泰安高新区棚户区改造项目可研报告0709-定.doc
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泰安开发区泰山***创业投资有限公司
泰安徂阳新城社区一期棚户区改造项目
可行性研究报告
山东广信达土地房地产资产评估项目管理有限公司
二〇一八年七月
目录
第一章总论 1
1.1概述 1
1.2报告编制的依据与范围 3
1.3项目概况及简要结论 5
1.4主要经济技术指标 8
第二章项目背景及建设的必要性 10
2.1项目背景 10
2.2项目建设的必要性 15
第三章场址选择及建设条件 19
3.1场址选择 19
3.2建设条件 20
第四章建设内容及规模 25
4.1建设内容 25
4.2建设规模 25
第五章工程设计方案 27
5.1设计依据 27
5.2总体设计方案 27
5.3建筑设计方案 30
5.4结构设计方案 32
5.5变配电及通讯设计方案 34
5.6给水排水工程 38
5.7供热设计方案 41
5.8燃气供应 42
第六章环境保护 43
6.1环境现状 43
6.2项目建设与运营阶段污染源分析 43
6.3项目建设和运营阶段污染治理方案 44
6.4环境影响评价结论 48
第七章劳动安全及消防 49
7.1劳动安全 49
7.2消防 53
第八章节能 56
8.1编制依据 56
8.2能耗指标 57
8.3节能措施 58
8.4节能效果分析 60
第九章物业管理 61
9.1物业管理机构及职责 61
9.2物业管理目标 62
第十章项目管理及实施进度 63
10.1项目管理 63
10.2项目建设期 63
10.3项目实施进度安排 63
10.4项目实施进度表 64
第十一章项目招标方案 66
11.1招标依据 66
11.2招标 67
第十二章投资估算和资金筹措 72
12.1估算依据与说明 72
12.2投资估算 73
第十三章财务分析 78
13.1参数选取与基础数据 78
13.2项目收入与成本费用的估算 79
13.3财务分析评价 82
13.4不确定性分析 85
13.5评价结论 85
第十四章社会稳定性风险分析 86
14.1项目主要风险因素识别 86
14.2风险程度分析 87
14.3防范和降低风险措施 88
第十五章社会效益分析 91
15.1社会影响效果分析 91
15.2社会适应性分析 92
15.3社会评价结论 93
第十六章结论与建议 95
16.1结论 95
16.2建议 95
附表
1、项目总投资估算表
2、工程费用估算表
3、工程建设其他费用估算表
4、销售收入、销售税费及附加估算表
5、利润表
6、项目投资现金流量表
7、项目资本金现金流量表
8、借款还本付息表
IV
第一章总论
1.1概述
1.1.1项目名称
泰安***徂阳新城社区一期棚户区改造项目
1.1.2项目建设单位
单位名称：
泰安开发区泰山***创业投资有限公司
公司性质：
有限责任公司（国有独资）
住所：
泰安高新区*****中天门大街星火科技园
法人代表：
高***和
注册资本：
10000万元
成立日期：
2000年7月24日
经营范围：
园区开发建设、经营；项目投资、对实体企业投资、房地产开发与经营；物业管理、房屋租赁；基础设施投资。
单位概况：
泰安开发区泰山创业投资有限公司位于山东泰安国家级高新技术产业开发区，是隶属于泰安高新技术产业开发区管理委员会的国有独资企业。
公司成立于2000年7月，注册资本1亿元人民币，主要业务涉及水、电、气、暖运营，商贸物流，园区经营，开发建设投融资等多个方面。
公司以实现“实业化、集团化、品牌化、国际化”为宗旨，大力倡导“创新、求实、进取、奉献、和谐”的企业文化，以创建“省内卓越、国内一流”为目标，做强做优“泰山创业”品牌。
近年来公司紧紧围绕泰安高新技术产业开发区党工委、管委会中心工作，积极发挥市场化运作主体作用，坚持创新统领全局、实业强基固本、突出资源经营，打造泰山创业知名品牌的发展战略，全面提高公司的资源整合能力、资本运作能力和自主创新能力。
泰安开发区泰山创业投资有限公司现有泰安市高新创业投资有限公司、泰安泰山创业科技园管理有限公司、泰安泰山创业开发建设有限公司、泰安泰山国际保税物流有限公司4家全资子公司，山东东岳航空科技有限公司1家控股公司，参股山东华通投资担保有限公司等4家公司。
先后建设了高新区内百公里道路管线基础设施和20万㎡蒙牛工业园、龙泉社区、凤凰社区、水泉社区等高新区重点工程。
投资开发了星火科技园、新区职工公寓、电子信息产业园等科技园区与孵化器，拥有星火科技园、电子信息产业园两个建筑面积近30万㎡的科技园区与孵化器，管理在孵企业120余家。
星火科技园于2014年先后被认定为“市级科技企业孵化器”、“市级创业孵化示范园区”，2016年8月星火科技园和融智汇众创空间分别认定为省科技厅“省级科技企业孵化器”和“省级众创空间”,2017年星火科技园先后被评为“省级创业示范园区”“省级重点服务业园区”“省级小微企业创业创新示范基地”。
泰安开发区泰山创业投资有限公司始终秉承“做优主业，创业创新、勇于担当”的理念，连续12年被授予“省级重合同守信用企业”、“市级文明单位”，2015年度“五化五星”服务型党组织创建中评为五星级党组织，2016年度、2017年度被授予“省级文明单位”。
泰安开发区泰山创业投资有限公司将继续把跨越发展、创新发展、诚信发展作为公司永恒的追求，扩大投资，加大开发建设力度，做精科技园区、孵化器管理和高科技制造业，在铿锵前行中谋变求新，迈向发展升级版。
1.1.3项目可研报告编制单位
单位名称：
山东广信达*******管理有限公司
资质等级：
甲级
资质证书编号：
工咨甲11920060022
发证机关：
国家发展和改革委员会
1.2报告编制的依据与范围
1.2.1编制依据
⑴《中华人民共和国土地管理法》；
⑵《中华人民共和国招投标法》；
⑶《中华人民共和国城市房地产管理法》；
⑷《中华人民共和国建筑法》；
⑸《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》；
⑹《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
⑺《山东省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
⑻《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》；
⑼《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕37号）；
⑽《山东省人民政府办公厅关于进一步加快城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》；
⑾《山东省人民政府关于贯彻国发〔2015〕37号文件加快推进城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设的实施意见》（鲁政发〔2015〕23号）；
⑿《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》；
⒀《山东省城市房屋拆迁管理条例》（山东省人民代表大会常务委员会公告第88号）；
⒁山东省住房和城乡建设厅、省发展和改革委员会、省财政厅、省国土资源局下发了《关于公布2018年棚户区改造项目的通知》鲁建住字〔2017〕20号
⒂《泰安市人民政府关于进一步加强城镇棚户区改造工作的意见》（泰政发〔2016〕10号）
⒃《产业结构调整指导目录（2011年）》（2013年修正）；
⒄《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
⒅项目承办单位提供的其他有关基础资料、数据。
1.2.2项目可研报告论述的范围
⑴项目背景和建设的必要性。
⑵建设用地、征地拆迁及移民安置。
⑶建设内容和规模。
⑷工程设计方案、节能分析。
⑸环境影响评价、劳动安全、实施进度安排。
⑹招标方案。
⑺投资估算与偿债分析。
⑻社会稳定风险分析。
⑼社会效益分析。
1.3项目概况及简要结论
1.3.1项目概况
⑴建设地点
本项目安置区为两个地块：
地块一：
泰楼路以北，老泰华路以东，黑石埠村以南，规划二十二路以西，规划用地180.06亩。
地块二：
规划二十八路以东，规划三十一路以北，规划二十九路以南，规划四十五路以西，规划用地266.74亩。
⑵建设内容和规模
泰安徂阳新城社区一期棚户区改造项目是对泰安高新技术产业开发区房村镇、良庄镇进行棚户区改造项目，良庄镇优先回迁茅茨四村，房村镇优先回迁东西南望、黑石埠及磨山峪，涉及拆迁居民1341户、拆迁人口4292人，拆迁房屋面积约209895.6平方米。
拟建安置区规划用地面积297868平方米（约446.80亩），规划总建筑面积388000平方米，其中地上计容建筑面积324000平方米，包括住宅300000平方米，商业及公建用房24000平方米；地下建筑面积64000平方米，其中地下储藏室16000平方米，地下车库48000平方米。
安置区共计规划建设住宅楼32栋，其中6层12栋，17层20栋，以及配套公建用房2栋。
项目建设安置房2682套，地块容积率为1.09，建筑密度为18%，绿地率35%。
⑶外部配套条件
该项目所在地区域基础设施配套日益完善，可依托城市供电、供水、供暖等公共设施。
⑷环境保护措施
该项目投入使用后仅有生活污水、生活垃圾和厨房油烟产生，生活垃圾统一收集处理，交由环卫部门处理；污水经小区化粪池处理后，经市政污水管网进入污水处理厂；厨房油烟废气采用家用油烟处理设备由专用排烟竖井排至屋顶高空排放，对周围环境不产生污染。
⑸总投资及资金来源
该项目总投资126000.00万元，其中：
土地费用8936.00万元，工程费用88856.11万元，工程建设其他费用7814.22万元，管理费用1460.66万元，基本预备费2943.61万元，建设期利息16000.00万元。
项目所需资金中，拟申请发行项目收益债券100000.00万元，其余26000.00万元由建设单位自筹解决。
①资本金：
项目自有资金26000.00万元全部作为资本金，占总投20.63%。
满足《国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》（国发〔2015〕51号）的要求。
②债务资金：
发行项目收益债券100000.00万元，占总投资资金的79.37%，债券存续期5年（含建设期）。
⑹项目建设期
项目建设期为2年，计划于2018年7月份开始筹备工作，2018年9月份开工建设，2020年6月份竣工验收。
1.3.2项目评价结论
随着泰安高新区经济快速发展和人民生活水平的逐步提高，人民群众对居住环境和居住质量的要求也越来越高。
项目为泰安高新区实施的棚户区改造工程，主要用于安置房村镇、良庄镇棚改居民，可使项目片区居民的生活质量和环境得到改善，以便于更好地推动土地集约化、持续化、规模化经营管理。
本项目建设符合国家投资政策。
根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》、《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》等国家相关文件精神，项目建设是推进城市居民棚户区改造，完善城市配套服务功能，解决城市低收入家庭住房困难，促进社会主义和谐社会建设的重要内容和重大举措，也是关系到“人与自然和谐相处”的战略决策。
该项目通过精心设计，注重特色，努力创新，按照净化、绿化、亮化、美化、畅通的总体要求，在改造过程中打造精品和新的靓点，展现现代城市的时代风貌。
综合分析，项目实施符合泰安市城市总体规划的要求。
项目的建设内容及规模、环境保护、消防安全、实施进度安排、项目组织与管理、投资估算和资金筹措方案是可行的。
项目实施具有良好的社会效益，对当地居民的居住环境和居住质量的提高具有积极的重要作用，对促进泰安市的城市化进程和现代化建设，提升区域的形象有着重要影响。
因此，项目实施是完全必要的，也是可行的。
1.4主要经济技术指标
该项目主要经济技术指标见下表：
综合经济技术指标汇总表
表1-1
序号
项目名称
单位
数量
备注
1
安置区规划用地面积
平方米
297868
约446.80亩
2
总建筑面积
平方米
388000
2.1
地上计容建筑面积
平方米
324000
2.1.1
住宅
平方米
300000
2.1.2
商业
平方米
18000
2.1.3
公建
平方米
6000
2.2
地下不计容建筑面积
平方米
64000
2.2.1
地下储藏室
平方米
16000.00
2.2.2
地下车库
平方米
48000.00
3
安置房套数
套
2682
4
容积率
1.09
5
项目总投资
万元
126000.00
5.1
土地费用
万元
8936.00
5.2
工程费用
万元
88856.11
5.3
工程建设其他费用
万元
7814.22
5.4
管理费用
万元
1450.06
5.5
基本预备费
万元
2943.61
5.6
建设期利息
万元
16000.00
6
资金筹措
6.1
项目资本金
万元
26000.00
6.2
发行债券
万元
100000.00
7
建设期
年
2
106
第二章项目背景及建设的必要性
2.1项目背景
2.1.1我国棚户区改造背景
棚户区是指建筑密度大、结构简陋、安全隐患多、使用功能不完善、基础设施不配套的住房较为集中的区域。
目前，我国把棚户区分为城市及国有工矿、林区、垦区和中央下放地方煤矿棚户区五大类。
棚户区居民多为低收入群体，推进棚户区改造，是实施保障性安居工程的重要内容，也是实现住有所居目标的重要举措，对于增投资扩消费、保增长惠民生具有重要作用。
随着我国城市化进程的加快，城市区域不断扩大，越来越多的村居被纳入了城市范围，这些质量较差的房屋、设施不全的区域就构成了棚户区，棚户区建筑密度大、结构简陋、安全隐患多、使用功能不完善、基础设施不配套，棚户区的大量存在已成为阻碍城市健康发展的瓶颈，严重损坏了城市形象，甚至会引发一些社会问题。
为了使旧城区恢复其在城市发展中的活力，必须对旧城区的棚户区进行改造。
推进棚户区改造，是实施保障性安居工程的重要内容，也是实现住有所居目标的重要举措，对于增投资扩消费、保增长惠民生具有重要作用。
2008年以来，各地区、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，大规模推进实施。
2008年至2013年，全国已改造各类棚户区1492万户，2014年计划改造470万户以上，有效改善了困难群众住房条件，缓解了城市内部二元矛盾，提升了城镇综合承载能力，促进了经济增长与社会和谐。
但仍有部分群众居住在棚户区中。
这些棚户区住房简陋，环境较差，安全隐患多，改造难度大。
2013年7月国务院下发的《关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）提出，2013年至2017年五年改造城市棚户区800万户。
在加快推进集中成片城市棚户区改造的基础上，各地区要逐步将其他棚户区、城中村改造，统一纳入城市棚户区改造范围，稳步、有序推进。
市、县人民政府应结合当地实际，合理界定城市棚户区具体改造范围。
禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。
城市棚户区改造可采取拆除新建、改建（扩建、翻建）等多种方式。
要加快城镇旧住宅区综合整治，加强环境综合整治和房屋维修改造，完善使用功能和配套设施。
在改造中可建设一定数量的租赁型保障房，统筹用于符合条件的保障家庭。
2014年7月国务院办公厅下发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国办发〔2014〕36号），指出要各地区要进一步完善棚户区改造规划，摸清待改造棚户区的底数、面积、类型等情况。
区分轻重缓急，结合需要与可能，按照尽力而为、量力而行的原则，有计划有步骤地组织实施。
重点安排资源枯竭型城市、独立工矿区和三线企业集中地区棚户区改造，优先改造连片规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的棚户区。
为了贯彻落实《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》国办发〔2014〕36号文件，切实用好棚户区改选专项贷款资金，多渠道做好安置工作，加快改善群众住房条件，2014年10月30日，住房城乡建设部、国家开发银行印发了《关于进一步加强统筹协调用好棚户区改造贷款资金的通知》（建保〔2014〕155号），规定各地可根据棚户区改造计划与当地存量商品住房供应规模，将小户型和户型合适的存量商品住房纳入安置房房源，明确相应的计划安排，在充分尊重居民意愿的前提下，以政府组织棚户区居民自主购买、政府购买存量房源等方式，加快实现棚户区改造居民的住房安置。
2.1.2泰安市及高新区棚户区改造进展
1、泰安市棚户区改造工作
棚户区改造工作是一项重大的民生工程和发展工程。
泰安市委、市政府高度重视，把棚改作为建设富裕文明幸福新泰安的重要抓手，坚持以人民为中心，围绕区域性中心城市定位，采取规划先行、征迁先行、融资先行和货币化安置等措施，最大程度满足群众的利益诉求，帮助住房困难群众早日“出棚进楼”、早圆安居梦。
截至2016年底，泰安市不断加大棚户区改造力度，先后实施各类棚户区改造104306户。
2017年，泰安市全市完成建设棚户区改造住房34039套，超额完成当年棚改任务。
泰安市实施棚改“一把手”工程，建立快速高效的工作推进机制。
结合新一届政府换届调整，进一步夯实棚改工作机制，在市级成立以市长为组长、分管市长为副组长的领导小组的同时，县（市、区）要成立主要领导牵头的工作推进班子，全市形成“市、县（市、区）、项目单位”三级管理的工作领导体系。
高铁新区与旅游经济开发区强化指挥部工作体制，对消极怠工、配合不力、影响工作进展的村两委成员进行免职，减小与所在区、办事处、村居的协调难度。
15个市直部门联合下发《关于建立棚户区改造项目审批快速通道的通知》，在建设项目立项、土地、规划、建设四个审批阶段，实行双线并行、压茬审批，实现集中会审、容缺受理、即报即批。
发挥棚改龙头作用，泰安市建立多元化的资金筹措机制。
改变“就棚改而棚改、就任务上项目”的固有思维，围绕提升人民群众居住环境和城市宜居品质，将棚改工作与城市发展规划、基础设施配套、完善城市功能紧密结合，高起点、高水平编制棚户区改造规划，提高城市规划档次和建设品位，优先配齐市政基础设施和公共服务设施。
近年来，泰安市通过政策吸引、项目包装招商、土地运营等办法，多渠道筹集棚改资金，截至目前，通过市级统筹运用的棚改贷款和专项建设基金132亿元，签订合同的棚改贷款涉及20个项目2万余户，实际贷款到位金额80.36亿元；各县（市、区）也通过县级统贷积极争取各类政策性贷款。
紧抓棚改政策信贷扶持机遇，多元化扩大融资规模，计划融资项目31个、融资规模152亿元。
目前，高铁新区、旅游经济开发区、岱岳区分别对接争取政策性资金约50亿元、30亿元、25亿元，成为城区发展的基础支撑来源。
抓住“征迁”“安置”关键，建立以人为本的政策保障机制。
坚持市级统筹、片区改造，严格限制零星、分散、单一的旧村改造，对已批准尚未实施的旧村改造纳入片区改造。
坚持“一区一策”，在推动高铁新区和旅游经济开发区棚改中，建立公安局、检察院和法院派驻机构、联合办案，及时处理个别阻挠工作、破坏秩序、影响群众利益的不法分子。
2016年，高铁南片区共拆除各类建筑面积320万平方米,清理腾空土地2万亩，发放拆迁补偿资金15亿元；规划安置156万平方米、6800户、10192套，安置人口3万人，今年内可全部交工入住；2017年，旅游经济开发区规划安置120万平方米、4955户，目前签订回迁协议数已超过50%。
在快速推进工作中，我市未发生一起影响稳定和发展的事件，未拖欠居民一分钱，形成群众理解棚改、支持发展的良好氛围。
2016年6月，泰安市政府出台了《泰安市人民政府关于进一步加强城镇棚户区改造工作的意见》（泰政发〔2016〕10号），从明确目标责任、调整土地供应、加大财政投入、提高奖励标准、创新支付方式、落实相关优惠等方面，为加快推进泰安棚户区改造步伐提供政策支撑。
根据山东省住建厅发布2018年全省棚户区改造计划，其中泰安市棚户区改造中，列入2018年开工计划的改造量57569套，其中2017年提前开工有4217套。
2、泰安国家高新区棚户区改造工作
坐落于泰山脚下的泰安高新技术产业开发区，2012年经国务院批准成为国家高新区，现辖徂汶景区、徂徕山林场及6个乡镇（街道），总面积748平方公里，人口48.2万人。
全区已形成输变电设备、高端装备制造、汽车及零部件、现代物流等主导产业；着力推动新一代信息技术、电子商务、生物医药、新能源、节能环保等新兴产业发展；按照新功能区确定的“两山一河”（泰山、徂徕山、大汶河）旅游发展战略，将加快实施徂徕山汶河一体化开发建设，逐步形成独具徂汶特色的旅游产业格局，泰安国家高新区正不断聚集高新技术、现代高端服务、文化旅游等新兴产业，加快推进集群发展、创新驱动、产城融合、多业共兴，全力打造泰安发展最具活力的科技新城、美丽新区，是企业投资兴业、共谋发展的风华宝地。
为进一步改善城乡居民居住条件，打造宜居宜业的城市环境，泰安高新技术产业开发区相继实施了一批棚户区改造工程，目前正在进行的项目有高铁三期，水泉二、三、四、五期，龙泉D区、B区续建项目。
根据泰安市2018年棚户区改造项目第一批清单，列入2018年开工计划的改造量57569套，其中泰安国家高新区共计棚改5758套，包括水泉社区回迁楼1200套、北集坡街道办事处东夏村、西夏村、南夏村、中夏村棚户区改造项目一期220套，徂徕镇中心社区一期1200套，徂徕镇温泉社区一期456套，徂阳新城社区一期2682套，均属于城中村改造类型。
本项目实施的泰安徂阳新城社区一期工程即是2018年泰安高新区重点实施的棚户区改造工程。
在棚户区改造工作推进中，泰安高新区管委明确了棚户区拆迁改造的方针，确保群众得到实惠、确保资金及时到位、确保优惠政策有效落实、确保改造工作规范有序、确保分配过程公平公开，实现有效改善棚户区居民居住环境的目的。
2.2项目建设的必要性
2.2.1符合国家产业政策要求
本项目是泰安市高新技术产业开发区实施的棚户区改造工程，旨在改善片区居民住房条件，促进高新区社会经济的协调发展。
棚户区改造是民生、民心工程，该项目符合国家发展和改革委员会《产业结构调整指导目录（2011本）（修正）》中“鼓励类”第三十七项“其他服务业”第1条“保障性住房建设与管理”，是国家鼓励建设的项目。
2.2.2符合《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》国发〔2013〕25号
《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》关于城市棚户区改造提出，2013年至2017年五年改造城市棚户区800万户。
在加快推进集中成片城市棚户区改造的基础上，各地区要逐步将其他棚户区、城中村改造，统一纳入城市棚户区改造范围，稳步、有序推进。
市、县人民政府应结合当地实际，合理界定城市棚户区具体改造范围。
城市棚户区改造可采取拆除新建、改建（扩建、翻建）等多种方式。
要加快城镇旧住宅区综合整治，加强环境综合整治和房屋维修改造，完善使用功能和配套设施。
在改造中可建设一定数量的租赁型保障房，统筹用于符合条件的保障家庭。
通过项目的实施，将进一步优化土地利
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