黄山景区东大门区域房地产市场分析Word下载.docx

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谭家桥镇坐落于黄山东麓，地处安徽省“两山一湖”（黄山－太平湖－九华山）黄金旅游线上，位于205国道、103省道和即将在2007年竣工的合铜黄高速公路交汇处，是进入黄山风景区的东部门户，被称为“黄山东大门”。

区位、交通优势明显

谭家桥镇区位、交通优势明显，东接旌德县，南连汤口镇，西邻三口镇，距甘棠城区27公里，距黄山南大门（汤口）18公里，距黄山机场和黄山火车站仅78公里。

旅游经济高速发展

近年来，小城镇建设日新月异，旅游经济快速发展，招商引资势头强劲，农业结构不断调优，龙头企业牵动作用持续增强，涌现出永佳利木业公司、长源木竹工艺制品厂、黄山特种野生动物养殖中心、黄山种禽厂等加工型龙头企业和产业化示范基地。

电力、邮政、通讯、教育、金融、医疗、宾馆等设施齐全，现有上海市总工会疗养院、上海干部疗养院、复旦大学疗养院等八大宾馆疗养院，总接待床位1500张。

全镇一、二、三产比重为29.3：

36.6：

34.1。

　　抓住机遇，发展生态旅游

谭家桥镇将继续坚持“优农重林强工兴旅游”发展思路，调优结构：

“富民”；

发展工业：

“强镇”；

盘活资产：

“兴镇”；

办好旅游：

“活镇”。

牢固树立“实干立镇、发展第一”的理念，抓住铜黄高速公路建设和黄山风景名胜区新一轮规划修编机遇，借助上海黄山茶林场，主动融入长三角，全面接轨江浙沪，力争用较短的时间把谭家桥镇建设成黄山风景名胜区东部的高标准、高品位的旅游服务接待基地，形成以生态旅游为核心，以文化旅游、休闲度假、商务会议为辅助的四个旅游版块，实现经济、社会文化、环境和社区的可持续发展。

（二）《黄山风景名胜区总体规划》对谭家桥旅游发展的定位及影响

●谭家桥成为黄山风景名胜区生态旅游线的东入口

新一轮《黄山风景名胜区总体规划》在总体布局上开放了黄山东南西北四个方向；

以南北方向为主入口，形成南北贯通格局，开展大众旅游；

东西方向为辅助入口，开展生态旅游。

谭家桥镇域内的石门峡景区成为黄山风景名胜区东部生态旅游的入口。

●谭家桥成为黄山风景名胜区的二级旅游服务基地

《黄山风景名胜区总体规划》明确了谭家桥作为黄山风景名胜区二级旅游服务基地的功能。

黄山风景名胜区旅游服务设施共分四级，依次为旅游服务基地、旅游服务中心、旅游服务点和宿营点。

一级旅游服务基地两处，设在屯溪和甘棠镇。

旅游服务基地将发挥对外交通联络和整个皖南区域旅游体系中的服务功能，提供全面综合的旅游服务。

二级旅游服务基地是指黄山风景名胜区周边能够提供旅游服务与设施的乡镇，有较为便捷的对外交通服务，规模适中，功能以旅游接待服务为主。

二级旅游服务基地分别设在汤口-寨西、谭家桥、焦村。

规划进一步提出要缩小汤口的接待能力，将人口与设施向寨西迁移，使两者规模相当，构成一个旅游服务基地；

主要接待黄山风景名胜区从南面到来的游客；

功能包括旅游服务接待和换乘黄山风景名胜区内旅游班车。

（三）《黄山市旅游发展总体规划》和《黄山区旅游业发展总体规划》对谭家桥旅游发展的定位及影响

《黄山市旅游发展总体规划》将黄山市分为核心区（遗产保护与旅游区）和外围区（自然与休闲旅游区）。

谭家桥位于黄山市南北向旅游带上，核心旅游区中黄山自然遗产旅游亚区的外围景区，处于环黄山游憩带的范围内。

在黄山市旅游产品的战略中，谭家桥是黄山对外联系的重要节点城镇。

《黄山市旅游发展总体规划》提出了以旅游产品结构优化为目标，在巩固观光旅游产品的基础上，创新并能够大力发展休闲度假、商务会议和其他专项旅游产品的发展思路。

谭家桥作为尚待开发的地区以其优越的自然环境和良好的区位优势成为发展生态旅游、文化旅游、休闲度假旅游和商务会议旅游的首选地域。

《黄山区旅游业发展总体规划》确立谭家桥位于环黄山旅游区的东大门亚区。

该区域以谭家桥镇为中心，包括三口乡、仙源镇的部分区域。

其功能定位为黄山风景名胜区东部的接待服务点，以山水观光、休闲疗养、乡村度假、历史求知为主导功能。

布局结构以103省道为轴，以谭家桥、三口乡、仙源镇为点，沿轴线两端发展。

规划目标以东大门的开放为契机，形成合铜黄高速路上的精品游线，资源的开发强调生态、历史主题，大力发展乡村休闲产品。

谭家桥是黄山区旅游规划中“绕山”、“沿路”和“顺水”系列旅游项目的重要节点。

（四）谭家桥旅游发展现状

历史上谭家桥镇经济以农、林、茶为主，改革开放后，产业结构逐步调整。

谭家桥镇党委和政府领导全镇人民及时抓住黄山旅游事业蓬勃发展这一机遇，充分利用区位优势，制定了走“旅游兴镇”基本发展方针。

在七届人大一次会议提出新的发展思路：

围绕“三最”目标，把谭家桥镇建设成“旅游新镇、工业强镇，经济富镇”。

经过近几年的发展，谭家桥镇旅游新镇的框架已初步形成。

根据2002年10月的《黄山东大门（谭家桥镇）旅游经济工作情况汇报》的统计，全镇已拥有8家疗养院（上海干部疗养院、上海总工会疗养院、上海茶林场一招、上海茶林场二招、卧云宾馆、卧龙山庄、上海船舶疗养院、复旦大学疗养院、劲松宾馆）和35家农民家庭旅馆/酒店，总接待床位2000张。

镇政府提出了具有很强指导意义的经济发展战略：

以大力发展旅游业为龙头，以推进农业产业化进程和加快小城镇建设为两翼，三产业协调发展。

（五）谭家桥镇旅游发展目标

总目标

将谭家桥镇建设成黄山风景名胜区东部的高品质、高品位的旅游接待服务基地，形成以生态旅游为核心，以休闲度假旅游、文化旅游、商务会议为辅助的四个旅游板块，实现经济、社会文化、环境和社区的可持续发展。

经济目标

近期（2005－2010）：

基本实现产业结构调整，建立以旅游业为主导的第三产业的核心地位；

大力发展以生态旅游为核心，休闲度假旅游、文化旅游、商务会议旅游为辅助的四个旅游板块；

旅游业的品牌化、信息化、集约化经营初步形成，旅游核心产业和相关产业形成一定规模的产业群和产业带，旅游经济效益明显提高；

完善旅游产业的投资环境；

到规划期末，接待游客规模达34.8万人次/年，占黄山游客总数的18.0％；

旅游业成为谭家桥镇国民经济的重要支柱产业。

远期（2011－2020）：

提高、完善生态旅游、休闲度假旅游、文化旅游、商务会议旅游四个旅游板块；

形成完善的旅游产业体系，旅游产业结构合理，旅游业的产业优势和经济作用凸现；

到规划期末，接待游客规模达57.9万人次/年，占黄山游客总数的23.9％；

旅游业成为谭家桥镇国民经济的主导产业，实现旅游业带动整个经济的全面快速发展。

综上所述，目前谭家桥镇位于环黄山旅游区的东大门，旅游发展尚处在初创期，镇内已开发的石门峡景区、黄帝源景区、留杯荡景区和普仁滩景区多为近几年才刚刚开始对外营业的旅游景点，而且大多仍处于继续建设之中。

在黄山整体旅游区的规划下，谭家桥作为尚待开发的地区，以其优越的自然环境和良好的区位优势成为发展生态旅游、文化旅游、休闲度假旅游和商务会议旅游的首选地域。

三、黄山景区房地产市场分析

（一）可参考楼盘分析

汤口印象

项目地址：

黄山风景区汤口镇

开发商：

黄山杰成房地产开发有限公司

物业类型：

商铺、公寓

均价：

商铺：

5500元/平方米、公寓：

4200元/平方米

主力面积：

100-150平方米/套

公寓：

61-70平方米/套

销售率：

50％左右

项目简介：

安徽杰成集团*黄山杰成房地产开发有限公司于2004年在对黄山市黄山风景区汤口地块进行了为期近一年的调研和论证后于2005年年初通过挂牌出让的方式取得了汤口镇汤口社区沿逍遥溪两侧共计99871㎡的土地使用权，计划完成总建筑面积202163㎡，预期用4至5年的时间投资3到5亿元对汤口老城进行改造。

玉河商业休闲步行街

黄山区北海南路东侧（夜市步行街对面）商铺：

黄山金鼎房地产开发有限公司均价：

4500元/平方米（一、二层）

酒店式公寓、商铺、住宅主力面积：

100-200平方米/套

酒店式公寓：

住宅：

20-50万/套均价：

2000元/平方米

30-100平方米/套主力面积：

90-150平方米/套

投资回报：

现金：

5.5％*年，12年的固定投资回报

旅游产品：

公司旗下全国各地区的酒店可享受一定天数的免费入住

黄山太平·

玉河商业休闲步行街位于黄山市黄山区（原太平县）中心城区，规划总用地82900㎡（其中玉河公园占地约24000㎡）。

项目划分为3个功能区，分别为玉河公园区、玉河商业街区、多层住宅区。

项目用地北至平湖东路，是黄山区通往黄山风景区南大门（汤口）的必经之路，西至北海南路，东至玉河路，南至规划拟建的南山公园。

项目距太平湖风景区约15分钟车程，距黄山风景区北大门仅十分钟车程，2007年底合铜黄高速公路贯通后，距铜陵仅1小时车程。

太平小镇

黄山北驿旅游度假区内

独栋别墅

300平方米/套

总户数：

56户

预计开盘：

08年底

黄山北驿旅游度假区位于安徽省“两山一湖”地区旅游发展总体规划中所指的黄山和太平湖之间区域，紧密相连皖南各个风景名胜区。

项目座落于黄山风景区北大门耿城镇，用地北起蒋家山新石器遗址保护区，南至黄山风景区北大门，东临旅游公路，黄山始信峰流下的山泉汇入浦溪河由项目西侧贯穿整个项目。

项目全长约2公里，总用地面积约1000亩，根据用地功能划分两个区块，分别是月亮河居住区、太平小镇。

总建筑面积约30万㎡。

主要建设内容有：

临水高档住宅、溪畔高档住宅、联排住宅、院落住宅、精品公寓、景观商街、特色旅游小镇、度假酒店等。

该项目不仅是黄山市“443”重点建设项目，同时也是省“861”重点建设项目。

芙蓉国·

沁园

甘芙大道政务新区北侧

开发商：

杭州市城建开发集团

多层

销售均价：

2800-3000元/平方米

80-130平方米/套

总占地700多亩，建筑面积近50万平方米，集旅游度假、居住养生于一体。

社区分为四大功能区域：

沁园（全景露台式洋房）、趣园（以院落客栈及商贸为主的旅游集散中心）、雅园（艺术创作的理想国度）、怡园（休闲度假、疗休养基地）。

分析：

Ø

黄山景区房地产发展相对较为缓慢，开发楼盘主要集中以黄山南门、北门发展相对较为成熟的区域，东门、西门发展相对滞后，开发楼盘相对较少，开发楼盘的类型主要为别墅、多层、商铺、酒店式公寓；

区域楼盘价格，南门板块：

住宅均价4000元/平方米，商铺均价在5500-6000元/平方米；

北门：

住宅均价2800-3000元/平方米，商铺均价在4500-5500元/平方米；

从区域客源来看，本地客源较少，主要以外县市客源为主，铜陵、合肥、芜湖等区域客源相对较多，用途主要以投资、度假为主，自住客源较少，如汤口、玉和步行街等均在外地设立楼盘接待处；

从销售的周期来看，销售周期均在2-3年，及更长时间，总体去化速度较慢；

从销售率来看，销售情况普遍较差，销售周期在1年以上，销售率普遍在50％。

从楼盘的品质来看，该区域楼盘均为投资类产品，在品质上未有很好的提升，品质均较低。

四、项目分析

项目位置：

谭家桥镇

项目面积：

300亩

项目周边环境如下：

谭家桥街道实景项目地块实景

途径谭家桥国道实景项目内砖窑实景

项目简述：

项目地处合黄铜高速公路与国道中间，项目呈长方形；

谭家桥镇沿国道仅几百米为沿街商铺，人流、车流较少，为黄山风景区旅游的空白点；

项目所属区域尚无房地产项目的开发与买卖，沿街商铺均为当地居民自建房；

根据规划，上述国道将搬迁，紧临且平行以合铜黄高速公路，将对该区域的商业格局发生新的变化；

项目SWOT要素分析

优势分析（Strength）

⏹项目地处世界文化与自然双遗产胜地--黄山风景名胜区；

⏹区位优势明显，地处黄山的东部，“两山一湖”（黄山－太平湖－九华山）黄金旅游线的节点；

⏹交通区位优势明显，位于205国道、103省道和2007年竣工的合铜黄高速公路交汇处；

⏹生态环境极佳：

森林覆盖率达73.6％，水资源充沛，流量较大；

⏹已具备一定旅游开发的基础，镇内有多个已开发的景区、景点；

⏹集镇、村庄面貌保存较好，旅游发展潜力大；

⏹上海茶林场基本完成经营方式的转变和经营体制的转型，成为谭家桥最具活力和实力的企业之一；

⏹集镇经济的飞跃式发展为城镇与旅游发展创造了坚实的基础，未来集镇的总体规划必将加快谭家桥镇的建设，旅游业也必将成为集镇经济飞跃式发展的主导产业；

⏹集镇领导对旅游发展有着充分的重视和科学的认识，当地居民对旅游开发的热情和对旅游事业的能够积极配合与支持；

劣势分析（Weakness）

⏹目前东大门尚未完全打开，没形成直达黄山核心景区的旅游线路，交通优势的完全发挥尚需时日；

⏹现有旅游资源级别一般；

部分景点只留下废墟遗迹，吸引力有限；

⏹缺乏旅游资源、市场的开发研究和产品的整合；

⏹旅游产品和商品开发档次不高，旅游资源的科学性和文化内涵尚未得到充分的挖掘和展示，景区、景点建设水平低；

⏹旅游产业发展对旅行社和外来投资商依赖较大，存在利益分配的矛盾，当地居民从旅游产业中受益有限；

⏹集镇基础设施薄弱，尤其是废物和污水处理措施和设施不足；

现有城镇主要沿国道两侧发展，严重影响城镇环境品质和面貌；

⏹镇域旅游处于初级发展阶段，旅游基础服务设施的建设和管理有待于进一步提高和完善；

机遇分析（Opportunity）

⏹新一轮《黄山风景区总体规划》将谭家桥镇定位为黄山东部旅游服务基地；

⏹黄山游览结构的改变、登山索道的调整和黄山东西方向生态旅游线路的开辟带来集镇发展的重大机遇；

⏹合铜黄高速公路建成通车，并在谭家桥设立出口，使得谭家桥交通条件得到改善进一步；

⏹《黄山风景区总体规划》对周边低山景点的开发采取了积极管理、统筹开发的态度--强调了缓冲区的低山景点应与黄山风景名胜区统筹考虑；

⏹黄山风景区、黄山市与黄山区相继编制了总体规划和旅游发展规划，旅游开发得到了政府部门的普遍重视；

⏹国际、国内生态旅游、休闲度假旅游、体验旅游、会议奖励的兴起及其庞大的客源市场，旅游方式个性化、多样化的发展趋势；

⏹谭家桥的地理区位靠近长江三角洲和华东的大市场，与上海有着传统的客源联系；

⏹2008年北京奥运会，2010年上海世博会，及黄山风景区众多的节庆和事件将会为谭家桥镇形成巨大的潜在客源，带来重大的发展机遇；

⏹“15＋1”无障碍旅游《长江三角洲旅游城市合作宣言》的通过，黄山市被列为“15＋1”中的“＋1”城市参加，成为长江旅游带的重要目的地；

威胁分析（Threat）

⏹交通条件的改善可能会导致游客在谭家桥滞留时间的缩短；

⏹外来文化的影响可能对传统地域特色文化带来负面影响，导致文化趋同的发生；

⏹旅游产品的重复低层次开发建设造成产品的同质性较大，可能造成与周边城镇的区域恶性竞争；

⏹受经济转型的影响，现有八家疗养院经营状况不佳；

⏹

周边旅游服务基地的发展和建设必将对谭家桥镇的发展形成强烈的竞争。

五、项目综合评价

项目地处黄山风景区东门谭家桥镇，为黄山风景区发展生态游的重点乡镇；

项目离合铜黄高速公路出口仅几分钟车程，及国道的搬迁，给项目的商业发展带来了机遇；

谭家桥镇具有多个尚未完全开发的旅游景点，在未来充分开发的前提下，将给本项目带来可观的潜在客户；

黄山景区星级酒店入住情况普遍较好，但相对以度假村、疗养所等入住情况普遍较差；

由此，本项目的产品策划及有关市场定位需要谨慎考虑；

黄山景区房地产开发速度较为缓慢，销售情况普遍较差，对本项目而言，以需要快速回笼资金，具有一定的困难；

上海晟昌行

2008.5