清水弯温泉度假村投资项目分析Word文档格式.docx
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初步估计清水湾温泉度假村投资项目的投资预算为6500万元人民币，其整体营销推广费用分别摊入各具体项目的维护费用中.
（一）温泉会所
1、投资总额：
3，350万元,包括：
温泉浴城
浴城分为经典浴池和特色浴池两大部份，以休闲自然为主要风格。
参考同类温泉浴城，估计基建投资:
1,800万元（包括围墙、绿化等费用）;
设备投资：
800万元；
流动资金：
100万元。
总计：
1，800+800+100=2,700万元；
康体理疗中心
基于温泉度假村的定位,康体中心并不需要过于豪华，而是以充分挖掘温泉的康体潜力为主,中西医结合。
估计基建投资：
100万元（包括浴城的附属设施）；
90万元；
10万元.总计：
200万元。
商务会议中心
200万元；
100万元；
50万元。
总计350万元。
风味餐厅
餐厅以天然装饰为主，突出精致布局和农家风味。
60万元；
30万元；
流动资金:
10万元。
100万元.
2、营业收入
参考浙江省境内的温泉度假村收费标准，清水湾温泉度假村的浴城定价:
80元/每位.其他收费项目亦相应参考该度假村附近的温泉度假村收费标准。
同时，根据之前的市场预测，预计温泉浴城一年接待客流量可达28万人次。
当然，实际客流量的多少将取决于温泉度假村管理水平和营销力度。
在稍后的敏感性分析中，本文也给出了不同客流量情况下度假村的盈利水平.
根据前面所作的市场预测,营业收的初步估算如下：
项目名称
容量预算（万人）
消费标准（元/人）
年收入（万元）
温泉浴城
28
80
2，240
康复理疗中心
28×
15％=4。
2
60
252
8
200
1,600
风味餐厅
80％=22.4
30
672
合 计
－
4，764
3、营业成本
管理费用（包括员工工资。
按营业收入的7％计算）：
4，764万元×
7%=333.48万元；
房屋、建筑物折旧（20年直线折旧）：
2，160÷
20=108万元;
设备折旧（5年直线折旧）：
1，020÷
5=204万元；
维护及水电费（按营业收入的15％计算）：
4，764×
15％=714。
6万元；
营业物品消耗（不连风味餐厅）（按营业收入的25%计算）:
4，092×
25％=1，023万元;
风味餐厅制作成本（按毛利润率40%计）：
672×
60％=403。
2万元;
营业税金:
4,764×
5。
5％=262。
02万元。
4、利润
税前利润
4，764—（333。
48+108+204+714.6+1，023+403。
2+262。
02）=1,715。
7万元；
所得税:
1，715.7×
33％=566。
181万元；
税后利润：
1715.7-566.181≈1,149.52万元。
5、投资回收期（不计建设期,以下皆同）：
3，350÷
1,149.52≈3年。
（二）温泉别墅
1、按如下标准兴建，初步估计投资总额为:
2，600万元：
按三星级标准兴建80栋别墅，其中：
25栋小型（每栋5个标准间）、45栋中型（每栋5个标准间、2个豪华套房）、10栋大型（每栋8个标准间）、4个豪华套房。
共计430个标准间,130个豪华套房.初步估计投资额为：
1，925万元（25栋小型×
20+45栋中型×
25+10栋大型×
30=1,925万元）；
初步估计设备投资额为：
625万元（430×
1+130×
1.5=625万元）；
初步估计需流动资金：
对于温泉别墅,完全可以考虑采用国际流行的分时度假概念或其他方式予以经营,提高客房利用率和利润率，但具体经营模式有待经营者定夺。
这里的收入预测仅作参考。
武义县内的三星级酒店标准间的收费为220—240元，考虑到温泉度假村所处地域相对较为偏僻，为吸引旅游社团的旅游客户计，标准间对旅行社的收费定在120元左右是较为合理的；
豪华套房的目标市场主要是淡季的商务客人，定价在220元左右是较为合理的。
其中，标准间和豪华套房的数量比为43:
13。
根据前节的市场预测，预计在温泉度假村住宿过夜人数可达10万人次.按照上述收费标准，初步估计营业收入如下:
平均房价（元/人）
10
120×
0。
7679+220×
2321=143。
21
1，432。
1
管理费用（含员工工资.按营业收入的7%计算）：
1,432.1×
7%=100。
24万元;
1925÷
20年=96.25万元；
设备折旧（按5年直线折旧）：
625÷
5=125万元；
维护及水电费（按营业收入的8%计算）:
1×
8%=114.57万元;
营业物品消耗（包括别墅房间耗费按营业收入25％计算）：
0.25=358.03万元;
5%=78。
77万元。
税前利润：
1,432.1—（100。
24+96.25+125+114。
57+358。
03+78。
77）=559.24万元;
所得税：
559。
24×
33=184。
5492万元;
24-184。
5492≈374.69万元；
5、投资回收期：
2600÷
374.69≈7年;
（三）生态农庄
1、所需投资额为:
生态农庄可利用现有的山坡，依山而建，力求自然，体现出地道的农家风情.其中在治理荒山、开垦农地、建温室等方面要列为重点。
生态农庄采用分承包方式经营，收入主要来自收取承包费的收入,而管理和维护等费用开支则由承包农户负责.初步预测生态农庄可吸引度假村50％的客流量，并假定承包费率为30％，收入情况如下：
消费水平（元/人）
28÷
50%=14
12
168×
30％=50。
4
折旧（因多为设备,作5年直线折旧）：
100÷
5=20万元；
50。
4—20=30.4万元;
30。
4×
33=10.032万元;
税后利润:
4-10.032≈20.37万元。
5、投资回收期:
20。
37≈5年.
（四）室外娱乐场
1、、按照如下标准,初步估计所需投资额总计450万元:
室外娱乐场所可包括垂钓场、射箭场、滑草场、攀岩壁、野战场、定向越野园等。
其中除了滑草场成本和维护费用较高,其他项目的投资成本均较低。
建设定位于力求自然、野趣，与整个度假村生态、休闲的风格保持一致。
初步估计基建投资额250万元;
设备投资额150万元；
流动资金50万元。
初步估计如下：
50％=14
35
490
管理费用（含员工要资。
490×
7％=34。
3万元；
250÷
20=12。
5万元;
150÷
5=30万元；
维护及水电费（含原料消耗，按营业收入的30%计算）：
30％=147万元；
营业税金：
5％=26.95万元。
490-（34。
3+12。
5+30+147+26.95）=269。
25万元；
269.25×
33=88。
8525万元；
269.25–88。
8525≈180.40万元.
450÷
180。
40≈3年。
四、财务评价
（一）、静态评价
根据以上对各部分项目的分析，清水湾温泉度假村的四项项目总的年平均税后利润为：
1149。
52+374。
69+20。
37+180.40=1724.98万元；
四项项目的年平均账面资产为:
（6，500+0）÷
2=3250万元；
整个项目的年平均账面回报率为:
1，724。
98÷
3，250=53。
07％。
在全部项目建成后,在正常年份的投资利润率为25％,项目总的投资回收期（加建设期2年）为9年。
（二）、动态评价
（1）净现值分析
根据以上预测和分析,XX温泉度假村的各投资项目的回收期最短的只需不到三年，最长的也不超过七年，是经济效益比较理想的开发项目.因此,对于整个项目建成后的现金流量情况，下面做一个5年近期预测,并根据这一现金流量计算总项目的净现值和内含报酬率。
清水湾温泉度假村投资项目现金流量预测表单位：
万元
科目
第0年
第1-5年每年
投资额
1、收入
2、成本
3、折旧
4、税前利润（1—2-3）
5、所得税（税率33％）
6、税后利润
7、运营现金流（3+6）
6,500
6，736。
5
3,566。
165
595。
75
2，574。
585
849。
61
1，724.97
2,320。
72
现金流量净额
—6，500
2，320。
这里的折旧均采用直线法计提（以下皆同）,并预计项目资本的机会成本为20%，则项目净现值为:
（万元）
NPV〉0，初步认为投资该项目是可行的.
（2）、内含报酬率（IRR）分析
该项目的内含报酬率（IRR）为：
即2320.72×
（P/A,x，5）=6，500（万元）
因此,（P/A，x，5）=6500/2320。
72=2.8009，由年金现值系数表可知，x≈23。
9％
即该项目的内含报酬率（IRR）约为23。
9％，大于估计的项目投资的机会成本20％。
因此,投资此项目能产生较好的经济效益，此项目具备投资价值。
（三）盈亏平衡分析
本部分主要根据上部分的度假村投资建成后五年现金流量分析，主要是分析：
（1）当其它因素（如预计的定价等）不变时，需多少客流量才能使投资成本刚好得以回收；
（2）当其它的因素（如预测的客流量等）不变时，采取什么样的定价才能使投资成本恰好能得以回收。
1、定价不变,客流量变化
考虑到在诸多项目中，温泉浴城的客流多少直接影响了康体中心、风味食街、温泉别墅、生态农庄以及室外娱乐场等的客流量，因此，其他项目的客流量的变化均可以温泉浴场的客流量大小为参考。
故设温泉浴城的保本客流量为x万人：
四部分项目的营业收入分别为：
（1）、（80+60×
15+200×
8÷
28+30×
8）x=170。
14x；
（2）、（143.21×
10÷
28）x=51。
15x；
（3）、12×
0.5×
0.3x=1.8x；
（4）、35×
5x=17。
5x。
营业收入共计为：
240。
59x万元
营业成本（不计折旧）分别为：
（1）、170。
14×
（0。
055+0.07+0.15）x+0.25×
146。
14x+0.4×
24x=92。
93x
（2）、51.15×
07+0.08+0。
25+0。
055）x=23.27x
（3）、0
（4）、17。
5＊（0。
07+0.30+0。
055）x=7.44x
共计：
123.64x万元
第1—5年，每年折旧：
75万元
营运现金流为:
（240.59x-123。
64x—595。
75）×
（1-0.33）+595。
=78。
36x+196。
60（万元）.
第1—5年每年
4、税后利润
5、运营现金流（3+4）
6500
59x
123.64x
78.36x—399.13
78。
36x+196.60
—6,500
令
，得保本客流量x为：
25.22万人.
即，在其它因素不变情况下，温泉浴城的客流量至少要达到25.22万人/年，XX温泉度假村项目投资的现金流入现值等于现金流出现值,才能达到盈亏保本点.
2、客流量不变，定价变化。
考虑到所有度假村项目中,价格敏感性最强、影响最大的是温泉浴城的收费价格，其余项目的涉及面较窄（如康体中心）,客户消费额较低（如食街、生态农场及室外娱乐等）,而商务客人对于价格的敏感性较低（如商务会议中心的收费等）,因此也可将温泉浴城的收费作为基本定价,其他项目的收费以此为参考按比率计算.因此，设温泉浴城的费用为y元/人.
四部分项目的营业收入分别为:
（1）、28y+4。
2×
（60/80）y+8×
2.5y+22。
375y=59。
55y;
（2）、10×
（143.21/80）y=17。
90y;
（3）、14×
（12/80）×
3y=0。
63y;
（4）、14×
（35/80）y=6。
125y
营业收入共计:
84。
21y万元；
（1）、59。
55×
055+0。
07+0。
15）y+0.25×
51。
15y+0。
8。
4y=32。
52y
（2）、17。
90×
（0.07+0。
08+0.25+0。
055）y=8。
145y
（4）、6。
125＊（0。
30+0。
055）y=2.60y
共计:
43.26y
第1—5年,每年折旧：
595.75万元；
营运资金：
（84。
21y-43。
26y—595。
75=27.44y+196。
60（万元）。
21y
43。
26y
595.75
27。
44y-399。
13
44y+196。
—6500
27.44y+196。
，得到保本定价y为:
72.03元/人.
即,当别的因素预测情况不变时，温泉浴城的收费至少要达到72。
03元/人，温泉度假村投资的现金流入现值等于现金流出现值,刚好不盈不亏.
（四）敏感性分析
本部分分析主要用来判断当项目的基础数据（如客流量、收费、成本等）发生变化时，经济评价指标（这里主要是净现值NPV指标）的变化幅度，以及项目可承担风险的能力。
1、确定分析指标
以净现值NPV指标作为主要分析判断的动态指标.
2、选定需要分析的不确定因素，并设定这些因素的变化范围
通常来说，影响现金流入量的有产品价格、产品销量和其它业务收入等因素，影响现金流出量的有设备开工率和经营、管理费用支出等因素。
在本项目中,我们将影响现金流入的因素主要确定在游客人数和每位游客的平均收费这两项上；
而将影响现金流出的因素主要确定在营业成本（包括管理费、维护费等）上。
即主要考虑以上三项不确定性因素.
3、计算各因素变动导致经济指标变动的数量结果
在充分考虑了市场需求、经济景气、行业前景和行业特点等因素后，对于上述三项不确定性因素，均赋予其上下各20%的变动空间.一般来说，这也是较为符合实际的可能变动情况。
下表左侧列出了对各个变量的悲观和乐观估计,右侧几列则列出了当其中一个变量变化、而其他变量仍维持期望值时，在悲观和乐观情况下各自的项目净现值。
不确定因素
变化范围
分析指标NPV（万元）r=0。
20
悲观
期望
乐观
游客人数（万人）
22.4
33。
6
-661。
97
441.27
1963。
02
收费（元/人）
64
96
—659。
29
441。
27
1967。
04
营业成本（占收入之比）
63.48％
52.9％
42。
32％
—981。
87
1874.68
例如，当游客人数为悲观预计的22。
4万人、其他因素皆保持期望值时，项目净现值为—661。
97万元,较之正常期望下的净现值少了很多，此时项目处于亏损状态.
五、社会评价
在武义建立温泉度假村有相当的资源，项目建设符合国家产业政策规定，是地方政府鼓励和优先发展的项目.项目建设有重要的社会意义。
从当地的经济投资环境来看，投资硬环境较好,武义县具有良好的经济发展前景。
作为为旅游配套服务的度假村也将具有较大的发展空间.因此，在当地建立温泉度假村具备较好的发展潜力。
武义县政府提出了“旅游旺县”的发展规划，旅游产业已成为惠东县的重点发展和支柱产业的地位。
在武义县建立温泉度假村，可以得到当地政府的有力支持,并享受到一定的政策、税收优惠.具体优惠办法有待于与当地政府沟通后确定.总之,清水湾温泉度假村具有较好的发展潜力.投资此温泉度假村项目是必要的，也是可行的。
六、风险分析
1．市场竞争激烈，在浙江和江苏地区温泉资源丰富，有强有力的竞争对手和大量的潜在竞争对手。
2．温泉的质量和可开采的温泉寿命对本项目的成败至关重要。
但目前没有权威的地质勘察资料和温泉质量分析报告.
3．度假村内项目的建设对吸引顾客非常重要，要体现健康、休闲、内容丰富的“绿色假期”的旅游度假村，就要建设和经营一批特色项目。
因此项目的设计也很重要。
4．度假村日常的经营管理的理念和方法与工厂的管理不同，作为第三产业，有其独特的行业规矩和经验,投资者应尽快转变观念和管理方法，使项目尽快走上正轨。
5．武义镇政府的观念和支持对本项目的成功非常重要;
地方的区域文化习惯我们不清楚；
农民对项目的理解和支持我们也不了解。
可以说,到目前，我们对投资的软环境知之甚少.
6．本项目纳入武义旅游线，必须获得有关政府部门的批准和旅行社的大力支持,必须与有关部门建立长期的联系;
同时，该项目要经过省国土资源厅批准。
7．虽然从项目的经济分析看，项目的投资利润率较高，但该项目对营业成本的变动和游客人数的变动特别敏感，在收费不变的情况下，游客人数低于22万人，就可能亏损。
因此如果投资决策失误,可能导致项目长期亏损而无法赢利。
8.项目投资的绝对额太大，如果投资决策失误、预算相差太大,必须要追加投资,追加投资额太大，可能拖跨现在企业.本项目的好处在于一次性投资大，营运资本相对较少，但前期的广告费用是必须投入的，并且在每一次旅游旺季都需要大量的广告投入,单靠度假村本身的资金积累，估计一两年内难以维持,必须要有追加的投资准备。
七、研究结论与建议
清水湾温泉度假村项目具有很高的可行性。
建设中建议按如下程序操作：
1、进行地质勘探，在温泉资源本身很优质的前提下，决定投资，与地方政府正式签定投资合同;
请专业的设计公司对度假村进行全面规划和设计，包括项目设计；
开始建设.
2、投资分为二期，首期主要有会所和部分别墅的建设，以及整个度假村的绿化、道路建设等；
二期为生态农庄和室外娱乐场的建设。
3、与当地其他投资者合作,以降低投资风险.
4、注意开始培育市场，有目的的在新闻媒介和其他渠道宣传项目。
5、可聘请专业经理人经营管理.
附图
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