住宅小区物业管理企业经济效益分析Word文件下载.docx
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3
精神文明建设公约
19
大件物品出小区登记制度
4
住宅区环境保护公约
20
水泵房管理制度
5
装修管理规定
21
给排水管理制度
6
禁止违章占地违章乱搭建规定
22
设备安全运行制度
7
安全用水、用电用气管理规定
23
空置房管理制度
8
治安管理规定
24
值班制度
9
出租房屋管理规定
25
保安巡逻值班制度
10
暂住人员管理规定
26
刑事案件登记制度
11
环境卫生管理规定
27
监控系统运行维修保养制度
12
商业网点管理规定
28
设备运行巡回检查制度
13
社区文化工作制度
29
给排水系统运行与保养制度
14
消防管理规定
30
消防系统运行维修保养制度
15
车辆停放管理规定
31
房屋巡回检查制度
16
绿化管理规定
32
报修约修制度
内部运作管理制度
岗位职责
管理处办公制度
管理处主任岗位职责
管理处工作制度
现场主管岗位职责
内部财务工作制度
业主服务中心主管岗位职责
计算机管理制度
工程主管岗位职责
档案管理制度
物业主管岗位职责
员工培训制度
出纳兼文员岗位职责
业主服务中心工作制度
维修工程师岗位职责
物业部工作制度
水电工岗位职责
工程部工作制度
万能工岗位职责
会所工作制度
保安队长岗位职责
消防管理制度
保安班长岗位职责
万能工工作制度
监控保安员岗位职责
水电工作制度
巡逻岗岗位职责
保安工作制度
形象岗岗位职责
监控中心工作制度
门岗岗位职责
保洁工工作制度
绿化工岗位职责
绿化工工作制度
保洁员岗位职责
绿化养护工作制度
消防队长岗位职责
配电房及特种作业人员安全制度
义务消防队员岗位职责
配电设备保养规定
工程流程
低压配电房操作规定
物业验收接管程序
高压柜操作规定
办理入住程序
应急处理程序
装修管理程序
小区突发事件应急处理程序
档案管理程序
煤气泄漏应急处理程序
监管工作程序
火警应急处理程序
住户投诉处理程序
消防设备人为应急损坏处理程序
物料控制程序
罪案现场处理程序
报修约修程序
发生盗窃处理程序
设备实施维修养护程序
抢劫事件处理程序
社区文体活动开展程序
偷车事件处理程序
治安交通管理程序
斗殴事件处理程序
消防应急程序
投诉事件处理程序
园林绿化管理程序
拾货财物处理程序
清扫保洁程序
发生停电及电力故障处理程序
维修服务程序
发生停水应急处理程序
二
激励机制类规章制度
四
反馈制度
员工奖惩制度
管理处接待来访工作制度
员工考核制度
管理处定期回访制度
三
监督机制类规章制度
住户投诉处理制度
管理处员工语言、行为规范
维修回访制度
管理处财务公开制度
六
考核细则
管理处有偿服务收费制度
员工通用部分考核细则
管理处对外服务服务工作规定
管理处主任考核细则
管理处廉洁制度
现场主管考核细则
管理处员工考勤制度
业主服务中心主管考核细则
管理处员工职业道德规范
物业主管考核细则
管理处员工劳动纪律规定
工程主管考核细则
工程人员在公共区域工作规范
出纳兼文员考核细则
五
工作标准
保安队长考核细则
管理处主任工作标准
保安班长好和细则
现场主管工作标准
形象岗考核细则
业主服务中心主管工作标准
监控保安员考核细则
物业主管工作标准
巡逻岗考核细则
工程主管工作标准
门岗报安考核细则
出纳兼文员工作标准
维修工程师考核细则
保安队长工作标准
万能工考核细则
保安班长工作标准
绿化管理员考核细则
形象岗工作标准
水电工考核细则
监控保安员工作标准
保洁员考核细则
门岗保安工作标准
消防队长考核细则
巡逻岗工作标准
义务消防员考核细则
维修工程师工作标准
绿化工考核细则
万能工工作标准
七
会所管理
水电工工作标准
图书室管理规定
保洁员工作标准
会所文化设备管理规定
绿化工工作标准
会所活动所管理规定
消防队长工作标准
义务消防队员工作标准
附表2
年收入测算表
（一）年收入测算表
（单位：
元）
收入项目
收费标准
收费面积
收费金额
１
住宅管理
服务费
0.3元／月·
㎡
53109.43㎡
191194
２
商铺
0.6元／月·
1611.2㎡
1160１
３
日常维修费
70752.19㎡
1.5元／年·
106128
４
室外停车场（室内及架空层已按物业标准收费）
120元／（车位·
月）
84个车位
72576
５
初期物管费
7.00元／㎡
61895.01㎡
129980
６
房屋维修费
18.00元／㎡
139264
７
绿化养护费
100.00元／㎡
13827㎡
27654
合计
678397
注：
1、房屋维修费按8年使用，139264元/年；
2、绿化养护费一年后按５年期用，27654元/年。
（二）测算依据及说明
１、依据建设部、**市政府有关物业管理的法规和文件。
２、开发商所提供的《物业管理招标书》中原始数据和有关规定。
３、以上测算均按实际预算的100%，使用时将根据**市建设委员会甬建综［2006］450号文件“关于印发贯彻落实《浙江省物业管理条例》及甬政发[2005]131号文的实施意见的通知”等相关规定执行。
４、根据我们实地调研，商铺和停车场前两年出租具有一定的压力，据此，我们对相关经济指标预测如下：
附表3人工费用测算
指标名称
第一年
第二年
第三年
住宅入住率
80%
90%
100%
物业管理服务费收缴率
商铺出租及收费率
停车场使用率
60%
项目
名称
计算方法
支出费用（元/年）
员工工资
（1800元／人·
月×
1人＋1500元／人·
2人＋1200元／人·
3人＋1000元／人·
3人＋900元／人·
11人）×
12月
255600
计提福利费
255600元×
14%
35784
工会经费、职工教育经费
3.5%
8946
养老、医疗、失业、工伤保险
34.5%
88182
住房公积金
10%
25560
员工劳保及误餐补贴
90元／人·
20人×
21600
办公费
办公消耗品、通讯、交通、设备保养等按50000元/年综合测算
50000
小计
485672
附表4环境卫生、公共设备设施养护、保安、绿化、 公共能耗、税收等管理费测算表
一、共用设施维护费
室外道路、场地维护
1000㎡×
5元／（㎡·
年）
5000
排污排雨管道疏通
1500元／次×
2次／年
3000
化粪池清理维护
1200元／次×
2400
排污排雨检查井疏通
1500元／年
1500
智能系统维护
500元／月×
6000
消防系统维护
共用水电设施维护
1000元／月×
12000
维修工具设备折旧
按5000元/年综合测算
二、共用水电费
楼内共用照明
480盏×
0.025Kw×
24小时×
365天／年×
0.815元／度
85673
照明路灯
10盏×
0.04Kw×
12小时×
1428
停车场照明
5盏×
办公管理用水电费
300元／月×
3600
员工宿舍水电费
12元／（人·
月）×
2880
168198
三、开办费摊销费用
77445元÷
5年
15489
四、停车场保险费
84位×
200元／（位·
16800
合计
200487
五、以收入确定的有关费用
社区文化活动费
营业收入×
2％
8980
不可预见费
3％
13469
物业管理公司服务佣金
10％
44898
营业税
6％
26939
成本支出合计
294773
附表52007—2009年度**小区收支测算汇总表
收支科目
收支项目
收
入
商铺出租服务费
96768
120960
173306
维修基金
经营用房、商铺出租等创收
15000
75000
220000
小 计
665743
747589
990107
支
出
工资
255600
281160
309276
39026
42929
9841
10825
97000
106700
28116
30928
设备折旧费
15489
共用设施维护费
148198
138198
停车场保险费
差旅费
3363
5044
7921
交际应酬费
2102
3153
4951
绿化费
0
9000
22000
8407
12611
19802
18916
29703
42035
63054
99011
25221
37833
59406
小计
779898
876841
985539
结存
总计
—114155
—79252
4568
升级会员 