房地产REITs行业分析报告Word文件下载.docx

房地产REITs行业分析报告Word文件下载.docx

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门槛低：

REITs能够使投资者以很低的门槛同时投资多个商业物业资产；

流动性好：

标准化份额，可以在交易所自由交易；

独立性强：

与股市和债市的相关性较低；

高收益风险比：

从成熟市场的经验来看，REITs产品的长期回报率较高，考虑单位风险的回报水平，REITs的表现超过股票市场，但落后于债券市场。

REITs将推动房地产行业的发展。

房地产行业是典型的重资产行业，开发企业资金来源主要是银行信贷（从2019年第一季度房地产开发资金来源可以看出银行信贷占比高达51%）。

特别是商业地产的开发往往以长期租赁获取租金形式实现收益，资本沉淀大。

REITs投资于不动产资产的管理、运营，甚至早期的开发，盘活现有物业资产，可为开发商提供稳定的外部资金融资渠道，利于资金的快速回笼，可以推动房地产行业向轻资产转型。

商业地产将成为REITs的突破口。

就基础资产而言，商业地产将成为我们试点REITs的突破口。

商业地产模式清晰，租金收益率较高，可以基本覆盖REITs的收益率。

随着REITs市场的发展，有望打通商业物业的投资渠道，使以写字楼为代表的优质资产拥有更宽阔的退出渠道。

REITs在对商业地产企业运营模式的影响，主要在于其提供了一种融资渠道以及退出机制，将推动商业地产行业从重资产向轻资产的转变。

一、REITs：

一种低门槛的投资不动产的金融工具

REITs诞生于20世纪60年代的美国，截至2018年底，REITs全球总市值超过2万亿美元。

在美国上市的REITs约有220只，涉及商业办公、住宅公寓、酒店、仓储、医院等多种类型的不动产，总市值规模约为1.02万亿美元。

在亚洲，REITs于2001年首先在日本诞生，之后新加坡、香港在这方面迅速发展起来。

十余年时间之中，亚洲REITs市场规模迅速攀升，至今市值已超过了千亿美元。

新加坡是亚洲发展最成熟的REITs市场，其发行的REITs所持有的物业不仅位于新加坡国内，还位于亚洲其他地区。

REITs兼具地产和金融的特性，是有别于股票，债券和现金的第四个大类资产配置类别。

REITs的地产属性体现在：

REITs专注投资于能够产生长期、稳定现金流的优质不动产及其衍生资产，具有专业的不动产管理团队，有助于提升物业价值，实现长期稳定的回报。

REITs的金融属性体现在：

REITs产品的定位于不动产项目的成熟期，将不动产资产产生的、大规模的、长期的、相对稳定的现金流在资本市场证券化。

它拓展了投资者的不动产投资渠道，同时REITs市场的开发有利于推动不动产行业产业升级和盈利模式的转变，由“开发+出售”模式转变为一次性销售与持续性收入并重的模式，促使不动产行业由重资产向轻资产转型。

二、投资者视角看REITs:

门槛低，流动性好，独立性强，高收益风险比

在成熟的美国REITs市场，投资者除国内外个人投资者外，还主要有ETF、养老基金、各类基金会、保险公司等机构投资者。

在投资者眼中REITs有以下优点：

1、门槛低

REITs能够使投资者以很低的门槛同时投资多个商业物业资产，相较于直接投资商业物业而言，不仅降低了投资者的门槛，还分散了投资者的风险。

2、流动性好

标准REITs绝大多数是公募REITs,标准化份额，可以在交易所自由交易。

3、独立性强

REITs的收益主要来源于租金收入和不动产增值收益，租金收入有一定的刚性，一般呈现温和稳定上涨的趋势，处置不动产可能会产生一部分溢价和折价。

REITs是一个动态资产组合，与股市和债市的相关性较低，能够有效分散风险、优化投资组合有效边界，使之成为股票、债券和现金之外的第四个大类资产配置类别。

根据Bloomberg的数据，2000-2016年期间权益型REITs指数收益率与三大股票指数收益率的相关性系数均低于0.62，与债券综合指数相关性系数则为0.19。

抵押型REITs指数收益率与三大股票指数收益率的相关性系数均低于0.39，与债券综合指数相关性系数则为则为0.23。

对于股票市场，全球各地区市场的平均相关系数为0.80，而对权益型REITs市场，全球各地区市场的平均相关系数为0.53。

这说明相对于股票来说，不同地区的REITs产品具有更显著的地域特征，对于优化全球资产配置可以发挥更重要的作用。

4、高收益风险比

REITs产品收益主要来源于租金和房产升值；

大部分收益将用于分红，分配部分仅进行单次征税；

主动转手不动产项目以及扩大财务杠杆受到一定程度限制。

正因为具有这些基本的产品设计特征，从成熟市场的经验来看，REITs产品的长期回报率较高。

美国REITs市场近16年表现出了高额的平均回报。

在过去的16年里，权益型REITs产品的总回报为6.69倍左右，年化复合回报率为12%；

抵押型REITs产品总回报为4.30倍左右，年化复合回报率为9%；

而S&

P500指数总回报仅为1.61倍左右，年化复合回报率为3%；

而巴克莱美国债券指数总回报为2.37倍左右，对应年化收益率约为5.5%。

波动率方面，REITs整体略高于标普

500，和纳斯达克持平；

如考虑风险收益特性，即单位风险的回报水平，REITs的表现超过股票市场，但落后于债券市场。

从标的的性质来看，REITs收益率基于股票和债券之间，既不会大幅上涨，也不会一成不变，是第四大类资产配置类别。

三、REITs将推动房地产行业的发展

2019年第一季度房地产开发资金来源（包含各项应付款）累计为5.52万亿元。

从构成来看，自筹资金占21%，其他资金占36%（其中定金及预收款占22%），各项应付款占29%（其中应付工程款占16%），国内贷款占13%。

房地产企业来自国内贷款、定金和预收款、应付工程款的资金占比合计高达51％。

房地产行业是典型的重资产行业，开发企业资金来源主要是银行信贷（从2019年第一季度房地产开发资金来源可以看出银行信贷占比高达51%）。

REITs投资于不动产资产的管理、运营，甚至早期的开发，盘活现有物业资产，通过另类途径解决资金来源，可为开发商提供稳定的外部资金融资渠道，缩短融资周期，利于资金的快速回笼，可以推动房地产行业向轻资产转型。

REITs也为房地产行业的供给添加了一个稳定器。

行情好的时候，开发商可以购买REITs份额来分享项目收益，惜盘捂盘的现象将大幅减少；

行情差的时候，开发商可以通过REITs回笼资金，转移房地产投资风险。

四、商业地产将成为REITs的突破口

商业地产REITs是以写字楼为代表的商业地产作为基础资产的不动产信托投资基金。

数据显示，一线城市的商业物业租金水平近5年的年均复合增长率达到了16.7%。

商业物业租金的上涨，又将进一步提高商业物业的资产回报率和估值。

这将为以商业物业为基础资产的REITs的发行提供条件。

商业地产本身就是机构投资者的重点配置对象。

经过标准化之后，这种具有长期可观回报，并且与其他传统金融产品相关性不高的产品，有望引入更多长期机构投资者和个人投资者进行配置。

REITs在对商业地产企业运营模式的影响，主要在于其提供了一种融资渠道以及退出机制。

即商业房企联合房地产私募基金设立REITS在公开市场募集资金，然后用于商业地产的开发培育获取租金收益，再将租金收入以分红的形式分给投资者。

另外房地产私募基金可以和REITs“配对”，房地产私募基金切入商业地产的开发以及前期培育，等商业地产培育成熟获得稳定的租金收入后，将成熟的存量资产打包设立REITS在公开市场出售部分份额

回笼资金，本质上是一种类住宅开发模式，提高了IRR，这将大大缩短股权类的房地产私募基金的投资回报周期，整个过程实现了由重资产向轻资产的转变。

根据RCREIT数据，截至2018年12月28日，我国已发行类REITs持有物业类型主要包括写字楼、购物中心、零售门店、租赁住房、酒店、物流仓储中心、书店和社区商业等。

其中排名前三的物业类型为购物中心、写字楼和零售门店，分别占比为27%、26%和18%。

排名前三的物业类型均为典型的商业地产。

五、相关企业

近两年中国资产证券化业务市场发展迅速，2018年以来，央行、证监会、交易所等均在积极推进公募REITs的试点方案。

REITs渐行渐近，将成为行业发展的新方向，长租公寓将成为突破口。

关注四类地产公司：

1、国内领先的具有主动管理能力的不动产资产管理平台：

光大嘉宝

它旗下的光大安石，作为国内最大的房地产私募基金之一，将充分受益于REITs试点的突破，突破公司管理规模的瓶颈和资产端的限制，加速公司基金产品投融管退的运作效率，充分分享资产证券化带来的红利。

2、拥有优质商业物业（购物中心），自带流量的二线龙头：

大悦城

作为央企中粮集团旗下唯一的地产投资和管理平台，定位为城市运营与美好生活服务商，2018年大悦城购物中心租金收入26.0亿元，同比增长11.4%，开业运营项目增至12个。

3、自持核心区域物业（写字楼）的优质国企：

金融街

2018年公司物业租赁业务的营业收入为17.4亿元，同比增长12%，公司物业经营业务的营业收入为6.8亿元，同比增长5%。

公司在北京、上海、天津等中心城市的核心区域持有优质物业118.2万平方米，公司的自持物业主要集中于资产价值高、盈利能力强的一线城市写字楼业态。

4、拥有优质集中式长租公寓的龙头房企：

万科

公司长租公寓业务以“泊寓”为主要产品线，以拥有自有产权的集中式长租公寓为主要产品形态；

截至2019年3月末，公司长租公寓业务覆盖35个主要城市，累计开业超6万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。

六、主要风险

1、符合投资者收益率要求的基础资产较少

我国租金收益率偏低，能够达到投资者收益率要求的基础资产较少，对投资者缺乏吸引力。

2、推进速度不及预期

推出REITs产品需要建立和完善与之相配套的法律法规和交易制度，这是一个非常复杂的工程，使得我国REITs在推进方面有一定的不确定性。

3、房地产行业的政策调控风险