养老地产研究及项目投资分析Word格式.docx
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60岁以上
45-60岁
35-45岁
客群特征
1、健康状况良好、活力充沛
2、有技能、愿意发挥余热
1、一般处于事业巅峰和守成阶段，购买力强大
2、懂得人生规划，考虑自身养老
3、重孝道，替父母考虑
1、处于人生的上升期，事业蒸蒸日上
2、思维敏捷，观念进步，目光长远
3、对父母的养老心有余而力不足
职业分布
1、有活力的高收入行业退休人员2、政府退休人员
1、个体工商企业老板和高管
2、海归养老人士
1、企业中层干部、白领
2、大学教师
个人收入
年收入20万以上
年收入50万以上
年收入30-50万
2、项目定位
任何一个房地产项目的主题定位与项目开发成功与否的关系至关重要，老年地产更是如此。
老年人有其独特的住宅、生活、心理需求，不同阶层、不同收入水平的老年人对产品的需求差别很大。
正是由于老年人的偏好差异性大，项目的产品定位包括产品类别、产品线配比、附属设施配套等在设计方面尤为重要。
因此经验性学习和实地考察，借鉴成功企业的定位方法，对该项目的定位提出以下建议：
老年项目主题定位
发展理念
代际型居家养老社区：
在养老社区还处于探索阶段的起步期，我们不一定要追求所谓的养老模式去发展大而全的养老社区，相反，能切中乌鲁木齐市场现阶段现实需求点的产品并进行精细化运作更容易成功。
针对乌鲁木齐市场低龄老人为主、且更倾向于家庭养老的需求偏好，建议发展适合于居家养老的产品组合，同时在社区配置专业化养老资源支持，打造可复制的大型养老社区发展模式
产品类型
代际居住类、无障碍住宅类、陪护公寓类、商业及社区配套类，不建议开发疗养型老年公寓产品，向旅游型养老地产、候鸟式养老模式努力
产品配比
5%代际居产品、10%无障碍住宅、55%老年公寓、6.4%医院/康复中心、24%商业配套
设施配套
精装陪护公寓、托老所、医院、老年活动中心、照料中心、多功能服务站、商业中心、幼儿园
产品创新
共居式、邻居式代际居产品，实现代际居住的“分而不离”
产品档次
产品关键在于高品质的打造，例如以花园洋房取代一般老年社区的多层公寓产品，产品总体为中高端定位
3、老年项目选址要求
相对于住宅地产、商业地产选址条件，老年地产具有它自身的选址要求。
前两者注重于区位和交通，而后者出交通和区位因素之外，还有老年住宅特有的选址因素需要重点考虑，如规模、安全等因素。
通过对相关理论的学习和对知名养老企业的实地考察，现总结如下：
老年项目选址考虑因素及说明
考虑因素
说明
1、位置
乌鲁木齐市自然条件较好的城市近郊区，周边自然环境、空气质量和生活环境是否对老人有较强的吸引力是具体地块选址的关键
2、规模
发展老年社区的地块应有足够的使用面积，以满足老年人的低密度居住、开展户外活动要求
3、交通
与市区之间交通便捷，有公交、地铁或主要道路，可较易到达市区的地块是养老社区发展首选，例如南山风景区、地铁环线周围片区等
4、安全
虽强调交通便捷性，但从老人生活出行的安全性考虑，宗地周边尽量不以主要交通干线为界，以确保老人购物、休闲等日常活动不必穿越城市主要街道
5、环境
地块不应直接临近学校、游乐场或其他各类较嘈杂的娱乐区
6、区域
建议地块靠近生活区，周边生活气息浓郁，使老人们与各年龄段的人群有较多相互交往机会，避免产生于社会隔绝、被社会遗弃的消极心理
补充
乌鲁木齐市建设用地紧张，考虑土地获取的可能性，我们建议在以上6大因素中，优先考虑1、3、6项，在保证未来社区环境良好的同时，使入住老人感觉浓郁的社区生活气息，与社会及家庭的紧密联系对于占多数比例的中高端可自理老人而言尤其重要
四、乌市老年项目意向用地优劣势分析
通过对以上老年项目选址因素的综合考虑，结合投资中心现阶段接触的储备地块，分别对南山（水西沟区）、石人沟、达阪城区及西山农场四个区域的相关地块进行了分析和总结。
具体分析内容见附表1，结论如下：
（1）根据整体得分来看，达坂城区、石人沟总分最高。
（2）区位综合分析：
石人沟距市中心最近。
交通状况：
根据了解该4处区域道路状况均良好。
人口情况：
达坂城区域所辐射人口数量较多。
气候环境：
由于西山农场距西山工业园区较近，相对会受到环境污染影响。
土地出让金：
石人沟、达坂城土地出让金价格相对较低。
（3）根据区域发展及距离市中心远近，同时结合土地出让金的价格情况，认为石人沟更加适合养老地产开发。
结论：
相对于其他选址因素，老年项目选址更注重医疗和环境因素。
在具体宗地选择方面，水西沟区、石人沟、达阪城区及西山农场四区域中，首先被淘汰的可能就是西山农场，环境因素不符合老年选址要求。
环境因素现阶段最好的是水西沟去，次之为石人沟、达坂城区；
根据招拍挂地价及拆迁补偿费用综合考虑，最优区域在达坂城区，其他几个区域综合地价相差不大。
因此，综合考虑以上因素，老年项目地块选址最优排序为水西沟、石人沟、达坂城。
五、建设规划和内容
1、建设规模
本项目建设规模是根据本地区老年服务市场需求和资金筹措情况进行确定的。
本项目总用地面积66670平方米（约100亩），建筑基底面积9533平方米，总建筑面积34546平方米，建筑类型主要为联排别墅和高层精装公寓，其中高层精装公寓为4层，联排别墅为两层，容积率为0.52，项目建成后可容纳老年人300人入住。
其中：
1、联排别墅15套，主力户型为150-200平方米，总面积5850平方米；
2、高层精准公寓建筑面积13650平方米，主力户型为65平方米/间；
4、医疗康复中心建筑面积为2190平方米；
5、老年活动中心建筑面积为2400平方米。
2、主产品建设内容
用房类别
原指标及平均数
设计参数
指标
指标*系数
占总面积（%）
300张床位面积总和
老年人用房
入住服务用房
0.34
0.57
1.39
340.00
生活用房
17.16
28.60
79.89
19500.00
卫生保健用房
1.47
2.45
6.02
1470.00
康复用房
0.72
1.20
2.95
720.00
娱乐用房
0.84
1.40
3.44
840.00
社会工作用房
1.54
2.57
6.31
1540.00
老年人用房合计
100
24410
行政办公用房
1.07
1.65
3.29
1000.00
附属用房
3.97
6.11
12.22
7136.00
合计
27.11
7.75
15.51
老人用房面积
24410.00
71%
附属用房面积
8136.67
24%
大棚面积
2000.00
6%
总计
34546.67
100%
容积率
0.52
3、说明
（1）各种用房类型及指标为引用《老年养护院建设标准》（建标144-2010）版本中300张床位的相关数据。
其中老人用房平均使用面积系数为0.6，其他用房（包括行政办公及附属用房）平均使用面积系数为0.65；
（2）因为该标准中的养护院是以实用性和公益性进行设计的，与本项目存在目标差异，因此在在面积设计上把平均水平总体提高一倍，其中按照相关考察经验，把生活用房设计为65平米，包括公摊；
（3）鉴于新疆特殊的气候地理条件，综合考虑老年人冬季养生需求，故在原设计用房类型基础上加建了2000平米的冬季温室大棚；
（4）在生活用房设计方面，70%的面积建设老年公寓，30%建设联排别墅;
（5）在建筑布局方面，计划把60个老年公寓房间与医疗康复、行政办公、入驻服务、娱乐以及附属用房统一安排在一栋五层楼内完成，计总面积为16946平米；
其余150个房间分两栋四层建设。
六、投资测算
1、计算过程说明
（1）在估算过程中，政策性财政补贴、所得税减免以及物业经营收入等科目未纳入核算体系内；
（2）在计算过程中，收入一项皆为顺利完成销售计划为前提进行核算的。
其中联排别墅分三期出售，销售比例为30%、40%和30%，基价为12000元/平米，增价比例为8%；
（3）老年精装公寓的计算分为三个阶梯：
40年按照48万元/床位、20年使用权30万元/床位，剩余的按照每床位4000元/月收取租金，三者床位比为34:
50:
336；
其中使用权出售的总量占床位总量的20%，平均售价为11473元/平米；
按照年度出租的床位以4000元/月/床的价格进行计算，价格为1477元/平米；
（4）在计算过程中，正式销售计划启动后三年，精装公寓主要是以平米单价进行计算的，这样做主要是为了核算方便；
在三年销售期满后，精装公寓按照全出租的形式收取租金来计算，预计每年有1612.8万元的租金收入；
在整个计算过行程中，把后四年的租金已计算在内；
（5）计算是以销售计划顺利完成作为主要前提假设的
2、计算结果
1
项目名称
乌鲁木齐市水西沟养老项目
2
用地面积
66667
平方米
折合
100
亩
总建筑面积
34546
其中地上
综合容积率
绿地率
65
％
总户数
242
户
收益面积
21500
销售面积
8580
出租面积
12920
销售车位
0
个
出租车位
80
3
项目总成本
17205
万元
单方成本
9649
元/平方米
自有资金
10000
银行贷款利息
土地出让金
5000
总成本+税费
17687
4
销售收入
27325
单方售价
14013
出租收入折现
6452
所得税后利润
1234
项目总收入
18840
单方收入
8763
5
静态投资回收期
7.72
年
内部收益率
2.80%
财务净现值（6％，万元）
（1001.15）
万元
3、结论
按照估算结果，内部收益率为2.80%。
从财务理论上来讲，该项目具备投资可行性，该结果也符合养老地产项目现阶段的平均运营结果；
静态投资回收期7.72年，相对于一项持有型资产，可以接受；
财务净现值为负的1001.15万元，该结果从理论上来讲该项目的投资可行性较低；
但是，在计算过程中，已经把相关的营业税、增值税以及城建费等计算在内，以及没有把国家政策补贴纳入到计算过程中。
相信如果把这些因素纳入到计算过程中，净现值要远小于该值，甚至为正数，也将大大缩短相关联的投资回收期。
总体来说，单纯从理论上来讲该项目具备可行性；
至于经营性资产盈利水平的高低取决于经营阶段的营销和运营水平。
七、项目运营及营销模式
1、老年项目经营模式分析
纵观国内目前建设的老年地产项目，在运营模式的选择上主要表现为以下三种：
销售模式、租售结合模式、持有经营模式。
三种经营模式的优劣势对比
经营模式
优势
劣势
适用性
销售模式
投资回收期短，资金压力小
存在销售风险，收益缺乏长期稳定性
产业发展初期，面对较多的投资风险，需采用此模式快速回笼资金
租售结合模式
方式灵活，既可保证资金快速回笼，又可获取长期稳定收益
经营方式不统一，经营管理难度大
产业快速发展期、成熟期
持有经营模式（会员制）
可获取长期稳定收益和资本增值，利于培养企业品牌，提升企业影响力
投资回收期较长，资金压力多
产业发展成熟期，资金实力雄厚的开发商
不过无论何种模式，地产项目多瞄准高端养老客户。
鉴于开发企业投入巨大，而对于其长期经营状况下如何保证高盈利的前提下，前期进行养老地产开发的企业多采取销售的经营模式。
随着国家对于养老产业扶持力度不断加大、各大地产企业积极进军养老地产、商业保险公司不断推出针对性强的养老险种等发展环境的不断改善，以及养老运营模式的日渐成熟，现阶段越来越多的企业选择租售结合模式，以此实现快速资金回笼、享受长期稳定收益的投资目标。
2、老年项目盈利模式分析
从老年住宅盈利结构来看，通常可以分为项目销售收益和长期性经营收益。
项目销售收入具体指住宅的销售收入，包括部分商业用房的销售，长期经营性收益分为住宅的出租收益、酒店的经营收益、会所的经营收益、医疗机极的经营收益、各类专项服务的服务收费以及其他配套服务设施的出租和经营收益等多种收益。
Ø
上海亲和源为代表的持有经营模式，投资回收期固然很长，但长期稳定收益加上持有物业的自身价值增值是较为可观的，同时物业运营管理的品牌和优势也有助于挖掘新的盈利增长点。
就实质而言，老年住宅产业中的地产开发是赢利的载体，而后期物业运营服务才是企业持续追求的盈利增长点。
但是如果全部持有，企业除了需要一个专业的运营管理团队，更需要强大的资金支持。
因为受制于资金压力，开发商一般采取租售结合运做，拿出一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求，从而实现可持续运营，实现物业运营服务成为未来新的盈利增长点。
3、服务模式
由于老年住宅的特殊化要求，开发商需要拓展出一种立体的开发经营模式，住宅与服务、医疗、旅游、度假等产品全方位结合，所引入的社会资源种类繁多。
开发商必须能够协调各种资源为老年人服务，例如医疗护理中心、人才交流中心、老年大学、旅游公司等服务机构。
此种服务模式对开发商社会资源整合能力要求极强。
当前老年公寓的服务模式，主要有以上海亲和源为代表的整合各方面养老产业链资源的专业型老年服务社区和绿地21城（孝贤坊）为代表的强化养老服务配套的老年项目：
全面型养老园区——上海亲和源社区内设置无障碍化设计的高标准全配置的公寓楼和生态型的户外环境，开设专业的护理医院和颐养院，功能齐全的健身会所、配餐中心、老年大学，宽敞的图书馆、文体活动室，舒适的茶憩栈、咖啡厅，标准的门球场、迷你高尔夫。
整合美国爱玛克、法国索迪斯、香港美格菲、上海曙光医院等著名的公司和单位，分别提供物业、餐饮、健身、医疗服务，现代服务业融入到传统的养老业，亲和源只做为资源的整合及管理者，提供专业的全面的养老服务。
上海亲和源正式采用与业化外包方式，提升整体服务水平，赢得了业内较高的知名度。
嵌入型住宅——孝贤坊社区内建有老年大学、运动场等老年配套服务，预计近几年引进上海第二军医多附属医院（三级乙等），其他为自身物业管理，仅仅是一个强化养老配套的普通住宅项目。
4、乌鲁木齐市水西沟镇老年项目运营模式设计
根据以上对养老项目经营模式和盈利模式的分析，结合内地项目实地考察结果，对水西沟镇养老项目运营模式进行了初步设计，具体内容如下：
（1）经营模式采取租售结合模式。
其中花园洋房、联排别墅对外出售以实现资金快速回笼，降低前期资金压力；
高档精专公寓确定为持续性经营资产，主要经营方式为出售使用权（20年、40（按销售计算）年）、年租、月租等方式尽快实现资金回笼和持续性经营，出租价格按照年限和价格负相关的原则制定。
（2）积极争取国家政府性补贴，该项工作应有专人负责申报和实施，财务部门给以配合。
另，宣传方向上应注重对大型企业的宣传力度，争取相应的捐款。
（3）在项目管理方面，项目管理部门只负责对所辖的服务机构进行监管，具体服务有专业的相关机构进行。
（4）医疗康复服务方面，与乌鲁木齐市老年病医院合作，场所有项目提供，老年病医院设立分院，由此医疗机构想锁住老人提供医疗康复服务，管理部门收取一定量的租金，数额按照周边商铺的50%的收取，前提是要有充足的服务项目。
此项工作应在财务部门进行细节估算后，结合实际情况，制定出切实可行的出租价格。
（5）因本项目属于高端养老，其中有较大部分需要医疗保险为之服务。
因此，在协助做好国家规定的医疗保险费用报销的基础上，积极联系商业保险机构，帮助老人办理相关的意外险，以降低整体运营风险。
（6）为丰富老年人的文化生活，积极联系和上报文化局，尽快办理老年大学的设立和运行，使之成为一个老年人展示才艺和丰富文化生活的舞台。
另，确保办好老年人采摘或土地认领工作，此项工作不仅关系到老年人自身价值的体现和利益收入，更可以促进整体项目的良好运行。
具体运作方式可以采用认领土地自行种植采摘，亦可采用集中劳作记工分，待采摘季按工分进行相应数量的免费采摘；
或两者结合。
（7）运营部门应设计和组织各种老年活动，目标是尽最大可能让老年人身体和心理保持运动，是它们对项目有认同感、归属感。
如每周召开党小组会、书法会、乒乓球比赛等多种多样的活动。
（8）候鸟式养老：
积极联系沿海内地的大型养老机构，尽力达成双方候鸟式养老合作协议，以增加健康老人的养老选择。
（9）物业部门主要负责物业的管理和维护，并对辖下出租型物业进行收费。
4、营销模式
营销原则：
推广定位明确；
宣传强调便利与享受；
制定价位和服务分级，以价格体现服务价值和分级；
老年公寓实行会员卡式营销，明确卡与卡之间差异性；
卡在有效期限内可以流通，在转让过程中需在项目管理中心备注。
（1）目前主要养老项目的开发推广范围主要集中在经济发达城市或旅游度假区，其辐射人群多为市区老人，尤其是北京、上海、杭州等较发达城市的老人。
首先这些老人接受的教育或理念比较先进，可以接受养老住宅的理念，其次养老住宅需要一定的经济基础支撑。
项目所处位置多为环绕大城市的郊区，既拥有更生态的自然环境，也便于市区老人往返市区。
这些地区多有天然生态的自然环境，利于老年人养生。
（2）老年住宅宣传口号
宣传口号多意在强调便利与享受，强调社区环境的完全配套设施，给客户以安全感。
项目名称
开发企业
宣传口号
上海亲和源
亲和源股份有限公司
养老改变生活；
东方太阳城
北京东方太阳城房地产
“居住改变生活”；
开退休社区之先河，立晚年幸福之标准；
“飞鸟，决定住在这里”；
昆山孝贤坊（绿地21城）
绿地集团
一个忠孝两全的解决方案；
三亚清平乐
三亚东锣岛地产有限公司
老年亰养老的最佳选择，夕阳人生的最佳家园；
依山傍水，通透养生空间社区；
万科幸福汇
万科
家，是容纳一生的住所。
从幼年到老年，在万科幸福汇都可以找到你向往一生的生活。
中粮万科·
长阳卉岛
中粮、万科
“一生之城”
建屋•乐龄公寓（苏州）
建屋集团
一站式老年生活中心
八、服务中心管理方案
1、方案原则依据
符合老年人体能心态特征，致力于老年人服务事业，为老年人提供身心居家的安乐场所。
依据中华人民共和国行业标准（MZ008—2001）《老年人社会福利机构基本规范》。
2、老人居室
根据老人实际需要，居室配备齐全床头柜、桌椅、衣柜、衣架、毯子、褥子、被子、床单、被罩、枕芯、枕套、枕巾、时钟、梳妆镜、洗脸盆、暖水瓶、痰盂、废纸桶、床头牌等，介助、介护老人的床头安装智能呼叫系统。
室内家具、各种设备均与厂家及经销商定制购进，应无尖角凸出部分或其它易对老年人造成伤害的设施。
餐厅配设餐桌、桌椅、时钟、公告栏、废纸桶、窗帘、消毒柜、洗漱池、防蝇设备等。
同时，餐厅设置宴会大厅及雅间，以方便老人寿诞庆贺。
3、公共区域
室外活动场所绿化面积达到65%。
公共区域均设有明显标志，方便识别。
每间、套房均安装IC卡电话一部，实现内线免费拨打。
及时解决消防、照明、报警、取暖、通讯、降温、排污等设施和生活设备出现的问题，严格执行相关规定，保证其随
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