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9.17
-59.4%
龙岗镇
36.68
96.3%
南澳
0.72
平湖
5.25
-45.9%
坪山
6.38
注：
同比增减列中为“——”的，表示2009年该片区无住宅取得预售许可证
从实际新增供应来看，2010年龙岗区推售住宅176.39万平方米，同比增加5.8%。
除年底取得预售许可证的几个项目外，龙岗区2010年取得预售的项目基本已在年内推出，且不少2009年取得预售许可的项目也在2010年推售。
图1-2历年龙岗区商品住宅推售面积（2005-2010年）
深圳中原市场研究部
与住宅批售量一样，住宅推售量最多的四个片区分别是中心城、龙岗镇、坂田和布吉，坂田的住宅批售量虽然没有布吉多，但其推售量却明显多于布吉。
与2009年相比，主要的住宅供应片区中，龙岗镇和平湖的住宅推售量增幅最大，而横岗镇的住宅推售量明显减少，中心城、坂田和布吉的住宅推售量相对稳定，增减幅度较小。
表1-22010年龙岗各区商品住宅推售面积
住宅推售面积（万㎡）
74.96
-8.7%
26.95
17.7%
15.73
21.0%
0.74
12.93
-47.7%
28.27
99.1%
10.98
86.1%
5.11
同比增减列中为“——”的，表示2009年该片区无住宅推售
从各月的住宅推售量来看，9月份龙岗区的住宅推售量最大，超过50万平方米，约占全年住宅推售量的28.6%，其次是12月份的推售量超过20万平方米，1月、4月和10月份的住宅推售量在16-19万平方米，其他月份的住宅推售量都在15万平方米以下，且大多不到10万平方米。
从各季度来看，第三季度的住宅推售量在9月份的拉升下达到最大，但年底住宅的推售速度明显加快，第四季度的住宅推售量较稳定，三个月的住宅推售量都较大。
图1-32010年各月龙岗区住宅推售面积
2010年龙岗区住宅新增供应仍以中小户型为主，90平方米以下户型约占总供应的57.4%，比2009年增加约1个百分点。
从单个户型来看，2、3房仍是供应主力，不过2房的供应比例较2009年减少约9个百分点，而3房的供应比例较2009年则增加约12个百分点。
4房和复式的供应大幅增加，尤其是复式，2009年供应482套，而2010年供应1528套，占总供应比例约为9.6%，较2009年增加约7个百分点。
别墅的供应有所减少，2009年供应1038套，2010年仅供应535套。
表1-32010年龙岗区推售项目户型结构表
房型
套数（套）
比例
单房
38
0.2%
1房
619
3.9%
70㎡以下2房
1032
6.5%
70㎡以上2房
3151
19.8%
90㎡以下3房
3789
23.8%
90-144㎡3房
2048
12.9%
144㎡以上3房
402
2.5%
144㎡以下4房
984
6.2%
144㎡以上4房
1534
9.7%
144㎡以下5房
1
0.0%
144㎡以上5房
231
1.5%
90㎡以下复式
491
3.1%
90-144㎡复式
482
3.0%
144㎡以上复式
555
3.5%
联排别墅
140
0.9%
双拼别墅
28
独立别墅
20
0.1%
叠拼别墅
347
2.2%
总计
15892
100.0%
2010年龙岗区住宅推售量最大的中心城片区新增供应住宅以大户型为主，90平方米以上户型的供应比例约为53.3%，较2009年较少约4个百分点。
片区住宅的供应户型较齐全，3、4房的供应最多，3房的供应比例约为41.1%。
别墅的供应与2009年相比变化不大，仅小幅增加，复式的供应则增幅较明显，2009年供应119套，2010年供应646套。
表1-42010年龙岗中心城推售项目户型结构表
66
1.1%
245
852
13.7%
1346
21.7%
800
644
10.4%
1002
16.1%
137
389
6.3%
51
0.8%
206
3.3%
30
0.5%
0.3%
21
6212
2010年龙岗区住宅推售量第二大的龙岗镇新增供应住宅以中小户型为主，90平方米以下户型的供应比例约为78.3%，片区住宅的供应户型较集中，2、3房的供应最多，约占总供应量的84.8%。
表1-52010年龙岗镇推售项目户型结构表
64
2.1%
90
996
33.3%
1194
39.9%
257
8.6%
200
6.7%
179
6.0%
13
0.4%
2993
2010年龙岗区住宅推售量第三的坂田片区新增供应以大户型为主，90平方米以上户型的供应比例约为56.8%，户型供应更为集中，仅有2、3、4房和复式、别墅供应，且各户型供应相对较均衡，除别墅和复式供应比例不及10%以外，其他户型的供应比例都在20%-40%之间。
表1-62010年坂田推售项目户型结构表
612
26.5%
386
16.7%
527
22.8%
226
9.8%
379
16.4%
57
32
1.4%
2309
2.成交回落，新推售项目销售理想
2009年全市住宅成交十分火爆，住宅成交量创历年新高，成交价格也一路飙升，年底调控政策频出台，楼市逐渐回归理性。
随着住宅存量的大幅减少，加上新增供应量较少，2010年上半年龙岗区住宅成交大幅回落，下半年随着供应的增加，成交有所回升，不过全年住宅成交量同比仍大幅减少。
虽然住宅成交量大幅回落，不过个别片区住宅的成交量有所增加，如坂田和龙岗镇。
新盘的销售也较理想，尤其是成交量增幅最大的坂田片区新盘的销售率高达95.3%，使得片区住宅存量反而减少，供不应求的现象继续加剧。
2.1成交量同比大幅减少，住宅供求比上升
2010年龙岗区成交住宅146.98万平方米，同比减少34.4%。
继2008年楼市低迷后，2009年受工程工期及部分开发商捂盘惜售的影响，龙岗区住宅新增供应量继续减少，而住宅成交异常火爆，使得全区商品住宅供求比创历史新低，仅有0.74：
1。
2010年龙岗区的住宅供应量虽然小幅增加，但受阶段性供应不足和楼市调控政策的影响，全年住宅成交量同比大幅减少，使得住宅供求比大幅上升，达到1.2：
1的水平。
图2-1历年龙岗区商品住宅供求情况（2005-2010年）
2.2下半年成交量大，12月份成交创各月新高
2009年底龙岗区的住宅存量较少，2010年上半年新增住宅供应59.15万平方米，仅占全年住宅供应量的33.5%，住宅可售量有限使得成交量也不大。
2月份传统春节长假以及住宅新增供应量极少使得其成交量仅有2.84万平方米，创近年各月成交量新低。
3、4月份市场火爆，成交增加明显，但4月中旬调控政策出台后，供应持续减少且市场观望情绪较浓，成交随即降温，5、6、7三个月份的成交量均处于全年的低位。
8月份开始住宅供应量明显增加，整个2010年下半年的住宅供应量约占全年供应量66.5%，供应增加且市场回暖使得成交也大幅增加，下半年的住宅成交量占全年住宅成交量的66.4%，12月份的住宅成交量更是创年内各月新高，达23.55万平方米。
图2-22010年各月龙岗区商品住宅成交量
深圳规划与国土资源委员会、深圳中原市场研究部
2.3坂田成交量增幅最大，中心城存量最多
2010年龙岗区共有中心城、坂田、龙岗、横岗、平湖、布吉、坪山、南澳、葵涌、坪地和大鹏11个片区有住宅成交。
中心城仍是龙岗区住宅成交量最大的片区，共成交住宅62.44万平方米，约占整个龙岗区住宅成交量的42.5%。
坂田取代布吉，成为2010年龙岗区住宅成交量第二的片区，其住宅成交量约占总成交量的19.2%。
在新增供应大幅增加的拉动下，龙岗镇的住宅成交量由2009年的全区第六位上升到2010年的第三位。
与2009年相比，龙岗主要的成交片区中坂田和龙岗镇的住宅成交量有所增加，其他片区的住宅成交量均减少。
从供求来看，除横岗和坂田片区的住宅供求比较2009年减小外，龙岗其他区住宅供求比都较2009年有所增加。
横岗区的住宅成交量虽然同比有所减少，但是其住宅供应量同比减幅更大，使得片区住宅供求比反而减少，且达到供不应求的状况，供求比为0.92：
1，坂田片区的供求比为0.95：
1，较2009年也有小幅的减少，平湖的住宅达到供求平衡的理想状态，供求比为1.01：
1，龙岗其他片区的住宅供求比都超过1，尤其是龙岗镇的住宅供求比达到1.7：
1，供过于求的现象明显。
表2-12010年龙岗各片区商品住宅成交情况
住宅销售面积（万㎡）
供求比
62.44
-39.1%
1.20
14.11
-32.4%
0.92
28.22
22.5%
0.95
16.64
14.1%
1.70
10.33
-59.0%
1.52
10.86
-37.2%
1.01
其它
4.38
-78.7%
1.50
表2-1中区域列的其他项指的是坪山、南澳、葵涌、坪地和大鹏5个片区
2010年底龙岗区的住宅存量约62万平方米，同比增加24%。
六大主要成交片区中仅横岗和坂田的住宅存量同比减少，其他片区的住宅存量同比均增加。
平湖的存量同比增幅最大，达430%，不过其存量有限，仅1.06万平方米，存量同比增幅较大的还有布吉和龙岗镇片区，其存量分别为7.13万平方米和12.71万平方米。
中心城的住宅存量仍最大，达33.06万平方米，约占总存量的53.3%。
表2-22010年末龙岗各片区商品住宅存量
住宅存量面积（万㎡）
33.06
22.4%
7.13
296.1%
1.82
-39.3%
12.71
263.1%
1.06
430.0%
3.79
-57.9%
2.43
-55.8%
表2-2中区域列的其他项指的是坪山、南澳、葵涌、坪地和大鹏5个片区
2.4中小户型更为热销，复式的销售率最高
虽然住宅成交量同比大幅减少，但新推售项目的成交还算理想，2010年龙岗区共推售住宅合拼后15892套，销售11192套，整体销售率达70.4%。
其中复式的销售率最高达82.5%，尤其是90平方米以下和90-144平方米的复式，销售率分别为93.3%和91.7%。
1房的销售率也超过8成，2房、3房和别墅的销售率在70%-80%之间，4房和5房的销售率在50%-60%之间，供应最少的单房销售率最低，仅有2.6%。
整体来看，供应较多的中小户型的销售更为理想，90平方米以下户型的销售率为72.8%，90平方米以上户型的销售率为67.2%。
表2-32010年龙岗区推售项目成交结构表
供应套数（套）
销售套数（套）
销售率
2.6%
502
81.1%
561
54.4%
2467
78.3%
2653
70.0%
1594
77.8%
119
29.6%
630
64.0%
859
56.0%
51.5%
458
93.3%
442
91.7%
361
65.0%
103
73.6%
22
78.6%
10
50.0%
290
83.6%
11192
70.4%
成交量最大的中心城片区同样是小户型更为热销，90平方米以下户型的销售率为75.8%，90平方米以上户型的销售率为57.9%。
中心城销售最好的也是复式户型，其销售率为78.9%，2房和别墅的销售也都超过7成，5房的销售最差，仅有35.0%的销售率，供应该户型的公园大地花园和御府名筑的销售价格都较高，且其他项目该户型的销售价格也较高，使得其销售速度较慢。
表2-42010年龙岗中心城推售项目成交结构表
41
62.1%
162
66.1%
656
77.0%
967
71.8%
576
72.0%
475
73.8%
509
50.8%
48
35.0%
370
95.1%
11
21.6%
128
23
76.7%
18
90.0%
12
57.1%
4115
66.2%
供应第二多的龙岗镇90平方米以下户型的销售率达62.3%，90平方米以上户型的销售率为39.9%，1房供应量少，百分百售完，其他户型的销售相对较均衡，销售率主要在53%-62%之间，4房的销售率稍低，约为35.1%。
表2-52010年龙岗镇推售项目成交结构表
69
603
60.5%
725
60.7%
46.3%
63
31.5%
70
39.1%
7
53.8%
1720
57.5%
住宅成交量第二的坂田片区的新推售项目的销售率最高，整体销售率达95.3%，90平方米以下户型几乎售馨，销售率达99.3%，90平方米以上户型的销售也为92.3%。
从单个户型来看，复式的销售率最高，达100%，2房和3房也接近售馨，4房的销售超8成，别墅的销售较差，销售率仅有48.3%，别墅全部由十二橡树庄园供应，成交一直不太理想。
表2-62010年龙岗坂田推售项目成交结构表
607
99.2%
384
99.5%
511
97.0%
187
82.7%
52.6%
40.6%
2201
95.3%
3.各区均价普涨，房价创新高
2009年全市住宅成交火爆，量价齐升，龙岗区4季度的住宅成交价格较一季度涨幅超5成，坂田和布吉片区的住宅成交价格同比甚至翻倍，但住宅成交量最大的中心城片区住宅成交价格上涨较晚且涨幅有限从而拉低全区住宅成交均价，使得2009年龙岗区住宅成交价格同比仅上涨7.4%。
2010年延续2009年底的涨势，住宅成交价格继续上涨，价格高的坂田片区的住宅成交量大幅增加对全区均价有一定的拉升作用，成交量较大的布吉片区的住宅成交价格上涨明显对全区房价也有一定的拉升作用，其他片区的住宅成交价格受成交结构的影响也有较大的涨幅，各片区价格普涨使得全区住宅成交均价创历史新高。
3.1价格波动上涨，2月均价最高
2010年龙岗区商品住宅的成交均价为14327元/平方米，同比上涨47.2%。
坂田的第五园价格同比2009年几乎翻倍，布吉的花语岸花园的均价同比2009年超过5成；
横岗片区信义湛宝广场的价格较2009年片区的公寓类型产品的价格也几乎翻倍；
龙岗镇在售项目的成交价格也均大幅上涨；
成交量较大的中心城片区项目的价格大多稳中有涨，但受成交结构的影响，片区住宅成交均价同比也大幅上涨。
此外2010年新推售项目的价格同比2009年同片区同类产品的价格都有较大的涨幅。
图3-1历年龙岗区一手商品住宅成交均价走势（2003-2010年）
从2010年各月的成交均价的走势图可以看出，龙岗区住宅的成交价格在波动中前行。
2月份的住宅成交价格最高，主要是因为当月的住宅成交量极小，加上价格高的坂田、布吉和横岗片区住宅成交比重都增加，从而拉升了区域住宅的成交价格。
随着市场的回暖，3月份住宅的成交量价齐升，新入市的第五园（四期）单位的价格较前期单位价格高出近3000元/平方米，千林山居加推的平层大户型单位均价较前期的平层单位价格高出近一倍。
4月中旬国家的调控政策使得市场成交随即降温，住宅成交均价涨幅有所回落，5月底部分楼盘率先推出部分优惠单位，使得市场住宅价格趋稳，但经过短暂的调整住宅成交有所回升，楼盘价格再次稳中有涨，且这种趋势一直延续到年底。
图3-2历年各月龙岗区一手商品住宅成交均价走势（2009-2010年）
3.2坂田片区价格最高，布吉片区涨幅最大
2010年龙岗区住宅成交均价最高的是坂田片区，该区仅有万科第五园、万科金色半山、十二橡树庄园和上品雅园四个项目在售，万科的两个项目住宅价格都较高，尤其是第五园的价格居整个龙岗区同类产品价格之最，十二橡树的别墅价格在3-4万元/平方米之间，高层价格也达2万元/平方米，片区价格较低的上品雅园下半年的成交价格达1.6万元/平方米，在龙岗区的住宅中也算是价高较高的项目。
从上涨幅度来看，2010年同比涨幅最大的是布吉片区，涨幅高达76.0%，主
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