中国行业季度分析报告房地产行业.docx

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中国行业季度分析报告房地产行业

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Ⅰ市场运行情况

2005年一季度，中国经济整体上保持了良好的运行态势。

宏观调控取得了重要的阶段性成果，经济生活中的一些不稳定、不健康因素得到抑制，社会经济的薄弱环节得到加强，经济运行的基础更加稳健，有效避免了经济的大起大落。

相应地，中央宏观调控政策实施以来，我国房地产市场发展总体平稳，宏观调控成效已经显现。

特别是从2004年6月份以来，房地产开发土地购置面积、商品房新开工面积与施工面积的增幅明显回落，投资需求膨胀势头得到有效控制。

但是，当前部分地区存在的房价上涨过快，特别是中低价位商品住宅供应不足、高价位商品住宅供应过剩的结构性供需矛盾依然十分突出。

因此切实采取有效措施，加大中低价位商品住宅的供应量，缓解供需失衡的矛盾，对于稳定市场、促进房地产业的可持续发展意义重大。

一、一季度房地产行业企业处于较为景气区间

2005年是中国经济承上启下的一个关键性年份，开局如何受到各方关注。

在“双稳健”等一系列宏观调控政策和措施的作用下，市场预期稳定，整体经济延续了去年以来平稳较快增长的运行态势。

统计数据显示，一季度国内生产总值27106亿元，同比增长9.5%，增速与去年全年持平。

分季度看，同比增长率已经连续7个季度在9%以上，在国际经济普遍有所降温和国内继续加强对某些偏热行业调控的情况下，一季度经济增速不减，继续在快速增长的区间运行，表明当前经济仍继续处于上升通道，经济增长的内在动力仍然较强。

相应地，作为经济周期性行业的房地产业也延续了2003年下半年以来快速发展的势头。

图1：

1998年至今GDP增长率变化情况（%）

数据来源：

国研网财经数据库

一季度，全国企业景气指数为132.5，分别比上季度和上年同期下降2.2和3.4点，但仍处于景气高位，表明企业生产经营在总体上继续保持了2003年下半年以来的较快发展态势。

在市场需求旺盛及其他因素的综合影响下，房地产行业景气指数回升。

国家统计局调查显示，一季度全国房地产行业企业景气指数为134.6点，比去年四季度提高了1.7点，高于全国行业企业景气2.1点。

图2：

2003年至今全国行业企业与房地产企业景气指数（%）

数据来源：

国研网财经数据库

（注：

这里的行业企业景气指数指国家统计局1998年以来通过调查，根据企业家对本企业外部市场经济环境与宏观政策认识、看法、判断与预期（通常为对“好”、“一般”、“不佳”的选择）而编制的季度指数，用以反映企业的生产经营状况。

企业景气指数的数值介于0-200之间，100为景气指数的临界值。

当景气指数大于100，表明经济状况趋于上升或改善，处于景气状态，越接近200状态越好；当景气指数小于100时，表明经济状况趋于下降或恶化，处于不景气状态，越接近0状态越差。

）

为更好地分析和理解企业景气指数，我们将景气区间作如下划分：

180以上为“非常景气”区间，[180-150]为“较强景气”区间，[150-120]为“较为景气”区间，[120-110]为“相对景气”区间，[110-100]为“微景气”区间，100为景气临界点，[100-90]为“微弱不景气”区间，[90-80]为“相对不景气”区间，[80-50]为“较为不景气”区间，[50-20]为“较重不景气”区间，20以下为“严重不景气”区间。

2005年一季度，在国家宏观调控政策的持续影响下，房地产开发投资、本年资金来源、土地开发面积等主要指标增幅回落，但整个行业企业仍处于较为景气区间。

二、房地产开发投资增速趋缓，但投资总量依然偏大

（一）房地产投资总量和规模继续扩大

2005年一季度，全社会固定资产投资完成10998亿元，比去年同期增长22.8%，增幅比去年同期回落20.2个百分点。

其中，城镇固定资产投资增长25.3%，回落22.5个百分点；农村固定资产投资增长12.7%，回落13.7个百分点；房地产开发投资完成2324亿元，比去年同期增长26.7%，增幅比去年同期回落14.4个百分点。

虽然房地产开发投资增速回落幅度较大，但投资的绝对规模仍然偏大。

从图3中可以清楚地看到，一季度1-2月27%和1-3月26.7%的增速是在2004年43%和41%基数较高基础上的同比增速，从绝对值比较就很明显说明这一点：

如2005年1-2月份投资总量1200亿元，已相当于2003年1-3月1285.1亿元投资总量，2005年1-3月2324亿元的投资总量，已经逼近2003年1-5月房地产投资总量2801.37亿元。

可见，2005年一季度，虽然我国房地产投资增速迅速回落，但绝对投资总量依然偏大，反弹压力依然存在。

图3：

2003年至今房地产投资完成额及其增长情况

数据来源：

国家统计局

（二）房地产投资与同期固定资产投资之间的增长结构趋向合理

一般来说，房地产投资增长是带动固定资产投资增长的主导力量，房地产投资增速在大多数时间里均高于同期全社会固定资产投资增速，2003年以前均是如此。

但到了2004年以后，这种情况发生变化，出现了2004年1到10月份房地产投资增速均低于同期固定资产投资增速的现象，只有2004年的11月和12月份才出现扭转，又重新高于同期全社会固定资产投资增速，这除了说明我国投资过快增长的动力来自固定资产投资的产业投资领域外，也进一步显示了我国宏观调控政策对房地产投资增长抑制作用已经达到了预期的效果。

图4：

2004年至今房地产开发投资与固定资产投资增速比变动情况

数据来源：

国研网财经数据库

（三）房地产开发投资结构不合理，经济适用房比重持续降低

从不同类型房地产开发投资完成额看，一季度全国完成办公楼投资119.3亿元，同比增长23.8%，所占比重为5.1%；商业营业用房完成投资282.3亿元，同比增长21.7%，所占比重为12.1%；商品住宅完成投资1533亿元，增长26.6%，所占比重为66%，但经济适用房投资只有60亿元，同比下降13.8%，增幅分别比房地产开发投资和住宅投资低40.5%和40.3%，所占比重由去年同期的3.8%下降为2.6%。

特别是中部地区经济适用房投资同比下降幅度达38.5%，增幅分别比房地产开发投资和住宅投资低80%和76%；东部地区的河北、辽宁和广东、海南分别下降54.6%、35.2%、66.6%和43.5%，增幅比其房地产开发投资分别低149.4%、46%、70.7%和159.2%，比其住宅投资分别低150%、40.4%、82.4%和147%，上海则为零增长；西部地区的广西、重庆、西藏、陕西、宁夏和新疆都出现了不同程度的下降。

经济适用房投资比重减少，一方面弱化了对商品房价格上升的抑制作用，在住房社会保障体系尚未健全完善的情况下，不利于低收入家庭住房问题的解决，但另一方面在客观上有利于早日终结住房市场供给的双轨制。

图5：

2005年一季度不同类型房地产投资情况

数据来源：

国家统计局

经济适用房建设规模下降的主要原因，一是地方政府为了增加土地收益，大幅度减少了经济适用住房的供地规模；二是一些开发商受利益驱动和优惠政策难以落实等多方面因素影响，把经济适用住房项目转为普通商品住宅；同时，由于存在着对购买人群限制不严、户型面积偏大等多种因素配套措施不完善带来的问题，引起社会各界不同反响，也在一定程度上影响了地方政府和开发商建设经济适用住房的积极性。

开发结构上的矛盾，是当前房地产各种问题和新情况存在和产生的主要原因。

首先，直接导致房地产开发投资扩张及反弹苗头的出现以及房价过快增长。

其次，间接刺激了个人住房贷款需求和被动需求。

豪华住宅在住宅中的比重过高，超越我国占绝大多数的中低收入者的承受能力，但由于房价高涨及其带来的置房回报乐观预期，推动个人住房贷款需求膨胀，而个人住房贷款膨胀，除加大金融风险压力外，又反过来刺激住房投资和房价上涨。

三、房地产开发企业资金来源结构发生重大变化

2004年初以来，国家陆续出台的宏观金融调控政策对房地产行业的资金来源产生了较大影响，开发企业资金来源结构发生重大变化，国内贷款的比重和增长速度明显放缓，非贷款类资金来源增长迅速。

统计数据显示：

2005年一季度，全国房地产开发企业本年资金来源累计为4521亿元，同比增长25.5%，增幅同比回落27.7个百分点。

其中，国内贷款981亿元，同比增长12.1%，增幅回落18.6个百分点；企业自筹资金1554亿元，同比增长26.6%，定金及预收款1578亿元，同比增长32.1%；利用外资54亿元，同比下降6.4%。

分地区看，东部和西部地区房地产开发企业到位资金同比分别增长24.4%和22.7%，低于全国平均水平，而中部地区到位资金仍保持较高增幅，同比增长36%。

图6：

2005年一季度房地产开发企业资金来源分布情况

数据来源：

国家统计局

尽管国内贷款在房地产开发资金来源中的比重明显下降，金融调控的一系列政策和措施效果明显，但需要注意的是，在房地产开发资金来源中的购房者定金和预付款主要来自于个人住房消费信贷。

因此，在房地产开发资金来源中银行贷款仍是主要渠道。

这种以间接融资为主的方式，既与我国融资主渠道吻合，也与我国金融市场不健全以及房地产金融发育不良有关。

同时，一季度房地产开发投资依然处于增长状态，为1997年以来的最高值。

房地产开发对银行贷款依赖度过高的状态还没有从根本上改变，银行依然过高地承担着房地产开发的金融风险。

如果没有理想的贷款投资渠道，2005年房地产行业贷款增长有可能出现反弹。

因此，发展多元化的房地产开发融资方式以减少银行信贷风险的任务仍很艰巨。

分析认为，信托是房地产企业较好的融资方式。

信托业是金融领域中富有活力的一个分支，房地产业则是当代最具活力的行业之一。

央行“121号”文件出台后，对房地产业界造成较大冲击，随后发布的“18号”文件对房地产业又多有鼓励。

在这种背景下，中国房地产企业开始寻求新的融资途径，如机构投资者参与房地产投资，房地产基金已开始一些实质的运作，卖方阶段性股权融资等已经露出苗头，上市融资、海外融资也有比较大的突破，而增长最活跃的就是房地产信托。

在我国，第一支真正意义上的房地产信托产品是上海国际信托投资有限公司推出的上海国际大厦项目资金信托，随后，10多家信托公司纷纷推出类似信托产品。

2004年全国约有31家信托投资公司共计发行了约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元。

另外，一些房地产企业还引入了外资房地产基金和投资商。

如上海复地、顺驰等地产商与摩根士丹利先后合作开发地产项目；北京、上海等地的房地产项目也得到了荷兰国际集团以及排名世界前三强的荷兰房地产基金ING等的巨资投入。

资料显示，近一年来仅在北京就有近20个房地产项目引入了外资投资，总建筑面积在500万平方米以上，涉及投资总额近30亿元。

四、土地供应总量急速下降，城市地价增长平稳

（一）土地开发与购置面积增速持续回落

土地政策参与宏观调控是2004年以来我国土地管理最突出的特点。

国家以前所未有的力度大力整顿土地市场，主要通过杜绝协议出让土地、彻查开发区与大型项目、完善各项土地制度等三方面措施对房地产市场进行监管，土地作为房地产的基本要素，其供应政策将直接影响房地产市场。

“招拍挂”政策出台之后，切断了土地供给的其他来源，供应量被政府垄断，在此背景下，土地市场供应总量急速下降，土地开发与购置面积增速持续回落。

2005年一季度，全国完成开发土地面积3446万平方米，同比下降7.5%，增幅同比回落36.3个百分点。

其中，东部地区完成土地开发面积1902万平方米，同比下降18.3%；西部地区完成土地开发面积646万平方米，同比下降10.7%。

全国有14个地区土地开发面积为负增长，其中，河北、江苏、福建、海南、广西、重庆、去南、青海等8个地区完成土地开发面积下降幅度超过30%。

同时，上海、江苏、浙江、广东、山西、内蒙古、重庆、云南、甘肃、宁夏、新疆等11个地区的土地购置面积出现负增长。

图7：

2004-2005年一季度土地开发面积增长变化情况

数据来源：

国研网财经数据库

2005年是贯彻落实国务院“28号文”及国土资源部相关配套制度的关键一年，土地调控力度将进一步加大，适度从紧的土地供应政策仍将持续，土地供应的增量不会大幅上升，土地供应与需求之间的矛盾将依然存在，在土地供求关系相对紧张的状态下，土地价格上涨是必然趋势。

（二）地价逐步回归到平稳增长的水平

国土资源部和中国土地勘测规划院发布的2005年一季度我国重点地区和主要城市地价动态监测数据显示：

2005年第一季度全国主要城市地价总体水平为1212元／平方米，与去年四季度末相比保持增长，但增长幅度呈现明显的回落态势，总体地价增幅低于去年同期0.18个百分点，这说明，2004年宏观调控的作用开始显现，投资和需求更趋理性，房地产增长过快的势头有所缓解，地价正逐步回归到平稳增长的水平。

数据显示，一季度各类用途地价增速也进一步放缓，平均增长率均低于2003、2004年同期水平，也低于前四季度平均水平。

受国家产业政策调整和投资结构调整的影响，在很大程度上缓解了对工业用地的需求，使工业用地价格变化不大；但居住地价增幅仍高于商业地价和工业地价增幅，反映了商品住宅开发对土地的需求较大。

特别是在一些住房价格上涨较大的城市，如上海、杭州、广州等，这一现象更加明显。

图8：

全国城市总体地价增长率季度同期水平比较（%）

数据来源：

国土资源部、中国土地勘测规划院

值得注意的是，部分地区城市地价变化异常。

2005年一季度，上海、西安、昆明等城市总体地价增幅分别为5.20%、6.00%、5.73%，上海、西安、呼和浩特、昆明、沈阳、哈尔滨、成都等城市居住用地价格增长率分别为6.53%、5.30%、4.98%、3.96%、3.00%、3.00%、2.13%，反映出这些城市的土地供需关系较为紧张；而呼和浩特、哈尔滨、合肥等城市的工业用地价格同比增幅分别为-5.42%、-1.00%、-0.94%，均为负增长，主要是由于城市工业布局向城市外围调整所致，但同时也反映出这些城市在工业用地供应量上的不协调，供大于求，这一现象应当引起有关城市注意，要从土地供需数量平衡和结构优化上进一步加强调控力度。

表1：

2005年第一季度各主要城市分用途地价水平及地价增长率

监测城市

地价增长率（%）

地价（元/平方米）

综合

商业

居住

工业

综合

商业

居住

工业

北京

0.43

0.37

0.37

0.55

2394

4757

2135

482

天津

0.56

0.51

0.93

0.18

1613

2967

1309

563

石家庄

1.13

0.98

1.40

0.50

660

714

788

480

太原

-0.02

-0.07

0.03

0.00

865

1245

943

419

呼和浩特

1.13

1.57

4.98

-5.42

882

1426

699

561

沈阳

1.66

2.00

3.00

0.00

1400

2405

1586

453

长春

0.37

0.54

0.62

0.00

1091

1692

1196

410

哈尔滨

1.00

0.00

3.00

-1.00

735

1226

779

256

上海

5.20

5.43

6.53

0.20

2339

4485

2213

782

南京

1.30

1.40

1.60

0.00

1864

2862

1774

865

杭州

0.60

0.40

0.70

0.00

1860

3097

1915

559

合肥

0.39

0.77

1.35

-0.94

1151

2086

1051

315

福州

0.60

0.50

1.00

0.00

1415

2476

1554

334

南昌

0.91

0.93

1.20

0.00

878

1294

1085

257

济南

0.40

0.40

0.60

0.30

978

1188

1127

636

郑州

1.01

1.01

1.02

0.99

876

1115

1036

531

武汉

3.00

2.30

4.20

0.50

1373

2245

1189

633

长沙

1.20

1.30

1.30

1.00

958

1520

1046

333

广州

1.55

1.55

1.93

1.18

1467

2453

1374

556

南宁

0.00

0.00

0.00

0.00

968

1615

969

394

海口

0.90

0.40

1.40

1.00

844

1523

775

266

成都

1.47

1.40

2.13

0.00

1715

3391

1302

591

贵阳

0.00

0.00

0.00

0.00

1455

2992

1178

402

昆明

5.73

3.03

3.96

0.23

866

1279

779

473

西安

6.00

0.50

5.30

5.70

1211

1776

1357

363

兰州

0.00

0.00

0.00

0.00

1220

1695

1306

689

西宁

0.00

0.00

0.00

0.00

545

795

465

376

银川

1.17

1.34

1.20

0.68

701

1238

569

380

乌鲁木齐

0.00

0.00

0.00

0.00

479

678

460

302

深圳

0.30

0.16

0.32

0.38

1383

2255

1375

502

数据来源：

国土资源部

人多地少是我国的基本国情，土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上决定了土地供应的相对不足和土地供需不平衡。

从土地区位看，在城市内部，城市中心区人口集中，拆迁成本进一步加大，存量土地的可供量日益减少。

在当前住房需求快速增长的情况下，进一步加剧了房地产开发的土地供需矛盾，特别是在经济较发达地区的城市，土地供给缺乏弹性和需求不断增长之间的矛盾尤为突出。

所有这些矛盾将进一步增加土地价格上涨的压力。

地价变化应与社会宏观经济发展趋势相适应，从近几年监测结果来看，全国总体地价水平和主要城市地价年度增幅基本上保持在5%左右，并没有出现大幅增长的局面。

2005年是实现经济“软着陆”和全面兑现入世承诺的关键一年，根据国家统计局数据和亚行推算，预计今年GDP增长8.5%左右，固定资产投资增速将较2004年有所放缓，但仍将维持在约20%的高位，宏观经济形势持续向好。

为加强对房地产市场的调控，稳定住房价格，今年初，国务院有关部门开始出台土地、金融、财税等一系列政策措施，国家宏观调控政策将在稳定地价方面发挥积极有效的作用。

总体来看，随着土地市场整顿措施的进一步到位，土地供应和结构调整以及土地市场信息的进一步公开，并通过大力推行“招拍挂”制度，土地市场调控机制和地价形成机制逐步成熟，为促进地价的平稳上涨提供了良好的市场环境。

在此背景下，预计本年度城市地价水平不会出现大幅度上涨态势，且将保持或略低于2004年度的同比增幅水平；土地供应总量和结构日趋合理，对房地产市场的影响也将趋于平稳。

五、市场供求关系持续趋紧，房价上涨强劲

（一）个人消费依然是市场需求的主体

尽管2003年以来各界关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于耳，但居民的购房热情不减，销售量持续大幅增长表明需求依然旺盛。

统计数据显示，2005年一季度，全国商品房竣工面积4161.3万平方米，同比增长13.1%，全国商品房销售面积5172.6万平方米，同比增长20.3%，供销差为1011.1万平方米，市场可以消化当期上市的竣工房屋，表明我国现阶段的房地产市场依然有坚实的需求作后盾。

从图9中可以看出，2004年以来各月的商品房销售面积除年末以外，其余各月均大于同期商品房竣工面积，说明2004以来实行的各项宏观调控政策使市场供求关系持续偏紧。

图9：

2004年以来商品房竣工与销售面积对比情况（万平方米）

数据来源：

国研网财经数据库

随着销售量的增长，房地产销售额也大幅上涨，一季度为1559.3亿元，同比增长35.3%。

个人消费依然是市场需求的主体，在销售总额中，个人购房所占比重持续增加，一季度个人销售额为1399.55亿元，同比增长31.8%，占商品房销售总额的比重为89.8%。

从各类商品房销售的构成看，商品住宅销售额为1307.82亿元，占比接近90%。

其中，东、中、西部地区商品住宅销售额同比分别增长33.9%、59.8%、34%，表明居民对住宅市场需求依然旺盛。

支撑需求持续增长的动力，一是随着收入的增加、生活水平的不断提高，人们对住房需求的档次也在提高，改善性需求增加，如小房换大房、旧居换新居等。

二是城镇化加速，城镇人口数量增长带动商品房需求。

1990年中国城镇化水平为26.4%，2004年已超过40%，城镇人口每年超过1000万人的增长，是支撑商品房销售量持续增长的重要动力。

三是投资和投机性购房需求。

建设部的数据显示，2004年上海投机性购房所占比例达16.6%，长沙市为16%，写字楼则高达40%。

图10：

商品房销售额及其增长情况

数据来源：

国家统计局

（二）全国商品房销售价格依然呈现强劲上涨态势

虽然政府加大了对房地产市场的宏观调控力度，但其措施效果的显现还需要一段时间，目前一系列政策的变化对一季度房屋交易价格的影响还不是很明显。

在需求、成本及其他因素的共同作用下，全国商品房销售价格依然呈现强劲上涨态势。

继2004年商品房、商品住宅平均价格同比分别增长14.4%、15.2%，涨幅首次突破两位数后，今年一季度，两种商品房的平均销售价格同比又分别上涨12.5%、13.5%，继续保持了两位数的增长速度。

商品房价格的持续大幅度上涨，尤其是商品住宅价格的大幅上涨，不仅对控制房地产投资的过快增长和调整房地产供给结构带来困难，也给相当部分居民的住房消费带来不利影响。

图11：

2000年至今全国商品房销售价格指数走势（%）

资料来源：

《固定资产投资统计快报》、国家统计局

分地区看，在35个大中城市中，有8个城市商品房销售价格同比涨幅超过10%。

其中，上海房价涨幅最高，达到19.1%。

涨幅同比超过10%的其他7个城市分别是，杭州13.8%，成都12.5%，厦门12.4%，青岛11.7%，宁波11.6%，南京11.6%，武汉11.2%。

与去年一季度相比，房屋销售价格除长沙有所下降外，其他城市均有不同幅度的上涨。

其中，北京房价增幅为6.5%。

地区差异是房地产市场不同于其他市场的一个最显著的特点。

其原因是，各地的供应状况不同，需求状况更是千差万别。

就目前看，西部的房价上涨，主要是成本加大、品质提升所致；而东部房价上涨，供不应求起到了主导作用。

在诸多需求因素中，中西部地区还是以“自主性需求”为绝对主体，而东部