精装修管理办法试行版111228.docx

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精装修管理办法试行版111228

金科集团成品精装房管理办法

第一章总则

第一条目的：

基于集团快速开发的战略方针，为加强精装房实施工作全过程管理，整合各相关职能部门资源，对精装修过程中的建筑标准化设计、项目定位、设计管理、工程管理、材料采购及招标、成本控制、营销管理、物业交付、后期维保等进行合理管控，切实保障精装修工程品质及质量，有效控制风险，特制订本管理制度。

第二条适用范围：

金科集团各地产公司所有批量精装项目全过程的管理。

第三条名词定义：

一、精装标准化户型：

指在集团规划设计部标准户型基础上，按精装要求形成的适合精装开发的标准化户型。

二、精装标准化产品资料库：

指在集团标准化户型基础上，形成的涵盖精装标准建筑、结构、安装、装饰施工图，装饰材料及部品清单、参考成本测算清单等。

第二章分则

第四条职责

一、集团规划设计部：

1、负责精装标准化户型的研究与推广；

2、参与精装建筑标准化产品资料库的资料收集；

二、集团项目定位与体验部

1、负责精装产品定位工作，建立精装产品分级体系标准；

2、负责精装标准产品的推动工作；

3、负责精装展示样板的软装管理及效果评审；

三、集团工程管理部：

1、负责制定、修改本办法；

2、负责精装标准化户型基础上的精装标准设计管理工作；逐步建立精装标准化产品资料库并推广运用；

3、参与精装施工过程监督管理和技术指导；参与精装样板评审及精装工程完工点评；

四、集团营销管理部：

1、负责精装产品客户意见反馈及精装销售风险防范机制的建立；

2、负责精装房售后服务体系建立及相关实施细则的编制工作；

3、负责精装样板房管理实施细则的编制工作；

五、集团成本管理部。

1、负责精装成本及招投标管理各种专项制度的建立；

2、负责集团施工单位供方资源库的建立，精装总包的战略采购；

3、负责精装产品经济测算统筹管理，配合精装标准化产品资料库的资料收;

六、集团材设部

1、负责全集团精装采购管理相关管理制度的建立；

2、负责集团装饰材料战略采购；建立材料供方资源库；

3、参与精装标准化设计中收纳、橱柜等部品二次设计的材料支持；

七、地产公司工程管理部：

1、负责精装工程施工组织协调管理；

2、负责组织精装修重要节点、整体展示样板工程的验收评审，组织完工验收评审及精装修房移交工作；参与材料审核工作。

3、配合成本、采购部门编制材料、部品采购清单；

八、地产公司设计部：

1、负责精装标准化建筑设计在具体项目中的运用及管理；

2、负责对实施精装项目中的户型缺陷问题进行收集整理及反馈；

3、配合地产公司开发部完成精装产品报建工作；

九、地产公司装饰设计组（人员）：

1、负责招标及施工过程中的现场设计配合及后期批量施工图的复制工作。

2、参与标准化、非标准化精装修施工图设计交底及材料评审；负责收集整理精装工程完工资料，形成设计资料库（包括施工图、材料样板、竣工图、完工照片、详细工程成本），为集团精装体系建设提供技术资料；

3、配合地产公司成本控制部进行材料部品区域内战略采购或集中采购；

十、地产公司开发部

1、负责对当地精装开发相关政策进行研究，为精装产品经济测算提供支撑。

十一、地产公司营销管理部：

1、负责精装产品客户调研，并提交精装需求计划，参与精装修项目产品定位；

2、负责精装样板装饰工程软饰部分的实施及维护管理工作，参与精装样板工程各设计阶段的方案评审和材料评审；

3、负责精装样板房的销售风险防范工作；

十二、地产公司成本控制部：

1、负责项目精装工程总包、分包及材料（部品）的招标、采购管理工作，组织精装工程材料审核，参与精装样板房的验收评审；

2、负责对集团确定的甲供材料及分包单位进行协调管理；逐步建立区域供方资源库。

十三、物业管理公司：

1、负责精装修房移交物管后的维保工作；

2、负责精装修房交付业主后的质量回访、意见反馈及应急维修管理；

3、参与批量精装修工程分户验收及完工验收，参与精装修房移交工作；

第三章细则

第五条精装产品研发

一、精装标准建筑设计：

由集团规划设计部进行精装基础户型设计，作为各地产公司精装项目户型选择及后续精装修设计的基础条件，并结合装修专业对基础户型进行优化设计，达成一致意见后，完成整套精装标准建筑施工图。

（包含建筑、结构、安装施工图）

二、精装设计前期需求与定位：

1、由各地产公司营销管理部对所在区域客户最能接受的精装修建筑形态（如超高层、高层、小高层、多层洋房等）、精装修房面积区间、装修价格进行调研，并在集团标准化建筑设计中选择对应户型，形成精装设计需求报告，报集团项目定位与体验部审批。

（参见附件《精装设计需求报告》参考模板）

2、集团项目定位与体验部负责对各地产公司提交的精装设计需求报告进行全面分析确认。

并对报告中提出的精装修户型的风格、档次、造价、色系、配置标准等基础信息进行定位确认，并组织精装修定位会，作为后续精装修设计的前置条件。

三、精装设计管理

1、精装设计单位选择及合同办理：

集团工程管理部根据地产公司精装设计需求报告及集团产品定位中心的初始定位，委托专业室内设计公司开展设计工作。

（1）精装房设计原则上应委托具有精装设计经验，且具有成本管控能力的设计单位进行设计，以确保批量实施时的功能合理性，降低后期风险；

（2）为保证设计过程的顺利进行，设计管理人员应及时向设计单位发起《精装修设计委托书》及《精装修设计合同》的协调办理工作；（参考附件《精装修设计合同》《精装修设计委托书》）

2、建筑平面优化设计:

由集团工程管理部设计管理人员负责组织协调设计单位进行户型平面优化设计，优化完成的平面反馈给建筑、结构、安装等专业进行讨论，达成一致意见后，各专业需严格按照精装修平面优化方案进行调整;经多方讨论后确认，完成精装标准建筑设计（包括建筑、结构、安装施工图）。

3、方案设计：

此阶段成果包括部品设计方案、配件选型及详细报价清单。

（1）装饰设计管理人员对方案进行设计把控，并组织方案评审会，整理评审意见并落实调整方案，如果方案不能满足要求或调整较大，需重新组织方案评审会，通过后才能进行下一阶段设计工作。

（2）由集团材设部牵头提供供方资源，落实专业厂家对橱柜、衣柜、鞋柜、浴室柜、室内门等部品二次设计，集团工程管理部负责把控方案；

（3）由集团成本管理部针对方案进行精装修成本分析（详细明确整个装修的造价组成，包括部品配置的造价组成）、此阶段成果包括部品设计方案、配件选型及详细报价清单。

4、施工图设计:

（1）装饰设计管理人员应督促设计单位严格按审批通过的方案进行施工图设计，并按照集团施工图审查要求对施工图设计过程进行全程审核，确保施工图质量满足合同约定要求；

（2）完成施工图设计后，需进行软装设计方案设计。

由装饰设计管理人员报流程《软装设计方案审批流程》审批，审批通过后发地产公司营销部实施。

四、精装设计成果综合评审

精装产品设计成果包括施工图、所有部品材料选择清单、详细的成本测算清单等资料。

由集团工程管理部组织产品定位中心、营销管理部、产品设计中心、成本管理部、材设部等相关部门及相关领导共同参与的精装设计成果综合评审。

对精装设计效果及经济性进行综合评审。

五、建立精装标准化产品资料库：

1、由集团工程管理部调整并完善精装施工图、材料及部品清单、参考成本测算清单等研发成果，与单体建筑、结构、安装施工图一起，形成精装产品标准设计模块，进入精装标准化产品资料库。

2、精装产品标准设计中，同一户型原则上有两套设计方案供选择（根据地产公司的需求计划进行研发）。

3、为确保精装产品标准设计成果能够进行直接复制运用，应分区域建立精装产品标准化设计模块，并不断补充完善。

4、精装标准化产品资料库是在地产公司提出的精装需求计划的基础上建立的。

地产公司需要进行充分的市场调研，并对公司产品进行研究，前瞻性的提出需求计划。

第六条、招标及采购管理

一、施工单位选择

1、精装修施工战略合作单位：

由集团成本部负责签订战略施工单位，根据以往合作的施工单位及考察新的施工单位相结合，挑选综合实力强、管理水平高、施工质量好、具备一定设计能力、设备及人员配置较好的施工单位，作为战略合作伙伴，具体操作按照公司现有的招投标管理制度执行；

2、精装修项目非战略施工单位：

根据公司招投标管理制度，地产公司成本控制部选择符合条件的施工单位，明确报价方式、签订施工合同，明确土建总包与精装修施工单位的责任划分，以及保修责任，合同内容需明确精装修项目的各项特殊要求；

二、材料采购

精装材料及部品原则选择集团战略采购。

部分无法做集团战略采购的材料、部品，应由地产公司成本部根据资料库中的材料、部品技术要求和成本要求进行区域战略采购或集中采购。

1、战略采购：

由集团材设部全面负责，战略招标小组协助配合，逐步完善精装修材料体系的战略采购模式。

（1）由集团材设部签订战略合作协议，如：

木地板、墙地砖、乳胶漆、墙纸、户内门、五金门锁、洁具龙头、厨房电器、厨房水具、排气扇、热水器、橱柜、浴室柜、淋浴隔断、开关插座、灯具；以及电线、水管、安防、空调设施设备等。

（2）由集团材设部根据战略合作商提供的产品技术数据，对精装修不同产品标准技术信息进行收集整理、汇编。

逐渐形成各类材料设施设备等技术要求。

并逐渐编制形成《精装修材料物质使用手册》作为今后采购供应、施工技术支持的有效资料。

2、区域或集中采购：

由地产公司成本控制部全面负责，工程部等相关部门协助配合完成非集团战略采购范围内的材料及部品集中采购。

（1）招标采购：

由地产公司成本控制部负责，针对非集团战略框架内材料及部品进行招标及采购，分别对各造价组成部分的材料及部品，选择不少于三家厂家进行招投标或议标，

（2）确定材料部品：

厂家需按照施工图设计要求提供样板或者图册以及相关报价。

根据各厂家报价优势及产品特色，由地产公司成本控制部组织营销部、工程部、设计部相关人员及领导进行材料评审及确认，对选择具体厂家及产品的选样进行确认，并由成本部负责签订采购协议；

（3）确定采购方案

由地产公司成本控制部负责，工程等相关部门配合，相关部门专家参与评审，确定采购方案并上报集团审批后实施。

第七条精装产品实施及运用原则

一、精装产品需在项目定位阶段决定：

由产品定位小组在精装产品标准设计资料库中选择对应的产品进行直接复制。

产品定位会上同时需明确精装产品开发周期（开工、开盘、交房）等重要时间节点以及展示样板房的数量、户型、位置及展示时间节点等相关要求；

二、新开盘项目原则上不允许在非标准化户型中选择户型并临时进行精装设计。

如因政策因素或规划条件因素影响，精装产品标准设计资料库中没有相同户型产品，应上报集团审批。

审批通过后由地产公司负责进行精装设计，并上报审批（审批流程同样板房方案审批流程）。

装饰设计风格及材料部品必须按资料库中的产品进行复制；

三、精装标准产品资料库的运用：

1、精装产品定位完成后，由地产公司设计部和装饰设计管理人员负责将精装标准化设计成果直接运用于项目管理。

2、精装标准化产品库中的建筑设计未考虑产品附加值，运用时应结合项目容积率等经济指标进行分析测算，并结合开发报建的具体情况制定相应实施预案。

五、精装配置标准

根据装修施工图、装修材料部品选择清单，由地产营销管理部负责，设计管理部配合，相关部门专家参与评审，确定精装配置标准。

上报集团审批通过后作为于销售公示、销售合同及工程管理的重要依据。

第七条精装修工程实施管理

一、施工前期阶段

（一）图纸发放：

集团工程管理部装饰设计管理人员将经审核后的施工图电子文件以工作联系函的形式发地产公司工程部，并将材料样板、纸质施工图邮寄下发至地产公司项目部，施工图在下发至实施之前，地产公司工程部须组织各相关专业进行技术交底。

（二）技术交底：

1、交底前，地产公司各专业相关人员需对精装修施工图进行仔细读图，形成读图纪要，提前准备技术交底会议上需共同解决的相关事宜；

2、交底内容：

传达施工计划节点工期，明确各单位责任及任务，明确精装修与土建施工图范围（该部分内容参见《毛坯房屋移交验收办法》中内容），解决精装修施工图与土建、安装、水电等专业的差异性问题；并形成会议纪要作为工程后续施工依据。

（三）精装修毛坯房移交：

土建毛坯工程完成后，由地产公司工程部负责组织监理单位、土建总包、精装修施工单位、建筑、装饰、安装等相关专业人员及相关领导进行验收移交，验收表格及具体要求参见附件《毛坯房屋移交验收办法》）

（四）精装修材料样板管理

施工单位在工程实施之前，须严格按照集团提供的材料样板进行送样，地产公司工程部、成控部须严格对材料样板进行审核，并共同签字确认，确保实施材料与样板保持一致，保证产品品质及效果；

（参见附件《精装修样板先行管理办法》）

二、精装修展示样板与交房标准样板

1、项目对外展示时必须完成精装交房标准样板房和精装展示样板房。

2、由地产公司营销部进行精装展示样板的软装设计和实施管理工作。

3、精装样板展示前提条件：

（1）所有材料及部品招标完成，满足批量实施要求；

（2）样板房实际造价分析完成，且满足目标成本要求；样板整改完成，满足功能、成本、效果和施工质量要求并通过评审；

（3）展示样板软装实施完成，满足效果要求；交房标准样板与配置标准核对完成；

（4）展示样板与交房标准不符的进行公证并公示；

三、施工管理

1、精装修工序与工期管理

实施正确的施工顺序，合理安排工序，尽量避免多工种在同一作业套内交叉施工；（详细参见《精装修工序与工期指引》）

2、精装修工艺与工法标准

正确合理的工艺及工法，有利于提高精装修产品质量，内容包括：

木地板工程、地面石材/砖铺装工程、内墙面砖镶贴工程、墙面乳胶漆工程、扣板吊顶安装工程、石膏板吊顶工程、木门安装工程、窗护栏安装工程、电器安装工程、卫生洁具安装工程、柜体安装工程；（详细参见《精装修工艺与工法标准做法》）

3、精装修成品保护

随着精装修项目的不断开展，为解决后期精装修交楼的系列质量问立完善的产品保护体系，最大限度的减少由于产品保护不力引起的工程质量问题，降低投诉率、提升整体客户满意度及产品质量。

（详细内容参见《精装修成品保护标准做法》）

4、精装修分户验收

（1）精装修展示样板先行验收：

作为今后大面积装修施工的依据，再次明确交房标准，优化现有装修施工图，统计材料、编写精装修材料清单（包括辅料），确定大面积施工质量标准及成品保护措施，保证施工依据的一致性；

（2）分户验收类别的划分

（详细内容参见《精装修分户验收指引》）

四、精装修批量施工

1、精装修批量施工严格按照精装修样板工程执行，单套施工仍按照精装修工序及工期管理、工艺及工法标准中描述的具体要求执行。

2、精装修安全文明施工

用于指导对施工现场的安全、文明进行全面管理。

全力遏制和防止死亡事故的发生，杜绝恶性事故，防患于未然。

净化现场环境，创建安全、文明、环保工地。

（详细内容参见《安全文明施工管理办法》）

第八条、营销管理

一、信息收集：

目标客户研究、国家相关政策及规范条例调查、竞争同行产品分析、风格分析、部品配置分析、产品定位报告的调研；

二、销售风险的防范：

1、销售人员的培训管理：

针对营销人员进行严格培训，对交楼标准理解审核、项目赠送面积的理解、对外宣传统一性、以及建立精装修销售百问说辞；

2、合同附图审核：

合同附图必须保证与精装修实际样板匹配，避免对外宣传图与合同附图的存在差异，进而引起投诉和法律风险；

3、销售过程中设计变更的处理原则：

若销售过程中因特殊情况，出现设计变更，营销系统需根据具体情况，拿出相应的应急措施；

三、样板房管理：

1、展示样板房和交付样板房的设置；

2、看法通道的设置

3、样板房开放反馈和维护

4、样板房开放风险评估

5、展示样板房与交房标准差异的对外公示；

第九条、物业管理

一、物业交付管理；

物业部负责针对物业交付制定相应的物业交付管理措施,内容包括：

物业、清洁交付条件、分批次交付业主安排计划，准备相应的资料，例如：

住宅使用说明书、住宅质量保证书；

二、针对竣工验收，应及时准备竣工验收备案证、竣工验收备案表；

三、预验房管理办法、客户交付问题分析；

组织业主进行预验房，在过程中及时收集业主提出的意见及建，对存在的质量及各项问题进行汇总，并提交工程及相关部门进行整改，保证最后交房的顺利进行；

四、应急维修与客户回访；

精装修房交付业主后，针对出现的各种问题应安排工程人员及时维修解决，不能及时处理的应按照维保条款要求精装修施工单位及时维修整改，并对客户进行定期回访，调查客户满意度、收集业主意见及建议，为今后产品升级提供信息资料。

第四章附则

第十条、本办法从发布之日起试行，未尽事宜详见集团其它相关管理制度。

以上内容可参见《成品精装房全过程实施流程》附件；

附件：

《___精装设计需求报告》参考模板

《精装修设计合同》

《精装修设计委托书》

《毛坯房屋移交验收办法》

《精装修样板先行管理办法》

《精装修成品保护标准做法》

《精装修分户验收指引》

《精装修工序与工期指引》

《精装修工艺与工法标准做法》

《成品精装房全过程实施流程》