浅谈房地产项目的成本和工程控制管理Word格式.docx
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砼的配合比、水灰比的正确性，砼的平整度、垂直度、轴线位移、施工缝的位置及间隔时间，检查各种试块的留置及成品的养护工作；
砼工程施工期间，工程部专业技术人员和监理人员要旁站监理，还应注意各种预埋管线的位置的正确性并保持良好。
九、主体工程施工期间，按照施工设计图纸和规范要求，确保建筑砼结构、砌体结构的标高、垂直度、轴线的正确性；
确保所有洞口的标高、位置应符合设计要求；
砼工程模板拆除应有拆除方案，在砼强度达到设计要求和有关规定后，施工方必须报批后方能拆模。
十、工程部要制定工程质量管理控制细则，保证工程结构安全，无使用功能的质量缺陷。
严格控制观感质量、细部结构、尺寸误差、土建与安装的交叉作业的协调，每月组织施工、监理单位进行不少于一次的工程质量、安全检查，做到每天至少对在建的单位工程和其他施工项目巡视一次，发现问题随时解决。
十一、所有工程技术资料，包括经济签证资料，应办理登记备案手续。
十二、单位工程达到竣工验收条件，由工程部主持组织进行各种检测、检验和试验，各种检测、检验、试验全部合格后，应尽快组织初验和正式验收。
十三、工程项目室外配套工程在条件许可的情况下，应随单位工程形象进度抓紧施工，以保证能同时竣工；
工程部负责采暖、燃气、供电、自来水等单位的协调质量管理工作。
十四、室外配套工程的各种地下管线，应在单位工程竣工验收后一个月内做出分段竣工图，项目工程全部竣工验收后一个月内做出全部室外管线竣工图；
并做出标识；
如果需要增加建筑物、构筑物或其他设施时，应与施工单位进行地下管线交底，不得破坏地下管线，着重注意有重大安全因素的燃气管道线路、高低压电线线路等。
十五、工程项目竣工验收后第一年，每个季度应对单位工程进行一次检查，发现结构裂缝或其他质量缺陷，应及时与施工方联系进行处理整改。
十六、单位工程、室外配套工程和零星工程项目竣工验收达到合同目标后，应按合同约定及时与成本合约部核对工程量及有关竣工资料。
十七、工程项目综合验收合格后，一个月内与物业公司办理完毕项目实体交接工作，并做好存档备案工作。
十八、凡工程部人员有向施工单位提出任何超出工作或职责范围的要求（包括吃、拿、卡、要），承包商可以理解为恶意行为，应向公司书面投诉，一经查实，公司将严肃处理责任人，公司随时接受任何承包商的书面投诉与改进工作的合理化建议。
二、工程管理实施细则
（一）、工程质量控制管理：
1、目的：
通过规范施工质量管理，确保合同质量目标的实现；
2、施工准备阶段的质量控制
2.1在施工图会审前，工程部专业工程师要先熟悉设计文件；
2.2在项目开工前，工程部要求总监理工程师组织专业监理工程师审查施工单位报送的施工组织设计（及专项施工方案），提出审查意见；
2.3在项目开工前，工程部负责落实以下工作：
2.3.1参与总监理工程师组织专业监理工程师，审核施工单位的现场项目管理机构的质量管理体系、技术管理体系和质量保证体系，检查专职管理人员和特种作业人员的资格证、上岗证。
2.3.2要求总监理工程师对施工单位报送的测量放线控制成果及保护措施进行检审，符合要求的予以签认并送工程部备案；
复核控制桩的保护措施以及平面、高程控制网及水准点的测量成果；
2.3.3对施工单位提交的开工报审表及相关资料进行审查，审查合格由总监理工程师签发，送工程部备案。
2.3.4检查场地平整及压实是否满足施工要求；
施工道路及路况质量是否满足运输要求；
施工水、电是否满足施工要求；
施工单位人员是否已到位，机具、施工人员是否已进场；
3、施工过程中的质量控制：
3.1工程部专业工程师对施工过程进行巡视和检查，在施工过程中监控施工单位各项工程活动，随时密切控制一切不利于质量的事件的发生，行使跟踪、督促、控制、管理的工作义务。
3.2当隐蔽工程施工时（在下一道工序施工完成后难以检查的重点部位）应进行旁站；
对施工单位报送的隐蔽工程报验申请表和自检结果进行现场检查，符合要求予以签认。
对未经验收或不合格的工序，应拒绝签认，并责令施工单位限期整改，验收合格前严禁进行下一道工序施工。
3.3当发现工程项目施工中存在重大质量隐患，可能造成质量事故或已经造成质量事故的，应于发现2小时内，要求监理人员和专业监理工程师立即报告总监理工程师，同时立即报告工程部经理；
通过总监理工程师及时下达工程暂停令；
责令施工单位停工整改；
整改完毕经现场复查，符合规定要求后，方可签署工程复工意见。
3.4施工过程质量控制的主要方法和手段
工程部对工程项目的施工过程的质量进行跟踪、督促、控制、管理的同时，可根据国家法律、法规以及行业相关标准或规范的要求，合同约定，施工组织设计、技术文件，施工图纸，编制的质量控制文件等为依据，采取以下控制方式、方法和手段，对施工过程的质量进行有效控制：
3.4.1方式：
跟随施工进度进行旁站、巡回检查、平行检查；
3.4.2方法：
现场确认签证、签发指令的审查；
各种检测、检验、试验，验收、核定；
3.4.3手段：
发现或判定不符合要求的工程和施工行为，根据不同程度和影响度，督促、要求监理机构采取下列手段：
暂停施工；
返工；
返修；
对不符合要求或不合格的材料、配件、设备、施工机械下令停用、禁用；
限时纠正；
禁止继续施工等。
3.4.4工程使用的重要材料（钢材、水泥、配件、构件）应于进场时即时进行检验验收，必要时取样送有资质的检验单位进行试验；
混凝土配合比在浇捣前及浇捣中进行检验、核查；
工程使用的机具、模板在第一次使用前进行检查；
隐蔽工程在施工过程中必须旁站，经验收合格后方可继续下一道工序施工；
分部、分项工程在施工过程中进行旁站或检查，施工结束后进行确认或验收；
施工单位提交的自检、试验报告，应及时核查报告内容是否完整、准确、有效。
4、工程竣工验收阶段的管理：
施工过程的质量控制所有记录、报告、表格，主要部分应由施工单位和材料供应单位提供，少部分由工程部建立；
工程部应完整归档保存。
（二）、工程进度控制管理：
1、目标：
通过规范施工进度管理，确保进度目标的实现；
2、编制施工进度计划
2.1施工单位应于第一次工地例会后15天内完成施工组织设计（包含施工总进度计划、季月度施工进度计划、各类材料计划）的编制和自审工作，并报监理机构审核；
2.2总监理工程师在7天内审定批准。
2.3公司总工组织工程部经理和相关专业工程师用3—5天内对“施工组织设计进行了解和审查，并由总监理工程师签发实施；
2.4根据施工单位编制、监理机构审定、公司总工及工程部审核的计划，工程部编制出该项目施工进度计划报公司备案。
3.施工进度计划管理准备工作：
3.1工程部专业工程师、工程部经理应在项目开工前1周取得经批准的全套进度计划和进度控制方案。
3.2工程部专业工程师应对上述计划和相关控制方案进行细化，按项目各阶段的工程内容、工序、关键控制节点、持续时间、控制难点等，编制出便于日常进度管理的具体工作手册，用于指导每月的进度计划实施的监督和管理，避免工作的盲目性和随意性。
4、施工进度管理工作内容：
4.1专业工程师按已批准的“施工总进度计划”、“季、月度施工进度计划”、及监理单位编制的“施工进度控制方案”，随时检查施工单位的项目开工时间、完工时间是否及时完成，真实记录实际进度及相关情况；
当发现实际进度滞后于计划10天及以上时，应立即签发《整改通知单》，整改通知需清晰说明延误原因，发生部位及相关指令性意见，责令施工单位采取调整措施，协同纠偏；
并同时抄报工程部经理。
4.2专业工程师跟踪检查关键工序和薄弱环节的进度问题，即时提出可行性意见，制定防范性对策；
跟踪检查施工单位人力、材料、机具计划的执行力度；
对甲供材料跟踪公司相关部门人员衔接供货计划的落实。
4.3每月（周）末应要求施工单位编制下月（周）《施工月（周）度作业进度计划》，如当实际进度与计划进度有偏差滞后，应要求施工单位编制下月（周）计划时尽力追回滞后项目，并在下月（周）进度管理工作中特别留意，跟踪监督实施。
（三）、工程施工现场安全管理：
确保工程建设有序、文明、安全的完成。
2、在工程部控制下，工程总包单位负责施工现场的统一管理，总包单位可以按工程部要求，负责协调该施工现场内由公司直接发包的其他单位的施工现场活动，各施工单位在总包单位的统一管理下，在其分包范围内建立施工现场管理责任制，并组织实施。
3、施工中若发现文物、古化石、爆炸物、地下管线及电缆等，应暂停施工，保护好现场，并及时向有关部门报告，按照有关规定处理后，方可继续施工。
4、工程部负责施工现场下列工作的实施：
4.1根据公司计划的工程各标段的启动时间，按照建筑规划总平面图和各施工单位的合同及施工需要，确定每工程标段的施工场界及使用时间；
项目总平面图方案由工程部绘制，公司分管领导批准；
并作为施工单位编制“施工平面图”的重要依据；
4.2工程部负责督促施工单位必须按批准的该工程施工平面布置图布置各类设施。
且布置、搭设与使用均须符合安全文明施工规范的规定。
4.3非施工场地、共用施工道路、共用设施等由工程部进行综合管理。
5.工程部负责要求施工单位采取有效措施，确保以下工作在受控状态下实施：
5.1确保施工单位按经批准的该工程施工平面布置图的规定位置，搭设生产设施、安装施工机械设备、堆放材料、半成品、成品等。
5.2确保施工单位在施工现场，设置明显的相关标识，施工现场标识的设置应符合有关规定。
5.3工程部应对安全施工措施的制定和执行情况进行监督检查，发现安全隐患，立即指令限期整改；
安全文明施工要求按《建筑施工安全检查标准》JGJ59—99和当地行政分管部门的有关规定执行。
5.4确保施工现场道路畅通，排水、排洪、消防系统处于良好状态，保持场地整洁，及时清运建筑垃圾。
（四）、工程竣工验收管理
通过规范竣工验收管理程序，检查工程完成状况。
2、工程结构验收管理：
检查所有砼结构件、墙体、房间尺寸，地面高差，门窗洞大小、位置等。
3、工程使用功能验收管理
3.1检查主要部位：
①所有门窗高度、大小、位置、扇数是否按施工图纸及有关文件制作安装。
②所有受水面的流水坡度、滴水线、挡水线是否符合要求，所有经蓄水或泼水检验处，是否有渗漏、倒坡、集水等缺陷。
③窗台、栏杆、女儿墙高度、烟囱孔、空调孔、排气孔等预留孔位是否正确。
④所有排水方式及地漏、排水口、管道布置、走向等是否正确；
给水管试压，排水管灌水与通球试验是否符合要求。
⑤建筑立面外观质量是否符合要求。
3.2检查结果形成《使用功能质量检查表》。
3.3工程部负责组织施工单位，对照《使用功能质量检查表》在规定时间内进行整改。
4、工程档案验收管理
4.1检查建筑工程施工质量验收系列表、竣工图（包括用于规划验收、面积计算的专项竣工图）是否完整。
4.2.检查竣工验收资料是否完整。
4.3工程部负责组织施工单位，对照检查意见在规定时间内进行整改。
（五）、工程签证管理
规范现场签证工作，有效地控制成本，确保工程质量和工程进度。
2、工程签证要求：
2.1基础工程：
平面图、立面图、剖面图：
标明所在平面位置、轴线、上下标高，构造细部、基础或垫层的纵向各阶高度等；
按合同规定计量口径，分类统计的工程量。
2.2隐蔽工程：
标明平面位置、设计名称、编号、上下标高（包括上下各变高点或标高）、构造细部高度等。
2.3沟、管、井等综合管网工程：
标明各沟、管、井平面定位的中心线、起点、终点、转点的座标及相关数据、各沟、管、井的坡向、坡度、标高、基础或垫层的纵向各阶高度、构造细部、基础或垫层的横向各阶高度、上下标高等；
按合同计量口径，分别按沟管井，各类别、各规格计量。
2.4设计变更：
2.4.1以施工报告、洽商单等形式说明事由，说明新旧设计的图名、图号或文件名等。
2.4.2局部返工，需用平、立、剖面图才能真实反映返工实物量的，应采用附图方式。
2.5零星工程的签证：
2.5.1一般以施工报告、联系单等形式清楚述明背景、原由。
2.5.2能反映实物量的，反映工程完成的实物工程量；
难以反映工程实物量的（如流沙治理、土层注浆等），应反映工程各种材料的用量；
如实反映投入人工的工种、工日或工时、投入的机械设备的机种、机型、台班等。
2.6月进度报表：
每份月报详细说明各分部分项工程的形象进度；
工程量清单分土建与安装两大类，分别按分部分项工程一起报出。
3、签证的责任与管理
3.1承包人按照工程部在该次量测原始数据的签认时间起开始制作签证单及相关资料，并按规定时间完成；
签证单及相关资料配套送达指定的相关人员，并要求书面签收（包括签认收件时间地点）。
3.2遇签证及资料不齐、不全、不清、不当等不合格件，发回重新制作。
3.3有意修改原始数据属恶意行为。
公司有权要求撤换该人员，并拒绝接受该人员的任何签证及资料，凡遇恶意行为，公司将按照自己的理解行事，造成的后果，由肇事方承担。
三、工程成本管理
（一）规划设计阶段的成本控制
1、规划设计单位的选择应遵循招标方式，择优确定。
2、总体规划设计方案（必须包括目标成本）应首先上报，由公司领导牵头组织进行“规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入施工图设计阶段；
每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制我方的《建造成本概（预）算》，确定各单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。
3、施工图设计合同应具有相关钢筋、水泥等主要材料用量的条款，设计单位的《施工图预算》原则上不得突破建设方编制的《建造成本预算》。
4、图纸会审：
设计人员、工程技术人员、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性等进行会审，提出明确的书面审查意见，督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资浪费。
5、材料设备的品牌或标准、参数的选用应与工程项目的品质、技术要求相匹配，在满足使用功能的前提下，杜绝质量超标。
6、工程做法应当结合工程项目的实际情况，对规范、图集的做法进行适当调整，使之更加经济、合理。
（二）招标环节的成本控制
1、主体施工单位的选择必须采取公开或邀请招标方式进行。
2、组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订招标文件，对投标单位就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见；
对投标情况进行评估，提出书面评估意见。
3、零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行比较选择。
4、垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低工程造价。
5、施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应清晰细致；
不得因工程紧而不签合同就开工。
6、合同签订必须按规定程序进行，以符合合同审批与签订的规定。
（三）施工过程的成本控制
现场签证
1.施工过程中凡是由乙方提出须经甲方现场签认的、引起工程造价变化又不属于包干合同范围的事项及合同明确需现场签证的内容均属于现场签证范围的，可以办理现场签证（包括工程量增减、材料设备价格变化等），现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。
2.现场签证审批权限
一般签证2万元以下（含2万元）除项目工程部、预算部签字外，报工程主管副总批准，重大签证2—5万元（含5万元）报公司总经理审批，5万元以上报公司董事长审批。
3.现场签证办理：
3.1对现场发生需签证的工程内容，要求提案人详细列明事发原因、签证理由及合同依据。
在所需签证工程内容发生前五天内（特殊情况可在事先征得分管副总经理同意且在所需签证工程内容发生后的当天）一式五份及时上报。
3.2对涉及隐蔽工程或其它事后无法再现的工程项目签证，提案人应及时通知监理工程师、工程部专业工程师和造价人员共同到现场勘查、核定。
3.3对重大的签证，要求提案人应于施工前7天上报，工程部和监理工程师在接到承包人的申请后三天内就该签证的必要性、可行性、经济性进行审核，并将审核意见上报公司。
3.4工程部在接到经监理工程师签署处理意见的签证单后，一般工程签证必须有监理公司、现场工程师、成本部经理、工程部经理签字审核、然后报分管副总经理审批后方可生效。
对重大的签证须上报公司总经理或董事长批准。
3.5原则上现场签证按量价分离要求进行，即工程量由工程部负责，价款由成本部负责。
但如发现量价有重大偏离时，发现方须立即向上一级领导报告，上一级领导作出审查意见。
3.6现场签证没有实施或未全部实施，监理工程师、工程部现场工程师应及时注销或按实重新核定该项签证单，并通知造价人员。
工程质量
1、工程部专业技术人员应要求监理单位密切配合，严格把关工程质量。
一旦发现质量事故，必须组织有关部门详细调查、分析原因，提交事故情况报告及整改措施，明确事故责任并督促责任单位，按照质检部门认可的书面处理方案予以落实整改；
把事故报告与处理方案一并存档备案以备索赔。
2、要特别重视隐蔽工程的旁站和验收。
隐蔽工程的验收，必须由工程、预算人员联合施工单位、质检部门共同验收并办理书面手续；
凡未经验收签证的，要求施工单位不得隐蔽和进入下一道工序施工；
未经预算人员参与验收的隐蔽工程，在结算时不予计价。
工程进度款
1、原则上不向施工单位支付备料款。
确需支付者，应不超过工程造价的15%，并在工程进度款支付到工程造价50%时开始抵扣预付备料款。
2、工程进度款的拨付应当按下列程序办理：
1）施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表。
2）工程、预算部门会同监理人员，对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容、完工部位（主体结构及隐蔽工程部分须提供照片）和工程质量证明等资料。
3）成本部门整理复核工程价值量，经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。
3、工程进度款支付达到工程造价80%时，原则上应停止付款，预留至少15%工程尾款和5%保修款，以便掌握最终结算主动权。
（四）工程材料及设备管理
1、项目开工前，工程部应及时列出所需材料及设备清单，一般按照下列原则决定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确：
2、有特殊质量要求的材料和设备，应实行甲供或甲定乙供，其余实行乙供。
3、实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。
4、工程部对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续；
对不符合要求的，应及时退货并通知财务部拒绝付款。
5、甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式。
在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，择优确定供货单位：
6、《采购合同》中必须载明：
因供货商供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必须承担赔偿责任。
7、必须建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度，不得由一人完成材料采购全过程的行为。
8、对于乙供材料和设备，我方必须按认定的质量及选型，在预算人员控制的价格上限范围内抽取样板，进行封样，并尽量采取我方限价的措施，同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证；
9.工程中的材料费占整个工程成本的65%及其以上，材料价格应执行造价管理部门发布的市场信息价为指导价格，在市场经济条件下的材料价格的波动，要在施工合同的价款调整条款中，要约定材料价格风险由双方各自承担的风险幅度的范围，并确定调整方法，避免争议和纠纷的发生；
目前通常的惯例是在合同条款中约定的材料价格风险，在±
5%-±
10%内由承包方承担，超过这个比例由发包方承担的条款。
（五）工程结算管理
1、工程结算是指合同价格的结算，合同价格应为合同价款加上按合同规定进行的合同价款调整（增加或减少）。
1.1合同价款调整是指在合同履行中发生、经发包人确认后按照合同约定或承发包双方协商同意需要调整（增加或减少）合同价款的情况，主要包括：
a）由于发包人原因导致的合同价款调整：
如工程变更、发包人违约等。
b）由于非发包人原因导致的合同价款调整：
承包人违约、合同缺陷等。
1.2工程变更是指工程范围变更、设计变更。
工程范围的变更包括新增工程和删减工程；
设计变更是经发包人统一并发出指令更改工程有关部分的标高、基线、位置和尺寸及材料等变更工程內容。
2.工程结算的条件：
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