四季度房地产行业分析报告fangdichan.doc
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中国房地产行业季度分析报告
2004年四季度房地产行业分析报告
要点提示：
★2004年，我国宏观经济形势继续保持良好态势，国内生产总值增长9.5%，固定资产投资增长率为25.8%，城镇居民可支配收入增加7.7%，城镇化速度进一步加快。
在拉动国民经济快速高效增长的行业中，房地产业全年完成投资13158亿元，同比增长28.1%。
★2004年初以来国家陆续出台的上调银行存款准备金率、提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例、对房地产行业贷款进行重点检查等紧缩信贷的调控措施，对房地产行业的资金来源产生了较大影响。
2004年，开发企业到位资金17169亿元，比2003年增长29.9%，在全国房地产开发企业资金来源中，国内贷款比重明显下降，而由房屋需求较旺带来的售房定金及预付款的比重大幅增长，成为房地产开发企业的重要资金来源。
★土地政策参与宏观调控是2004年我国土地管理最突出的特点。
国家以前所未有的力度大力整顿土地市场，主要通过杜绝协议出让土地、彻查开发区与大型项目、完善各项土地制度等三方面措施对房地产市场进行监管，在此背景下，土地市场供应量急速下降，总体地价水平稳中有升。
★由于房地产开发投资、土地购置面积增速的持续回落，导致了房地产市场供需矛盾可能进一步加剧的预期，使市场需求较为旺盛，商品房空置面积增幅继续下降，全国商品房平均销售价格继续呈上涨趋势。
★预计2005年房地产开发投资、施工及竣工增速总体上将呈下降态势，全年房地产开发投资增长约20%，房地产竣工面积增长幅度略低于2004年。
在当年新增供给和需求大体平衡的情况下，2005年房地产总体价格水平将继续上涨，但涨幅将较2004年小幅回落，其中住宅价格的涨幅回落的幅度更为明显，整个行业将延续目前的缓慢调整走势。
目录
Ⅰ房地产宏观调控政策综述 3
一、扩张性政策阶段（1997-2002年） 4
二、收缩性政策阶段（2003-2004年） 5
三、2005年政策趋向 9
Ⅱ宏观调控下房地产市场运行情况 10
一、房地产开发投资情况 11
（一）开发投资增势放缓，投资结构向商品住宅倾斜 11
（二）影响房地产投资波动的主要因素 13
（三）从房地产开发投资波动中得出两个结论 15
二、开发企业资金来源情况 16
（一）资金链是房地产开发企业的命脉 16
（二）2004年开发企业到位资金保持增长 17
（三）房地产业开发资金来源结构分析 18
（四）对目前房地产融资方式的简要分析 23
三、土地资源供应情况 25
（一）宏观调控成果显现，土地供应总量急速下降 25
（二）地价总体水平保持平稳增长态势 26
（三）影响地价的主要因素分析 28
（四）地价与房价的关系 29
（五）2005年城市地价变化情况预测 30
四、商品房空置情况 31
（一）2004年商品房空置面积继续呈下降趋势 31
（二）商品房空置率及其变动趋势分析 32
五、商品房价格变动情况 35
（一）市场供求基本平衡，个人消费成为需求主体 35
（二）2004年全国商品房价格整体水平呈上升趋势 37
（三）引起当前房价上涨的主要因素分析 39
（四）对房价是否过高，是否存在“泡沫”的判断 42
Ⅲ宏观调控下房地产趋势预测 49
一、房地产需求快速增长的格局2005年内不会改变 49
二、房地产投资增幅将继续回落，供给增幅将低于上年 50
三、房地产价格上涨的不确定性因素增加 51
四、企业利润平均化是大趋势 52
五、海外资金将进入房地产业 53
Ⅰ房地产宏观调控政策综述
房地产作为第三产业的一个细分产业，其在第三产业乃至整个国民经济中都具有举足轻重的地位。
房地产业发展有强烈的“波及效应”，它的健康稳定发展会给整个国民经济的稳定发展提供重要基础。
相反，如果房地产业发生重大波动，其对国民经济系统的平稳发展所带来的危害也是巨大而深刻的，这为政府利用一切可行手段调控房地产市场提供了理论依据。
因此，在国民经济发展的周期性波动中，每一轮经济发展的启动，首先由启动房地产业开始；但当经济发展到一定程度出现过热时，国家调控经济的政策也从房地产业入手。
1993年5月以后，我国经济发展步入调整期。
为刺激经济尽快复苏，1996年4月1日人民银行取消了3年期储蓄存款的保值贴补，并多次降低银行存贷款利率，但GDP、投资、消费等经济指标的增长速度一直未能出现期望的反弹。
1998年我国开始实施比较猛烈的启动内需的政策，其主要内容之一就是央行出台居民住房按揭贷款的相关政策，并连续数次降低利率，我国城市居民住房消费需求迅速增长，房地产业开始进入新一轮上升周期，并随着经济周期的波动经历了一个从扩张到收缩的过程。
一、扩张性政策阶段（1997-2002年）
从1997年开始，我国经济出现通货紧缩，总需求持续疲软，国家为了启动投资需求，首先从房地产业入手，采取了一系列的调控措施。
这些措施主要是启动房地产的消费需求。
首先，国务院决定，从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。
货币化分房推进了商品房交易的市场化进程，普通居民的潜在购房需求被释放出来。
另外，为配合居民购房，政府又推出了一系列鼓励购房的配套措施，包括推行抵押贷款、搞活房地产二级市场、减少税费、银行降息、公房出售等诸多政策措施，对促进房地产投资和发展房地产业起到了很大的作用。
在强大的购房需求的推动下，从1998年开始，投向房地产业的资金一直以两位数的速度递增。
如，2000年全国房地产投资完成额为4901.73亿元，较1999年增长19.5%，2001年投资又较上一年增长29.8%，2002年房地产投资增长接近30%，2003年则高达34.9%。
房地产业的快速增长对国民经济的发展起到了很大的促进作用。
从房地产对全国GDP增长的贡献率来看，2001年房地产开发投资对中国GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点，2003年是2.5个百分点，2004年达到3个百分点。
房地产业是拉动国民经济增长最大的一个行业。
在房地产业的带动下，国民经济在经历了2001年的拐点以后，快速发展。
二、收缩性政策阶段（2003-2004年）
但是，随着房地产投资的快速增加，自2002年下半年以来，部分地区已经出现了房地产过热倾向。
房地产投资过热的出现，也导致钢铁、水泥等中间产品的价格上涨和投资快速增长。
房地产开发过热，积累了大量的金融风险和市场风险。
由于房地产业对金融的依赖度太大，导致金融机构对单一产业发展的贷款过于集中，金融风险凸现；另外，由于房地产市场运行监控体系还不完善，导致该行业的无序竞争，房地产价格也呈节节攀升的势头，一些地方的房地产业发展的规模与速度，已经超过了当地居民可支配收入平均水平及平均增长速度。
因此，为了促进房地产市场持续健康发展，必须对房地产市场加强宏观调控，改善政府对房地产市场的监督管理。
从2002年下半年开始，中央政府便开始多次对房地产过热现象提出警告。
2003年6月13日，央行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件），该通知意在抬高房贷“门槛”，抑制房地产投资过热现象，防范金融风险。
进入2004年，不少地方投资欲望仍然较强，城镇建设投资增幅依然偏高，商品房供应结构不合理的问题仍然突出，加上原材料涨价，土地价格上涨，消费者过高的心理预期以及一些投机炒作行为因素，商品房平均价格上涨的压力较大。
为了遏制房地产开发投资增长过快的势头，平衡房地产的投资结构，从国务院、人行到各地方政府都高度重视。
政策重点主要集中在土地与金融政策两个方面。
（一）土地政策及其影响
土地政策参与宏观调控是2004年我国土地管理最突出的特点。
年初国务院把土地定位为国家最重要的宏观经济管理手段，把国土资源部门定位为宏观管理部门，温家宝总理等中央领导一再提出要严把土地和信贷两道“闸门”。
4月29日，在公开处理“铁本事件”后，国务院办公厅下发了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，明确提出“三个暂停”；为落实国务院关于实行最严格的耕地保护制度的要求，国土资源部还先后出台了基本农田“五个不准”，建设占用耕地“六个一律不批”等政策，与有关部门一起，继续开展土地市场治理整顿，与农业部门一起，开展了全国基本农田大检查。
10月28日，国务院又召开全国深化改革严格土地管理工作电视电话会议，印发了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，国土资源部和相关部门出台了7个配套文件，采取切实措施进一步严格土地管理。
表1-1：
2004年土地宏观调控主要政策及其影响
日期
部门
主要内容及其影响
2月10日
北京市政府
下发《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》即4号令，规定从2004年1月9日起，停止所有经营性项目的土地协议出让，全部采取招标、拍卖、挂牌的方式在土地市场公开交易。
3月31日
国土资源部、
监察部
联合下发了《关于继续开发经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，重点纠正查处违规操作问题和违法违纪行为，要求各地对历史遗留问题必须在8月31日前处理完毕。
4月21日
国务院
下发《国务院关于做好省级以下国土资源管理体制改革有关问题的通知》，实行最严格的土地管理制度。
4月29日
国务院办公厅
《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，规定半年内暂停农用地转为非农建设用地。
10月21日
国务院
印发《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，这是落实最严格的土地管理制度，进一步推进土地管理事业改革和发展的纲领性文件。
10月28日
国务院
召开全国深化改革严格土地管理工作电视电话会议，温家宝作重要讲话。
国土资源部和相关部门出台了7个配套文件，全面贯彻落实国务院《决定》，采取切实措施进一步严格土地管理。
12月1日
国土资源部
在北京举行的国务院七部委土地市场治理整顿抽查验收汇报会上强调，用地指标不得以任何形式、任何理由突破；往年结余的用地指标今年不能使用；违法用地不能补办手续；不属于分期用地的项目不得拆分用地指标等。
12月2日
国土资源部
《关于开展全国城镇存量建设用地情况专项调查工作的紧急通知》下发。
《通知》规定了专项调查的时间、范围、内容等情况，并于2005年4月底汇总上报国务院。
12月6日
财政部、国土资源部、人民银行
联合发出《进一步加强新增建设用地土地有偿使用费征收使用管理的通知》要求：
凡不按国家规定的标准足额缴纳土地有偿使用费的，一律不得下发农用地转用和土地征收批准文件。
12月14日
国务院
召开全国深化改革严格土地管理工作电视电话会议，主要任务是贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，进一步统一思想认识，加强和改进土地管理，巩固宏观调控成果，确保经济社会全面协调可持续发展。
2004年国家颁布的土地政策具有连续性与整体性，通过对土地市场的监管，从源头上进一步规范了房地产市场的供给，防止土地的盲目开发以及房地产价格的过快增长。
一年多的治理整顿行动，使一些地区盲目设立开发区、乱占滥用土地的热潮逐渐降温。
截至2004年6月17日，除内蒙古自治区以外，全国30个省（区、市）共清理出各类开发区6741个，规划用地面积3.75万平方公里，超过了全国现有城镇建设用地3.15万平方公里的总面积；核减开发区规划用地面积2.41万平方公里，占原有规划面积的64.4%；目前已退出开发区土地2617平方公里，复耕1324平方公里。
由于土地是企业扩张投资的首要因素，企业没有土地，就没法上项目。
所以这次调控，从清理土地开始，对抑制投资扩张起到了很大作用，新增投资项目的下降与项目清理也有很大的关系。
而土地政策对房地产影响具有双重性：
一方面对于开发商来说，取得土地变得越来越困难，在土地供应逐渐收紧的情况下，相当一部分房地产开发商将没有可开发的新项目，这在一定程度上抑制了房地产企业的开发规模；另一方面由于土地供应量的减少导致了土地价格的持续上涨，尤其是一些大中城市的地价大幅度上涨，而地价的上涨必然会推动房屋价格的上涨。
（二）金融政策及其影响
房地产业的融资模式决定了房地产业与金融政策息息相关。
在我国现有房地产项目投资中，开发商只需付出土地出让金，在取得土地的使用权后即向银行进行土地抵押获得贷款，因此，银行在整个资金链条上承担着巨大的风险。
为了分散银行风险及抑制房价的过快增长，2004年政府采取了多种金融手段。
2月份，中国银监会出台了《商业银行房地产贷款风险管理指引》，对个人住房抵押贷款的发放做出了比较详细的规定。
各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，希望能控制炒房投机，平抑房价。
央行则双管齐下，一方面控制房地产开发的信贷规模，另一方面则通过调整资本金比例，限制商业银行的信贷盲目扩张。
此外，央行从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。
这是近10年来央行首次宣布上调存贷款利率。
尽管此举一石激起千层浪，但加息的象征意义要大于实际意义，对开发商和购房者的影响基本停留在心理预期层面。
但如果2005年房地产市场的发展迫使央行不得不持续提高存贷款基准利率，对房地产供给和需求的影响将会持续释放出来。
表1-2：
2004年国家颁布的与房地产相关的重要金融政策
颁布时间
颁布单位
政策
1、行业信贷规模
2004-03-03
中国银监会
商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）
2004-06-13
中国人民银行
《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》
2004-09-02
中国银行监督管理委员会
商业银行房地产贷款风险管理指引
2、行业信贷风险
2004-01-01
中国人民银行
扩大金融机构贷款利率浮动区间
2004-04-11
中国人民银行
提高存款准备金率0.5个百分点
2004-04-27
国务院
房地产业资本金比例由原来20%上升至35%
2004-10-28
中国人民银行
上调金融机构存贷款基准利率，放宽人民币贷款利率浮动区间，允许人民币存款利率下浮
3、个人住房贷款
中国银监会
商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）
温州市工商银行
对个人购房贷款利率进行上调，同时宣布对购买3套住房以上的贷款不在办理房贷
北京市工商银行
不鼓励投资性的住房贷款行为，对于个人投资性购房超过3套则不予放贷
上海各商业银行
沪上各家银行已将第二套房的首付款比例提高至三成，而对于第三套房的购房者，银行基本上不提供贷款支持
杭州各商业银行
1990年以前的面积较小的房子不予发放按揭贷款或只能发放五成
金融政策的调整，减少了资金供应，加大了借款人获取商业银行贷款的难度，提高了使用银行贷款的成本，所以对房地产市场上的供求，尤其是市场供给产生了明显的抑制作用。
通过基本的供求理论分析，金融政策的调整也应该对房地产价格的上涨起到抑制作用，但实际上房地产价格却有较大幅度的增长，一方面说明社会上可以投入房地产市场的资金规模还很大，另一方面也可以说明，对未来土地供应减少、房屋供应减少并由此形成的未来房价会进一步上升的预期，刺激了当前房地产市场上的购买行为，从而引起了房价的上涨。
三、2005年政策趋向
2004年国家对房地产行业的政策基调是严格规范，促进健康发展，打击盲目开发和过度投机，使行业走向良性发展的轨道。
展望2005年房地产行业可能出台的政策，宏观调控仍将在房地产行业上演，对土地与资金的控制仍将继续，但调控的重点将由“重控制供给而轻控制需求”转为“对供给与需求的控制双管齐下”，并将很可能在一些为社会所高度关注的热点问题上有所突破。
土地政策方面：
基于土地在一定程度上是房地产开发的原材料，要控制房地产开发的速度，抑制房地产行业的过快增长，就必须控制房地产行业所能获得的土地数量。
2005年对土地供给速度的控制仍将继续，但在具体政策执行层面上，会进一步加强对地方政府的约束与控制。
这主要是由于中央政府从控制宏观经济过热的角度出发，有很强烈的控制土地供给速度的需求，但卖地收入通常是地方政府的主要收入来源，地方政府出于推动地方经济发展的角度，都具有很强的卖地冲动。
最终土地的供给速度实际是中央与地方博弈的结果。
2004年土地的供应速度，虽然已得到明显控制，但要确保2005年对土地的供给速度控制在中央的预期之内，就需要进一步抑制地方政府的卖地冲动，加强对其的约束与控制。
另外，2005年关于土地出让方式的改革将进一步深化，深化的焦点将集中在继续提高土地转让的公开、透明程度，打击土地的囤积与炒卖行为。
同时，政策还将关注农民的切身利益，保护耕地、提高土地的利用效率以及如何在市场经济的环境下合理评估土地价值等方面都将成为2005年土地政策的重点。
金融政策方面：
首先，对不同开发商的风险评级将会列上议事日程，不同资质开发商的贷款利率将进一步扩大；其次，国家将扩充多种融资渠道，典当、信托、国外资金入市都将有效的分散银行目前巨大的风险；再次，对于国外投资的规范管理也将提上日程；另外，进一步加强对房地产投机者信贷的控制也是政府金融政策的要点，提高个人投资性买房贷款的门槛对于房地产市场回归理性是重要的一个措施；最后，政府将在对宏观经济做出整体分析后作出加息的决定，加息的频率和幅度都不会很大，目的是使经济进一步降温，改善负利率情况，但原则是不让经济出现“硬着陆”，因而从长期来看，对于房价的走势不会产生过多负面影响。
此外，预计2005年物业税征收办法的草案将会出台。
开征物业税将改变政府的行为方式，使其在考虑出地数量和规模时，更具长远性和计划性，进而促进不动产评估业的大规模发展，同时还将降低房地产开发商的开发成本，减少金融风险，降低购房门槛，对房地产市场的发展产生深远影响。
另外，房贷证券化的可行性也将会是2005年讨论的热点。
综上所述，在国家的宏观调控下，2005年我国房地产市场将步入调整期。
Ⅱ宏观调控下房地产市场运行情况
如前所述，中央政府在此番调控中对房地产领域采取的多项制度变革，对房地产市场的影响是十分显著的。
这主要表现在房地产投资增长速度下降，新购置土地面积、土地开发面积、施工面积和竣工面积也都出现了增幅下降的情况。
房地产信贷扩张幅度也有所减缓，包括土地开发贷款、商业性房地产开发贷款、个人住房抵押贷款的增幅均出现了明显的下降，但房地产价格仍然保持了持续上涨的趋势。
一、房地产开发投资情况
（一）开发投资增势放缓，投资结构向商品住宅倾斜
经过近20年的高速增长，我国城镇居民的人均住房面积从7平方米增加到23平方米，住房严重短缺的时代已经结束，在这种情况下，房地产开发投资应当进入平稳增长期。
但由于拉动经济增长的三驾马车中，出口、消费、投资中前两者的增降不取决于政府，只有投资增长掌握在各级政府手中。
土地市场的巨大收益给城市基础设施建设投资提供了基础条件，因此目前地方政府官员的政绩观是导致政府产生投资冲动的重要诱因。
要解决好这个问题，必须抑制地方政府的过度投资冲动，规范地方政府获得的土地收益的使用机制。
2004年以来，以控制土地和信贷紧缩为主要手段的宏观调控政策对抑制全国房地产开发投资取得了明显成效。
2004年，全国房地产开发投资增长速度呈现明显的高开低走态势。
第一季度完成投资1820亿元，比上年同期增长41.1%；上半年完成投资4924亿元，增长28.7%；前三季度完成投资8357亿元，增长28.3%；全年完成投资13158亿元，增长28.1%，全年增长幅度与去年同期和2004年初相比，分别下降了1.6%和22.1%。
图2-1：
2002-2004年1-12月房地产开发投资增长情况
数据来源：
国研网财经数据库
分地区看，东部地区完成投资额7460亿元，比去年同期增长28.7%，中部地区完成投资1611.9亿元，同比增长38%，西部地区完成投资1666亿元，同比增长23.6%。
东、中部地区投资额增长速度快于西部地区。
房地产开发投资的地区结构开始发生变化，中、西部地区房地产开发比重呈上升趋势。
表2-1：
2004年1-11月各地区房地产开发投资额比重变化
单位：
%
1-2月
1-3月
1-4月
1-5月
1-6月
1-7月
1-8月
1-9月
1-10月
1-11月
东部
73.6
73.2
72.0
71.2
70.0
69.9
69.7
69.6
69.7
69.3
中部
12.1
12.6
12.9
13.2
14.3
14.6
14.7
14.8
14.9
15.0
西部
14.3
14.2
15.1
15.6
15.7
15.5
15.6
15.6
15.4
15.7
数据来源：
国家统计局
从不同用途商品房投资所占比重来看，受宏观调控政策的影响，房地产投资结构向商品住宅倾斜的特征比较明显。
从1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐年上升，办公楼的投资比重总体上呈下降趋势。
但是，从增长速度来看，住宅投资的增长速度仍低于办公楼和商业用房的增速。
2004年1-11月份，住宅投资与去年同期相比增长28.7%，同期办公楼增速为29.7%，商业用房增速达到33.2%。
从竣工情况来看，1-11月，全国房屋竣工面积累计完成2.36亿平方米，同比增长11.7%。
其中，商品住宅竣工面积1.95亿平方米，同比增长10.1%；办公楼和商业营业用房竣工面积分别增长了25.6%和21.9%，继续保持快速增长势头。
从住宅内部结构来看，高档住宅和别墅、公寓比重过高，中低价位的住宅和经济适用房的开发量不足，房地产市场供求关系中存在着结构性矛盾。
由于部分城市片面强调以地生财，减少甚至取消了经济适用住房建设，造成平均房价过高。
2004年1-11月，经济适用房完成投资519.4亿元，同比增长3.6%，所占比重由去年同期的6%下降到4.8%，加重了房屋投资结构的不合理程度。
图2-2：
2004年1-11月按工程用途分房地产累计开发投资及增长情况
数据来源：
国家统计局
（二）影响房地产投资波动的主要因素
房地产投资包括土地开发投资与房屋开发投资。
用于新城区土地开发和旧城区拆迁改造的投资，常称其为城市土地开发投资；而用于房屋、市政公用和生活服务用房建设的投资，则称其为城市房屋开发投资。
每年的土地开发投资和房屋开发投资之和，即为当年的房地产年度开发投资规模。
随着国民经济的快速发展，我国房地产投资规模逐步加大，表2-2和图2-3分别显示了我国从1987年至2004年18年间的房地产开发投资规模及其增长速度。
表2-2：
1987年-2004年房地产开发投资规模及年增长率变动情况
单位：
亿元，%
年份
投资完成额
年增长率
年份
投资完成额
年增长率
1987
150
48.4
1996
3216
2.1
1988
257
71.3
1997
3184
－1.0
1989
272
6.2
1998
3614
13.5
1990
253
－7.3
1999
4103
13.5
1991
336
32.8
2000
4984
21.5
1992
731
118.0
2001
6245
25.3
1993
1938
165.0
2002
7790
25.2
1994
2554
31.8
2003
10104
29.7
1995
3152
23.4
2004
13158
28.1
数据来源：
罗龙昌，《发展房地产业与优化产业结构》；张东、张海东、龙驰，《商品房空置率对房地产投资波动的影响分析》
图2-3：
198
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