房地产估价标准Word格式.docx
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3.遵循价值时点原那么，估价结果应是在依照估价目的确信的某一特定时刻的价值或价钱。
4.遵循替代原那么，估价结果应与类似房地产在一样条件下的价值或价钱误差在合理范围内。
5.遵循最高最正确利用原那么，估价结果应是在估价对象最高最正确利用状况下的价值或价钱。
6.遵循谨慎原那么，评估价值应在充分考虑致使估价对象价值或价钱偏低的因素，慎重考虑致使估价对象价值或价钱偏高因素下的价值或价钱。
2.0.5
最高最正确利用状况包括最正确的用途、规模和档次等，应按法律上许诺、技术上可能、财务上可行、价值最大化的顺序进行分析、挑选和判定确信。
并符合以下规定：
1.当估价对象权利人和意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利不同时，应依照估价目的确信是从估价对象权利人的角度或从意向取得者的角度进行估价，再依照其对估价对象依法享有的开发利用权利，确信估价对象的最高最正确利用状况。
2.当估价对象已做了某种利用，应在调查及分析其利用现状基础上，对其最高最正确利用和相应的
估价前提作出以下的判定和选择，并在估价报告中说明：
维持现状前提：
分析、判定维持现状、继续利用最为合理的，应以维持现状为前提进行估价；
更新改造前提：
分析、判定更新改造再予以利用最为合理的，应以更新改造为前提进行估价；
改变用途前提：
分析、判定改变用途再予以利用最为合理的，应以改变用途为前提进行估价；
4
扩大规模前提：
分析、判定扩大规模再予以利用最为合理的，应以扩大规模为前提进行估价；
5
从头开发前提：
分析、判定从头开发再予以利用最为合理的，应以从头开发为前提进行估价；
6
上述情形的某种组合或其他特殊利用最为合理的，应选择上述前提的某种组合或其他特殊利用前提进行估价。
2.0.6
当估价对象的实际用途、记录用途、计划用途之间不一致时，应按以下规定确信估价所依据的用途，并应作为估价假设中的不相一致假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的利用作出相应限制：
1.政府或其有关部门对估价对象的用途有认定或处置的，应按其认定或处置结果进行估价；
2.政府或其有关部门对估价对象的用途没有认定或处置的，应按以下规定执行：
1）记录用途、计划用途之间不一致的，可依照估价目的或最高最正确利用原那么选择其中一种用途；
2）实际用途与记录用途、计划用途均不一致的，应依照估价目的确信估价所依据的用途。
3估价程序
3.0.1
1房地产估价工作应按以下程序进行：
1受理估价委托
明确估价大体事项；
制定估价作业方案；
搜集估价所需资料；
实地查勘估价对象；
6
选定估价方式进行测算；
7
确信估价结果；
8
撰写估价报告；
9
审核估价报告；
10
交付估价报告；
11
估价资料归档。
3.0.2估价委托应由房地产估价机构统一受理，并应符合以下规定：
1在同意估价委托时，应要求估价委托人出具估价委托书；
2决定受理估价委托后，应依照估价项目的规模、难度和完成时刻确信参加估价的注册房地产估价师数量，并清洗选派两名能胜任该估价工作的注册房地产估价题一起进行估价，且应明确其中一人为项目负责人。
4除应采纳批量估价的项目外，每一个估价项目应至少有一名注册房地产估价师全程参与受理估价委托、实地查勘估价对拟定估价报告等估价工作。
3.0.3估价大体事项包括估价目的、价值时点、估价对象和价值类型,应与估价委托人进行沟通及调查有关情形和规定的基础上确信，并应符合以下规定：
1.估价目的应依照委托人真实、具体的估价需要和估价报告的预期用途或预期利用者确信，对其表述应具体、准确、简练。
2价值时点应依照估价目的确信，采用公历表示，宜具体到日。
回忆性估价和预测性估价的价值时点在难以具体到日且能知足估价目的需要的情形下，可到周或旬、月、季、半年、年等。
3估价对象应在估价委托人指定及提供有关情形和资料的基础上，依照估价目的依法确信。
并应明确界定其财产范围和空间范围，不得遗漏或虚构。
法律、行政法规规定不得生意、租赁、抵押、作为出资或进行其他活动的房地产，或征收不予补偿的房地产，不该作为相应估价目的的估价对象。
对作为估价对象的，应在估价报告中依照估价目的分析、说明其进行相应生意或租赁、抵押、作为出资等活动的合法性。
4价值类型应依照估价目的确信，并应包括价值或价钱的名称、价值概念或内涵。
3.0.4
制定估价作业方案应对估价目的进行分析的基础上编制，并应包括以下内容：
估价工作的要紧内容及质量要求，应包括拟采纳的估价方式和估价技术线路，拟搜集的估价所需资料及其来源渠道等；
估价工作的具体步骤及时刻进度；
估价工作的人员安排。
3.0.5
估价所需资料应针对估价项目进行搜集，并应包括以下资料：
反映估价对象区位、实物和权益状况的资料
估价对象及其同类房地产的交易、收益、本钱等资料；
对估价对象所在地域的房地产价值和价钱有阻碍的资料；
对房地产价值和价钱有普遍阻碍的资料。
3.0.6
对搜集的估价所需资料应进行检查。
当估价委托人是估价对象权利人时，应查看估价对象的权属证明原件，并应将复印与原件查对，不得仅凭复印件判定或假定估价对象的权属状况。
3.0.7估价对象的实地查勘应符合以下规定：
1应观看、询问、检查、查对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况，
2应拍照反映估价对象外观和内部状况和周围环境状况的照片等影像资料，并应补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料；
3应制作实地查勘记录，并记载实地查勘的对象、内容、结果、时刻和人员及其签名，等，记载的内容应真实、客观、准确、完整、清楚。
3.0.8当无法进入估价对象内部进行实地查勘时，应付估价对象的外部状况和区位状况进行实地查勘，并应在估价报告中说明未进入估价对象内部进行实地查勘及其具体缘故。
对未进扩实地查勘的估价对象内部进行实地查勘及其具体缘故。
对未进行实地查勘的估价对象内部状况，应作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。
3.0.9以估价中遇有难以解决的复杂、疑难、特殊的估价技术问题时，应寻求相关估价专家或单位提供专业帮忙，并应在估价报告中说明。
3.0.10对估价对象的衡宇平安、质量缺点、环境污染、建筑面积、财务状况等估价专业之外的专业问题，经实地查勘、查阅现有资料或向相关专业领域的专家咨询后，仍难以作出常规判定和相应假设的，应建议估价委托人聘请具有相应资质资格的专业机构或专家先行鉴定或检测、测量、审计等。
再以专业机构或专家出具的专业意见为依据进行估价，并应在估价报告中说明。
3.0.11估价报告在交付估价委托人前，应以其内容和形式等进行审查核定，并应形成审核记录，记载审核的意见、结论、日期和人员及其签名。
3.0.12
估价报告经内部审核合格后，应由很多于两名注册房地产估价师签名及加盖房地产估价机构公章，并应按有关规定和估价委托合同约定交付估价委托人。
3.0.13
估价报告交付估价委托人后，不得擅自改动、改换、删除或销毁以下估价资料：
估价报告；
估价委托书和估价委托合同；
3
估价所依据的估价委托人提供的资料；
4估价项目来源和沟通情形记录
估价对象实地查勘记录；
估价报告内部审核记录；
7估价中的不同意见记录
外部专业帮忙的专业意见。
3.0.14房地产估价机构应及时整理和保留估价资料，并应保留到估价效劳的行为终止且不得少于10年。
保留期限应自估价报告出具之日起计算。
4估价方式
4.1估价方式选用
4.1.1
选用估价方式时，应依照估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，对比较法、收益法、本钱法、假设开发法等进行适用性分析。
4.1.2
估价方式的选用，应符合以下规定：
1估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法。
2估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法。
3估价对象可假定为独立的开发建设项目进行从头开发建设的，宜选用本钱法；
当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时，应选用本钱法。
4估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采纳除本钱法之外的方式测算的，应选用假设开发法。
4.1.3当估价对象仅适用一种估价方式进行估价时，可只选用一种方式进行估价。
当估价对象适用两种或两种以上估价方式进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方式进行估价，不得随意取舍；
当必需取舍时，应在估价报告中说明并陈述理由。
4.2比较法
4.2.1
运用比较法估价，应按以下步骤进行：
搜集交易实例；
选取可比实例；
成立比较基础；
进行交易情形修正；
进行市场状况调整；
进行房地产状况调整；
计算比较价值。
4.2.2
搜集交易实例信息应知足比较法运用的需要，宜包括以下内容：
交易对象大体状况；
2
交易两边大体情形；
3交易方式
成交日期；
成交价钱、付款方式、融资条件及交易税费负担情形；
交易目的等。
4.2.3
选取的可比实例应符合以下规定：
1可比实例应从交易实例当选取且不得少于三个；
可比实例的交易方式应适合估价目的；
可比实例房地产应与估价对象的相似
可比实例的成交日期接近价值时点，与价值时点相关不宜超过一年，且不得超过两年；
5
可比实例的成交价钱应为正常价钱或可修正为正常价钱。
6在一样条件下，应将位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的交易实例选为可比实例。
4.2.4
以下特殊交易情形下的交易实例，不宜选为可比实例：
利害关系人之间的交易；
对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；
被迫出售或被迫购买的交易；
人为哄抬价钱的交易；
对交易对象有特殊偏好的交易；
相邻房地产归并的交易；
受迷信阻碍的交易；
4.2.5可比实例及其有关信息应真实、靠得住、不得虚构。
应付可比实例的外部善和区位状况进行实地查勘，并应在估价报告说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片。
4.2.5
选取可比实例后，应成立比较基础，对可比实例的成交价钱进行标准化处置，统一标准化处置应包括统一财产范围、统一付款方式、统一融资条件、统一税费负担、统一计价单位并应符合以下规定：
1统一财产范围，应付可比实例与估价对象的财产范围进行对照，并应排除因财产范围不同而造成的价钱不同。
2统一付款方式，应将可比实例不是在成交日期或一次性付清方式下的价钱，调整为在成交日期且一次性付清的价钱。
统一融资条件，应将可比实例在超级规融资条件下的价钱，调整为在常规融资条件下的价钱。
统一税费负担，应将可比实例在交易税费非正常负担情形下的价钱，调整为在交易税费正常负担情形下的价钱。
统一计价单位，包括统一为总价或单价、楼面地价，统一币种和货币单位，统一面积或体积内涵及计量单位等。
不同币种之间的换算宜国务院金融主管部门颂的成交日期的市场汇率中间价计算。
4.2.7
当知足本标准第4.2.3条要求的交易实例少于三个时，在把握特殊交易情形且能量化其对成交价钱阻碍的情形下，可将特殊交易情形下的交易实例选为可比实例，但应对其进行交易情形修正。
修正时，应消除交易中的特殊因素所造成的可比实例成交价钱误差，将可比实例的非正常成交价钱修正为正常价钱。
4.2.8
进行市场状况调整，应排除成交日期的市场状况与价值时点的市场状况不同造成的价钱不同，将可比实例在其成交日期的价钱调整为在价值时点价钱，并应在调查及分析可比实例所在地同类房地产价钱变更情形的基础上，采纳可比实例所在地同类房地产的价钱变更率或价钱指数进行调整，且价钱变更率或价钱指数的来源应真实、靠得住。
4.2.9
房地产状况调整应排除可比实例状况与估价对象状况不同造成的价钱不同，包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。
4.2.10
进行区位状况调整，应将可比实例在自身区位状况下的价钱调整为在估价对象区位状况下的价钱。
且调整的内容应包括位置、交通、周围环境、外部配套设施等。
单套住宅的区位因素还应包括所处楼幢、楼层和朝向。
4.2.11
进行实物状况调整，应将可比实例在自身实物状况下的价钱调整为在估价对象实物状况下的价钱。
土地实物状况调整的内容应包括面积、形状、地形、地形、地质、土壤、开发程度。
建筑物实物状况调整的内容应包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、建筑功能、外观、新旧程度等。
4.2.12
进行权益状况调整，应将可比实例在自身权益状况下的价钱调整为在估价对象权益状况下的价钱。
且调整的内容应包括计划条件、土地利用期限、共有情形、用益物权设立情形、担保物权设立情形、租赁或占用情形、拖欠税费情形、查封等形式限制权利情形、权属清楚情形等。
4.2.13
进行区位、实物和权益状况调整时，应将可比实例估价对象的区位状况、实物状况和权益状况因素逐项进行比较，找出各类因素之间的不同，量化状况不同造成的价钱不同，对可比实例的价钱进行相应调整。
调整的具体内容和比较因素，应依照估价对象的用途等情形确信。
4.2.14
交易情形修正、市场状况调整和房地产状况调整，视具体情形可基于总价或单价，采纳金额、百分比或回归分析法，通过直接比较或间接比较对可比实例成交价钱进行调整。
4.2.15
进行交易情形修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整时，应符合以下规定：
1别离对可比实例成交价钱的单项调整幅度不该超过20％，综合调整幅度不该超过30％。
经修正和调整后的各个可比实例价钱中，最高价与最低价的比值不宜大于1.2
3当幅度或比值超出本条规按时，宜改换可比实例
4当因估价对象或市场状况特殊，无更适合的可比实例替换时，应在估价报告中说明并陈述理由。
4.2.16
对经修正和调整后的各个可比实例价钱，应依照它们之间的不同程度、可比实例与估价对象的相似程度、可比实例资料的靠得住程度等情形，选用简单算术平均、加权算术平均等方式计算出比较价值。
4.2.17
比较法的原理和技术，可用于其他的估价方式中有关估价数据的测算。
4.3收益法
4.3.1
运用收益法估价，应按以下步骤进行：
选用具体估价方式；
估量以后收益期或持有期；
测算以后净收益；
测算报酬率或资本化率、收益乘数；
计算收益价值。
4.3.2
收益法估价时，应区分报酬资本化法和直接资本化法，并应优先选用报酬资本化法。
报酬资本化法估价时，应区分全剩余寿命模式和持有加转售模式。
当收益期较长，难以预测该期限内各年净收益时，宜选用持有加转售模式。
4.3.3选用全剩余寿命模式进行估价时，收益价值应按下式计算：
n
Ai
V＝∑
-------------
………（4.3.3）
i=1
（1＋Y）i
式中
V─收益价值（元，元/m2）；
Ai─以后第i年的净收益（元，元/m2）；
Y─报酬率（％）；
n─收益期（年）。
4.3.4选用持有加转售模式进行估价时，收益价值应按正式计算：
（4.3.4）
式中
Ai─期间净收益（元，元/m2）；
Vt─期末转售收益（元，元/m2）
Yt─期末报酬率（％）
Yi─以后第i年报酬率（％）；
t─持有期（年）。
4.3.5选用直接资本化法进行估价时，收益价值按下式计算:
NOI
V＝-----
……………（4.3.5）
R
NOI─以后第一年的净收益（元，元/m2）；
R─资本化率（％）。
4.3.6
收益期应依照建设用地利用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命进行测算，并应符合以下规定：
1建设用地利用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命同时终止的，收益期为建设用地利用权剩余期限或建筑物剩余经济寿命；
2建设用地利用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命不同时终止的，应选取其中较短者为收益期，并应对超出收益期的建设用地利用权或建筑物按第4.3.16条规定处置。
3评估承租人权益价值的，收益期应为剩余租赁期限。
4.3.7持有期应依照市场上投资者对同类房地产的典型持有时刻，和能预测期间收益的一样期限来确信，并宜为5年至10年。
4.3.8
净收益可通过租赁收入测算的，应优先通过租赁收入测算，并应符合以下规定：
依照租赁合同和租赁市场资料测算净收益，且净收益应为有效毛收入减去由出租人负担的运营费用。
2有效毛收入应为潜在毛收入减去空置和收租损失，再
加上租赁保证金或押金的利息等各类其他收入，或为租赁收入加上其他收入。
3运营费用包括房地产税、衡宇保险费、物业效劳费、治理费用、维修费、水电费等维持房地产正常利用或营业的必要支出，并应依照租赁合同约定的租金（以下称合同租金）涵义决定取舍。
其中由承租人负担的部份，不该计入。
4评估承租人权益价值的，净收益应为市场租金减去合同租金。
4.3.9净收益不可直接通过租赁收入测算的，应依照估价对象的用途等情形，选择以下方式之一测算：
1
商服经营型房地产，应依照经营资料测算净收益，且净收益应为经营收入减去经营本钱、经营费用、经营税金及附加、治理费用、财务费用和应归属于商服经营者的利润后的余额。
生产型房地产，依照产品市场价钱和原材料、人工费用等资料测算净收益，且净收益应为产品销售收入减去生产本钱、销售费用、销售税金及附加、治理费用、财务费用和应归属于生产者的利润后的余额。
3尚未利用或自用的房地产，可对照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应方式测算净收益，或通过直接比较得出净收益。
4.3.10估价中采纳的收入和费用或净收益取值，应符合以下规定：
1除有租约限制且评估出租人权益价值外，都应采纳正常客观的数据。
有租约限制且评估出租人权益价值的，已出租部份在租赁期间应按合同租金确信租赁收入、未出租部份和已出租部份在租赁期间届满后应按市场租金确信租赁收入。
3评估出租人权益价值或承租人权益价值时，合同租金明显高于或低于市场租金的，应调查租赁合同的真实性、分析解除租赁合同的可能性及其对收益价值的阻碍。
4.3.11测算净收益时，价值时点为此刻的，应调查估价对象至少最近三年的实际收入、费用或净收益等情形。
利用估价对象的资料得出的收入、费用或净收益等数据，应与类似房地产在正常情形下的收入、费用或净收益等数据进行比较。
假设与正常客观的数据有不同，应进行分析并予以适当修正。
4.3.12
期末转售收益应是在持有期末的转售价钱减去转售本钱。
持有期末的房地产转售价钱可采纳直接资本化法、比较法等方面来测算。
持有期末的转售本钱应为转让人负担的销售费用、销售税费等费用和税金。
4.3.13
测算净收益时，应依照净收益过去、此刻、以后的变更情形，判定确信以后净收益流量及其类型和对应的收益法公式，并应在估价报告中说明判定确信的结果及理由。
4.3.14
报酬率宜选用以下方式确信：
市场提取法：
选取很多于三个可比实例，利用其价钱、净收益等数据，选用相应的收益法公式，测算报酬率。
2累加法：
以平安利率加风险调整值作为报酬率。
平安利率可选用国务院金融主管部门发布的同一时期一年按期存款年利率或同一时期一年期国债年利率；
风险调整值为承担额外风险所要求的补偿，应依照估价对象及其所在地域、行业、市场等存在的风险来确信。
投资收益率排序插入法：
找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判定、确信报酬率。
4.3.15资本化率宜采纳市场提取法确信。
其中的综合伙本化率还可依照具体情形，选用以下方式确信：
1依照房地产的购买资金组成，将购买房地产的抵押贷款收益率与权益资金收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：
RO＝M·
RM＋（1－M）RE
………………（4.3.15-1）
RO─综合伙本化率（％）；
M─贷款价值比率（％），即抵押贷款额与房地产价值的百分比；
RM─抵押贷款资本化率（％），即第一年还本付息额与抵押贷款额的百分比；
RE─权益资金要求的正常收益率（％）。
依照房地产中土地和建筑物的价值组成，将土地资本化率与建筑资本化率的加权平均数作为综合伙本化率，按下式计算：
RO＝L·
RL＋B·
RB
………………（4.3.15-2）
RO─综合伙本化率（％），适用于土地与建筑物合一的估价；
RL─土地资本化率（％），适用于土地估价；
RB─建筑物资本化率（％），适用于建筑物估价；
L─土地价值占房地价值的比率（％）；
B
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