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征地

硚口区汉丹铁路以北经济适用房项目

土地征用补偿和拆迁方案

委托函

武汉中鄂联房地产股份有限公司：

为加快经济适用房项目建设工作，根据市政府2006年4月23日专题会议、精神及市发改委等5部门《关于下达2006年经济适用住房建设投择和用地计划的通知》，先委托贵公司实施硚口区汉丹铁路以北经济适用房项目土地储备工作，具体如下：

一、委托工作范围

委托贵公司以市土地整理储备中下的名义实施硚口区汉丹铁路以北经济适用房项目约23.64公顷用地范围内国有土地的收购、拆迁及集体土地的征用等土地储备工作，其用地范围以市规划局核发的“一书一证”附图为准。

二、委托工作内容

1、对上述用地范围内的国有土地及集体土地，进行收购、迁、征用洽谈，并组织签约即办理有关新政报批手续；

2、对上述用地范围内的建（构）筑物等，依照有关法规法律，组织实施拆迁工作；

3、完成土地拆迁、补偿后，组织实施场地凭证和围墙基建工作；

4、负责办理《国有企业储备通知书》；

5、负责上述用地范围内土地收购、拆迁、征用过程中的纠纷调节和诉讼业务。

三、资金筹措

开展上述工作所需资金，由贵公司现行垫付。

特此致函

附件：

硚口区汉丹铁路以北经济适用房项目用地范围图

二〇〇六年六月二十一日

为确保工程项目征用、收回土地和房屋拆迁工作的顺利进行，妥善安置、补偿被拆迁单位和个人，根据《中华人民共和国土地管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，结合我市实际情况，制定本方案。

原则

集体土地征用应遵循的原则：

（一）　十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地的原则。

我国人口多，耕地少并且在某些地区耕地又浪费严重。

随着人口的逐年增长，耕地将继续减少，这是一个不争的事实，因此土地管理法规定：

十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。

各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护开发土地资源，制止非法占用土地的行为。

在国家建设征用土地中要做到这一要求，必须坚持：

1，加强规划，严格管理，严格控制各项建设用地2，要优先利用荒地，非农业用地，尽量不用耕地3，要优先利用劣地，尽量不用良田4，加大土地监察和土地违法行为地打击力度，切实制止乱占耕地地滥用土地行为。

（二）　保证国家建设用地地原则。

国家建设征用土地，被征地单位必须无条件服从，这不但因为征用土地是国家政治权力的行使，而且因为国家权力的行使是为了维护社会的公共利益。

社会公共利益是一国的最高利益，是全体人民的共同利益体现，私人行使权利不得文违背社会公共利益，而且在与社会公共利益相抵触时就得对私人利益加以限制以维护社会公共利益。

国家建设即是社会公共利益得体现，因此应在贯彻节约土地，保护土地得前提下保证国家建设用地。

（三）　妥善安置被征地单位和农民的原则。

集体土地征用意味着农民集体土地所有权的丧失，意味着农民对土地的使用收益利益的丧失，故用地单位应当根据国家法律规定，妥善安排被征地单位和农民的生产和生活：

一是对被征用土地的生产单位要妥善安排生产，二是对征地范围内的拆迁户要妥善安置，三是征用的耕地要适当补偿，四，是征地给农民造成的损失要适当补助。

（四）　谁使用土地谁补偿的原则。

土地征用的补偿并不是由国家支付，而是由用地单位支付，这是因为，国家并不直接使用所征用的土地，也不是使用该被征用土地建设项目的直接受益者，而用地单位则兼具这两个因素，由其支付征用土地补偿是合理的。

用地单位的补偿是一项法定义务，承担此项义务是使用被征土地的必要条件。

用地单位必须按法定的标准，向被征用土地的集体组织给予补偿。

二　征用、收回土地补偿办法

1.需征用土地的补偿

征用农民集体土地，依据《土地管理法》及有关政策、法规规定实施。

被征用居住用途的村民宅基地，由市政府协调村委提供回建用地，一户只提供一处宅基地，原则上按1∶1提供。

若每户宅基地超过100平方米的，统一按每户100平方米提供；若每户宅基地小于100平方米的，统一按每户80平方米提供，但宅基地小于80平方米的，收取按80平方米提供所超出部分的土地成本费用。

2．收回土地的补偿

（1）收回以划拨方式取得的土地使用权，按每亩2000元的标准补偿。

对于市属国有企业，以应补偿金额与企业该地块进入企业资本公积金的差额部分作核减资本公积金处理。

（2）收回市直机关、事业单位的土地使用权，按核减资产处理。

（3）收回改制企业以出让方式取得的土地使用权，按改制时所交土地出让金进行补偿。

改制企业已经市政府批准以出让方式取得土地使用权，但尚未交纳土地出让金，按收回土地后剩余的土地面积交纳土地出让金。

（4）收回土地使用权人以出让方式取得的国有土地使用权，由具备土地评估资质的评估机构按使用权人经批准的土地用途对宗地进行土地评估，按评估价并折减实际使用年限后的价值进行补偿。

（5）企业改制时，以土地评估价顶抵职工解除劳动合同补偿费的，应按实际顶抵职工补偿费补偿给职工。

（6）对合法抵押的土地，依担保法及有关规定收回土地，其补偿款在抵押双方理顺债权债务关系后再作分配，有争议的，由拆迁单位将补偿款办理公证提存。

（7）对已办理合法手续租赁的土地，参照有关规定，由租赁双方自行解除租赁关系

三　被征用土地的基本情况

（一）被征用土地的基本情况

1、用地选址：

硚口天顺园小区以北，汉丹铁路以北，古田二路移动，中环线以南（详见规划用地范围线）；

2、用地总面积：

236445平方米（以实测为准）；

其中：

代建城市规划道路面积：

12000平方米（以实测为准）；

规划净用面积：

224445平方米（以实测为准）；

3、规划用地性质：

居住用地，土地分类，住宅用地；

土地使用强度：

1、建筑面积：

按净用地鱼容积率的成绩计算；

2、容积率：

不低于1.8；

3、建筑密度：

不大于35％；

4、建筑高度：

根据具体方案确定；

5、陆地率：

根据《武汉市城市绿化条例》执行；

遵守事项

1、本土的储备规划要点作为市土地整理储备中心惊喜土地储备前进工作的必备条件，未经原批准机关同意，不得供地。

2、本土地的储备规划要点有效期一年，至2007年1月日止。

特殊要求

1、该地块的规划应结合难免铁路的控制用地的要求同意考虑。

2、需配件社区的卫生服务站、文化站，超时等公共服务设施。

关于古田二路经济房需外部配套设施建设的项目

1、选址点至古田二路东西向规划路和选址电至三环路南北向规划列建设项目。

2、汉丹先新墩道口扩宽、高价，贯通古田二路建设项目。

3、给水：

DN500主管接至选址点。

4、排水：

d1800主管接至选址点。

5、供电：

由现状110KV古田变电站接10KV电缆至项目用地（结合项目正式供电建开闭所）。

6、弱电：

由常码头通信分局引光纤线路至项目选址点。

燃气：

DN300由古田二路至项目选址点。

（二）　古田片区概述

古田片区隶属于硚口区，以解放大道为主干，古田路，古田一路，古田二路，古田三路，古田四路，古田五路等为支干，面积16.81平方公里，其地理位子位于武汉市中心城区，地处汉水之滨的硚口区西部。

古田片交通便利，20多辆公交车辆联通片区和武汉三镇，更有轻轨07年即将通车，与市中心的联系快捷，乘车到汉口商业中心武汉广场仅需20分钟，到江汉路商业步行街亦只需半小时左右。

　一线：

解放大道快车道

　解放大道作为武汉最长最宽的一条快车道，从桥口西边的工农路一直延伸到江岸的张公堤，沿线30多条公交线路，路网交通发达。

　一线：

轻轨联通古田和汉口中心区

　轨道交通一号线二期工程在一期工程基础上，分别向东、西两头延伸。

西段从宗关站开始到东吴大道终点，沿线设汉西一路、古田四路、古田二路、舵落口等9站，在古田布置一号线车辆段，线路长11.26公里；东段从黄浦路向东延伸，沿解放大道至堤角站终点。

　二线：

南泥湾大道联通古田和CBD

早在2004年，王家墩中央商务区（CBD）对外交通主“动脉”———南泥湾大道开始动工，2006年的现在，南泥湾大道即将通车。

南泥湾大道东起汉西路，西接解放大道额头湾，与古田四路、古田三路、古田二路、古田一路相贯通。

走向大体上位于解放大道、长丰大道之间。

四　土地征用工作程序

（一）土地征用范围确定

1.根据园区开发建设需要确定征地范围。

2.由规划建设局划定征地红线后，委托土地勘测部门进行实地勘测，提交勘测成果资料。

（二）土地基本情况调查核实

1.依据宗地图进行村界勘定，最终确定各村征用面积。

2.对被征用田块上的当年生作物、构作物及多年生作物进行调查统计。

（三）核定各村安置补偿金额及补偿办法

1.园区对被征地调查结果汇总后下发各征地村进行核实校对，防止调查遗漏。

2.对各征地村上报的劳力安置清册及地上作物补偿清单进行校对核实，最后确定安置补偿金额和作物补偿费。

3.协助各镇督促有关村拟订安置费发放细则。

（四）安置补偿资金报批

依据已核实的各征地村被征地面积及安置人员清册、地上作物补偿清单和该村三分之二以上社员代表通过的安置细则报园区征地拆迁局相关处审查，分管主任审核，再报主任审批。

（五）安置资金下拨

对已审批的安置资金及时下拨并要求有关镇督促村设立安置资金专户，专款专用，防止截留。

（六）下拨资金检查

督促各征地村安置补偿资金按规定足额发放到户，并与农户签订好安置补偿协议。

（七）签订土地征用协议

　按法律、政策规定，起草好土地征用协议，组织好协议的签订，方可下拨资金。

（八）征地资料归档

对各征地村劳力安置协议、土地征用协议、劳力安置政策、地上作物补偿清单等征地资料收集归档。

五　国家对土地征用的规定和法律依据

《宪法》第十条明确规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。

征用土地具有三个明显的特点：

一是强制性，征地是国家的特有行为，被征地单位必须服从国家的需要。

二是经济补偿性，用地单位要向被征地单位给予经济补偿；三是土地所有权变更，被征用后的土地所有权发生转移，即集体所有的土地变为国家所有的土地。

征用土地的补偿原则及批准权限

征用土地会给被征用单位和农民个人的生产、生活带来困难和不便，用地单位应根据国家和当地政府的规定，妥善安置被征地范围内的单位和农民的生产、生活，这是必须坚持的原则。

没有这个原则就不能保证征用土地的顺利进行。

对被征用土地的单位和个人的安置应包括五个方面：

一是被征用的生产单位用地要妥善安置生产；二是对征地范围内的拆迁户要妥善安置；三是征用的耕地要适当补偿；四是征地给农民造成的损失要适当补助；五是对征地造成的剩余农村劳动力要适当安排。

建设单位征用土地，必须根据国家的有关规定和要求，持有国家主管部门或者县级以上人民政府批准的证书或文件，并按照征用土地的程序和法定的审批权限，依法办理了征用手续后，才能合法用地。

凡无征地手续，或无权批准使用土地的单位批准使用的土地，或超权限批准使用的土地，均属非法征地，不受法律保护。

《土地管理法》对征用土地的有关问题作了明确规定。

１、征用土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府；

２、征用农地的，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续；

３、征用基本农田、基本农田以外的耕地超过３５公顷的、其他土地超过７０公顷的，由国务院审批。

４、征用上述第３项以外的其他用地，由省、自治区、直辖市人民政府批准并报国务院备案。

国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业和列入固定资产投资计划用地的，经有批准权的人民政府批准后可以征用集体土地，被征地单位和个人应服从国家需要，不得阻挠。

建设单位征用的集体土地，其土地所有权属于国家，用地单位只有土地使用权。

征用土地的法律规定及报批手续

建设单位申请征地不得化整为零。

一个建设项目需要征用的土地，应当根据总体设计一次申请批准，不得化整为零。

分期建设的项目，应当分期征地，不得先征待用。

铁路、公路和输油、输水等管线建设需要征用的土地，可以分段申请批准，办理征地手续。

临时用地必须办理报批手续

工程项目施工，需要材料堆放场地、运输通道和其他临时设施的用地，应尽可能在征用的土地范围内安排，确实需要另行增加临时用地的，由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地的数量和期限的申请，经批准后，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时用地协议后方可用地。

临时使用土地的期限，一般不超过两年。

临时使用土地的使用权应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，不得修建永久性建筑。

用地期满后，应将场地清理并按用地协议支付一切费用。

土地管理部门同时注销其临时用地使用权。

临时用地需超越批准期限的，可再提出申请，不退地又不申请的按违章用地处理。

联营使用集体土地的报批手续

全民所有制企业，城镇集体所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地，必须持县级以上人民政府按照国家基本建设程序批准的设计任务书或者其他批准文件，由联营企业向县级以上人民政府土地管理部门提出用地申请，按照国家建设用地的批准权限，经有批准权的人民政府批准后方可使用。

经批准使用的土地，可以按照国家建设用地的规定实行征用，也可以由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件。

合理征用后的补偿政策

为了适应城乡横向经济联合，促进地方经济发展，同时又体现了用地的灵活性，可以不改变土地权属性质。

农村集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，可以不计算土地补偿费和各种补助费。

对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助

征用土地，由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费。

合理使用征地补偿费

建设用地单位支付的各种劳动力的就业补助和应发的各种补偿及其他费用，应按有关规定管理和使用。

耕地占用税用于土地开发和农业发展；菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理；征地管理费用于土地管理部门的各种业务开支。

各级人民政府和土地管理部门，应严格监督征地费用的管理和使用，任何单位和个人均不得占用或挪作他用。

特殊征地特殊政策办理

大中型水利、水电工程建设征用土地的补偿费标准和安置费用，由国务院另行规定；征用林地、园林等按林业管理部门的规定办理；征用土地发现文物、古迹、古树等应报主管部门处理后方可征地；迁移烈士墓、华侨墓按主管部门规定办理；用地范围内的国防设施，经协商后方可征用。

国家建设征用土地，由用地单位按下列标准支付征地费。

除国家另有规定外，任何单位和个人，未经省人民政府批准，不得擅自提高或降低标准，也不得以任何借口收取本办法规定以外的费用或附加其他条件。

（一）土地补偿费和地面附着物补偿费。

１．征用省辖市郊区耕地的，按其年产值的五到六倍补偿；征用县级市和县辖镇郊区耕地的，按其年产值的四到五倍补偿；征用其他地方耕地的，按其年产值的三到四倍补偿。

年产值的计算：

国家牌价和市场价的平均数，乘以同类土地前三年平均年产量（下同）。

２．征用有收益的非耕地，按其年产值的二到三倍补偿。

３．征用宅基地，按邻近土地的补偿标准补偿。

４．被征土地上的青苗、树木，能计算产值的，按产值补偿；不能计算产值的，合理计价补偿。

征地协议签订后抢种的作物、树木，不予补偿。

５．被征土地上的建（构）筑物等的补偿标准，由省辖市或县（市、区）人民政府规定。

违章建筑，不予补偿。

（二）安置补助费

１．征用耕地的，每一个需要安置的农业人口的安置补助标准，为被征用地每亩年产值的二至三倍。

但是，每亩被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用耕地年产值的十倍。

需要安置的农业人口数，按《土地管理法》第二十八条规定的方法计算。

２．征用有收益的非耕地的安置补助费，按其年产值的二至三倍支付。

３．征用无收益的土地，不付安置补助费。

（三）上述土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省人民政府批准，可以增加安置补助费。

但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过被征地年产值的二十倍。

（四）征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地的开发建设基金。

收费标准为：

武汉市每亩７０００至１万元；其他省辖市每亩５０００至７０００元，县级市每亩３０００至５０００元。

第七条土地补偿费和安置补助费，除被征土地上属于个人的附着物和青苗补偿费付给本人外，其余的按《土地管理法》第三十条规定的用途，由被征地单位拟订使用计划，经省辖市或县（市、区）人民政府土地管理部门审查同意后，由用地单位支付给被征地单位，在土地部门的监督下按计划使用。

新菜地开发建设基金由土地管理部门收取，交同级财政专项储存，专款专用，任何单位不得挪用。

此项经费用于开发新菜地和改造老菜地。

使用计划由土地管理部门会同农业和蔬菜生产主管部门及商业部门提出，经省辖市或县（市、区）人民政府批准后实施。

第八条因国家建设征用土地造成的多余劳动力，由当地土地管理部门和乡（镇）人民政府及被征地单位、用地单位共同协商，予以安置。

其中安置到集体所有制单位和全民所有制单位就业人员的条件，由省人民政府另定。

第九条对村（组）的集体土地一般不得全部征用，确因国家建设需要全部征用的，必须经省人民政府批准，其原有的农业户口经审查核定后，可以转为非农业户口。

第十条计税土地被征后，其农业税、特产税的减免，按农业税减免程序办理。

减免以前，由用地单位负担。

第十一条国家建设使用国家荒山、荒地、荒滩、按本办法第五条规定的审批权限，经批准后无偿划拨。

划拨国营农、林、牧、渔场和科研、教育单位附设场、站使用的国有土地，按本办法第六条规定的补偿标准的下限，补给原使用单位。

第十二条国家机关、团体、企事业单位和农、林、牧、渔场，在国家批准用于农业生产、科研或本场范围内的土地上进行非农业建设的，按本办法规定的征地程序，报县级以上人民政府批准。

第十三条乡（镇）村兴办企业，应首先利用现有设施和场地，严格控制占用土地。

确需使用土地的，必须持县级以上主管部门批准的计划任务书或其他批准文件，向省辖市或县（市、区）人民政府土地管理部门提出申请，按本办法规定的审批权限办理用地审批手续。

使用非本集体所有土地的，还应按本办法规定的各项补偿标准的下限支付补偿费，并妥善安置农民的生产和生活。

乡（镇）村兴办企业，其用地面积，不得超过国家关于同行业和相同经营规模的国营或集体企业的用地定额。

第十四条乡（镇）村公共设施、公益事业建设需要使用集体土地的，经乡（镇）人民政府审核，按本办法规定的审批权限办理用地审批手续，对使用非本集体所有土地的，由主办单位给被用地单位调整土地或给予适当补偿。

第十五条农村个人或个人合伙兴办企业，应首先利用自有的房屋庭院。

确需使用集体土地的，须提出申请，并与土地所有单位签订有偿使用土地的协议，使用非耕地的，由乡（镇）人民政府批准；使用耕地的，经乡（镇）人民审查，报省辖市或县（市、区）人民政府批准。

上述个人经批准使用的土地，仍归原集体所有。

停止使用后，交还集体，并负责恢复耕种条件。

地面附着物可作价交集体或自行拆除，不准把生产、营业用地作为宅基地。

第十六条农民建房用地，由本人申请，经村民委员会同意，使用非耕地的，由乡（镇）人民政府批准；使用耕地的，经乡（镇）人民政府审查，报省辖市或县（市、区）人民政府批准，并按被占耕地年产值的二到四倍支付土地补偿费。

农民新建、改建房屋的宅基地（含一切附属设施）总面积，使用耕地的每户不得超过１４０平方米，使用非耕地的每户不得超过２００平方米。

具体用地面积，由省辖市或县（市、区）人民政府在上述限额内，根据当地人均耕地等情况确定。

出卖、出租房屋的，不得再在当地申请宅基地。

农民迁居和拆除房屋后腾出的宅基地，由集体收回，统一安排使用。

第十七条城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体土地的，由本人申请，所在单位或居民委员会同意，报省辖市或县（市、区）人民政府批准。

并参照国家建设征用土地补偿标准，支付土地补偿费和安置补助费。

居民建住宅每户宅基地面积：

大中城市内不得超过８０平方米，其他城镇内不得超过１００平方米。

具体用地面积由省辖市或县（市、区）人民政府根据当地实际情况，在上述规定限额内确定。

第十八条用地单位或个人经批准征用、划拨的耕地、园地和其它有收益的土地，未经原批准机关同意，从征地批准划拨之日起满一年未使用的，由县（市、县）土地管理部门收取荒芜费。

满两年还未使用的，依法收回。

荒芜费按同类土地年产值一到二倍收取，交同级财政，作为土地开发建设基金。

第十九条依据《土地管理法》第十九条规定，收回的国有土地，县级以上人民政府可在本办法规定的审批权限内，按本办法规定的补偿标准有偿划拨给其他符合用地条件的单位使用，用地单位支付的各项费用交同级财政。

收回的国有土地也可以暂借给农业集体经济组织耕种，但不得在土地上兴建永久性建筑物或种植多年生植物，国家建设需要时，予以收回，只支付青苗补偿费。

第二十条对违反《土地管理法》和本办法，除按《土地管理法》的有关规定处理外，对并处罚款的，按以下标准执行：

（一）买卖、出租或以其他形式非法转让土地的当事人，根据情节轻重，按其非法收入的１０％至２０％处以罚款。

（二）非法占用城市土地的，按城市市郊菜地年产值的一至三倍罚款；非法占用其他地方土地的，按照被占土地或邻近土地年产值的一至二倍罚款。

（三）批准的临时用地期满不归还，以及拒不交出依法应收回使用权的土地的，按本条第二项规定标准处以罚款。

（四）非法占用被征地单位补偿费和安置补助费的，按被占用金额的５％至１０％罚款。

第二十一条以上罚款由县级以上人民政府的土地管理部门决定，被处罚的单位或个人，对处罚决定不服的，可在接到处罚决定通知之日起３０日内，向人民法院起诉，期满不起诉又不履行的，由作出处罚的机关申请人民法院强制执行。

第二十二条本办法具体应用问题由省人民政府土地管理部门负责解释。

第二十三条本办法自公布之日起施行。

本省有关土地管理的规定与《土地管理法》和本办法有抵触的，以《土地管理法》和本办法为准。

六　土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费的测算：

在测算中我们主要是依据国家建设征用土地规定的补偿标准，其标准计价如下表格：

土地补偿费、安置补助费及青苗补偿费标准

项目

标准

类别

平均年产值

（元/平方米）

青苗补偿费

（元/平方米）

土地补偿费

倍数

安置补助费倍数

基本农田

一般农田

旱　　地

0.73

水　　田

1.00

春夏菜田

3.60

秋菜田

2.20

园　　地

2.70

天然草地

0.15

人工或改良草地

0.30

精养鱼池

4.00

粗养鱼池

0.93

苇地

0.23

塑料大棚菜地

13.00

普通温室菜地

18.00

节能温室菜地

26.00

越冬作物

0.9

红干椒

1.90

药材

1.65

注：

1．套种作物的青苗补偿标准按各作物种植面积的加权平均值执行；

2．旱地种植蔬菜作物的青苗补偿标准按春夏、秋菜地的平均年产值标准执行；

3．鱼苗的补偿费根据实际情况协商确定，但最高不得超过单位平均年产值；

4．精养鱼池：

指水面较小、养鱼工

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