中国房地产行业季度分析报告.docx

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中国房地产行业季度分析报告

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一、出台背景

背景之一：

“三多三少”的业态不可能通过市场自动纠正。

一是建多卖少。

房地产市场供大于求的态势越来越明显。

二是贵多适少。

商品房价格严重偏离居民收入比例，普通与高档商品房供求结构严重失衡，使得广大居民住房消费难以启动，房地产业良性循环无法实现。

三是借多本少。

银行资金占用越来越多，社会资金投入越来越少。

不少房地产开发企业利用滚动开发、相互保证、循环担保套取更多信贷资金。

背景之二：

现有房地产信贷政策并未落到实处。

不久前，央行在对部分商业银行房地产贷款情况进行调查时发现，商业银行有关房地产的违规贷款和违规金额占总检查笔数和金额的%和%。

与此同时，央行发现目前房地产贷款主要存在四个问题：

一是对“四证”不齐全的项目，发放房地产开发贷款或逃避央行“四证”规定，以流动资金贷款替代房地产开发贷款；二是在开发商自有资金尚未达到开发项目总投资30%的情况下，发放房地产开发贷款；三是放松个人住房贷款条件，降低首付比例，以个人住房贷款的名义发放个人商业用房贷款，违反期房贷款“多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成投资总额三分之二”的政策规定；四是违反现房管理规定，对期房发放个人商业用房贷款，违反个人商业用房贷款的抵借比不得突破60%及贷款期限不得超过10年的规定。

背景之三：

金融形势和信贷结构的最新变化值得关注。

近几年房地产金融业务快速发展：

1998年，商业银行房地产开发贷款余额为2680亿元，2002年达到6616亿元；个人住房贷款余额1997年为190亿元，2002年达到8253亿元。

但是，自2002年下半年以来出现结构性问题：

部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快、以及低价位住房供不应求、高档住宅空置较多。

部分地区的商业银行为抢占市场份额，违反有关规定，放松信贷条件，一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向。

针对上述问题，中央银行从完善房地产信贷管理制度入手，制定了新的房贷政策，从房地产开发企业到建筑施工企业，从政府土地储备机构到个人购房者的各个环节都做了进一步的规范，这对扭转房地产开发过度依赖信贷资金，堵住信贷资金流入投机领域，扩大住房贷款的受益群体，促进金融稳定和房地产业的良性发展具有重要意义。

二、争议和难点

此次房贷政策的调整，在房地产界引发了不少争议：

（一）高价房如何定位？

新房贷政策中涉及高价房概念，但目前全国范围内并没有一个比较权威的定义。

央行欲将高价房的概念定位于100万元之上。

但实践看来，由于各地区经济发展水平不同，在内地欠发达地区，城镇居民为购房而省吃俭用的时候，经济发达地区的人们已开始用手中的钱进行投资，开始换房，改善居住条件，因此，高、中、低价房的确定应该根据当地的经济发展水平，与当地职工平均收入相适应。

（二）什么是投资性买房？

居民富裕程度的不断提高和投资意识的日益增强，使拥有多套住宅的家庭逐渐增多。

据国家统计局城调队调查，目前%的大城市居民家庭拥有两套以上的住房。

但什么是投资性买房？

投资用房到底如何界定？

第二套或第三套房子是否就一定是投资型房产？

房屋的出租与否也不能作为投资性买房的标准，因为租与不租之间是经常转化的，很难界定。

因此，在这个问题上央行的政策还需注意实践中的可操作性。

（三）期房不搞按揭是否科学？

自从我国实行房产按揭制度以来，在期房的按揭中确实存在开发商利用假按揭骗取银行贷款的案例，但因此就取消期房按揭，只对现房进行按揭是否合理还有待商量。

SOHO中国有限公司董事局主席潘石屹表示，期房不给办按揭是不科学的。

他认为，住房按揭是有最终需求做支撑的，换句话说，房子是不愁卖的，买主都已经找好了，银行还怕什么？

甚至从某种意义上说，贷给买房人的个人住房贷款比贷给开发商的开发贷款还安全，因为开发贷款是没有最终需求的，卖不出去就造成空置，空置之后就形成了银行的呆坏帐。

（四）地域性是否能够得到充分尊重？

由于房地产的不可移动性，使房地产市场成为典型的区域性市场，各个地方社会经济背景的差异，导致了房地产市场的强烈异样性，如果全国使用一个共同的政策，很难避免存在一些天然的矛盾。

在过剩经济背景中，住宅按揭一直表现为商业银行比较优质的业务，这是近几年来房地产贷款迅速增加的主要原因。

截止到2003年4月，房地产贷款余额已经达到18357亿元，占商业银行贷款余额的%。

新的房地产金融政策绝对不想忽视这种业务，但是，如果解决不好地域差异，就会使政策和市场产生巨大的矛盾。

三、各方谏言

（一）对信贷消费的影响

潘石屹（SOHO中国有限公司董事局主席）：

“121”号文件对开发企业的影响面是100%，该文件不仅限制投资、抑制流通，其最具颠覆性的内容是对消费信贷做了限制。

文件明确说明“为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”。

而根据央行的规定，商业用房就是指办公用房和商铺，现在要在竣工备案之后才能发放贷款。

从他的开发项目来看，有超过50%的个贷是按揭贷款，如果这样，对一些现金流比较紧张的公司，期房可能永远变不成现房。

任志强（北京华远集团总裁）：

要防范金融风险是正确的，但以控制贷款规模来达到这一目的是不恰当的。

试想，现在央行有1万8千亿的存款，是把钱贷出去的风险大还是不贷出去的风险大？

通过限制投资来防范风险，是经济发展了风险大还是经济不发展风险大？

贷款不是原罪，违规贷款才是原罪。

银行可以对违规的呆死账和不违规的呆死账进行统计，看看它们的比例。

如果不违规的呆死账多，银行当然可以用任何政策来限制投资和信贷；如果是因为违规贷款而造成呆死账，则要对银行内部进行管理。

不能因为违规贷款出了问题，就认为贷款是原罪。

现在银行认为贷给任何一方都是原罪，不仅控制开发商的企贷，也限制消费者的个贷。

王石（万科董事长）：

地产风险的形成与按揭消费的关系不大，问题主要是出在土地获得环节。

在很多民营企业投标土地的时候，银行贷款一般都非常积极，实际贷款远远超出平时的额度。

这就是为什么一些民营企业在拍卖土地的时候屡次不计成本地大笔买入的原因之一。

用贷款消费方式进行限制，其实限制的是银行最保险的客户。

面向个人的楼宇按揭贷款，对于一般银行来说，除开恶性的欺诈假按揭方式之外，是相当有保障、收益也比较丰厚的业务，银行乐于推进、不愿意受到限制是可以理解的。

（二）能否解决房地产痼疾？

　　央行代表：

自2002年下半年以来，部分地区出现了房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。

如果房地产投资和贷款上的一些问题不及时加以解决，将不利于房地产业的持续稳定发展，也不利于防范银行的信贷风险，保持金融的持续稳定。

因此，发布“121”文件的一个根本目的，不是对房地产政策的收缩，而是要避免房地产行业的大起大落，进一步促进房地产市场的健康发展。

张立群（国务院发展研究中心宏观部研究员）：

判断房地产市场是否过热，要综合短期和长期情况看。

短期来看，房地产市场发展速度快并非坏事，目前的发展情况与1993年完全不同，1993年的开发基本是政府主导，而房地产业近几年的发展则有较大的住房需求支持，加上农村人口大量转移到城市，目前还谈不到过热、过快和泡沫问题。

但从长期来看，这种发展势头是否能够持续尚存疑问。

首先，政府对地产业发展的介入程度太高。

其次，地产发展的市场机制还不完善，土地使用权交易市场、土地公开招标等条件现在并未成熟。

而无论是直接融资还是间接融资，地产泡沫一旦出现，用何种手段消化更是关键问题。

泡沫消化的规则目前还未明确，消化的责任由谁承担也属未知。

因此，防范市场过热是“121”号文件的一个重要考虑。

从房地产目前的发展状况来看，这方面的问题并不是非常突出，所以，不要把房地产市场快速发展的势头打压下去，要从发展和资金供应上提供支持。

（三）一刀切遗害无穷

杨慎（中国房地产业协会会长）：

央行出台的“121”号文件至少有三点值得重视：

一是贯彻中央关于防止房地产出现过热苗头的警示；二是出于银行自身防范金融风险的需要；三是应对国家从严加强银行监管的现实。

从这几方面说，其出发点和立足点都无可非议，关键是同产业的结合点要选好。

而该文件目前存在的最大问题是把少数地方出现的区域性过热和结构性过剩视为整体性过热，进而采取全面紧缩的一系列措施，使人有一种政策多变和不加区别地一刀切的感觉。

这个文件如果完全执行，很可能造成企业资金链中断、大批项目烂尾、企业倒闭的后果。

郁文达（建行广东省分行房地产信贷部总经理）：

从不同地区来看，北京、上海、浙江、福建房地产开发的自筹资金比重低于全国平均水平（%），而广东高于这一水平；北京、上海、浙江的银行贷款比重高于全国平均水平（%），而广东则低于这一水平；而其资金来源（定金、按揭贷款），北京、上海、浙江都超过广东。

这表明，北京、上海、浙江等地企业资金依赖外部程度高于广东。

但近两年来，广东房地产的资金来源主要是国内贷款，外商直接投资和自有资金占有比重在进一步下降。

总体判断是广东的房地产市场当前的在建规模偏大，今后1-2年内市场将供过于求。

因此，在贷币政策相对稳定的情况下，通过对商业银行的房地产信贷监管政策的调整，制止房地产的局部过热和“泡沫”的产生，对在建的存量项目和新项目的新增贷款应有所区别，避免“一刀切”造成房地产市场大的波动，应实行“软着陆”的操作，以保护和促进房地产市场健康发展。

（四）文件初衷能否实现？

陈学军（房地产咨询公司戴德梁行助理董事）：

“121”政策的出台不是为了打压整个房地产行业，而是为“结构调整”拉开了序幕。

2002年2季度的货币政策执行报告提醒要防范房地产过热引发金融风险。

今年，国务院主管部委又从资金、土地和项目审批入手，三管齐下，迫使被认为是“过热”的房地产业实现“软着陆”。

这些动作的目的都非常明确：

规避银行风险，引导房地产业走向良性发展。

但这个政策只能是权益之计，因为良好的愿望未必能带来良好的结果。

在金融改革日益推进之时，银行无法回避来自市场化的压力。

因此可以认为这个政策会带来房价上涨。

因为很多发展商会因为不符合《通知》的要求而无法得到贷款，这样会减少住房的供应量，而同时，房屋的需求是刚性的，这样会最终抬高房价。

如此以来，中底层收入者并不能得到真正的实惠，而高收入者却根本不会受到政策的影响。

这样就违背了政策制定者的初衷。

印绅华（上海财经大学房地产研究中心主任）：

房地产开发是周期长、风险高、资金密集型、管理密集型的投资行为。

在国际市场中，房地产业有多种融资方式，而我国由于金融改革滞后，所以对开发商来说，资本市场的供给是属于制度性的供给不足：

上市需要严格审批，且前一阶段规定房地产企业不准上市；房地产投资基金、信托基金基本上没有；企业债券受到政府控制。

所以，现在对于房地产融资来说，只有银行信贷一条路。

若实行“实地批租、一次性付款”，大的企业也没有能力开发大面积地块，最终也会从一级市场中退出。

此时，占据土地一级市场的都是外资企业，而它们更偏向于高档楼盘的开发。

由于新政策要求预售高层也要结构封顶，那就延长了开发周期。

因此，发展商就要通过社会融资，结果是其利息负担更重，更重的利息负担转嫁到房价上面去。

所以，新政策不但不会平抑房价，反而会造成中低档房供给严重短缺，房价飙升。

因此，央行为了分散信贷风险，应该健全“再抵押市场”和“按揭担保”等机制，加快金融体制改革，而不是加强行政调控。

述评：

“121”房贷政策调整业界褒贬不一，但我们认为，从短期来讲，“121”房贷新政对地产界有不利的影响，使得房地产企业自有资金达不到项目所需资金的60%左右就不敢轻举妄动，而且会使很多正准备做、或已做了一半项目的房地产企业有压力，甚至无法按正常周期开发项目造成烂尾的危险。

但从长期看，“121”房贷新政却会对房地产业的发展起到积极的作用，使整个房地产业格局和开发模式发生深刻变化，促使中国的土地使用权出让向规范化方向发展；促使房地产企业从不诚信向诚信方向发展；促使房地产投资的“投机性”规范，从而促进房地产企业规模化生产，提高行业的集约化程度；有利于促进房地产金融工具的优化，有可能成为银行金融产品创新、金融市场拓展的契机。