房地产经纪人协理从业资格考试复资料概要.docx

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房地产经纪人协理从业资格考试复资料概要

房地产经纪人协理从业资格考试复资料概要

第一章房地产与房地产业

第一节房地产的相关概念

1、房地产的概念：

房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物及其衍生的权利，是实物、权益和区位三者的综合体。

第二节房地产的实物、权益和区位

1、房地产实物是指房地产中看得见，摸得着的部份，可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能三个方面。

2、房地产权益包括权利、利益和收益。

3、（了解）我国目前的不动产权利主要有：

（1）所有权，包括个人独有、共同共有、按份共有、区分所有等；

（2）用益物权，包括建设用地使用权、地役权；（3）担保物权，如抵押权；（4）此外，还包括租赁权等债权性质的权利。

4、房地产的区位可以从位置（座落）、交通、环境（自然环境、人工环境、社会环境、景观等）和配套设施（基础设施和公共服务设施）四个方面来认识。

第三节房地产的特性

1、房地产的特性（9个）：

不可移动、独一无二、寿命长久、价值量大、流动性差、供给有限、相互影响、易受限制、增值保值。

（重点理解区位性、流动性差和增值保值的特性）

2、认识房地产的不可移动性的意义在于：

①区位成为房地产的重要内容，并且不同的房地产之间的区位优劣不同。

②房地产只能就地利用或消费，不像其他商品那样可以在不同地区之间调剂余缺。

③房地产市场是地区性市场，房地产的供求状况、价格水平和价格走势在不同地区之间是不同的。

3、流动性差的理解：

流动性是指在没有太多损失的条件下，将非现金自产转换为现金的速度。

凡是能随时、迅速且没有损失或损失较小就能够转换为现金的，称为流动性好；繁殖，称为流动性差。

房地产由于价值量大，加上具有不可移动和独一无二的特性，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生。

一旦需要买卖，通常要花费相当长的时间来寻找合适的买者，讨价还价的时间通常也较长，因此，房地产的流动性差。

4、正确理解增值保值的特性：

房地产由于寿命长久、供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移，价值会自然增加，即自然增值。

房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不排除房地产价格随着社会经纪发展的波动而波动，房地产本身的功能变得落后、周围环境恶化而使房地产价值下降，甚至过度投机、房地产泡沫破灭后出现的房地产大幅度贬值现象。

第四节房地产的分类

1、按用途分（10种）：

居住房地产、商业房地产、办公房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、娱乐房地产、工业和仓储房地产、农业房地产、特殊用途房地产、综合房地产（含以上两种用途的房地产）。

*结合土地使用权出让期限：

居住用地70年，工业用地50年，教育科技文化卫生用地50年、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。

2、按开发程度分（5种）：

生地、毛地、熟地、在建工程、现房。

判断：

（1）停工多年的“烂地“属于在建工程。

（√）

（2）二手房属于现房的一种。

（√）

3、按经营使用方式分类（4种）：

销售的房地产、出租的房地产、营业的房地产、自用的房地产。

第五节房地产的供求与均衡

1、房地产需求的种类（3种）：

生产性需求、消费性需求、投资性需求。

2、投资性需求的概念：

是指直接把房地产作为一种投资品买卖，从中获利的投资性需求行为。

3、对投资性需求的两重性（积极性与消极性）的理解：

一方面，作为市场经济的润滑剂，有利于活跃房地产市场，发挥其积极作用；另外一方面，也会炒高房价，不利于房价稳定，要限制其消极作用。

4、房地产供给的显著特点（4点）：

（1）城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性；

（2）房地产供给的层次性，分为现实供给、储备供给和潜在供给三个层次；（3）房地产供给的滞后性；（4）房地产供给的时期性。

5、对房地产供给的滞后性的理解：

由于房地产投资建造的周期长，一般要二、三年甚至更长时间，这种较长的生产周期决定了房地产供给具有滞后性。

当市场急需房地产时不能立即投入市场交易，而当市场需求下降时，也不能立即停止供应。

所以，房地产投资决策更要讲究科学预测。

6、房地产市场供求均很的实现条件（4点）：

（1）深化住房制度改革（体制条件）；

（2）完善房地产市场体系（外部条件）；（3）培育商品房的有效需求（是关键）；（4）以市场需求为导向注重供给与需求的结构协调（基本保证）。

第六节房地产业

1、房地产业的概念：

是指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中兼有生产和服务两种只能的独立产业部门。

2、房地产行业属于第三产业，建筑业属于第二产业。

3、房地产业的行业特性（5点）：

（1）先导性和基础性；

（2）综合性和关联性;（3）资金密集型和高风险性；（4）级差收益型和区域性；（5）权利主导型和制约性。

4、房地产业的基础产业地位主要表现在以下4个方面：

（1）房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的基本保证；

（2）房地产业是人口素质提高和社会全面进步的基本条件；（3）房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础；（4）房地产业是社会财富创造的重要源泉。

5、对房地产资金密集型和高风险性特性的理解（案例分析题）（见书本第60页最后一段）。

6、地皮、楼花频繁炒作是一种高风险性的行为。

7、房地产业可分为房地产开发行业、房地产中介服务行业和物业管理行业。

8、投资商并非开发商。

（√）

9、房地产咨询的概念：

指为从事房地产活动的当事人提供法律‘法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

（如市场调研公司、策划公司等）

10、房地产估价人员要遵循估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响房地产价值的因素进行综合分析的基础上，对房地产在特定时点的价值进行测算和判断。

11、房地产经纪的概念：

为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。

12、房地产业的作用（熟悉8点）：

（1）房地产业增加值在国内生产总值中占较大比重；

（2）有利于产业结构升级；（3）为政府提供了新财源；（4）推动了现代城市开发建设；（5）促进了消费结构升级；（6）促进和带动相关产业的发展；（7）提供了大量就业岗位，有助于解决就业问题；（8）对社会文化发展和精神文明建设，起到积极促进作用。

第二章房地产基本制度

第一节我国现行土地制度

1、我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

（别把“劳动群众”几个字漏了）

2、农民集体有以下三种形式：

（1）村农民集体；

（2）村内两个以

上农村集体经济组织的农民集体；（3）乡（镇）农民集体。

3、集体土地的范围：

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于

国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地、自留地和自留山，也属于农民集体所有。

4、2004年8月31日以后，我国开始对经营性土地使用权实行招

标、拍卖、挂牌出让制度。

（时间一定要记住）

5、国家一依法实行国有土地有偿使用制度。

但是，在法律规定的

范围内划拨国有土地使用权的除外。

任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡镇村公共设施和公益性事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外。

（3种特例要熟悉，都是以划拨形式征用土地的）

6、国有土地使用权的取得途径（熟悉4种）：

（1）通过行政划拨方

式取得；

（2）通过国家出让方式取得；（3）通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与和其他合法方式）；（4）通过土地或房地产租赁方式取得。

（记得租赁也是取得土地使用权的一种途径）

7、地下埋藏物归国家所有。

8、集体土地不经征用（成为国有土地），不得出让。

9、土地使用权出让有以下几种方式（4种）：

协议、招标、拍卖和挂牌。

（主要理解协议和招标两种方式及二者的区别）

10、以协议方式取得土地使用权出让，是2004年8月31日以前主要的一种方式。

（概念）是政府与选定的土地使用者，采用协商

的办法有偿出让土地使用权。

主要适用于高科技项目用地、福利住宅用地、公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地或某些特殊用地（如军事用地）。

11、招标出让的概念：

是指土地所有者（出让人）向多方土地使用

者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。

12、拍卖出让的概念：

是按指定时间、地点，在公开场所出让方用

叫价的办法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人）。

“价高者得”

13、挂牌出让的概念：

土地所有者（出让人）发布挂牌公告，按公

告规定的期限，将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者的行为。

即使只有一个竞买人，但报价高于底价，挂牌成交（前提是报价高于底价）。

14、国有土地使用权限出让期限：

居住用地70年，工业用地50年，教育科技文化卫生用地50年、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。

第二节现行城镇住房制度

1、1998年，国务院正式提出建立廉租房供应体系。

深圳市建成全国第一个为城市低收入家庭和打工者居住的廉租房住宅居住小区。

2、廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合。

3、廉租住房保障资金的来源包括（熟悉5点）：

（1）年度财政预算安排的廉租住房保障资金；

（2）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；（3）土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金；（4）政府的廉租住房租金收入；（5）社会捐赠及其他方式筹集的资金。

4、土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比率，不得低于10%。

5、经济适用住房建设用地以划拨方式供应。

6、经济适用住房要严格控制在中小套型。

中套住房面积控制在80平方米左右；小套住房面积控制在60平方米左右。

7、住房公积金制度是我国住房保障体制中住房政策性金融支撑体系的主体。

8、职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。

9、职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次。

缴存基数为上年7月1日至当年6月30日。

（时间记住）

第三节房地产权属登记制度

1、房地产产权的概念（掌握）：

是指房地产权利人以房地产为标的物，对其直接进行支配并享受其利益的排他性权利。

2、房地产产权的种类（4种）：

房地产所有权、房地产占有权、房地产用益权、房地产处分权。

（重点理解用益权和处分权）

3、用益权包括5种：

使用权、开发经营权、地上权、地役权、房地产典权。

其中房地产典权是我国特有的物权形式。

（记住典权属于用益权，而不同于处分权中的抵押权）

4、处分权包括5种：

出售权、租赁权、继承权、赠与权和抵押权。

5、房地产权属登记的概念：

又称房地产登记，是指由房地产管理部门依职权或应当事人请求，对土地所有权、土地使用权、房屋所有权和房地产他项权利等进行勘测、记录、核实、确认，并向权利人颁发权证的一系列活动。

6、房地产权属登记管理的原则（熟悉）：

（1）房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则；

（2）房地产权属登记的属地管理原则。

7、我国房地产权属登记制度的特点（6点）：

（1）房屋所有权和房屋所占用的土地使用权是不可分割的；

（2）为房地产权利动态登记；（3）采取实质性审查；（4）房地产权属登记具有公信力；（5）实行强制登记制度；（6）颁发权利证书。

重点理解第4点：

房地产权属登记具有公信力。

房地产权利对于善意第三人在法律上有绝对效力。

8、我国房地产权属登记模式：

一、房屋与土地权属分别登记；二、房屋与土地权属统一登记。

我国房屋于土地权属登记的发展趋势将是统一登记发证。

9、房地产登记的种类：

总登记（初始登记）和变更登记（日常登记）。

第四节土地登记和房屋登记

1、土地权利证书包括（4种）：

国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权利证明书。

2、有以下情形的土地不予以登记（5种）：

（1）土地权属有争议的；

（2）土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；（3）未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的；（4）申请登记的土地权利超过规定期限的；（5）其他依法不予以登记的。

3、房屋登记是由房屋所在地的房屋登记机构办理。

4、办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

5、有以下情形的房屋不予以登记（7种）：

（1）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；

（2）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利于权利来源证明文件不一致的；（3）申请登记事项与该房屋登记薄记载冲突的；（4）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；（5）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；（6）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；（7）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。

6、房屋登记的时限：

（1）国有土地范围内房屋所有权登记30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记60个工作日；

（2）抵押权、地役权登记10个工作日；（3）预告登记、更正登记10个工作日；（4）异议登记1个工作日。

7、发生下列情形之一的，当事人应办理房屋所有权转移登记（8种情形）：

（1）买卖；

（2）互换；（3）赠与;（4）继承、受遗赠；（5）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；（6）以房屋出资入股；（7）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；（8）法律、法规规定的其他情形。

（熟悉即可）