规范住房抵押贷款保险的思考Word文档格式.docx
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（一）完善房贷保险的基本制度
（二）设立保险准备基金，规范房贷保险业
（三）导入国家信用，完善险种安排
一、我国住房抵押贷款保险现状
住房抵押贷款，又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。
住房抵押贷款保险，是指被保险人因自然原因或社会性原因致使无法继续归还住房抵押贷款时，由保险公司一次给付被保险人保险事故发生时，按贷款合同尚需归还的贷款本息。
现状一：
1997年6月1日施行的《城市房地产抵押管理办法》与1998年5月9日施行的《中国人民银行个人住房贷款管理办法》等法规使其有了初步的法律规定。
但是我国至今仍无一部法规对其进行明确的界定、适当的安排。
在实践中，作为住房抵押贷款下的强制要求，购房者对住房抵押贷款保险颇多怨言，如保险责任的实际承担期限短于合同规定的保险期限；
保险公司不是按年，而是一次性收取全部保费；
购房者花钱买房买保险，在贷款保险合同中却不是受益人等。
现状二：
从2001年6月开始，杭州各大保险公司先后调整了房贷保险的保险费率和责任范围，保费平均下降了20％。
同年8月，太保北京分公司实行新的房贷保险，不仅保险费率有所下调，而且在财产损失险之外增加了还贷保证险。
随后武汉的人保、平安和太保三家公司调整房贷保险，投保人既可以按抵押房屋的总房价来投保，也可以按照贷款金额来投保。
2001年底，上海推出“个人抵押住房综合保险，”有不少改进之处：
其一，拓展了保险公司对购房者（被保险人）的保证责任；
其二，保费虽然一次性收取，但在不增加保费的情况下，加大
了保险公司的还贷保证保险责任；
其三，投保金额由过去按全部房价计算改为按贷款余额计算；
其四，改变了以往保费自贷款之日前支付而保险责任从滞后多日的交房之日起承担的不合理做法，保险期限自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时止；
其五，在理赔方式上，改变了以前基于不足额保险的比例赔偿，在借款范围内按实际损失全额赔偿。
2002年底，杭州市商业银行与平安杭州分公司推出新的房贷保险，明确保险费以“贷款余额”计算，并在财产损失险之外增加入寿险内容——如果贷款人因意外死亡或伤残，其家庭成员无力还贷，保险公司将承担部分或全部支付剩余房款的责任。
总的看来，我国房贷保险各地做法不一，观念上与实践上均有不少误区，亟待规范。
二、住房抵押贷款保险存在的问题
（一）住房抵押贷款保险险种设计不合理
在国外成熟的金融市场上，主要有三类住房抵押贷款保险：
防范抵押物灭失风险的财产险、防范借款人不履约风险的抵押贷款寿险和抵押贷款保证保险。
根据国际惯例，第一类保险是购房者获得抵押贷款时必须购买的，后两类保险则至少应选择一种，这样才能全面保障贷款机构和借款人双方的利益。
我国市场上各保险公司开展的住房抵押保险主要以《个人住房贷款管理办法》中规定的房屋财产保险为主，抵押贷款寿险和抵押贷款保证保险尚处于起步摸索阶段，没有充分展开。
这种情况下，银行在发放住房消费信贷时面临借款人找不到真正意义上的担保人，导致银行只能通过提高购房首期付款的比例、缩短抵押贷款期限、繁琐的贷款审批手续等措施来规避信贷风险。
（二）我国的房贷保险是建立在个人信用体系不健全基础上的无奈选择，是以商业银行的贷款安全及其利益为基点的，对购房者与保险公司都有不公之处。
实际上，在住房抵押贷款业务中，在对贷款人进行正确的资信评估和还贷能力分析的基础上，以成本与收益权衡的角度合理进行风险管理，是基本上能够规避风险的。
以个人住房贷款业务量最大的建设银行为例，截至2001年底，个人住房贷款不良率仅为
1.35％，这充分说明了房贷的安全性。
再加上住房抵押与登记制度的设立，可见我国房贷保险的实质是：
商业银行凭借其自身优势地位不
仅要求借款人作所购住房抵押担保，还要求借款人进行保险，从而造成了借款人的双重负担，而商业银行则享受着“XX重保险”，以期充分实现贷款安全。
对保险公司来说，房贷保险也有障碍与陷阱。
商业银行在办理住房抵押贷款时往往为保险公司代为办理抵押房屋的保险业务，并从中收取手续费。
而这种代理行为有不少负面影响。
首先，贷款行为、抵押行为、房贷保险代理行为集中于商业银行，使商业银行往往忽视对购房者资信状况的严格审查，因为其通过“抵押+保险”方式已几乎无风险而言。
其次，按照现行我国保险兼业代理管理要求，一家兼业代理人只能为一家产险公司和一家寿险公司作代理，目的是为了防止兼业代理人炒作保险公司。
但是实践中商业银行多为数家代理，按照各保险公司所支付手续费的高低和商业银行合作关系的亲疏来决定业务分配比例，而保险公司出于保费考虑，往往提高手续费或进行所谓“公关”，从而加大了经营成本。
商业银行获得的收益远大于保监会规定的8％的代理手续费，竟能达到保费收入的40％—50％。
再次，过高的手续费又导致过高的保险费率，从而影响购房者利益；
而且由于逆向选择作用，可能进一步加大保险公司的风险。
（三）保费昂贵，设计不合理
1．保险金额的确定不合理
保险公司在确定抵押房产保险的保险金额时，通常都以商品房销售合同载明的购置价格作为投保房屋的保险金额，但这种做法并不合理。
这是因为：
第一，购房者在贷款时已用自有资金交付了首期款，购房款中只有部分来自个人住房贷款款项，从抵押房产保险为维护贷款人的资金安全目的来看，只要保险金额和贷款本息相等，贷款银行的债权即可得以保障。
银行不应该把所有的信贷风险都转嫁出去，强制购房者按照住房购买总价来全额投保该险种，增加了购房者的保费负担。
第二，房屋购置价主要由地价和房价两部分组成，而从抵押房产保险所列出的保险条款责任来看，所承保的只是房屋部分，由于土地是不可灭失的，土地被列为不保财产，地价部分实际上并不能也不需要得到保险保障，现行做法违反了《保险法》关于“保险金额不得超过保险价值”的规定。
2．保险期限设计不合理
众所周知，抵押房产可以为现房和期房①。
若是在投保时抵押房产为期房，也就是说住房所有权证还没有在被保险人手中。
而在房地产开发过程中，存在着
很多未知的风险，就算是售房合同中规定了交房日期，最后购房人能够真正入住的日期也是很不确定的。
购房者在房屋未建成、产权未办时往里投月供都有风险，而且因为没有房屋，此时的抵押房屋财产保险基本上是无效的。
正在建设中的期房属在建工程质量险承保范畴，这个险种是法律强制开发商必须投保的，让贷款者投保交房前的房产险，存在重复投保嫌疑。
所以，这段时间是不应被计入保险期限内的。
保险期限应该在真正交房时才开始。
在保险合同签订后到被保险人拿到房屋钥匙之前这一段时间的风险，应由开发商投保工程质量保证险来规避。
3．保险费率过高
费率作为保险产品的价格，显然是广大投保人最为关心的问题，也是影响投保人是否购买保险的重要因素之一。
我国以前住房抵押贷款保险的费率为1％左右，30万元15年期的贷款趸缴保费超过1万元。
而国外同种业务的保险费率却相对低得多，加拿大和美国不到0．5％，而日本只有0．3％②。
这主要是因为：
第一，保险公司给贷款银行的代理费较高。
尽管中国保监会明文规定代理费是5％，但实际中平均代理费为40％，最高的甚至达到50％。
第二，尽管保险费率在市场上最终达到均衡是市场供需双方长期博弈的结果，但保险公司为降低风险，在厘定费率所需已往统计数据不足（开办时间短）的情况下，会把保费定得过高，而过高的保费其实恰恰增大了保险公司的风险。
（四）我国房贷保险与美国等发达国家在观念与实践上有相当大的差别
美国等发达国家的房贷保险一般由政府提供的房贷保险和私人抵押贷款保险公司提供的房贷保险构成，并以政府的房贷保险为主，带有明显的社会福利性质，其投保人多为低薪阶层。
如美国联邦住房管理局、退伍军人事务部提供的房贷保险就具有国家干预性与政策导向。
而私人抵押贷款保险公司提供的房贷保险也建立在购房者个人信用体系完善与保险业务市场化运作机制良好的基础上，并具有费率低、险种多、灵活简便等特点。
相比之下，我国房贷保险以银行信贷安全为中心的理念具有一定的偏差，而且房贷保险各险种法律关系混淆不清。
我国目前的房贷保险大致可分为三类，即财产保险、信用人寿保险和保证保险，虽然各险种已有初步发展，但是其法律关系仍不甚明晰。
1.财产保险是指为防止由于意外灾祸而造成较重的房屋损失而以房屋或其
相关利益作为保险对象的保险
作为抵押物的房产的保全是商业银行实现抵押权的基础，当房地产价值减少时，商业银行就可以根据保险单和抵押协议，凭第一请求权人的身份向保险公司申请赔偿房屋损失和合理施救费用。
该险种在赔付过程中，第一受益人应明确为银行，但以收回贷款未清偿余额为限，其余部分还是要支付给投保人的。
目前我国房贷保险以这种财产保险为主。
根据《中国人民银行个人住房贷款管理办法》第25条的规定：
“以房屋作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。
抵押期内保险单由贷款人保管。
”在实践中该险种保险责任范围一般限于火灾、爆炸以及暴风、暴雨、洪水等自然灾害，保险金额按照实际购房金额计算。
这就存在两个极不合理之处：
一是上述第
25条中并没有要求购房者以全部房价投保，而且消费者自己首付的那部分价值并不需要保险，实践中的做法实是商业银行滥用其优势地位的垄断行为。
二是现行房价有近30％是土地使用价格，而土地受损风险几乎为零，因此以没有除去土地使用价格的房价投保，显失公允。
2.信用人寿保险是维持借款人还贷能力为信用保险，借款人因意外事故或疾病等影响家庭收入，失去部分或全部还贷能力时，以保险金抵付贷款余额，使抵押房地产不致被收回或拍卖。
该险种保额每年递减，以与借款者的贷款本金余额相称，故又称“住房抵押贷款减额寿险”。
相应地，该险种的保费也是按年缴纳，逐年递减。
美国友邦保险上海分公司于1997年就推出了抵押贷款寿险，但实际运作效果不佳，投保者寥寥。
3.保证保险是还贷的履约保证，由保险公司对购房者提供违约保险。
当借款者不能还清本息时由保险公司负责融通，或当房地产作为抵押贷款时，由保险公司对抵押物进行保险。
1995年中保苏州分公司曾开展房贷保证保险业务，后因总公司认为风险太大而停办。
中保总公司于1998年曾推出《个人购置住房抵押贷款保证保险条例》，但颇多保留，并要求购房者在办理保证保险的同时必须购买财产保险，两保险进行“捆绑”销售。
我国目前的房贷保证险尚属萌芽，而且与信用人寿险有颇多混淆之处。
4.以信用人寿险为主的信用保险与保证保险是有严格区别的
凡权利人要求保险人担保债务或买方信用的保险，属于信用保险；
凡被保证人根据权利人的要求投保自己信用保险，属于保证保险。
在西方成熟的房地产金融市场上，商业银行以购房者的信用为保险标的，以自己为受益人与保险人签定由于购房者死亡或残疾不能如期还款时由其赔付相应损失的保险合同，即为信用保险合同，保险费由商业银行缴纳，因为受益人是银行；
银行可以在出售抵押房产
（如在房市低迷、房价大跌时）仍不能收回全部贷款时，从保险人那里获得不足部分的赔偿。
而当购房者以自己的信用为保险标的，以自己为受益人与保险人签订由于自己收入流中断而未能如期还贷时由保险人代为偿付的保险合同，即为房地产保证保险合同。
该合同保险费由购房者缴纳，因为受益人是购房者及其家庭成员，从而保证购房者在其收入无着时仍然拥有所购房屋，不至于流离失所，但当购房者收人流恢复后有向保险公司偿还所垫付资金的义务。
针对我国房贷保险理念与实践上的种种偏差，实有必要由人民银行与保监会联合制定《住房抵押贷款保险管理办法》，以对其进行制度重构。
而在这部法规中应当合理设定三方面的内容。
应当改变目前房贷保险中的不合理做法，完善房贷保险基本制度。
1.房贷保险的选择权
对于购房者来说，应当享有是否购买房贷保险的选择权，而不应设立如目前我国对财产险的强制要求，以体现保险自愿的原则，同时要保证购房者对保险公司的选择权，以实现房贷保险市场的良性竞争秩序。
对贷款银行来说，其应有一定的选择优质保险公司的优质保险的权利；
对于保险公司来说，其也应有根据购房者资信状况与贷款银行的贷款质量来决定是否承保的权利，并且还有选择代理机构的权利，以避免商业银行的不当代理行为。
2.保险金额与保险费率
应当改变目前以房屋总购价来确定保险金额的做法，而以抵押房屋建筑价格（除去总购置价格中30％以上的土地价格）或购房者贷款余额来确定保险金额，
真正做到“有险才保”，维持购房者权益。
由于住房贷款的低风险性，我国目前房贷保险的费率为5％。
左右，30万元15年期的贷款应缴保费超过1万元，显然过高。
对比美国和加拿大等国不到0.5‰的费率，我国实有必要抽样测算普查数据，用精确的数理统计的方法厘订出合乎实际情况的较低的费率。
3.保险期限
在财产险中保险期限应当根据现房抵押贷款与期房抵押贷款区别对待。
如果是现房，房贷保险期限应自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时为止；
如果是期房，由于贷款合同订立与房屋实际交付之间有一两年的建筑期，因此房贷保险期限应自房屋交付之日零时起至全部还清贷款24时为止。
在信用人寿险与保证险中，则应自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时为止。
4.缴费方式与退保规定
应当改变目前财产保险中一次缴清保费的有悖保险原理的做法，各险种缴费均应切实做到“按年收取，每年结算”，以维护投保人利益。
这也有利于投保人退保目的的实现。
因为如果一次性缴费，购房者提前还贷则有一定的心理损失，从而影响房贷保险业务发展；
而且一旦在保险期限内房屋毁损或被保险人死亡，保险公司理赔后，保险责任终止，投保人实际多缴了其后的保费。
因而保险合同应当有提前还贷、房屋毁损，被保险人死亡等退保条款。
5.保险担保范围
不仅包括贷款本金，还应包括贷款利息、逾期利息和复利。
除了正常的贷款利息外，在住房贷款实际执行过程中，往往会出现逾期情况，而逾期贷款利息一般是正常贷款利息的几倍，所以这一部分利息值得关注，在制定保险担保范围时应该囊括。
美国房贷保险行业实力雄厚、经营稳健，这得益于制度上要求保险公司保持设立三个相互独立的准备基金用于偿付保险金：
一是意外风险筹备基金，存期不能少于10年，用于随时可能的灾难性损失理赔，保费收入的一半应投入此基金，从而保证了在由于如经济衰退引起的高风险发生时有足够的基金偿付保险金。
二是亏损储备基金，以防止个人房贷出现拖欠和无力偿还债务。
该基金的比率因
个人的资信情况、抵押贷款的首期、贷款种类和对房产变化的预期不同而有所差异。
三是无收益保险储备，是保险合同期和扣除意外风险储备之外的保险费收入，用于支付一般的保险赔偿。
我国应当要求保险公司设立保险准备基金以规范房贷保险业。
应当改变我国房贷保险以保障商业银行信贷安全为中心的理念，将房贷保险看成是房地产金融市场的基本一环，更多的将其作为购房者信用的延伸与补充，以合理安排购房者、贷款银行、保险公司的权利义务关系。
而且，房贷保险应当具有一定的社会福利性质，应当导入国家信用，构建类似西方国家政府保险与商业保险并重的保险机制。
适应我国国情，政府的政策性保险机构可主要定位于为中低收入者提供优惠的保险服务，而商业性保险公司则可主要定位于为中高收入者提供系列个性保险。
笔者认为，可以国家信用为基础建立政策性保险公司，由政府财政提供部分初始资金，由其集中管理来实现房贷保险发放的标准化，提高房贷保险的规模效益。
同时保监会应加强对其业务活动的监管。
总之，为了进一步规范房贷保险市场，在制定相关法律法规的同时，相应的社会配套机制与环境也应当完善起来，如建立个人信用体系、改善房产信息发布制度、发展权威性的以房地产评估机构为主的中介组织、推出类似房指期货与房指期权的衍生金融产品等。
主要参考文献：
么桂香《简述住房抵押贷款》，金融界杂志，2007年5月
夏凯《住房抵押贷款保险发展现状》，中国保险杂志，2009年6月
张仁志《完善住房抵押贷款保险的法律思考》，中国政法网，2010年3月
陈东琪：
《政府与保险》，首都经济贸易大学出版社，2000年2月
黄少军等：
《政府经济学》，中国经济出版社，1998年2月
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