房地产业融资现状浅析.docx

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房地产业融资现状浅析

房地产经济学课程

房地产业融资现状浅析

院系建筑与材料工程系

专业工程管理

班级

学生姓名

学号

任课教师

2012年05月16日

目录

一、引言3

二、现阶段我国房地产业融资现状及存在问题3

2.1融资方式单一，开发资金仍然以银行贷款为主3

2.2融资工具的局限性限制，组合简单4

2.3信托成为房产融资新渠道,但仍有限制4

2.4海外基金与国内企业对接的难题4

三、房地产融资方式多元化的必要性4

四、房地产融资方式与国际借鉴5

4.1国内融资方式5

4.1.1.银行贷款5

4.1.2.上市融资5

4.1.3.发行企业债券5

4.1.4.房地产信托6

4.2国外融资方式6

4.2.1.1美国房地产证券化融资的特点6

4.2.1.2美国房地产证券化融资渠道的构成6

4.2.2储蓄融资为主的德国模式6

4.2.2.1德国储蓄融资方式的主要特点7

4.2.2.2德国储蓄性的房地产融资渠道7

4.2.3社会福利基金融资为主的新加坡模式7

4.2.3.1新加坡公积金制度的特点7

4.2.3.2新加坡房地产融资渠道的构成7

4.3发达国家房地产融资模式对我国的启示7

4.3.1完善房地产融资模式8

4.3.2促进住房抵押贷款证券化8

4.3.2.1建设一级市场8

4.3.2.2建设二级市场9

4.3.2.3建设制度环境9

4.3.3改革住房公积金制度9

4.3.3.1改进政策法治法规9

4.3.3.2改进政府监管体制9

4.3.3.3改进资金运作模式10

4.3.4组建专业化房地产融资机构10

4.3.4.1改革公积金管理中心10

4.3.4.2推广住房储蓄银行10

五、房地产业发展的合理化建议11

5.1建立多层次的房地产融资体系11

5.2加快金融创新步伐，实现融资产品证券化、标准化和公众化11

5.3加强对外资金融机构以及境外基金的引导11

六、结语12

房地产业融资现状与分析

专业工程管理学生董润慧学号0951012016

摘要：

房地产业是一个资金密集、投资庞大的行业，对资金来源、取得成本及尽快回笼有较高的要求，然而我国房地产融资渠道单一，风险也较大。

本文主要从我国房地产业的发展状况着手，谈到了房地产融资方式多元化的必要性。

结合房地产融资现状指出我国房地产业的融资面临的问题是企业融资渠道单一，融资工具落后、筹措资金困难。

借鉴国际融资提出了相应的应对措施，最后针对房地产业发展给出了合理化建议。

关键词：

房地产业；融资；融资渠道

Abstract：

Therealestateindustryisacapital-intensiveindustrythatneedsahugeinvestmentoffunds,andhavemuchhigherrequirementsonthesourceoffunds,thecostofcapitalandhopethatwecanwithdrawthefundsassoonaspossible.However,China'srealestatefinancingchannelsaresingleandtheriskisalsobigger.ThisarticletalkedaboutthenecessityofthefinancingmethodsoftherealestatediversificationmainlyproceedfromtheChinarealestatedevelopment,combinedwithrealestatefinancingstatuspointsoutthatChina'srealestatefinancingarefacedwiththeproblemsaresinglechannelofcorporatefinance,outmodedfinancinginstruments,financingdifficulties.Drawingoninternationalfinancingputsforwardcorrespondingcountermeasures,andintheendrationalizationproposalsfortherealestatedevelopmentaregiven.

Keywords：

realestateindustry;financing;financingchannels

一、引言

各国房地产业发展的历史经验表明，房地产业通常是一个国家的支柱产业，房地产业的兴衰直接关系到国民经济的兴衰。

作为一个高投入、高风险、高收益的资本密集型产业，房地产业的特点是建设周期长、资金需求量大、回收慢,对金融业的依赖度很高，因而它的健康发展必然离不开金融的支持。

首先，房地产的开发和经营离不开金融的支持，数额巨大的房地产开发项目资金，仅靠开发商的自有资金是难以维系的；其次，房地产的流通和消费也需要金融的支持，由于房地产商品的单位价值要远远大于其他商品，普通家庭要完全以自有资金购买住房是存在较大困难的。

作为一个国家的支柱产业，房地产业在我国国民经济中的作用和地位日益明显和重要。

我国的房地产金融发展相对滞后，速度较为缓慢，比不上世界各国正逐步完善的房地产融资模式，理论上缺乏系统完善的体制架构，发展模式和政策安排上缺乏明确的定位，无法满足房地产业融资的需求。

因此本文的研究目的，就是通过比较研究发达国家在房地产融资模式上的异同，总结出这些国家行之有效的发展经验，来分析我国与发达国家在房地产业融资方式之间的差距，进而对我国房地产融资的模式选择和房地产业发展给出合理化建议。

二、现阶段我国房地产业融资现状及存在问题

目前我国房地产金融产品种类较少、企业融资渠道单一、融资工具落后、筹措资金困难。

2.1融资方式单一，开发资金仍然以银行贷款为主

目前我国房地产开发资金来源为国内贷款、自筹资金及其他资金，房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款，银行信贷贯穿土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。

表面上看来，银行贷款所占比重并不高，但实际上，房地产开发企业的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款。

如企业自筹资金中有大约7O来自银行贷款；“定金和预收款”也有30的资金来自银行贷款，因此，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55以上。

2.2融资工具的局限性限制，组合简单

房地产企业融资渠道狭窄，融资工具单一，创新力度不够，工具使用存在一定程度上限制和不足。

我国房地产企业对融资工具的应用是被动的，虽然在实务中采用多种融资工具，但缺乏整体的思量和筹划，还不能称之为融资工具组合。

尤其是对我国房地产企业具体情况的研究不够深入细致，未能结合企业的发展周期确定融资策略，没有意识到房地产企业所处周期对于融资策略的根源性决定作用，因此，融资策略不仅缺乏科学的理论支持，而且缺乏策略上的前瞻性和灵活性，使融资结果不能达到预期目标。

2.3信托成为房产融资新渠道,但仍有限制

房地产投资信托介入房地产市场，不单是部分解决了融资的问题，更重要的是符合房地产市场的国际化趋势。

但是，由于政策限制信托产品仍有欠缺，不过在融资渠道单一、产业投融资渠道难有大变化的情况下，信托业务的发展创新将给产业投资带来新的市场空间。

2.4海外基金与国内企业对接的难题

外资在选择国内投资伙伴时要求格外苛刻，有一系列成熟的基于国外开发商的各种风险评判手段，这些风险评判手段拿到中国衡量开发商或者某一项目的时候，会碰到很多衔接不上的地方，短时间内让这些境外投资机构改变他们的风险投资办法或降低他们的要求并不容易，因而产生了海外基金与国内企业对接的难题。

三、房地产融资方式多元化的必要性

影响房地产融资方式变化的原因很多。

宏观方面主要表现为宏观经济环境和宏观金融政策的变化对房地产融资方式的影响，从而要求房地产企业遵从现行的政策制度要求，扩大资金来源。

我国房地产公司资金来源主要是内部积累以及银行信贷，但是在目前货币紧缩政策下，很多中小企业由于没有足够的抵押和担保，已经很难从银行拿到贷款，再加之房地产企业高资本、高风险的特征，企业融资成本较高，影响企业融资效率，因此，优化企业资本结构，提高房地产企业融资效率，就要发展多样化的房地产公司融资渠道，改变以贷款为主的传统债权融资方式，培养和健全商业票据和企业债券等债权融资市场，大力发展融资租赁和项目融资等不需在资产负债表中反映也不影响企业资信状况的表外融资方式，以灵活的方式给予房地产企业更多的选择空间。

除此之外，从企业本身角度出发，只有扩大房地产开发资金来源渠道的多元化才能提高资金的稳定性，降低房地产开发的金融风险。

四、房地产融资方式与国际借鉴

4.1国内融资方式

4.1.1.银行贷款

作为资金密集型产业，融资向来是房地产业生存和发展的关键，资金与地产行业休戚相关，不管是对地产行业的发展，还是对银行等金融机构而言，地产行业对信贷资金的过度依赖有很大的潜在风险：

第一，很容易导致国家宏观调控政策处于被动地位。

第二，容易导致资源浪费以及资源利用率不高等问题。

第三，将会直接导致市场上的地产投机行为。

随着政府对金融调控的利剑频频出鞘，银行信贷被逐步收紧，房地产企业融资面临前所未有的挑战。

目前房地产企业的银行贷款门槛被大大抬高，面对资金瓶颈，开发商亟待拓宽新的融资渠道。

4.1.2.上市融资

上市融资就是将经营公司的全部资本等额划分，表现为股票形式，经批准后上市流通，公开发行。

由投资者直接购买，短时间内可筹集到巨额资金。

上市融资不仅可以化解金融风险，还可以降低融资成本，改善企业资本结构。

但是，房地产企业上市非常困难，资金流不连续，难以达到上市要求。

不过,房地产股票融资方式作为房地产企业的融资方式之一,未来的发展前景很大,随着我国金融市场的成熟和人们投资意识的改进,股票融资将会起着日益重要的作用。

4.1.3.发行企业债券

房地产债券与一般债券相比收益较高，与股票相比，又因可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，并且具有一定的流动性，因此，在境外成为广大投资者欢迎的金融品种。

目前,我国房地产企业的融资方式主要是信贷融资、股权融资和债券融资三种。

相比股权融资来说,债权融资程序上更快捷,上市公司进行债券融资的意愿更强；相对于银行贷款,债券融资成本更低；再者公司债所融资金应用灵活,限制较少,可供企业借债的对象众多,市场化操作更为规范。

但是因为债券融资对筹资企业的条件要求较高,中小型房地产企业很难涉足，再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷,国内房地产企业大都不采用这种融资方式。

4.1.4.房地产信托

房地产信托投资是基于商业信托组织形式，聚集多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资的一种投资方式。

近些年来，银行的银根不断抽紧，而我国房地产业资金又严重依赖于银行贷款的现实情况下，房地产信托异军突起,有力支撑了房地产商的开发投资经营活动。

但是，由于房地产信托在我国发展时间不长，还有很多地方有待完善。

4.2国外融资方式

由于各国的经济增长速度以及资本市场形成的特点不同，形成了各具特色的房地产金融体系。

美国的证券市场发展成熟，因此它凭借发达的资本市场和丰富的运作经验来解决资金来源；德国受战争重创，住房资源严重短缺，需要政府和个人合力发展住房市场，因而就形成了住房互助储蓄和官方与民间混合的融资模式；新加坡是一个典型的小型开放经济，拥有高效廉洁的政府，适宜通过强制储蓄的方式来融通资金和规范市场。

根据融资模式的差别，发达国家房地产金融模式可以分为三种：

4.2.1证券化融资为主的美国模式

融资证券化是指融资由银行贷款转向具有流动性的债务工具，筹资者除向银行贷款外，更多的是通过发行各种有价证券、股票及其它商业票据等方式在证券市场上直接向国际社会筹集资金；资金供应者在购进债券、票据后也可以随时把拥有的债权售出，转换为资金或其它资产。

美国是世界各国中房地产金融发展市场最发达、体系最健全、产品最丰富的国家。

4.2.1.1美国房地产证券化融资的特点

●公平、开放的住房信贷市场。

●完善的市场体系，灵活的融资方式。

●以住宅抵押贷款为主体的房地产金融市场。

●政府对于房地产市场的全方位调控。

4.2.1.2美国房地产证券化融资渠道的构成

●房地产抵押贷款的证券化融资（MBS）。

住房抵押贷款证券化是房地产抵押贷款证券化的主要形式。

●房地产投资权益的证券化融资。

REITs（房地产投资信托基金）根据收入来源的不同，分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs。

4.2.2储蓄融资为主的德国模式

德国的房地产融资模式是政府扶持鼓励、居民自愿参加，由政府、集体和个人三方互助合作，在封闭的运行机制里按照先存后贷的原理形成的。

其融资的主要方式是互助储蓄，分为两个阶段：

1、储蓄阶段。

2、贷款阶段。

4.2.2.1德国储蓄融资方式的主要特点

●以专门经营房地产融资业务的金融机构占主导的房地产融资市场。

●住房储蓄融资体系采取专款专用、以存定贷和利率固定的经营方式。

●政府对住房储蓄实施奖励措施。

4.2.2.2德国储蓄性的房地产融资渠道

德国居民构建住房的资金主要来源于三方面：

一是住房储蓄和贷款，约占总额的50%；二是住房抵押贷款，约占40%；三是其他贷款和借款，约占10%。

具体而言，德国房地产业的主要融资方式是：

第一抵押贷款（固定利率贷款），第二抵押贷款（又称储蓄合同贷款）。

4.2.3社会福利基金融资为主的新加坡模式

中央公积金制度是一项由雇主和雇员共同参与的强制性社会保障储蓄计划，旨在保障新加坡居民退休后的经济来源，并满足其在医疗保健、购置住宅、家庭保障、资产增值等方面的需求。

公积金制度与住房发展计划相结合，使公积金与改善居民住房条件相结合，极好的解决了房地产建设资金的持续发展问题，带动了房地产业的良性发展，尤其是为经济发展相对落后、资金不足的国家提供了一条成功的、可借鉴的经验。

4.2.3.1新加坡公积金制度的特点

●强制性：

新加坡法律规定，包括国家公务员在内的所有受薪人员，参加工作后自动成为会员，必须缴纳公积金。

●广泛性：

公积金具体内容和影响范围的广泛性，已经逐步扩展到医疗、教育、住房、投资和保险等各个方面。

●稳定性：

公积金制度自从1955年实施以来，该制度一直稳定发展，成为新加坡重要的社会制度。

●灵活性：

是指公积金存款的使用和运作的灵活，其中运作上的灵活性，既保证了其流通性，又能使其保值增值。

4.2.3.2新加坡房地产融资渠道的构成

新加坡主要通过其独具特色的公积金制度来解决个人买房融资问题，同时，新加坡房地产发展商可向银行、金融公司和邮政储蓄信贷机构贷款，银行还可以通过建立具有独立法人资格的子公司进行直接开发，这成为新加坡房地产业重要的融资渠道。

4.3发达国家房地产融资模式对我国的启示

由于国内外在微观主体的性质、经济体制和社会制度等方面的不同，且融资制度的变迁有一个历史继承、逐步发展的过程，所以，应该在借鉴国际融资方式的基础上，以历史的观点、现实的态度、未来的眼光，来发展我国的融资模式。

美、德、新在房地产融资方面的成功经验都是经过了几十年甚至上百年的积累和沉淀，有其特定的背景。

只有在借鉴成功经验的基础上结合我国目前的实际情况，进行合理的安排和金融创新，才能探索出适合中国国情的房地产金融发展道路，真正建立起我国房地产金融的新体系。

发达国家的成功经验对我国进行房地产融资模式的创新有如下启示：

4.3.1完善房地产融资模式

自20世纪80年代以来，我国就一直在探索适合我国国情的房地产融资模式。

如借鉴德国互助储蓄模式，于1987年在烟台和蚌埠建立了两家住房储蓄银行试点；借鉴新加坡中央公积金模式，于1991年在上海建立住房公积金制度试点；借鉴美国住房抵押贷款模式，中国建设银行于2005年在国内推出个人住房抵押贷款证券化产品（MBS）。

发达国家的房地产金融模式作为一种参照，可以借鉴，但探究适合我国的房地产融资模式，需要考虑以下几点：

（1）考虑到我国经济发展的不平衡性，多元化的模式选择更有利于服务我国的房地产金融市场。

（2）互助合作性质的住房储蓄银行在有中国特色的房地产融资体制方面起到了积极作用，也取得了一些成绩。

（3）现阶段，住房公积金制度是一种合理选择，但制度本身固有的局限性令其很难成为将来主导房地产金融发展的融资模式。

（4）资本市场的房地产融资模式在我国尚处于起步阶段，初期发展存在很多困难与阻力，但其能够顺应国际房地产金融市场化的发展趋势，加以推广和支持。

综合上述观点，我国应该大力发展和完善资本市场的融资体系，改造和规范公积金制度，加快组建专业性房地产金融机构，以市场型金融为主，政策性金融为辅的房地产融资模式。

4.3.2促进住房抵押贷款证券化

综观世界各国经济发展水平，市场型融资模式的发育程度不尽相同，其中以美国最为成熟，一、二级市场的共同运转有效降低了银行经营风险，同时保证了资金的良性循环。

我国抵押贷款二级市场还处在新生萌芽阶段，面临诸多问题，可以从以下三方面着手完善住房抵押贷款证券化实施的金融基础环境：

4.3.2.1建设一级市场

一个成熟、规范的一级市场，是开展住房抵押贷款证券化的重要前提。

住房抵押贷款的期限长、贷款存续期内易受各种不可控因素影响，潜藏着许多风险。

因此，在一级市场加强对风险的防范与扩大抵押贷款的规模与质量同等重要。

4.3.2.2建设二级市场

完备的住房抵押贷款二级市场是住房抵押贷款证券化充分发展的重要保障，对于建立完善的二级市场我们给出如下建议：

（1）积极培育机构投资者。

（2）完善信用评级体系。

4.3.2.3建设制度环境

（1）制定相关的法律法规。

建立和健全相关的法律法规，规范住房抵押贷款证券化各方当事人的权利和义务，是抵押贷证券化交易秩序正常运转的重要保障。

（2）建立个人信用制度。

完善的个人信用制度有助于提高住房抵押贷款的质量，并从根源降低风险。

4.3.3改革住房公积金制度

新加坡将住房公积金制度作为该国社会保障体系的核心属于世界首创。

中央公积金制度在新加坡能够蓬勃发展重点在于其人口基数只有数百万，再加上高效的政府进行宏观调控。

而我国的人口基数过大，社会经济发展整体水平不高且极不均衡，政府的行政管理差强人意并有待提高，这些都导致了公积金制度在我国的统一运行难以付之实施。

鉴于各国的政治、经济情况不同，我国的住房公积金制度应在学习成功经验的基础上结合具体国情，在总结制度发展过程中出现的问题基础上对我国提出一些有启示意义的借鉴。

4.3.3.1改进政策法治法规

新加坡政府对中央公积金制度在实施初期就依据本国实际做出了整体规划。

从最初的解决养老，到1968年经济起飞后扩展至住房保障，直到后来的医疗、教育、投资等方面，都是远期规划与近期协调的结果。

而检视我国的住房公积金制度，从一开始就没有明确的定位，造成的直接后果便是未能真正实现兼顾公平。

结合新加坡的政策及立法经验，我国政府应做出如下改进措施：

首先应明确住房公积金的性质。

继续保持行政化管理，还是转变为法人化治理；其次要加强立法，加大执法力度。

完善的法律法规系统可以保障住房公积金制度真正做到有法可依。

4.3.3.2改进政府监管体制

新加坡中央公积金制度秉持效率优先、机会平等的先进理念。

政府通过设置系统的监管机构和实施配套的政策来实现人民的安居乐业。

而我国住房公积金制度在监管环节相对薄弱，其弊端体现在行政权力于内部过于集中,监管机构于外部相互重叠。

二者若想成为有效合力须从以下几点入手改进：

首先，建立统一的决策机构，形成健全的决策机制；其次，构建垂直的管理模式，减少中间环节；再次，规范管理机构，重新对公积金管理中心进行职能定位。

只有使各地区的住房公积金管理中心与政府脱钩，才能摆守旧观念谋求更高发展。

4.3.3.3改进资金运作模式

新加坡的中央公积金制度由于有着市场经济国家的资本市场为依托，公积金除满足正常支取和少量提供政府贷款外，其余全部投资购买政府债券来分散投资风险，因此资金回报率较高。

而我国的住房公积金制度割断了与资本市场的联系处于一个封闭运行的状态，难以形成长效运行的机制，亟待创新。

我国的公积金制度要在目前状况下寻求良好的运作模式，需要做到几下两点：

一是要转变观念，废弃住房公积金长久以来封闭运行的模式，将长期积累的公积金投入资本市场，实现资金加速运转的同时还可赚取更高的收益；二是要在现有公积金使用方向的保值基础上通过有效方式拓宽投资渠道实现增值。

4.3.4组建专业化房地产融资机构

美国的储蓄贷款协会、德国的住房互助储蓄银行、新加坡的中央公积金局都是各个国家特别批准设立的专业性房地产金融机构，这些机构有的是从事住房融资业务的私人金融机构，有的是政府特设的贯彻住房政策的行政机构，但都在解决普通居民住房融资方面发挥了重要作用。

目前，我国的房地产金融体系处于发展的初级阶段，体制建设仍不完善，主要由商业银行承担房地产融资业务及相关服务，近年来一直经办的住房按揭贷款就是其一，虽然引入了公积金制度，但制度安排有待进一步改善。

依据发达国家的成功经验，我国应该尽快组建专业化房地产融资机构来满足开发企业和普通居民的购建房资金需求，从而使有效分散商业银行的经营风险。

4.3.4.1改革公积金管理中心

德国的住房互助储蓄银行其显著特点是以个人抵押贷款为主、低存低贷并封闭运行。

观察我国的房地产金融市场可以发现，公积金管理中心也同样具备成为这类专项金融实体的基本条件。

因此政府可以对住房公积金管理中心在现有基础上进行相应改制，转变为由政府强制与居民自愿相互结合，由国家、单位和个人三方共同参与筹集住房发展信贷资金，政府还可以发挥行政力量通过实施免税、补贴等优惠政策来保障专业机构的正常运转。

4.3.4.2推广住房储蓄银行

2004年，中德住房储蓄银行在天津成立，这是由中国建设银行和德国施威比豪尔住房储蓄银行共同投资成立的专业化房地产融资机构。

该机构因为有德国本土住房储蓄银行的加盟指导，基本上是按照德国专业化融资机构的操作模式运行。

几年来，处于起步阶段的中德住房储蓄银行运行效果良好，发展的潜力巨大。

虽然还不能确定由住房储蓄银行所倡导的互助储蓄能否成为可持续发展的有效融资手段，但在我国探索组建专业化房地产融资机构领域起到了一个良好的开端。

我国应该在其他一些大中型城市继续推广建立这类专业化的房地产融资机构，为当地的房地产融资活动注入新鲜的血液。

五、房地产业发展的合理化建议

5.1建立多层次的房地产融资体系

建立一个稳定的多层次的房地产融资体系,满足不同层次企业多样化需求是当前我国房地产融资的主要问题。

房地产融资渠道的多元化发展,关键是需要设计出有差异的、服务不同房产企业的金融产品,从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。

长期以来我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行,缺少专业信贷机构。

房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限。

股权融资门槛相对较高,中小企业很难达到要求通过上市融资。

近年来在国家对金融的宏观调控下,银行缩紧信贷,房地产企业深感资金压力。

因此,迫切需要建立多层次的融资体系,为不同类型企业提供不同的融资场所,才能真