第九章 房地产融资与担保Word文件下载.docx
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抵押权是指债权人对债务人或者第三人不转移占有而供担保的财产，在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，就该财产的价值优先清偿受担保的债权的权利。
抵押权可以在房屋和土地用益物权上设立。
房地产抵押是指房地产权利人为担保自己或第三人债务的履行，将其房地产权利抵押给债权人供作债权担保的一种行为。
其中房地产权利人为抵押人，接受房地产权利人为抵押人，接受房地产权利抵押担保的债权人为抵押权人。
2.简述房地产抵押和房地产按揭的区别和联系？
房地产按揭是购房人以所购房地产作抵押物，采用抵押贷款方式取得购买房地产的资金。
与一般意义上的房地产抵押相比，房地产按揭具有下面的特点：
（1）房地产按揭实质上包括房屋买卖合同、购房贷款合同和抵押合同三层法律关系。
（2）仅从抵押法律关系而言，一般房地产抵押既可担保抵押人自己的债务，也可担保第三人的债务，而且该债务可以是各种类型的债务；
房地产按揭担保的只能是抵押人为购买作为抵押物的房地产而借贷发生的债务。
3.简述可以设定抵押和不得设定抵押的房地产的范围？
可以抵押的房地产主要包括：
（1）房屋及其他土地附着物。
（2）建设用地使用权。
（3）土地承包经营权。
不得设定抵押的房地产包括：
（1）土地所有权。
（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外。
（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位，社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。
（4）所有权、使用权不明或者有争议的房地产。
（5）依法被查封、扣押、监管的房地产。
（6）法律、行政法规规定不得抵押的其他房地产。
4.简述对预购商品房抵押和在建工程抵押标的的正确理解？
（1）预购商品房贷款抵押的是指是建成交付的商品房抵押的预约。
预购商品房贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
（2）在建工程抵押的标的物应该是正在建设中的不断增长变化的建设工程。
在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
在建工程抵押的标的物应当是处于不断增长变化的尚未完成的建筑产品，是一个动态的存在。
5.简述房地产抵押中房屋和土地的关系？
（1）房地一并抵押的原则。
《物权法》规定：
“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”。
更重要的是，该条规定“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。
（2）建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产的原则。
建设用地使用权实现抵押时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
6.简述房地产抵押合同的主要内容？
房地产抵押合同应当载明下列主要内容：
（1）抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；
（2）主债权的种类、数额；
（3）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；
（4）抵押房地产的价值；
（5）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；
（6）债务人履行债务的期限；
（7）抵押权灭失的条件；
（8）违约责任；
（9）争议解决方式；
（10）抵押合同订立的时间与地点；
（11）双方约定的其他事项。
7.简述房地产抵押登记及其效力？
房地产抵押登记是指将抵押房地产商的抵押权状态登记于不动产登记薄。
抵押权自登记时设立。
在重复抵押，即一个屋上设立多个抵押权的情况下，抵押登记还决定抵押权的顺序。
《物权法》规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（1）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；
顺序相同的，按照债券比例清偿；
（2）抵押权已登记的先于未登记的受偿；
（3）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
8.房地产抵押权当事人的权利和义务？
（一）抵押物的占有和管理
抵押人在设定抵押权后仍继续对该房地产具有占有、使用、收益的权利，抵押人虽继续占有抵押物，但却对抵押物有保管的义务。
（二）抵押物的保险
抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。
抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。
在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。
（三）抵押物的出租和出让
房地产抵押设立后，抵押人依然享有对该房地产出租的权利。
《物权法》规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
也就是说，在房地产先抵押后租赁的情况下，抵押权实现时该房地产上的租赁权自然终止，抵押物的受让人不承受原有的租赁权；
而先租赁后抵押的情况下，实现抵押权时，受让人应当承受原有租赁权的负担。
抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿或者转存。
转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
可见，只有经过抵押权人同意，抵押人才能出让作为抵押物的房地产。
（四）抵押权的实现
房地产抵押权的实现是指债务人不履行债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人依照法律程序直接处分抵押的房地产，已抵押的房地产变价并从中优先受偿其债权的法律现象。
（1）房地产抵押权实现的条件
房地产抵押权实现的条件是：
①债务人不履行到期债务；
②发生当事人约定的实现抵押权的情形。
《城市房地产抵押管理办法》规定：
有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：
①债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；
②抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；
或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；
③抵押人被依法宣告解散或者破产的；
④抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的；
⑤抵押合同约定的其他情形。
（2）房地产抵押权实现的方式
房地产抵押权实现的方式一般为折价、拍卖、变卖等。
（3）房地产抵押权实现的清偿顺序
抵押房地产处分所得价款的分配原则和分配顺序是：
①支付处分抵押房地产的费用；
②扣除抵押房地产应交税费；
③偿还抵押权人的债权本金、利息以及违约金；
④赔偿因债务人违反合同而对抵押人造成的伤害；
⑤所剩余部分退还抵押人。
第三节房地产开发融资
1.简述房地产开发融资的概念和总类？
房地产开发融资，是指房地产开发企业获得房地产开发项目的建设资金的各种行为的总称。
房地产开发融资可分为以下几种：
（1）股权融资。
①上市。
②设立房地产开发项目公司，通过项目公司增资或股权转让进行融资。
（2）债权融资。
①直接融资。
直接融资就是房地产企业发行债券已获得资金的方式。
②间接融资。
间接融资即房地产贷款，是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。
主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款。
③合作开发。
房地产开发企业与一家或几家有经济实力的企业进行合作开发。
2.简述房地产开发项目的概念？
房地产开发项目是指在依法取得土地上使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目，是房地产开发内容或要完成的工程内容。
许多房地产开发项目都设立项目公司，以项目本身信用为基础进行融资。
3.简述房地产开发项目融资的方式？
（一）项目公司股权式融资。
项目公司股权式融资将投资者的资产与项目资产独立开来，彼此没有追索权。
项目公司股权式融资主要有两种方式：
（1）由项目的投资者设立一家专门为一个特定项目而成立的公司，由该公司和其它投资者组成投资机构进行项目融资。
（2）由项目的投资者共同出资设立一个项目公司，该项目公司对项目资产拥有所有权，并负责项目的建设、经营和融资。
由于追索权被限定在该项目公司内部，因此债权人没有对投资者的追索权。
（二）项目公司银行贷款融资。
项目公司向银行贷款，往往以项目公司本身的现金流和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。
银行贷款融资主要有两种形式：
（1）无追索权的项目融资
无追索的项目融资也成为纯粹的项目融资。
贷款的还本付息完全依靠项目的经营效益，贷款银行为保障自身的利益，以该项目拥有的资产做担保。
如果该项目未能建成或经营失败，其资产或收益不足以清偿全部的贷款时，贷款银行无权向该项目的主办人追索。
（2）有限追索权的融资
与无追索权贷款的还款来源单纯依靠项目的经营收益和取得物权担保不同，有追索权项目的融资中贷款银行还要求有项目实体以外的第三人提供担保。
贷款银行有权向第三方担保人追索。
但担保人承担债务的责任，以他们各自提供的担保金额为限，所以称为有限追索权的项目融资。
（三）项目公司股权转让
房地产项目公司在运营一段时间后，可以通过股权转让来吸引新的投资者，从而为项目开发注入新的资金。
4.房地产开发贷款的定义和种类？
房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。
房地产开发贷款分为以下两种类型：
（1）一般房地产开发贷款
一般房地产开发贷款包括：
①住房开发贷款；
②商业用房开发贷款；
③其他房地产开发贷款。
（2）保障性住房开发建设贷款
保障性住房开发建设贷款主要包括：
①经济适用住房开发贷款；
②廉租住房建设贷款；
③公共租赁住房建设贷款。
5.简述一般房地产开发贷款？
（一）贷款条件
房地产开发贷款的条件可以从借款人、开发项目和贷款担保三个方面理解。
房地产开发贷款的借款人必须符合下列条件：
（1）经房地产开发主管部门批准设立，在工商行政管理部门注册登记，取得企业法人营业执照，且办理营业执照年检手续；
（2）取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；
（3）建立现代企业制度，产权明晰，经营管理制度健全；
资信良好，具有按期还本付息的能力，企业信用等级符合贷款要求；
（4）取得人民银行颁发的贷款证，在贷款银行开立基本账户或一般存款账户或一般存款账户，并在贷款银行办理结算业务。
申请房地产开发贷款的项目必须符合下列条件：
（1）取得有权部门批准的项目立项批复；
（2）项目可行性研究报告规范，取得有权部门的批复；
（3）项目开发取得合法、有效批件；
（4）项目建设用地为出让性质的，应根据该项目国有土地出让合同约定，缴其全部土地出让金，并取得项目《国有土地使用证》（出让性质）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。
（5）项目建设用地为划拨性质的，应取得该项目《国有土地使用证》（划拨性质）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》；
（6）对已开始销（预）售的项目，还需要提供合法、有效的《销（预）售许可证》；
（7）项目符合当地市场需求、有良好的经济和社会效益；
（8）项目资本金不低于申请贷款项目总投资的35%，全部到位并先于贷款投入项目开发。
（二）流程
（1）申请；
（2）审查；
（3）签订；
（4）提款条件满足后，贷款银行放款。
（三）担保和保险
用于抵（质）押的财产，需要估价的，必须经过银行认可的资产评估部门进行估价贷款金额不得超过抵（质）押物品价值的70%；
以土地使用权抵押的，抵押期限应以土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限为限。
借款人需在借款合同签订前按银行指定的保险种类到保险公司办理保险。
6.简述经济适用房开发贷款？
经济适用房开发贷款是指贷款人向借款人发放的专项用于经济适用房项目开发建设的贷款。
经济适用房开发贷款的条件为：
（1）借款人已取得贷款证并在贷款银行开立基本存款账户或一般存款账户；
（2）借款人产权清晰，法人治理结构健全，经营管理规范，财务状况良好，核心管理人员素质较高；
（3）借款人实收资本不低于人民币1000万元，信用良好，具有按期偿还本息的能力；
（4）建设项目已列入当地经济适用房年度建设投资计划和土地供应计划，能够进行实质性开发建设；
（5）借款人已取得建设项目所需的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》；
（6）建设项目资金不低于项目总投资的30%，并在贷款使用前已投入项目建设；
（7）建设项目规划设计符合国家相关规定；
（8）贷款人规定的其他条件。
7.简述廉租住房建设贷款？
廉租住房建设贷款是指用于支持廉租住房新建、改建的贷款。
申请廉租住房建设贷款应具备的条件，主要包括：
（1）廉租住房项目应以纳入政府年度廉租住房建设计划，并按规定取得政府有关部门的批准文件；
（2）已与政府签订廉租住房回购协议；
（3）在贷款银行开立专用存款账户；
（4）提供贷款人认可的有效担保；
（5）新建廉租住房项目以取得所需的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》、改建廉租住房以取得有关部门颁发的许可文件。
（6）新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资20%的比例，改建廉租住房项目资本不低于项目总投资30%的比例；
（7）借款人信用状况良好，无不良记录；
8.简述公共租赁住房建设贷款？
（一）公共租赁住房开发建设贷款的借款人
实践中，一些地区政府设立专门的公司建设公共租赁住房，一些地区由政府直接投资建设公共租赁住房，还有一些地区试点由政府以外的其他机构投资建设公共租赁住房。
（二）政府投资建设的公共租赁住房项目资本金要求、利率和期限
政府投资建设的公共租赁住房项目须符合国家关于最低资本金比例的政策规定，贷款利率按中国人民银行利率政策执行，利率下浮时其下限为基准利率的0.9倍，贷款期限原则上不超过15年，具体由借贷双方协商确定。
项目建成后，贷款一年两次还本，利随本清。
鼓励银行业金融机构以银团贷款形式发放贷款。
第四节房地产消费融资
1.简述个人住房贷款概念？
个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。
个人住房贷款是担保贷款。
贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。
借款人到期不能偿还贷款人本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。
实践中大多数借款人以其所购房屋向银行提供抵押担保。
2.简述个人住房贷款的特点？
个人住房贷款有以下几个特点：
（1）风险性。
发放住房贷款，贷款人一般要冒好几种风险：
利率风险、购买力风险、市场风险、信用风险、流动风险、抵押风险等。
（2）流动性。
住房抵押贷款属于一次房贷，分期偿还，偿还期限从10年到30年不等，使银行每月都回本收息，贷款资金形成“银行→住房开发商→银行”的流动。
（3）效益性。
首先，银行通过每月回本收息实现自身资金的保值增值，提高经济效益；
其次，居民通过贷款资金提高消费能力，改善了居住条件，创造了精神效益，若其购房是为了投资，则可从今后买房售房的时间差异导致的价格差额中获得经济效益。
此外，住房贷款还带动了金融存款业务、保险业务量等等的扩大，为社会创造了新的经济效益。
3.简述个人住房抵押贷款的类型？
个人住房抵押贷款的主要类型有：
（1）商品房住宅贷款。
个人住房贷款中的商品住宅贷款是指贷款银行向购房人发放的、用于购买商品住宅、购房人以所购住房作为抵押物，开发商提供阶段性保证担保的贷款。
（2）存量房贷款。
存量房是指已取得完全产权、可以进入房地产三级市场流通交易的住房。
个人住房存量房贷款，是指贷款人向借款人发放的用于其购买存量房的贷款。
（3）个人商业用房贷款。
是指经办行向借款人发放的用于其购买自有商业用房的贷款。
申请贷款的商业用房应为竣工验收合格的现房。
（4）个人自建房贷款。
是指贷款人向借款人发放的用于借款人建设自有房屋的贷款，其建设用地必须是在经济发达地区市（县）城区或重点镇范围内，通过有偿出让方式获得，并已取得合法的有关建设批件。
（5）个人住房转按贷款。
是指在个人住房贷款还款期内，因借款人出售作为抵押物的房屋，贷款人向新的购房人发放的、用于其购买作为抵押物的房屋的贷款。
（6）个人住房加按贷款。
是指对未达到最高贷款成数或最长贷款期限的借款人增加贷款金额或延长贷款期限的贷款。
4.简述直贷式个人住房抵押贷款的概念？
“直贷式”个人住房抵押贷款，是指商品房购房人不通过开发商制定的银行办理住房按揭贷款，而是自己寻找银行办理相关手续。
5.简述个人住房抵押贷款保险的概念？
所谓个人住房贷款保险，是指申请人在申请住房抵押贷款时，根据合同的约定购买相应的保险，保险人对于合同约定的可能发生的事故所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人因下岗、死亡、伤残、疾病等原因不能偿还贷款本息时负责替借款人偿还贷款本息的行为。
上述保险的保险期限一般于抵押登记之日起至还清本息止，保险金额不低于贷款本息总额，保险第一受益人为贷款人，且一般情况下适应贷款人的要求而投保。
6.简述住房抵押贷款保险的种类？
与住房抵押贷款有关的保险基本上可分为三种：
（1）财产保险。
是指为防止由于意外灾祸造成较重房屋损失或其有关利益作为保险对象的保险。
（2）信用保险。
是指借款人因意外事故或疾病等影响家庭收入，失去部分或全部还贷能力时，以保险金抵付贷款余额，使抵押房产不致被收回或拍卖。
与借款人本金余额相称，保额逐年递减。
（3）保证保险。
是指由保险公司对购房者提供违约保证，当借款人不能还清本息时由保险公司负责偿还，或当房地产作为抵押物贷款时，由保险公司抵押物进行保险。
7.简述中国目前抵押贷款的保险现状？
（1）无统一模式。
基本上有三种模式：
第一，个人购房贷款定期人寿保险。
第二，综合保险模式。
既有抵押物的财产保险，又有抵押人的生命保险，同时还有借款人保证保险。
第三，抵押物的财产保险模式。
（2）强制性、捆绑性。
保险业务的强制性体现在三个方面：
第一，是否投保，借款人没有选择权。
第二，向谁投保，没有选择。
第三，抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险。
（3）信用保险和保证保险相结合。
8.简述住房公积金贷款的概念？
住房公积金贷款是指由住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。
住房公积金管理中心应当自受理申请之日起15日内作出准予贷款或者不准予贷款的决定，并通知申请人；
准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续。
住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担。
申请人申请住房公积金贷款的，应当提供担保。
住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房、以支持基本住房需求。
严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。
9.简述住房公积金贷款的特征？
（1）住房公积金贷款属于委托性个人住房贷款，资金来源为单位和职工个人共同缴存的公积金。
贷款风险由公积金管理中心承担。
（2）住房公积金的贷款对象仅为住房公积金的缴存主体，单笔最高额度为40万元，信用等级高的个人可以上浮。
公积金的贷款期限为30年，且不受年龄限制。
与银行商业贷款相比，住房公积金的贷款利率更加优惠。
10.简述组合贷款的概念？
组合贷款是指贷款人向借款人发放的用于其购买同一个人自住住房的借款组合。
当申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需费用时，购房者即申请公积金贷款，同时又向商业银行申请一般个人住房贷款，两部分贷款一起构成组合贷款。
第五节置业担保
1.简述置业担保的概念？
住房置业担保，是指依照《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。
2.简述我国住房置业担保的特征？
（1）我国住房置业担保具有垄断性。
一个城市原则上只设一个担保公司。
（2）政府对住房置业担保进行了严格的规制。
首先，住房置业担保公司由建设行政部门主管；
其次，置业担保公司的设立必须经审核批准；
再次，置业担保公司的业务活动必须遵循医德的规则。
（3）住房置业担保公司具有较充分的专业优势。
担保公司在住房信贷和房地产市场上都具有“专业优势”。
主要表现在人才、技术、信息、服务等方面。
3.简述置业担保公司的设立？
置业担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保、收取服务费用、具有法人地位的房地产中介服务企业。
设立担保公司应当具备下列条件：
（1）有自己的名称和组织机构；
（2）有固定的服务场所；
（3）有不少于1000万元人民币的实有资本；
（4）有一定数量的周转住房；
（5）有适应工作需要的专业管理人员；
（6）有符合《公司法》要求的公司章程；
（7）复合《公司法》和相关法律、法规规定的其他条件。
4.简述置业担保中的保证和抵押反担保？
（一）保证
住房置业担保当事人应当签订书面保证合同。
保证合同一般应当包括以下内容：
（1）被担保的主债权种类、数额；
（2）债务人履行债务的期限；
（3）保证的方式；
（4）保证的范围；
（5）保证的期限；
（6）其他约定事项。
（二）抵押反担保
借款人向担保公司申请提供住房置业担保的，担保公司有权要求借款人以其自己或者第三人合法所有的房屋向担保公司进行抵押反担保。
房屋抵押应当订立书面合同。
抵押合同一般包括以下内容：
（1）抵押当事人的姓名、名称、住所；
（2）债权的种类、数
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