香港apm朗豪坊太古广场IFC报告Word下载.docx
《香港apm朗豪坊太古广场IFC报告Word下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《香港apm朗豪坊太古广场IFC报告Word下载.docx（19页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
47%
18%
33%
商业层数
11层
3层,局部4层
15层
四层
经营种类
写字楼及商场
写字楼、商场及酒店
商业与写字楼布局关系
写字楼位于商场正上方
写字楼位于商场的四个角
写字楼安排楼层
在地面五层,商场的四层
一期在地面五层,商场的四层；
二期及酒店在地面一二层
在地面二层,商场的四层
写字楼大堂与商业互动性
结合紧密
相对独立，主要考虑写字楼及酒店的形象。
结合密切，必须进入商场才能到达写字楼大堂。
一、简介
APM（创纪之城5期），总面积逾600,000平方尺，位于香港观塘，是香港首个以夜间消闲及“品味生活志”为概念的大型商场（故大部份店铺的营业时间直至凌晨,甚至通宵营业），令APM的顾客彷如走进一本立体的时尚杂志般，时刻紧贴最新的娱乐饮食和潮流信息，以年轻人为主要销售对象。
商场一年要办700多个小时的大小活动，包括所有节日和周六、周日等，藉以趋旺各租户生意。
APM的规模较小，但业态齐全，Mall内高、中、低档的比例搭配合适，集购物、娱乐、餐饮、休闲等各种功能于一身，集合了超市、个人护理及便利店、时装、美容、礼品、影音、餐饮、娱乐等各种零售业态，能吸引大量的人气。
店铺组合方面，APM引入吉之岛超级市场作为主力店，有效的吸引客流并分散租金的风险。
其它经营面积均散租给各品牌店，散租的比例很高，通过统一的运营管理，获得较高的收益。
二、商场各层业态分布
卡啦OK
电影院
大型酒楼、影音数码
人气美食通
运动休闲
无印良品、生活品位
美食广场、时尚服饰
品牌服装
化妆品、品牌服饰
交通楼层
吉之岛
三、运营情况
此购物中心的运营分为营运部、市场策划推广部、及写字楼物业管理，营运部负责商场内商铺的日常营运管理及客服管理，而所有的促销活动、广告宣传等均属市场推广部负责，至于写字楼也有单独的部门负责。
商场运营优势主要表现在以下几方面:
1、人力成本控制:
商场控制较为严谨，每日现场营运约二十多人（分两班轮岗制），每个出入口不设立固定的保安，商场每层楼设立两个营运管理人员（即负责商铺的日常运营管理及环境卫生、维护设施管理，同时又肩负着保安的职责），每个班有一名主管负责日常事物处理，同时只在大堂层设立一个客服中心（有两名员工），主要负责安排顾客停车事宜、客户投诉、VIP办理等日常业务，所有关于商品营销及开发票等日常经营业务均由店铺商户自行处理。
2、平台信息化管理:
首先VIP管理主要以网络服务管理为主,商场通过网络公布商场促销活动及部分品牌店铺的折扣促销,而不同于内地商场积分与打折功能的VIP。
同时商场主要通过800信息平台推广服务管理，从而获取更多的员工、顾客及商户的意见及建议,归纳汇总,并针对问题客户以网络／广播／回馈函的方式进行反馈,同时记录存档.同时令商业服务走向信息时代化的潮流。
3、人性化的细节设计:
为了方便顾客购物，APM还着眼细节，做了很多人性化的细节设计，如设置婴儿护理间；
快速扶手电梯；
影像等候区；
购物便利柜等区域。
4、强劲的品牌推广活动:
为了扩大APM的知名度，吸引客源，APM进行强劲的品牌推广。
在传统节日举办一些活动，在节日以外，还不定期邀请一些明星举办签唱会，并不时创办展览会、
举行趣味比赛。
这些活动使得年轻人在APM不仅能享受购物的乐趣，还能近距离接触明星和观看趣味节目，使得APM迅速在年轻人中名声鹤起。
5、清晰的导示系统及便利的交通规划：
直梯、扶梯、地铁站及各相关出入口均有明显的引导标识，同时地铁、
四、商场人流动线分析
为了最大化地利用商场高价值的底层使用面积，APM将塔楼写字楼大堂设于商场L2层，相当于地面5层（如图1－1）。
从轻轨层开始，每一层都设置写字楼与商场接口，充分实现人流的互动及适当区分。
在地铁层接驳处，进行人流分流，保证上班人流可以通过三组扶梯快速进入写字楼大堂（如图1－2），同时又合理地利用写字楼人流。
这种设计，充分利用写字楼的人流为本商场服务，同时也极大方便了写字楼人流前往商场消费。
图1－1
图1－2
图1－3
五、商场亮点分析
亮点一：
低楼层面积尽量扩大，往高楼层逐步缩进。
（如图1－4）
图1－4
亮点二：
商场主中庭在沿写字楼的垂直线，贯穿整个商场，并充分利用透光引入自然光。
（如图1－5）
图1－5
亮点三：
利用商场的退台，增加局部透光，增加商场特色。
（如图1－6）
图1－6
亮点四：
利用商场的退台，设置平台花园，提升商场趣味性。
（如图1－7）
图1－7
朗豪坊位于香港旺角砵兰街，总面积达16.7万平方米。
是该区的著名地标建筑。
朗豪坊属于三合一大型发展项目，分别由购物商场——朗豪坊购物商场、酒店——朗豪酒店以及办公室大楼——朗豪坊办公大楼组成。
朗豪坊的三个项目有互惠互补的特点，大型商场设有大量商店、餐饮及娱乐设施，而高级写字楼和五星级酒店则分别为商场带来高消费力的上班族及旅客，形成一个稳定的消费链。
朗豪坊购物商场楼高15层，商场最大特色是连接4A写字楼与8字楼的“通天电梯”，该扶手电梯可算是香港最长的商场扶手电梯之一。
总体量：
达16.7万平方米，是九龙区内备受瞩目的大型三合一项目，其中
一幢59层的甲级商厦，高255.1米
一幢42层高的五星级朗豪酒店，高170米
15层高大型购物商场，高83米
发展商：
鹰君集团
商业规模：
总面积达约600000平方呎
商业比例约为36%
商户数量:
约300间国际品牌商户
定位：
年轻时尚一族的消费基地
商场属性：
综合型购物中心
商场楼层:
15层
1/F至3/F时尚品牌汇聚，多个国际品牌均进驻这一层面积较大的商铺；
4/F美食广场是疯狂购物后最佳的充电地方，因为这里有齐中、西、日、韩、意等各式美食，包括Starbucks、满记、香辣屋、元气寿司等，迎合不同食客的口胃。
5/F至7/F主打年轻服饰流名店，8/F至12/FSpiral潮流特区是商场两大特别区域之一，这四层商场以螺旋式设计，超过一百五十间商店售卖至潮的年轻人玩意、服饰和摆设。
12/F及13/FOzone娱乐专区是商场另一个特别区域，位处商场顶层，是终极吃喝玩乐的地方，内有各式餐厅、酒吧及Cafe，同时是近距离欣赏“数码天幕”的最佳位置。
（如上图示）
三、商场人流动线分析
LANGMANPLACE同楼也将写字楼大堂设置在商场L5层，相当于地面5层，由商场4层扶梯直上（如图2－1），一方面尽量增加低楼层商业，另一方面尽量将写字楼人流引导到商场。
但是LANGMANPLACE将南面塔楼整体设置为星座商场，大大增加了商场面积。
写字楼上班人流需要通过扶手电梯通过商场四楼，才能入进办公写字楼。
酒店与商场分处于道路两边，但在二层以上都有连接。
如图（2－2）
地铁转入口至商场四楼写字楼的扶手电梯衔接如图（2－3）所示
这种设计，穿梭于写字楼的工作人员需要与观光游客使用共同的扶手电梯。
因此比APM更加直接地利用了写字楼人流这个长期而稳定的重要客户来源。
商场
酒店
写字楼
图2－12－2
（2－3）
四、商场亮点分析
亮点一、数码天幕（如图2－4）、THEOZONE（如图2－5）。
悬挂于通天广场顶层的娄码天幕，是LANGMANPLACE的瞩目据点。
数码天幕时刻绽入影像，拼贴出边串幻彩旋涡、动感浮云。
Ozone位于商场十二楼及十三，顾客置身“数码天幕”下，在别具特色的食肆、酒吧入咖啡店内外，一边欣赏缤纷的数码影像，一边享受音乐表演。
图2－4图2－5
亮点二、通天梯
商场内备有两条全港最长的室内通天梯，合共83米。
从四楼的通天梯可迅速直达戏院的主要入口，从而通往十二楼的Ozone。
游人无须在升降梯前苦候，通天梯的崭新设计，不仅倍添购物乐趣，也为商场各处倍添朝气动力。
座落于港岛中区心脏地带的金钟，面积约五百万平方尺，是全球最大的市区商业及零售商场之一。
位于金钟地铁站上盖，是港九交通枢纽和中转站，给游人带来无限的交通便利。
太古广场共分成四层，是香港名媛、年轻才俊的聚脚点，精华所在广场三楼，一如世界各地著名的名店大道，荟萃了国际名牌时装、古玩珍藏和高级奢侈精品，搜罗了逾130多个世界知名品牌。
商场采用全天候式设计，环境优雅宽敞、经常有明星光顾的Cova咖啡店，另外广场每层都有特色餐饮，提供美、法、意、日、泰、粤、京及沪菜选择，或到“香港西武”内的美食广场。
名店林立，尽显尊贵气派。
二、商场人流动线分析
如图所示，太古广场设置大厅，退让给城市广场。
在地面层入口由扶手电梯直接将写字楼人员引入四楼写字楼大厅。
IFC是香港最时尚的购物休闲中心。
地处香港金融区中环的黄金地段，与香港最高的新地标国际金融中心相连，不仅如此，它还处在维多利亚港旁，附近的天星码头、香港大会堂和爱丁堡广场是香港的著名旅游点。
此外，由于其下通香港机场地铁站，因此交通十分便利。
商场一期楼高四层，总面积达8万平方米，二期总面积达成20万平方米。
商场内名店林立，商户组合多样，汇聚国际品牌名店100余家，其中多家为香港的旗舰店或总店。
店面经国际名师设计，各具特色。
多个国际知名的时装、美容精品品牌入驻其中，如HugoBoss、ErmenegildoZegna、ESCADA、Lanvin、Montblanc、Prada、SalvatoreFerragamo、VALENTINO等，包罗万象，是香港旅游购物的首选。
地址：
位于香港岛中环金融街8号
全港最高楼,总楼面面积达43万6千平方米,分两期
国际金融中心一期：
39层，210米,7.28万平方米
国际金融中心二期：
88层，420米,18.58万平方米
新鸿基地产、港铁公司、恒基兆业、
香港中华煤气及中银香港
总面积达约80000平方米
商业比例约为18%
约220间国际品牌商户
为全港提供一流的生活娱乐体验
高档综合型购物中心
三层,局部四层
二、各层业态分布
L4F
主力店有：
特色餐饮、酒吧
L3F
连卡佛、Agnesb.LOGGIA百货、酒楼
其它业态：
时尚服饰、珠宝首饰、特色餐饮、健身美容、工艺品等
L2F
Agnesb、DymocksBooksellers
国际一线品牌服饰及珠宝首饰、特色餐饮
L1F
影院、CITYSUPER超市、ZARA
时尚服饰、珠宝首饰、化妆品、休闲餐饮
1、人力方面：
商场运营人员觉为充足,总人数约200多人次,其中工程人员约占50%左右,同时考虑到项目体积的庞大及全方位的安全管理,商场在每个出入口及重点位置都安排了定点的保安岗位,便于统一管理;
2、特色的客服管理:
另在每个楼层设置了精美的导示系统,并在每个系统旁安置了一名固定的商场导示客服人员,便于为每位客人提供近距离贴切的服务,体现商场人性化服务管理的特色。
3、规范的仪容仪表:
商场内每位导示客服员统一着装、丝袜及皮鞋,从而体现出良好的精神面貌,再从女孩们职业的妆容及统一的微笑服务手势中,又可体现出商场统一的规范培训。
Ø
写字楼、酒店布置于地块的四个角，将中间位置最大空间留给商场，以便商场更能规划循环动线。
（如图4－1、4－2）有利于商场人流的分散引导循环。
将商场码头与地铁接驳置于商场的未建写字楼的两个角，既保证了商场四个角都有充分的人流，又就写字楼人流、酒店人流与码头、地铁人流的适当区分充分利用地块特点，整个商场只有一条主动线贯穿，店铺分布在主动线两边，动线简洁清晰，有利于人流的循环引导。
写字楼大堂与商场之间留有活动空间，写字楼人流可从商场通过，亦可通过地面一层大门进入大堂（如图4－3）
图4－1
图4－2
图4－3
升级会员 