买卖合同法律问题Word格式.docx
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（二）结算凭证对买卖合同成立的证明力
结算单、发票对买卖合同成立具有证明力，但属于证明买卖合同成立的间接证据，法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，来对买卖合同成立与否作出判断。
（二）债权凭证对买卖合同成立的证明力
债务人出具的对帐确认函、债权确认书等函件和凭证足以证明债务人承认此债务存在的事实。
按照常理，在无相反证据证明的情况下，债权人持有该债权凭证，即推定凭证持有人为合法的债权人，在当事人之间存在明确的债权债务关系。
二、预约效力及违约救济
司法解释第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
预约是相对于本约而言的一种特殊合同，其指向本约的缔结。
预约合同通常应具备合意性、约束性、确定性和期限性等四个基本特征。
（一）预约的法律效力
预约订立后，预约双方须以诚实信用原则进行磋商，除不可归责于双方的理由外，应当缔结本约，否则将承担违约责任。
（二）预约合同的违约救济
既然承认预约的独立性，那么预约合同的违约责任自是题中应有之义。
预约合同的违约责任承担方式只能是继续履行，赔偿损失、支付违约金和适用定金罚则。
买卖预约合同的损害赔偿范围主要是指“所受损失”，至少应当包括四项内容:
（1）订立预约合同所支付的各项费用，例如交通费、通讯费等；
（2）准备为签订买卖合同所支付的费用，例如考察费、餐饮住宿费等；
（3）已付款项的法定孳息；
（4）提供担保所造成的损失。
这四项损失，有据可查，比较明显易于确定。
[案例]XX年9月4日，肖某与H公司订立预约合同一份，约定：
肖某向H公司预定商品房一套，总房价112万元；
签订预约时支付定金2万元；
肖某应于XX年9月12日前到H公司售楼处签订《商品房买卖合同》，否则作违约论。
XX年9月11日肖某带着购房款前往H公司准备签约。
在签约时，肖某发现合同文本中增加了11条补充条款（系迟延付款及交房责任等方面为主要内容的权利义务约定）。
肖某与H公司为增加的补充条款是否删除发生争议，最后导致双方未能订立买卖合同。
嗣后，双方为定金问题协商未果，肖某诉至法院，要求H公司双倍返还定金4万元。
三、无权处分情形下买卖合同效力及违约救济
司法解释第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
所谓无权处分，是指没有处分权而处分他人财产。
无权处分行为是现代社会生活中的常见现象，在买卖交易关系中该问题更为普遍。
《合同法》第51条规定：
“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
”
《物权法》第97条规定：
“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
四、发票的证明力
司法解释第八条：
“出卖人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证明其已履行交付标的物义务，买受人不认可的，出卖人应当提供其他证据证明交付标的物的事实。
合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。
发票是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。
发票是财务收支的合法凭证和会计结算的原始凭证，也是计算和缴纳国家税收的原始依据和必要资料。
以销售项目性质和纳税主体资格为标准，发票通常被分为增值税专用发票和普通发票。
二者的区别在于：
取得发票的纳税人是否可以依法抵扣购货进项税额。
（一）增值税专用发票的证明力
在审理买卖合同纠纷中，一般不能将增值税专用发票及税款抵扣资料单独作为交付标的物、支付货款的证据予以认定，还应当根据当事人的约定、商业惯例、交易习惯或其他证据来综合加以认定。
[案例]XX年10月原告印务公司为被告药业公司承印宣传画册及宣传单，被告销售部经理龙某出具收条给原告，载明收到原告送来宣传册4000本，与之前送来合计5000本。
同年12月23日龙某以经手人身份再次出具收条给原告，载明收到原告送来宣传册5000本，每本
元，价款7750元；
宣传单4万份，每份元，价款3800元，并加盖被告公章。
同日，原告把开票日期为XX年12月23日，价税合计为11550元的增值税专用发票交给被告。
被告据此认定原告既
已出具增值税专用发票，根据贸易交易习惯，双方已钱货两清，根本不存在未支付报酬款的问题。
双方为此成讼。
[案例]XX年8月22日，原告风公司与被告信公司签订《经销贸易协议》，按协议约定风公司委托信公司代理销售电动童车，付款方式第一批先发货，货到即付款80％；
从第二批起每批由信公司先付款，原告风公司收款即发货。
签约后，风公司向信公司提供了第一批货物及增值税专用发票2张。
信公司在收到货物与发票后通过银行转账向风公司给付了货款。
风公司认为其又向信公司交付了一批货物，对此举证提供标号为的增值税专用发票1张（销货单位记账联），证明第二批货物价税合计金额，并提供该公司自制未经对方盖章确认的扣除第一批货物退货价值后的应收款对帐单1张。
审理中经法院调查，信公司持的增值税专用发票的抵扣联已在成都市金牛区国税局进行了纳税抵扣认证。
风公司认为已证明其已将第二批货物交给信公司。
信公司认为虽收到发票并进行报税抵扣但不能证明对方提供了第二批货物，该票存在因其他货物风公司向信公司出具的可能。
（二）普通发票的证明力
考虑到正常的市场交易下，出卖人一旦开具发票就意味着纳税义务的发生，就要缴纳相应的税款，所以在一般情况下，出卖人在未收到货款的情况下，先行开具发票的行为比较少见。
故本条司法解释第2款从正反两方面进行了规定：
：
“合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。
五、多重买卖的履行顺序
（一）普通动产多重买卖先后履行顺序
司法解释第九条出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：
（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；
篇二：
买卖合同法律风险防控
买卖合同法律风险防控
一、证明存在买卖合同关系的要件
1、买卖合同
2、送货单（收货单等）
3、发票（包括增值税专用发票、普通发票）
4、其他（对账单、询证函等）
二、买卖合同的要素
1、主体
A、签约主体要确定（最好是签章=法定代表人签字+公司公
章）
B、签约人的权限（最好是公司公章+公司法人授权书）
C、尽量是实体公司（个人、个体工商户、贸易公司、商贸
公司-----审慎赊欠）
D、尽量是独立公司（分公司、经营部、项目部----审慎赊欠）E、订立书面合同（口头、传真、邮件-----很难作为有效证
据）
F、合同必须为原件（买方法人公章或经备案的合同专用章）G、非个人买方主体的信用基础审核（全国企业信用信息公
示系统，址：
http:
///）
H、实体公司以副业采购公司签订合同，应尽量促使其实体
公司担保的方式签订合同，同时注意担保内容和期限
2、规格、型号、数量、价格、质量标准、是否含税
A、明确（特别是数量中的“米”或“卷”）
B、数量据实结算（本合同固定单价，实际交货数量按实结
算，但结算总量不得超出合同总额的±
5%，如超出5%其超出部分价格双方另行协商并另行签订合同）
C、“不开票”的标准表述：
此价格为不含税价，开票税金
由需方承担，注：
诉讼前，发票最好要开具
D、谨慎对待不法交易：
禁止在合同中体现“九O标”或“厂
标”等所谓的“非国家标准”
E、谨慎对待不法交易：
“多开票”-----虚开增值税发票罪、
贪污罪（共犯）
3、收货人
A、在合同中应注明一个或若干个收货人姓名、联系方式
B、非合同约定收货人签收，应事后尽量补得授权
4、验收标准
A、防范客户拒绝验收、怠于验收（反制条款：
如需方收货
一周内未进行验收或未验收完毕的，视为供方货物合格，需方应当按约付款）
B、质量异议条款
（a）、质量异议期限：
卖方交付货物之日起15日内书面提出。
（b）、质量检验：
在卖方交货前，买方应当现场对货物
的外观质量、商标牌号、规格型号、数量等进行检验，并在确认检验合格后收取货物；
在收取货物之日起7日内由买方对货物内在质量进行检验，检验时应邀请卖方派员参加；
如买方在收货之日起7日内未向卖方提出书面质量异议的，视为卖方交付货物质量全部合格。
在检验前，买方有义务妥善保管货物，不得裁剪、使用，否则视为货物合格，其损失由买方承担。
（c）、买方如发现有质量问题，应
（1）立即停止使用并书面通知卖方，以便分析原因和责任并处理。
若买方不停止使用，其扩大的损失由买方自行承担；
（2）如经核实，确系卖方产品质量存在问题的，由卖方负责修理、调换；
（3）由于买方保管、使用、维护不当等方面的原因造成的质量问题，由买方自行负责。
（d）、如卖方提供的货物虽有质量问题，但买方同意使用的，双方应当另行按质协商价格，且不得再退货或换货处理；
如买方未与卖方就价格问题协商一致即使用的，应当按照合同所定的原价格向卖方支付货款。
C、注意需方提出的“书面”质量异议
5、货款的支付方式：
A、支付方式：
电汇、支票、银行承兑汇票（贴息问题）
B、注明收款人的全称、开户银行、账号
C、收款人：
除电汇外，均需收款人持有供方盖章的专用收
款收据
6、逾期付款违约金
中国人民银行同期同类贷款利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
逾期罚息利率计算标准：
单利罚息复利罚息
7、法院管辖
尊重当事人的约定，但不得违反法律规定的级别管辖、专属管辖
约定的范围：
原、被告双方所在地、合同签订地、合同履行地、标的物所在地
8、“手写无效”、“以下无正文”
9、采用对方合同最好经律师审核
10、常见的合同陷阱
在甲方建设工程综合验收后合格后30日内付款
建设工程甲方付款后即付款
工厂开业后支付工程款
质量应符合最终客户要求
合同签订后，根据乙方通知送货
三、送货单的要素
A、明确的收货人，正确的收货人签字
B、规格、型号、数量、价格明确
C、注释可明确质量异议期限、法院管辖等
四、发票
当面送达，可复印后，由接收人签字
邮寄送达，填写正确的收件人，注明发票号码等
五、对账单、询证函
统一格式
法人公章+经办人签字----财务专用章+经办人签字----法定代表人签字
原件
建立规范的合同评审机制
重大客户的审查机制
规范的送货机制
定时的对账机制
建立规范、长期的档案保管机制
篇三：
房屋买卖合同法律问题
房屋买卖合同法律问题
内容提要：
房地产立法城乡应该统一。
无产权证的房地产买卖，买卖合同本身应该有效，房屋作为未来物买卖的标的立法应予确认。
房屋预售是远期交货的买卖合同，作为房地产公司融资的方法之一，应当加强对其监管。
房屋预售合同在一定条件下可以向第三人转让，这符合法理，也符合现行法的规定。
关键词：
房屋买卖商品房预售买卖合同效力
房屋自古便是一种商品，房屋买卖古已有之。
但房屋为特定物，属于不动产，关系民生之根本以及社会经济产业之基本秩序，故中外各国对房屋买卖莫不高度重视。
我国于八十年代初在深圳特区首开土地使用权市场，为房屋买卖奠定了坚实广阔的基础，各地房地产市场日趋活跃。
在此过程中，有关房屋买卖的民事纠纷也日渐增多，如何适用现行法律，如何对现行立法进行完善协调，是一个急待解决的问题。
一、房屋买卖合同的法律渊源
继1987年施行的《民法通则》，我国的立法、行政和司法机关又相继颁行了《城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《合同法》、《最高人民法院关于适用若干问题的解释
（一）》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等一系列对于房屋买卖合同纠纷具有法源性质的规范性法律文件。
这些法律文件有出自全国人大及其常委会的，也有出自国务院以及建设部的，还有出自最高法院的，这其中有新法也有旧法，有普通法也有特别法，彼此内容之间不无冲突。
特别是关于房屋买卖合同的效力问题，关于商品房预售的问题，更是错综复杂，如何正确适用现行法律处理房屋买卖合同纠纷，已经成为当前司法工作中的一项重要工作。
二、房屋买卖合同的有效和无效
房屋买卖合同为双务有偿诺成性合同，属于典型的买卖合同。
根据《民法通则》第85条和《合同法》第8条：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
根据《城市房地产管理法》第37条：
下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
此条规定属强行法规范的性质，不得违反，否则房屋买卖合同无效。
其中《城市房地产管理法》第38条规定的条件为：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
但是，对于此条规定中的第四项和第六项，法学界却甚有争论。
共有房地产，未经其他共有人书面同意而转让的，为无权处分，《合同法》第51条规定此类行为效力待定。
《合同法》为全国人大所制定，《城市房地产管理法》为全国人大常委会所制定，《合同法》的效力位阶在上并且又颁行在后，按照新法优于旧法的原则，理应以《合同法》的规定为准，《城市房地产管理法》的此项内容已经失去其规范意义。
但是，有学者认为，共有房地产，未经其他共有人书面同意而转让的，为有权处分，买卖合同应当有效。
只是因为存在权利瑕疵，当他共有人向买受人主张权利时，出卖人应当依据《合同法》第150条的规定对买受人承担权利瑕疵担保责任。
[1]笔者赞同此观点，事实上，有无处分权只应该影响处分行为的效力，而不应该影响买卖合同的效力。
[2]也有学者认为，共有房地产，未经其他共有人书面同意而转让的，为无权处分，但此合同并非效力待定，考虑到善意第三人利益的保护和交易的安全，此合同在大多情况下可以有效。
[3]
对于该条第六项所规定的，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，理论以及实践上的分歧更大。
违反该项规定的结果，至少有两种可能：
合同未生效，或者合同无效。
究竟如何解释，颇费思量。
[4]首先，该规范的立法目的何在？
房屋买卖为买卖之一种，权属证书未办，似只应影响权利之移转，而不应对合同自身的效力产生影响，房屋买卖合同签定之时，有权属证书的，合同有效，否则无效，这样合同的效力不是系于当事人的意思自治，而是系于标的物有无权利凭证，这与买卖之属于民事交易之本质
不符。
其次，根据《合同法》第44条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。
而当事人就合同的主要条款达成一致，合同即告成立。
如果依法成立的房屋买卖合同因为没有房屋产权证而宣告无效，则当事人无法得到违约责任的保护，而只能追究有过错方的缔约过失责任，这对于无过错方利益的保护明显不利，这无法体现对过错的责难，也无法体现《合同法》鼓励和促进交易的立法目的。
再次，对于房地产开发企业作为出卖人，标的物为尚未建成的或已竣工的商品房买卖合同，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第18、19条，即使买卖合同签定时尚无有效的权属证书，买卖合同也有效，守约方可以追究违约方的违约责任。
这可以类推适用到其他主体间类似的交易。
[5]这表明，对于这一问题，司法机关的认识已经发生了转变。
最后，我国《合同法》第130条规定：
买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
这一条文据说是由于不采德国民法物权行为理论，对负担行为与处分行为进行一体把握的结果。
[6]但在笔者看来，这不是买卖合同的概念，而是买卖的概念，条文内容表现了买卖的动态过程而非静态的一项约定，而买卖合同本质上就是一项一方移转财产权于他方，他方支付价金的约定。
按照上述《合同法》的定义，当事人双方签定了一份买卖合同，但是出卖人没有转移标的物的所有权于买受人，或者买受人没有支付价款给出卖人，甚或两者兼具，则将导致该合同无法成其为合同法上的买卖合同的结果，这实在是滑稽可笑的。
正因为立法混淆了合同的签定和合同的履行，视标的物所有权变动为买卖合同直接发生的效果并且规定于合同的概念之中，才会产生诸如买卖合同签定之时标的物须存在、须有产权证书、须有处分权等项要求，这体现了立法中的理想主义的倾向，在实践中难于行得通。
在现实生活中，连环交易屡见不鲜，中间商为了及时将其从上家订购的货物销售出去，而在没有得到交货的情况下便联系下家并且与下家签定合同，此类合同有利而无害，当不可以无效或效力待定视之。
[7]此条的立法目的据说是为了加强管理，防止税款的流失。
但是，房屋是不动产，以过户为所有权移转的条件，没有权属证书的房屋自然无法过户，而不完成过户则当事人的交易目的便无法实现，这本身足以遏制此类交易的发生，没有必要再规定此类合同为无效。
从长远来看，《合同法》以及《城市房地产管理法》等法律中的相关内容应该予以修正。
另外，《城市房地产管理法》的调整范围仅限于城市，而近年来，东南沿海地区农村的商品经济发展较快，居民对住房的要求越来越高。
拆迁当中，房屋买卖纠纷也日渐增多，随着中西部开发开放步伐的加快和农业人口涌向城市，这些地区的房屋买卖纠纷也呈上升趋势。
以城市房地产为调整对象的立法相对于农村地区来说，无疑形成了立法的空白，《城市房地产管理法》能否适用于农村地区的房地产，将不仅是立法问题，也将是司法问题和社会问题。
三、商品房预售合同
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为，预售商品房所签之合同，即为商品房预售合同。
关于商品房预售合同，法学界历来存有较多争论。
首先，商品房预售合同是不是预约合同？
对此，早期的文章持肯定的看法，认为“预售房屋合同的标的物是未完成的建筑物，预售房屋合同签定时，作为标的物的房屋尚未建成，而买售人于合同成立时即给付价金，发售人于房屋建成后方移转房屋所有权，是一种典型的预约买卖合同。
”[8]而后来，这种看法被否定。
通说认为，商品房预售合同不是预约合同，因为合同双方关于房屋面积、付款方式、交房期限、违约责任等问题均有明确约定，无须将来另行订立买卖合同，即可直接按约履行并办理房屋产权过户登记。
上海、北京等地的商品房管理规定肯定了这种观点，《城市商品房预售管理办法》第12条也采纳了此观点。
[9]但是，实践中，有些房地产公司在与购房者签定商品房预售合同之前，又签定了所谓的商品房预售认购书，关于此认购书的性质，有认其为附期限民事法律行为的，也有认其为一项预约的。
有认为其有效应以房地产公司取得了商品房预售许可证为条件，也有认为认购书只有包括以下条款才能算是有效的：
第一，约定特定商品房不得再向第三人出售；
第二，按照认购书约定的主要条款签订购房合同；
第三，在约定的期限内洽谈订立买卖合同；
第四，在双方不能就此主要条款达成一致时，按照双方约定或法律规定或交易惯例或公平原则解决签约纠纷。
诚然，合同成立的核心条件是当事人的意思表示一致，但这并不表明认购书必须内容清晰、明确且对将来要签订的购
[10]房合同的主要内容要有约定才算成立。
笔者认为，明确商品房预售合同不是预约合同，
并不意味着当事人不可以就商品房预售签定预约合同，对于房地产公司与购房者签定的商品房预售认购书，应作具体的分析判断，符合预约性质的，应视为预约，此项预约不以房地产公司取得了商品房预售许可证为条件，因为这不是商品房预售，只是对于预售合同的预约，应按照合同自愿原则处理，预约的目的在于签定本约，违反预约，应负本约
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