为人民群众创造快捷、方便、舒适的生产、工作和生活环境，满足人们物质和精神生活的需要，实现城市化不仅涉及城市的规划和基础设施建设，而且包括城市管理。
城市房屋是城市的重要标志和组成部分，城市房屋是城市管理的重要内容，城市管理的好差，直接反映城市的整体面貌和管理水平，只有城市房屋及附属设备、设施、环境、场地等管理好了，才能加速城市化的进程。
1.4有利于加快城市管理体制的改革
城市管理体制是政府对城市经济活动领导组织和管理方法的总称，包括城市领导管理制度的确立；
管理权限和责任的划分；
管理方法和方式的选择，以及管理机构的设置等。
先进、科学、合理的城市管理体制，是保证城市社会正常运转的基本条件。
城市房产管理体制改革是城市体制改革的重要内容，物业管理搞好了，不仅可以改善人们的生活、生产和工作环境，而且有利于促进城市管理体制的改革。
随着我国经济建设的脚步加快、人民物质生活水平不断提高，以及国家的住房制度改革的逐渐深入，现代物业管理的理念和经营运作模式迅速在我国大陆得以蓬勃发展，因其广阔而灿烂的发展前景，物业管理被人们视作现代城市的朝阳产业。
那么物业管理行业的现实情况又是怎样的呢？
本节从如下四个方面对现阶段我国的物业管理所存在的一些问题进行了阐述。
2．1物业管理收费难
物业管理收费难是长期困扰午夜管理公司发展的老大难问题，不交、少交、欠交物业管理费在物业管理行业中似乎已成为一种司空见惯的现象，它已经成为制约物业管理行业生存和发展的瓶颈。
如何解决物业管理收费难的问题也成为了业内普遍关注的焦点问题。
物业管理是一项系统工程，它应贯穿于房地产产品的生产、销售和服务三个环节之中，其作用的重要性是显而易见的。
物业管理企业在管理中体现的是市场化、专业化、社会化的管理行为，这种市场化的运作是以有价值的服务来实现的，因此在物业管理中必然的要求是“谁受益，谁交费”。
2．2物业管理服务质量差
服务质量的好坏体现了物业管理企业经营管理水平的高低，它是企业精神文明与物质文明的只管反映。
随着社会的不断进步，用户对物业管理服务的质量要求越来越高，棉队这种情况，物业管理企业唯有不断提高管理、服务质量才能满足业主日益挑剔的服务要求。
中国消费者协会在2007年底，对现有物业管理服务质量的调查中，在全国12个大中城市商品房住宅小曲物业管理情况调查结果显示如下：
2．3物业管理市场发育缓慢，竞争机制尚未完全形成
物业管理是市场经济的产物，理应按照市场经济的要求，通过招投标聘请物业管理企业，实行优胜劣汰。
但是，目前出深圳、上海、北京等少数城市外，大多数城市的物业管理市场尚未完全形成，有的城市仍由主管部门或开发企业指派。
有的名义上是招投标，但尚不能完全体现公正、公平、公开的原则，有的甚至是走走过场而已。
这种封闭的自我保护式的管理方式，不仅有碍于物业管理市场的培育和发展，而且被委派或指派的物业管理企业难以产生危机感和紧迫赶，产权人、使用人的意识不能得到体现。
2．4行业人才匮乏
专业化的高素质人才凤毛麟角。
行业的发展离不开人才的培养和引进，现代物业管理行业的兴起也需要高素质的人才做中流砥柱。
高校培养的物业管理专业大学生很少进入物业管理领域，传统的物业管理行业由于定位为劳动密集型行业，所以员工的收入一般，有的地方物业管理员工的收入甚至达不到社会平均工资水平，这种情况把高素质人才阻挡在物业管理行业之外，加剧了行业人才的供需矛盾。
另外，专业人才的匮乏，影响物业管理行业向高水平、深层次发展。
目前，物业管理企业中人才缺乏的现象突出表现为“三多三少”，一是传统的继承型房产管理人才多，创新型物业管理人才少；
二是单功能人才多，多功能人才少；
但是初级管理人才多，高级管理人才少，特别别是能担任部门经理或管理处主任的人才更少。
这种局面已严重影响了物业管理行业的发展。
2．5委员会的作用尚未完全发挥
业主委员会是业主大会的执行机构，是广大业主利益的代表。
业主委员会的好坏，将直接影响到一个物业项目能否正常进行。
目前业主委员会存在的主要问题：
一是组建不及时；
二是未按规定程序选举产生；
三是综合素质不高，政策水平和组织、协调能力不强。
2．6物业管理企业缺乏监管和自律，法律法规滞后，体系不完善。
由于成立物业管理企业的门槛低，没有相关的准入制度，龙蛇掺杂、良莠不齐，而没有相关的行会组织和政府监管部门。
随着《行政许可法》的实施，对于许多经济领域和社会生活方面的事项，政府逐渐放开。
但是随之应当由行会组织建立必要的行业自律机构，来自我监督才能更好发展，目前在物业管理领域缺乏相关必要的行业组织、协会等相关机构。
我国物业管理法律政策的框架体系，是在没有国家大法的情况下，由为数不多的行业性、地方性法规政策组成的不完整结构，完善的法规体系尚未形成。
自1994年以来，建设部等国家部委（局）和各地方政府虽然颁发了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业企业财务管理规定》、《住宅共用部位共同设施设备维修基金管理办法》、《关于物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知》、《物业管理企业资质试行办法》、《物业管理委托合同示范文本》、《业主公约示范文本》、《前期企业管理协议示范文本》等行政规章行业规范和地方性法规。
但由于缺乏符合中国国情的、系统而科学的物业管理理论体系的指导，各部门在制订法规的过程中，往往局限于对境内外成功经验的模仿或就事论事的解决方案上，存在许多不足之处。
因此，总的来看，目前我国物业管理立法还滞后于物业管理行业的发展，存在着立法层次不高，法律体系框架未形成，缺乏系统性和综合性等问题。
3.物业管理实现可持续发展的主要措施
物业管理作为涉及到千家万户、与人民群众生活息息相关的行业，促使这一行业得到健康、快速的发展，尽快树立起行业的良好形象，特别是在一些地区人们对物业管理的认识尚不充分的情况下，探索物业管理可持续发展战略，有其特殊的意义和必要性。
本节结合现阶段我国物业管理的实际情况，提出如下几方面的措施以促进物业管理的可持续发展。
针对物业管理收费难的成因，我提出以下急电解决办法：
（1）改变收费态度和收费方式
以往，物业收费员采取的收费方式常常是定期到业主家上门收取，由于种种原因，收费及时率不是很高。
收费点多、面广，收费员劳动强度大，难免会出现生、冷、硬的工作态度，因而与业主的沟通、交流不是很畅通，导致业主对物业管理公司有意见而不愿交纳物业服务费。
针对这一情况，物业管理公司应根据实际情况采取一些办法，改变工作方式和收费态度。
能不能有条件地开展电子付费，并动员大多数业主接受这一科学、便捷、与城市现代化接轨的物业服务电子付费方式。
目前物业管理公司的收费方式与城市信息现代化要求相差甚远，这种方式阻碍了物业行业信息处理现代化的进程。
由于物业服务收费难度很大，不少物业管理企业把收费工作当成第一要务，这样一来或多或少地影响了企业的正常运转，影响了服务质量的提高，长期以往将不利于物业行业的发展，服务水平也难以提高。
采用电子付费方法是简便程序，保证收缴率的一种科学的办法。
在国外发达国家已经全部采用了这种方式，动员广大业主接受符合时代发展的电子付费方式，让业主预存费用等方式，避免上述问题的发生。
（2）实行信誉广告牌制度
对于交费的业主和不交费的业主，应进行必要的表扬和批评，物业管理公司可在物业管理区域内的大门入口处或人员流动性大的地方建立“信誉广告牌”。
特别是对说服教育无效的业主，采取“上牌”手段将会更有效，让广大业主知道是谁侵犯了大家的权益，是谁导致物业服务水平上不去。
广而告之，让社会舆论起到应有的监督作用。
（3）对业主产权实行限制
对无正当理由，拒交、少交、欠交物业管理费的业主，物业管理公司能否向上级行政主管部门——房产局物业处汇报，请上级主管部门出面帮助协调，对协调未果的业主制定出制裁办法。
假设例如可与房产局产权处联合，对这部分业主实行产权限制，使他们在房产交易、产权转让等方面无法办理手续，形成呆死板产权，让物业费同物业维修基金同样具备不可缺少的法律效力，这样将会迫使业主从自身的利益出发，交纳或补缴物业管理费。
（4）加强物业管理公司自身建设，培育正确的服务理念，提高服务质量
为提高业主、使用人的满意率，主动从物业管理公司自身上找原因，物业管理公司应在加强自身建设，树立正确的服务理念，提高服务质量上下工夫，调整内部机制，加强内部管理，建章立制，指定服务标准，规范行为准则，不断提高服务质量，从而达到业主的认可和满意。
要明确的是服务而不是管理。
服务质量是由有形实物质量（如餐馆的菜点质量、商店的商品质量等）、有形的服务设备和服务设施的质量（服务设备如通讯、通风、照明、安全、卫生、计量、检测、包装、装卸等；
服务设施如楼房、交易场所、餐厅、娱乐场、交通工具等）、有形的服务环境的质量和无形的服务劳动的质量构成的统一体，每一部分都是服务质量不可分割的组成部分。
所以在物业的不断发展同时，对服务质量的要求也越来越高，越来越具体。
（1）树立全员服务意识
就物业管理工作而言，要提高服务质量，首先要有服务意识。
也就是说，先要能想到，才能做到；
先有意识，才有行动。
这一点说起来很简单，但要每一位物业管理人员都能做到，也是很不容易的。
对内，要做到上级为下级，进而使员工以良好的状态面向业主，为业主提供的服务。
“管理”是就具体事物的管理，对人即业主（客户）的“管理”则是服务。
既然是服务，就要有服务意识，就要求物业管理从业人员都必须树立强烈的服务意识。
要从思想和认识上明确知道自己所从事的这个行业的特点和要求。
那就是：
为客户提供最好的服务，最大的便捷；
为客户想的更多、做的更好；
用我们的服务和效率去去创造企业和自身的价值；
用心去创造完美。
这既是物业管理企业的质量方针和服务宗旨，也是物业管理从业人员应当具有的基本素质。
（2）培养高素质服务团队
物业管理公司水平如何，服务质量的好与差，管理团队至关重要。
任何企业要想参与市场竞争，必须能为市场提供优质的产品。
物业管理企业为市场提供的产品是服务，人才是物业管理企业能耐够提供优质服务的基础。
为此，不仅要引进一些具有相关知识与经验的高层次管理人才，更应该重视企业青年职工的培养，通过培训、委托培养等手段，提高物业管理企业自身员工的素质。
随着员工素质的提高，管理手段的加强，管理水平的提高，服务质量也会随之响应提高。
要培养一支高素质的物业管理团队主要应从三个方面去加强：
一是保安员，应大量吸收部队专业退伍军人，他们良好的津液精神和团队意识，使企业充满活力；
二是服务人员，应聘请有酒店管理经验的人员，他们规范的服务，良好的职业道德，保证了企业规范化、制度化的运行；
三是领导者，眼界比较开阔并有一定经验的领导者，是一个团队必须所备有的。
他们丰富的经验和知识，使公司具有很强的应对困难、解决问题的能力。
3.3加速引进竞争体制，加快培育物业管理市场，为物业管理持续发展创造公平的竞争环境
从计划经济条件下的传统房产管理推行物业管理，是房产管理体制改革的一场革命，需要人们提高认识、更新观念；
从实行物业管理到引进竞争机制，同样需要人们的思想观念上进行更新。
这是因为，我国的物业管理是市场经济的产物，市场经济的运行和发展时刻离不开竞争。
只有竞争才能不断提高物业管理服务的质量和水平，才能使物业管理行业充满生机和活力。
加速竞争机制的形成，应做好以下工作：
（1）学习深圳等城市物业管理引进竞争机制的工作经验和做法
企业物业管理引进国内外竞争机制的成功经验和做法,结合地区或者本身的实际，积极探索，大胆实践。
深圳市为探索市场经济条件下的物业管理，早与1993年就在全国率先通过投标的方式选聘物业管理企业，并获得巨大成功，为全国物业管理行业引进竞争机制创造和积累了成功的经验。
各地应学习深圳等城市的成功经验和做法，结合本地的实际情况，积极探索，大胆实践。
（2）破除行业保护主义、本位主义，为建设物业管理竞争机制创造条件，客观上要求它的运作活动是有序的、规范的
如何让物业管理竞争的正常运作和有序发展，实现物业管理竞争的规范化，有关部门应加快指定物业管理竞争规则，使我国物业管理的招投标活动尽快走上规范化的轨道。
破除行业保护主义、本位主义，为建立物业管理竞争机制创造条件。
建立物业管理竞争机制必须破除行业保护主义和本位主义，要勇于把符合招标条件的物业项目拿出来，推向市场实行公开、公平的竞争。
只有这样，才能加速物业市场的培育和发展；
建立规则，实现物业管理竞争的有序化、规范化。
物业管理的竞争，客观上要求它的运作活动是有序的、规范的。
（3）物业管理完全交给市场。
成立为完成物业交易服务的中介组织，例如，经纪公司、交易所，形成有形的物业管理市场。
要制订交易的规则和方式，规定市场准入原则和方式，规定市场准入原则，招投标程序，引入竞争原则；
成立经纪公司，建立市场供需双方的档案材料，发布供求信息，主持招投标过程，进行合同的签订、解除；
由政府有关部门出面，成立交易所，由经纪公司集中挂牌交易。
成立服务监督、自律性中介组织、行业协会。
协会应对物业管理企业进行立法治市、依法操作的教育，规范企业市场行为，对企业与城市各专业管理部门的关系进行协调，维护企业正当权益。
对纠纷和矛盾公平、公正的进行调解、仲裁；
同时收集反映业主的看法，倾听企业的呼声，向政府提供牵涉社会发展与政策重大关系方面的专业意见。
有一流的人才，才会有一流的企业。
在物业管理的实践中，人们越来越深刻地认识到：
物业管理企业要想生存、发展，在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须尊重人才，重视知识。
多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理持续发展提供人才资源。
发达、完善的物业管理，取决于训练有素的物业管理专门人才，他们不仅要有良好的思想素质，而且要掌握现代管理科学技术，并善于运用于实践。
培养物业管理人员的思想作风和业务建设
（1）加强思想建设，提高物业管理人员的政治素质
培养物业管理人才的关键，在于提高物业管理人员的素质。
要提高物业管理人员的素质，必须加强物业管理人员的思想作风和业务建设。
要建设一支思想好、技术精、进取心强、勇于开拓的物业管理队伍，必须从思想教育抓起。
物业管理企业要经常对职工进行社会公德、职业道德教育，引导职工树立正确的世界观、人生观、价值观，培养职工爱岗敬责、服务群众、奉贤社会的职工道德，是职工牢固树立为人民服务的思想，扎扎实实、任劳任怨、一丝不苟地做好管理服务工作。
（2）加强作风建设，树立雷厉风行的工作作风，建立一支能吃苦耐劳、善于打硬仗的职工队伍
物业管理人员的工作作风，直接反映物业管理企业的形象。
物业管理企业要加强制度建设，建立健全各项规章制度，明确各级各类管理人员的岗位责任、职责范围、工作标准和考核标准。
管理人员要发扬雷厉风行的工作作风，提高工作效率，能办的事马上就办。
（3）加强培训，提高物业管理人员的专业技术素质
要提高物业管理人员的专业技术水平，一是抓好上岗培训。
要按照建设部《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》的要求，指定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗。
二是抓好专题培训。
企业要根据管理人员的实际情况和工作需要，定期或不定期对在职人员举办专题培训，使员工的技能不断提高。
三是抓好学历教育。
企业领导要从在职管理人员中选拔有培养前途的员工，参加物业管理专业专科学历教育，为企业培养人才，各高校也应该适应市场需求，培养大批物业管理行业急需的高素质人才。
四是通过理论研讨等形式，提高物业管理人员的理论水平和业务素质：
通过组织物业管理人员到国内外考察，学习借鉴国外和其他省市物业管理的经验，取人之长，补己之短。
加速提高物业管理服务的水平和质量，努力为人们创造更加舒适、优美、安全的生产、工作和生活环境。
3.5要注意发挥业主委员会的作用，为物业管理持续发展健全监督机制
物业管理企业应当以正确的心态对待业主委员会的问题，业主委员会是业主大会的执行机构，是广大业主的总代表，物业管理企业与业主委员会打交道是不可避免的。
实践证明：
处理好与业主委员会的关系，对管理服务将是极大的促进。
凡是和业主委员会有矛盾的公司，物业服务工作很难顺利开展。
因此，物业管理企业要尊重业主委员会，并注意发挥他们的作用。
3.6要建立规章制度，规范管理。
俗话说：
没有规矩不成方圆
一个企业要想提高工作质量和工作效率，确保管理和服务真正到位，必须建章立制。
一是要建立岗位责任制和岗位工作标准；
二是从企业的实际出发，制定《财务管理制度》、《物品采购和管理制度》、《职工奖罚和考核制度》等；
三是依据企业的有关规章制度，坚持不懈地狠抓考核；
四是通过考核要赏罚分明，坚决兑现。
再者，市场经济是法制经济。
物别是物业管理涉及的范围十分广泛，既涉及物业管理企业与政府、物业管理行政主管部门、上级管理部门的关系，又涉及物业管理企业与供水、供电、供暖、煤气、物价、工商、税务、市政、环卫、绿化、邮政、电信、交通、公安、管委会、派出所、居委会等关系。
这些关系如果没有法律、法规进行规范和调整，难以保证物业管理健康、快速发展。
因此，有关部门应加快物业管理的立法，加速建立物业管理法规体系，使我国物业管理尽快走上有法可依的轨道。
4.结论
综上所述，物业管理引入我国虽然仅有20年的历史，但是，它在场面市管理中的巨大社会作用、强大的生命力和广阔的发展前景，已充分显示出来。
实行物业管理的实践证明，政府的职能转变了，城市的管理水平提高了，财政负担减轻了，人们生产、工作和生活的环境改善了，两个文明建设的步伐加快了。
如今，这一社
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