精编完整版办公楼项目可研报告Word格式.docx
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第十章投资估算与资金筹措38
第一节投资估算38
第二节资金筹措与投资计划40
第十一章财务评价41
第十二章社会评价41
第十三章招标方案42
第一节招标范围42
第二节招标要求及方式43
第十四章研究结论与建议43
附图：
1、中心平面图1
2、中心平面图2
3、中心立体图
附表：
1、建设投资估算表
2、固定资产折旧表
3、无形资产与递延资产摊销表
附件：
1、中心组织机构代码证
2、中心资产负债表
3、赣榆县疾病预防控制中心土地使用权登记书
第一章 总论
第一节项目背景
一、基本情况
项目名称:
**县建设工程交易中心项目
建设单位:
**县建设局
建设地点:
江苏省****市**县
法人代表:
****
项目负责人:
项目联系人:
联系电话:
邮政编码:
二、**县建设局概况
**县建设局属于行政事业单位，行政编制人员21名，行政附属编制2名。
下设5个职能科室，包括：
人事秘书科、政策法规科、城市建设科、村镇建设科、建筑工程管理科。
**建设局直属、下属16个单位包括：
**县建设工程质量检测中心、**县招投标管理办公室、**县城乡建设档案馆、**县建筑设计院、**县测量队、**县散装水泥办公室、**县拆迁管理办公室、**县建设工程图审中心、**县质量安全管理监督站、**县建设工程管理处、**县墙体材料改革办公室、**县房产管理处、**县建设监察大队、**县建设工程造价管理站、**县房地产开发公司、**县国际工程开发部。
**县建设局主要职责有：
1、贯彻执行国家、省、市、县关于建设工作的方针、政策和法律法规。
2、根据我县国民经济和社会发展的战略目标及有关方针、政策、法律、法规，组织制定关于工程建设、城市建设、村镇建设、建筑业、房地产业、市政公用事业和城市综合开发的发展战略目标、中长期规划、年度计划以及行政性措施并组织实施。
3、负责全县城市建设和工程建设项目的论证；
管理全县勘察设计和建筑市场；
负责建设工程施工图的牵头审查工作；
负责全县建设工程项目质量监督和施工现场的安全生产、文明施工监督管理，调查处理重大建设工程质量事故和伤亡事故；
负责我县涉外建设项目的审查工作。
4、负责工程建设强制性标准的监督管理工作；
组织编制和监督实施工程建设标准定额、工程造价管理政策、规定和制度。
5、负责建设工程许可及竣工验收备案的管理工作;
负责本县施工企业资质管理和项目经理资质审查申报及县外建筑施工企业的准入管理；
管理建设系统驻外办事机构及施工单位。
6、负责管理全县建设工程招标投标、散装水泥、拆迁安置、城建档案、建设监理、质量安全监督、建筑材料检测、室内环境检测以及墙体材料改革工作；
负责建设阶段的工程质量管理、施工管理,参与竣工验收；
指导和规范全县建筑市场；
组织协调建筑企业参与国际工程承包、建设劳务合作和对外技术交流。
7、负责城市建设综合开发、配套建设和重点工程的组织、协调、实施、监督、管理；
负责编制新区开发、旧城改造、住宅的发展计划；
负责城市建设综合开发项目的招标招商工作；
负责牵头做好住宅小区综合验收；
参与土地批租审查及城镇住房制度改革工作。
8、负责城市市政道路、桥梁等设施管理、养护、维修工作，行使城市基础设施产权管理职能。
9、负责对全县房屋权属登记、房屋租赁、房屋产权档案、房屋面积测定、房屋所有权验证、换证及房地产中介机构、商品房广告、房地产交易、小区物业等市场行为实施管理，查处房地产市场违法行为等。
10、主管全县村镇建设与管理工作，负责管理全县村镇建设市场；
指导村镇综合开发工作；
指导新型小城镇的创建工作。
11、配合有关部门做好城市地下空间的开发、利用工作；
管理全县城市建设、村镇建设、工业与民用建筑的抗震设防和附建式人防工程建设工作。
12、研究制订并组织实施全县建设科技发展规划、年度计划和技术经济政策，组织重大科技项目攻关、科技成果转化、新技术开发、技术引进及新材料的推广和应用工作。
13、负责建设系统的法制建设与行政复议工作，参与城建行政执法工作；
指导建设行业的普法教育工作。
14、负责局机关和直属单位的干部人事、机构编制、劳动工资工作；
负责全县建设工程系列职称和执业资格管理工作；
负责建设系统精神文明建设和职工队伍建设；
研究制定全县建设系统职工教育计划，搞好职工培训和继续教育。
15、承办县委、县政府交办的其他事项。
**县城市建设根据十五规划，紧紧围绕“苏北争先，全市第一”这一主题，以城北新区建设为重点，加快房地产开发和基础设施建设步伐。
预计全县2005年上半年城市建设将完成总投资5.77亿元，占年计划的50.4%。
**县把建好城北新区作为做大、做优、做美水晶之都的重要举措，2005年确立了广电中心、疾病控制中心、建设工程交易中心等14个新区开发重点项目，计划完成总投资4.1亿元，为适应赶超要求，后将开发项目增加到18个，总投资为4.57亿元。
为加大对城北新区开发建设力度，县委、县政府在高级中学西侧设立了城北新区建设工作指挥部，制定了序时进度表，及时公布各进区项目进展情况。
县分管领导和所有成员单位主要领导，坚持每天早点名，及时沟通信息，掌握情况，现场办公，将建设中出现的问题解决在工地上。
目前，全县所有进区建设项目，总计完成投资2.19亿元。
其中：
占地54亩，建筑面积8400平方米的疾病控制中心综合楼，四层主体工程已经完工；
占地36亩，建筑面积8431平方米的劳动人才市场办公大楼已完成基础层浇柱养护工作；
占地43亩，建筑面积1.2万平方米的广播电视中心综合楼已完成基础层建设。
新区开发建设的良好势头，带动了房地产业的迅速发展。
今年，房地产新开工面积37.86万平方米。
其中，占地78亩，建筑面积5.91万平方米的阳光花园，累计完成投资6000万元，一期工程年内可完工并交付使用；
占地730亩的瓯龙世纪城，一期工程2、6万平方米已开盘销售；
面积15.65万平方米的浅水湾住宅区，一期工程1、2万平方米正在装修，二期工程建设正稳步推进。
按照十五规划，城市发展“重点在新区，适度控制旧城区投资规模”的指导思想，2005年是旧城改造关键的一年，也是接转工程任务较重的一年。
全年旧城改造计划投资3.03亿元，开发项目21个，涉及13家职能部门。
目前，经过上下努力，已完成总投资2.01亿元，占年计划的66.3%。
十五期间，**县把加快城区道路和基础设施建设作为拉到城市建设的杠杆，目前，完成道路建设总投资7100余万元，新建改建道路和巷道14条。
振兴南路一期工程的完工使北至晶都路，南至南环路全线贯通，对于缓解城市交通压力、增加居民出行安全、提高城市环境及周围土地利用价值有着重要的意义。
随着**县城乡建设力度的不断加大，
建立健全公开、公正、公平竞争制度的建设交易中心己势在必行。
**县建设工程交易中心建成后将成为**县行政区域内所有建设工程的承发包交易活动的唯一固定场所，交易中心采取一站式服务体系，相关部门集中交易中心，建立“一个窗口对外”的办事制度。
项目的建设将根据国务院、中纪委提出的建立有形建筑市场的要求，实行规范化的办事程序，按市委、市政府要求的“两高一满意”服务，做到高效率办事、高质量服务，让人民群众满意。
各县属相关管理部门在交易中心设立窗口，统一办理规划设计招投标、施工报建、施工（勘察、监理）招投标、合同审查、合同鉴证、造价管理、质量监督、安全监督、散装水泥、城建档案、人防管理、银行代收费用、执法监察等相关手续。
三、可行性研究报告编写依据
1、国家发展计划委员会计办投资[2002]15号：
国家计委业务厅关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知
2、国家发改委2005年《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》及《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
体规划》；
展总体规划》；
《**县城区发展总体规划》；
5、项目单位提供的有关资料
6、公益性项目可行性研究报告编制大纲
四、项目提出的理由与过程
**县区位于江苏省“三圈五轴”城镇发展总格局中的一轴上。
集黄海经济发展圈、新亚欧大陆桥经济带、徐连经济带等区位等经济发展优势。
目前已经形成水陆空兼备的立体交通网络。
在基础设施建设普遍落后的苏北地区，**县具有明显的优势。
突出的交通优势使**对外联系更为便捷、畅通，为**县占据苏北地区交通要道、连接省内外、海内外提供重要保证。
**县坚持从区位特点和资源优势出发，大力实施"
工业立县"
、"
开放强县"
科教兴县"
三大战略，努力加快发展步伐，经济实力不断增强。
全县农业基础稳定，结构调整大力推进，特色农业、创汇农业有了很大发展。
工业经济主体地位日益强化，已形成硅资源加工业、食品工业、木材加工业、工艺品加工业、服装加工业等支柱产业。
开放型经济日趋活跃，已与荷兰菲力浦、日本三井物产、住友公司、日立化成公司、韩国不倒翁集团、协盛农产、新加坡万德集团等一批跨国公司以及中建总公司、南京雨润集团、广东顺糖集团等国内大公司建立起较为密切的合作关系；
对外贸易出口和对外经济合作均有较大突破。
服务业发展不断加快，传统商贸业结构调整和机制转换加快，骨干流通企业经营规模和领域不断扩大。
市场聚集和辐射功能明显增强，年成交额近40亿元。
新兴服务业发展迅速，旅游业方兴未艾，年接待游客达40万人次。
2004年**县规模以上工业累计完成现价产值14.08亿元，同比增长28.0%，完成工业增加值2.33亿元，增长19.15，产品销售率97.9%，增长2.3个百分点，销售收入13.66亿元，增长28.2%；
利税0.72亿元，增长50.8%，其中利润总额0.4亿元，增长67.7%，税金0.33亿元，增长34.6%，工业经济的迅猛发展，将有力地推动地方基础设施建设的快速发展。
2004年，**县建设局按照县委、县政府制定的各项目标任务，紧紧围绕“富民强县、实现快速崛起”这一战略目标，加强领导、科学规划，精心组织，认真实施，有力推动了城市现代化、城乡一体化进程。
2004年，全县城乡建设完成总投资14.98亿元，其中城市建设完成投入资金8.9亿元，村镇建设完成总投资6.08亿元。
城市人口达到15.6万人，城市化水平达到35%，建成区面积达到19.6平方公里。
全局招商引资完成内联资金2600万元，外资70万美元。
县委、县政府对城北新区开发建设力度加大，促进了县城房地产开发和城市道路建设，全县城乡建设呈现出良好的发展势头。
第二节项目概况
一、地理位置
拟建项目位于**县城，城北新区晶都大道北,幸福北路西,振兴北路东地块。
项目区地理位置优越，交通便捷，符合城镇建设的总体规划。
二、建设规模与目标
根据**县总体规划，确定本工程建设总用地面积为20.38亩，设计总建筑面积为13266平方米，建筑层数为13层，高度为46.8米。
三、资金来源
**县建设工程交易中心建设项目总投资估算为2204万元人民币，该项目由进驻交易中心的各单位共同出资兴建。
四、主要技术经济指标见表1-2：
表1-2：
**县建设工程交易中心技术经济指标表
序号
指标名称
单位
指标值
备注
一
主要经济指标
1
建设规模
1.1
项目总征地面积
亩
20.38
1.2
总建筑面积
m2
13266
2
新增员工
人
16
3
容积率
％
0．95
4
建筑密度
20.35
5
绿化率
34.7
6
停车位
辆
57
二
主要技术指标
项目总投资
万元
2204
资金来源
各入驻单位自行出资
五、问题与建议
一）存在问题：
1、有关手续尚不全；
2、部分资金没有到位。
二）建议：
1、应尽快办全有关建设手续；
2、尽快落实资金，以便工程早日开工。
第二章需求分析与建设规模
第一节需求分析
2005年，**县把建好城北新区作为做大、做优、做美水晶之都的做为重要举措，建设重点在新区，适度控制旧城区投资规模，随着新区开发，旧城改造，建设系统一些服务机构与**县经济的发展已经不相适应，主要表现在：
一、建设系统一些服务机构的办公办公条件有待进一步改善。
**县招投标市场达不到省一类交易中心要求，省有关文件要求一类招投标中心的交易中心面积必须大于1000平方米，要有独立的开标室、评标室、信息发布场所、商务中心、评委休息室、投标人休息室、监控室等。
**县建设工程质量检测中心将由土建二级检测升级为土建一级检测机构，新增检测项目9项，并计划于2007年新增电线电缆、墙体保温材料等项目。
**县城乡建设档案馆库房达不到省一级档案馆500平方米库容的标准。
**县建筑工程学校目前无教学用房，另外**县晶鑫测量队、**县散装水泥办公室、**县拆迁管理办公室、**县建设工程管理处、**县建设工程施工图审查中心、**县质量安全管理监督站、**县墙体材料改革办公室、**县房产管理处、**县建筑设计院、**县房地产开发公司、**县国际工程开发部等单位无办公用房均在外单位租用办公用房。
局机关及直属、下属单位现有办公用房、业务用房面积为：
局机关：
400m2；
招投标市场230m2；
建筑工程学校无教学用房；
县城乡建设档案馆库房120m2；
县晶鑫测量队56m2；
县散装水泥办公室租用外单位房120m2；
县拆迁管理办公室租用外单位房90m2；
县建设工程管理处租用外单位房110m2；
县建设工程施工图审查中心租用外单位房130m2；
县墙体材料改革办公室租用外单位房80m2；
县国际工程开发部租用外单位房130m2。
二是现有办公用危房、旧房多，安全隐患大。
**县建设局现用办公楼建于上个世纪70年代，因为建设年代早，无抗震设施，已被鉴定为危房，供电、给排水等配套设施老化，在安全上存在诸多的隐患，如供电线路老化，线路负荷严重不足，在夏季时节供电线路时有跳闸断电的现象发生，使得电力供应都难以保证。
这些情况虽各单位均在消防等安全问题上严加管理，但存在的诸多安全隐患仍未从根本上消除。
办公楼内现有的单位**县建设监察大队、**县建设工程造价管理站、**县装饰装修管理办公室及局机关需搬出。
改造现有的危房，消除安全隐患，满足办公的基本条件，实现现代化办公已十分迫切。
三是办公地点分散，不能方便于民，办事交效率不高。
由于建设局下属和直属单位的办公地点太过分散，有的甚至设在小巷中，办事极为不便，不利于建立高效、便民的办公机制和服务体系。
建设工程交易中心楼已经成为制约**县城市建设一项迫在眉捷的工作。
项目建成后将强化对工程建设的集中统一管理，规范市场主体行为，建立公开、公平、公正、平等竞争的市场运行环境，以优良的环境、完善的设施、优质的服务、先进的管理为**县的工程项目建设服务。
项目的建设为规范**县建筑市场秩序，保障**县建筑业的快速健康发展，推动全县社会和国民经济迈上新台阶提供新的服务平台。
第二节建设规模
一、测算依据
本项目进驻单位为**县建设局局机关及下设事业单位及企业，其办公用房规模测算事业单位主要参照国家发展计划委员会计经投资[1999]2250号《党政机关办公用房建设标准》；
企业用房主要根据使用单位的实际业务需求来确定各类服务功能用房规模。
二、建设规模测算
一）机关根据建设单位提供的《**县建设局各系统编制、机构、实有人员情况统计表》，参照《机关办公用房建设标准》中的三级办公用房建设等级标准（编制定员每人平均建筑面积为16—18m2）。
拟定**县建设局办公用房所用面积。
**县建设局行政编制21名，行政附属编制2名。
按人均16m2测算，则需办公用房面积368m2。
会议及业务用房230平方米。
二）建设单位提供的建设工程交易中心入驻单位编制数及规模分解：
1、**县建设工程质量检测中心：
编制人数15人，在岗人员32人；
办公面积160平方米，检测试验用房1200平方米。
2、**县招投标管理办公室编制人数10人，在岗人员25人；
办公面积500平方米，业务用房1140平方米。
3、**县城乡建设档案馆编制数3人，在岗人员8人；
办公面积87平方米，业务用房700平方米。
4、**县建筑设计院编制数35人，在岗人员68人；
办公面积150平方米，业务用房1000平方米。
5、**县晶鑫测量队在岗人员22人；
办公面积180平方米，业务用房407平方米。
6、**县散装水泥办公室编制数7人，在岗人员16人；
办公面积80平方米，业务用房220平方米。
7、**县拆迁管理办公室编制数5人，在岗人员28人；
办公面积180平方米，业务用房320平方米。
8、**县建设工程管理处编制数15人，在岗人员29人；
办公面积300平方米，业务用房570平方米。
9、**县建设工程图审中心（包含**县建设工程土木建筑学会用房）编制数3人，在岗人员6人；
办公面积187平方米，业务用房700平方米。
10、**县质量安全管理监督站编制数15人，在岗人员28人；
办公面积170平方米，业务用房700平方米。
11、**县墙体材料改革办公室编制数1人，在岗人员9人；
办公面积50平方米，业务用房50平方米。
12、**县房产管理处（包含**县物管协会用房）编制数17人，在岗人员35人；
办公面积420平方米，业务用房1100平方米。
13、**县建设监察大队编制数12人，在岗人员35人；
办公面积470平方米。
14、**县建设工程造价管理站编制数5人，在岗人员8人；
办公面积和业务用房370平方米。
15、**县房地产开发公司在岗人员81人；
办公面积和业务用房550平方米
16、**县国际工程开发部在岗人员32人；
办公面积和业务用房437平方米。
三、建设规模的确定
根据以上测算，**县建设工程交易中心总建筑面积为13266m2，参见表3-1。
表3-1项目总建筑面积计算表
名称
建筑面积（m2）
办公面积
业务用房
**县建设局
368
230
**县建设工程质量检测中心
160
1200
**县招投标管理办公室
500
1140
**县城乡建设档案馆
87
700
**县建筑设计院
150
1000
**县测量队
180
407
7
**县散装水泥办公室
80
220
8
**县拆迁管理办公室
300
570
9
**县建设工程图审中心
187
包含**县建设工程土木建筑学会用房
10
**县质量安全管理监督站
170
11
**县建设工程管理处
12
**县墙体材料改革办公室
50
13
**县房产管理处
420
1100
包含**县物管协会用房
14
**县建设监察大队
370
15
**县建设工程造价管理站
**县房地产开发公司
550
17
**县国际工程开发部
437
合计
第三节建设规模方案比选
建设单位以邀请的方式，先后请多家设计单位为项目建设主体工程各做1个设计方案。
随后**县有关领导、部门和专家对该多个方案进行了比选。
经对各设计方案的总平面布局、室内外交通、建筑整体造型、有关功能用房及设备的布置、给排水、电气、暖通、消防、环保等设计内容进行综合比较，最终确定最佳设计方案为项目的实施方案。
本可研报告工程技术方案以中选设计方案为基础，并结合项目实际情况进行了一定调整。
第四节推荐建设规模方案
一、建设理念
1、其设计理念先进，具有一定的标志性，其建筑风格能将现代科技与环保理念融为一体。
2、其功能设置、设备配备应满足政府办公、便民服务的需要，并具备一定的前瞻性。
3、建筑装修应遵循简朴庄重、经济适用原则，兼顾美观和地方特色。
一般办公用房等应采用普通装修，主要入口、电梯厅、重要会议室、领导人办公室等可采用中级装修。
二、工程功能
项目建设将对工程交易中心进行合理的功能分区，为各类工程建设项目提供交易和信息服务，把县建设局涉及基本建设管理职能全部纳入到市场运作之中，实现了集中办公，统一管理，流水作业的“一条龙”管理和“一站式”服务,为社会和人民群众提供更为满意的优良服务。
总体来讲，本项目在规划中充分结合地形地势，并且认真考虑了城市历史文化特征和现代都市的发展要求，在空间布局、建筑群体组合，以及公共建筑、配套设施、道路、绿化布置等方面，都围绕提高整体环境水平作了认真考虑。
建筑的平面布置紧凑而富有变化，建筑轮廓线高低错落，丰富了空间效果及建筑形象，形成了高雅、自然、舒适、富有时代气息的优雅的办公环境。
第三章场址选择
第一节场址现状
一、地点与地理位置
拟建项目位于于连云港市**县，城北新区晶都大道北,幸福北路西,振兴北路东,地块,该地块位置醒目，地形规整，交通方便，符合当地城市建设总体规划。
二、场址土地权属类别及占地面积
项目拟征用土地面积约20.83亩，用地性质为办公用地。
其土地使用权为**县建设局所属。
三、项目现有场址利用情况
项目新征用地现状为净地，目前征地手续正在申办中。
无拆迁工作。
第二节场址条件
一、地形、地貌和地震条件
**县处于中国I级大地构造单元秦岭褶皱——大别山隆起的东延部分苏胶隆起带上。
基底主要为晚太古代变质岩和侵入岩浆岩。
赣榆县处于沂蒙山脉南麓，东濒海州湾，西北高，东南低，地貌可分为四种类型。
覆盖物为酸性至中性风化岩、砂土和黄粘土，土层厚度0.5-1.5米左右。
拟建场地详细地质资料以现场勘探为准。
**县属于郯庐地震带，近100年来末发生过华氏5级以上地震。
二、自然条件
**县处于暖温带和北亚热带的过渡地带，属暖温带南缘湿润性季风气候，既有暖温带气候特征，又有北亚热带气候特征（云台山南麓）。
气候总的特点是：
四季分明，气候温和，光照充足，雨量适中，雨热同季。
1）日照太阳辐射总量为117.6～125.5千卡/平方厘米·
年，年内分布呈双峰型，5月、8月为两个高值区，分别为13.3～14.4千卡/平方厘米·
月和11.8～13.0千卡/平方厘米·
月。
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