由北京市土地出让现状浅析我国土地一级市场Word文档格式.docx
《由北京市土地出让现状浅析我国土地一级市场Word文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《由北京市土地出让现状浅析我国土地一级市场Word文档格式.docx（21页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
2.1社会经济条件对北京市土地出让市场的影响3
2.1.1区域、经济因素3
2.1.2政策因素3
2.2北京市土地利用现状4
2.3北京市土地出让市场交易形式统计状况5
2.4北京市国有土地使用权交易价格分析7
2.5北京市土地一级市场分析模型8
2.6小结10
第三章我国土地一级市场现状11
3.1我国土地一级市场交易现状11
3.2我国土地一级市场的政策环境13
3.2.1垄断土地一级市场的正面效应13
3.2.2垄断土地一级市场的负面效应13
3.3城市土地整理储备运行中存在的问题14
3.4土地使用权出让中存在的问题15
第四章结论与建议17
4.1结论17
4.1.1土地所有权代理人的清晰化17
4.1.2政府的土地市场职能的合理定位17
4.2建议与土地一级市场发展方向17
参考文献19
致谢20
第一章绪论
1.1问题提出
土地一级市场是土地使用权出让的市场,其主要市场活动是国家以土地所有者的身份,将国有土地（即城镇国有土地或农村集体土地被征用为国有土地的部分）使用权按规划要求和投资计划及使用年限,出让给土地使用者或开发商。
改革开放以来，我国土地供应制度由无偿、无限期、无流动的行政划拨变为有偿、有限期、流动的出让供地。
土地出让刚开始时，大多采用协议出让方式，渐渐转为协议、招标、拍卖结合的形式，“8.31”大限之后基本形成经营性用地招拍挂方式出让的土地市场。
政府管理制度方面从国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（简称国发[2001]15号通知）时政府垄断土地一级市场存在种种困难到现在基本形成了政府垄断土地一级市场、土地储备、土地一级开发、经营性用地出让的土地一级市场的政府管控制度。
但是现存土地一级市场政府垄断制度渐渐暴露出种种弊端，目前对此问题的争论主要有三种观点。
第一种观点认为应削弱政府对土地一级市场的垄断,主张开放农村集体土地市场,构建农村土地市场。
第二种观点认为应强化政府对土地一级市场的垄断,以利于经营城市。
第三种观点认为减少政府对土地一级市场的垄断,把土地一级市场进行分解,即政府垄断城市土地一级市场,逐步开放农村集体土地市场,把农村集体土地从传统的土地一级市场中剥离出来。
本文根据近年来北京市土地出让状况分析现有土地出让方式的利弊，并通过分析土地一级市场政府垄断的效应,结合当前土地一级市场政府垄断问题上的争论,结合实例对这个问题进行讨论,以此进一步认识当前我国的土地市场改革问题并提出建议。
1.2国内发展现状
自1978年以来，土地市场经历了30多年的建设和发展。
30年的市场实践缓慢而持续地推动了制度发展，土地市场的发育既有着渐进过程，同时市场的发展中又存在着里程碑式的制度变革。
目前我国已基本形成了政府垄断土地一级市场、土地储备、土地一级开发、经营性用地招拍挂方式出让的土地一级市场的政府管控制度。
政府管控制度分为政府垄断制度和市场出让制度,政府垄断制度体现在集体土地转为建设用地由政府审批,土地征迁补偿标准由政府制订,非经营性用地由政府统一协议出让，土地供应计划由政府统一安排,土地储备必须由政府来完成,政府采用计划、行政、法律等手段决定土地供应的区位、时间、规模、空间等要素；
市场出让制度体现在土地出让过程中,对于经营性用地政府采用招标、拍卖、挂牌等方式决定土地供应的价格和数量等要素，对于非经营性用地政府采用协议出让的方式满足建设与发展需要[1]。
政府对土地一级市场有着高度垄断权，这导致资源配置上存在着一定的局限性，城市土地供给总量失控，用地结构失调。
土地的出让制度使土地收益显性化，土地出让市场与地方政府的利益密切相关会导致土地供应过程中的短期行为。
地方政府往往尽可能多的出让土地，以此来满足其在短期内取得效益的目标，这样造成了土地利用不合理的现状。
出让规模过大以及我国法律规定模糊不清导致更多的征用耕地，农用地迅速减少。
这决定了我国将在相当长的时间里面临保护耕地与建设用地相对不足之间的尖锐矛盾。
经营性用地采用挂牌方式出让导致“地王”频频出现，影响制约着土地二级市场开发，房价越来越高在大城市带来住房危机。
目前我国正在探索适合我国的土地改革方案，重庆市和成都市的统筹城乡综合配套改革试验区给了我们大致的方向。
1.3研究目的和意义
随着社会主义市场经济体制的逐步确立和土地市场的日趋活跃，加强土地一级市场的研究和管理已成为非常突出的问题。
土地一级市场关系到房地产市场、关系到城市化进程，关系到地方发展和经济建设。
没有与社会发展相适应的土地一级市场社会发展就会受到阻碍。
本文通过对近年来北京市土地出让状况的分析入手，了解我国土地一级市场的发展状况以及变化规律。
从土地出让价格、出让方式、宏观国家政策、相关法律法规等方面分析了我国土地一级市场现状。
我国城市土地一级市场是政府垄断的市场，改革开放以来为我国经济与社会发展做出了巨大贡献，但在社会发展的同时它又逐渐显现出不协调的地方。
很多专家学者都在探讨我国土地市场在不同维度存在的不足与改革的方向。
文中分析总结了各学者提出的我国土地一级市场目前存在的种种问题，深入解析了问题存在的原因，以此进一步认识当前我国土地一级市场的改革问题。
分析得出土地一级市场的改革方向是减少政府对土地一级市场的垄断,解决农村集体土地征用不合理问题。
国家对土地市场的垄断只能是一种土地管理权,而不是政府在土地市场上的垄断经营权，改革还需要相关配套措施的完善。
提出尝试实行土地发展权解决耕地大量减少问题、推行年租制等可行性建议。
第二章北京市土地出让市场发展现状分析
2.1社会经济条件对北京市土地出让市场的影响
2.1.1区域、经济因素
北京是中华人民共和国的首都，全国政治、经济、文化中心和国际交流的枢纽，也是世界闻名的历史文化古城。
北京市地处华北大平原的北部，辖16区、2县，面积约17000平方公里，全市总人口1216万。
得天独厚的中心地位使其成为关注的焦点，在全民监督下各种政策的实施效果相对全国其它城市较好，也是土地市场发展较快、较成熟的一个城市。
北京作为首都和国际交往的窗口,有利于吸收国内外的资金和技术，同时首都的人才优势和科技优势以及知识经济时代的到来为保护和合理利用土地资源提供了有力的人才和科技保障。
但是,我们也应该看到一些不利因素:
人口持续增加,人口对土地的压力进一步加大。
随着首都的发展建设,全市国民经济和社会的快速发展,工业化、城市化进程加快,其农用地和建设用地的矛盾进一步加剧。
长期以来粗放型、外延性的土地利用方式,仍存在一定惯性作用,要引导其向集约型转变还需作艰苦而持久的努力。
社会主义市场经济体制尚处在建立和逐步完善阶段,土地利用的宏观调控机制和法制建设有待加强,经济建设中的短期行为在一些地方还比较严重,不利于节约和合理利用土地。
农用地总体产出率低,保护耕地缺乏内在经济动力。
2002年以来，我国GDP连续多年保持两位数的高增长率，宏观经济形势持续良好，对土地的需求将会持续增加，客观上必然带动土地价格的上涨。
发展中国家的基本国情及良好的经济发展态势，决定了城市化、工业化进程不断加快，经济发展带来的居民可支配收入增加、消费观念更新、家庭结构变化等等，在一定时期内都将增加对土地及房地产市场的刚性需求，必然推动地价水平呈现持续上升趋势。
另外2008年举办奥运会大大促进了北京市的城市建设，对北京土地出让市场的发展产生了巨大的推动作用，主要表现在城市地价水平的波动和地产空间格局变化两个方面。
根据国土资源部公布的城市地价动态监测结果显示:
08年北京市城市地价保持上升势头，但变化趋势平稳。
2009年，我国从容应对国际金融危机的剧烈冲击，国家扩内需、保增长及4万亿投资等各项政策措施，带动了土地需求的快速增长，经济顺利实现“V”形反转[2～5]。
土地市场整体运行状况良好，调控前瞻效应显著，发展强劲，态势向好。
2010年，我国面对更为复杂的国内外宏观经济形势，内外需紧缩“双碰头”的危机叠加因素增多，对土地市场形成巨大压力。
这样看来，转变发展方式、调整经济结构的客观要求将更加迫切，城市化进程加速、扩大内需迟滞效应带来的土地刚性需求增势将更加强劲。
2.1.2政策因素
纵观近几年的土地交易情况，在经济持续保持连年高速增长，房地产市场持续繁荣的情况下，北京市的地价并没有逐年上涨，而是在上下波动当中总体向上。
主要原因是由于土地的成交价格还要受区位、容积率以及政府的供地政策等多种因素的共同影响所致。
2002年国土资源部对商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让的规定加速了土地市场化进程。
这在一定程度上减少了政府经济损失，提高了土地出让价格，使土地交易市场更加“公平、公正、合理”。
《国务院关于加强土地宏观调控问题的通知》（国发[2006]31号）指出要进一步明确土地管理和耕地保护的责任，禁止擅自将农用地转为建设用地。
全国土地利用总体规划纲要也强调了保护和合理利用农用地、节约集约利用建设用地、协调土地利用与生态建设等内容。
与此同时十七届三中全会进一步提出“坚持最严格的耕地保护制度，层层落实责任，坚决守住十八亿亩耕地红线……实行最严格的节约用地制度，从严控制城乡建设用地总规模。
”保护耕地的政策虽然在某种程度上抑制了不合理的农用地征收，但是效果并不明显。
企业获得土地的成本低、环保要求低，导致各地工业投资中重复建设问题严重[6]。
为应对全球金融危机，2008年末国家出台了一系列政策措施。
提出了“保增长、扩内需、调结构”的总体部署，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，尤其是4万亿的救市资金的逐步投放，既促进了宏观经济逐步向好，也在一定程度上刺激了土地需求增长，加之房地产市场投资性需求不断增加，引起土地价格不断上涨，土地供应也大幅增加。
同时，国家一系列区域性规划的发布，如国家发改委发布了《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》、国务院批复了《关中-天水经济区发展规划》、《辽宁沿海经济带发展规划》、《促进中部地区崛起规划》等，在一定程度上促进了区域性土地开发需求的增加，引起土地价格上涨[3-5]。
一系列的政策随着市场变化，使我国市场化配置水平进一步提高。
配合着市场自身的规律调控我国土地市场，这反映出政府调控能力增强，调控手段增多，调控机制将会逐步完善。
2.2北京市土地利用现状
北京市位于华北平原西北隅，地势西北高、东南低，地域总面积164.11万公顷，土地资源总体的特点是山地多，平原少，北部为中低山区，东南部是缓斜的平原。
其中山区面积约占61%，平原面积约占39%。
北京市经济发展迅速、城市人口膨胀剧烈而且建设用地需求旺盛，因此人地关系较为紧张，耕地保护任务艰巨，生态与环境保持具有一定挑战性。
根据2005年的土地利用变更调查结果，北京市农用地为110.55万公顷，占总面积的67.4%；
建设用地为32.3万公顷，占19.6%；
未利用地为21.25万公顷，占13.0%。
总体上看，北京市建设用地比重较高，具有大都市的土地利用特点。
农业用地以林地和耕地为主，林地69.1万公顷，占农用地总量的62.5%；
耕地23.34万公顷，占农用地总量的21.1%。
建设用地以居民点及工矿用地为主，居民点及工矿用地26.79万公顷，占建设用地总面积的82.9%；
未利用地以荒为主。
数据来源于《全国2005年土地利用变更报告》。
具体情况见下图2.1，图中深绿色表示林地，米黄色表示耕地，红色表示城镇用地。
图2.1北京市土地利用总体规划[7]
Fig.2.1MunicipalLandUsePlanninginBeijing
分析北京市土地利用基本情况是：
山地多,平原少，这不利于北京市城市的扩展和建设用地的开发。
城市大,郊区相对较小。
此外,北京市有着3000年的建城史,800多年的建都史,是举世文明的历史文化古城,拥有一批具有传统历史风貌、民族风格和地方特色的历史文化街区。
在北京市的旧城区,大片的四合院、平房住宅占据着大量最宝贵的土地,而这些地方往往又是黄金地段,人口稠密,土地成本很高,因此旧城改造受到限制。
人多地少,耕地更少。
近年来,随着北京市郊区城市化进程不断加快,城市用地不断扩大,农业用地迅速减少,耕地也随之锐减。
例如，以北京市朝阳区高碑店乡为例,1949年拥有耕地164617平方公里,到1998年因城市征用仅剩50913平方公里,原有耕地已所剩不多。
这些情况表明,未利用土地已经不多,说明土地开发程度高,土地后备资源不足,建设用地供应紧张。
而加强对耕地特别是基本农田的保护，严格控制非农建设占用耕地已经势在必行。
因此科学配置城镇工矿用地，合理调控城镇工矿用地增长规模和时序，整合规范农村建设用地，保障必要的基础设施用地。
优化建设用地结构和布局，加大存量建设用地挖潜力度，促进各项建设节约集约用地，积极拓展建设用地新空间等政策需严格实行。
尽快出台一项农用地征收策略是治理全国耕地问题的关键。
2.3北京市土地出让市场交易形式统计状况
1982年以前我国土地使用制度的主要特征是：
无偿、限期以及不得转让。
那时的土地政策适合当时的国情并与当时的社会发展相适应。
但是随着市场经济的提出无偿划拨不再适合我国国情。
1988年4月七届人大通过宪法修订案,明确规定了土地的使用权可以依照法律规定转让。
1990年5月国务院再次颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,土地使用权有偿出让与转让在全国范围内广泛展开,各省、直辖市、自治区也制定了相应的实施细则,至此我国城市土地有偿使用制度得到了法律的保障[8]。
以下是根据北京市房地产年鉴得出的92-02年间北京市国有土地使用出让情况数据。
从下表2.1中可以看出2002年以前土地使用权出让以协议方式出让宗数占总土地交易宗数的98.43%。
协议出让方式出让的土地价格偏低，造成了国家的巨大经济损失，同时导致了政府出让土地时候投机倒把，为获得短期利益而不考虑地利用的最佳效益。
大批土地粗放利用，造成了土地资源的浪费。
表2.11992～2002年间北京市国有土地使用权出让情况
Table2.1Beijingfrom1992to2002thesituationofstate-ownedlanduserighttransfer
分类
协议出让
招标
拍卖
挂牌
总计
宗数
4201
57
4
6
4268
土地面积
9219.05
174.88
7.57
10.6
9412.1
建筑面积
12984.26
498.25
18.18
32.6
13533.29
合同地价款
820.5
68.78
6.03
3.1
898.41
2002年5月9日,国土资源部11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,旨在规范国有土地使用权出让行为,优化土地资源配置,建立公开、公平、公正的土地使用制度,并规定商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让的基本原则[16]。
之后北京市土地出让方式转为招标拍卖为主，协议出让为辅。
“8·
31”大限政策以后,所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。
此后的国有土地出让方式主要以招标、拍卖、挂牌为主。
下表2.2是03年-07年间北京市土地使用权入市成交形式统计表，从表中可以明显看出从04年大限政策后以协议方式出让的土地宗数大幅度减少，加强土地的集约利用，减少经济损失。
在招拍挂三种交易方式中挂牌出让更受欢迎。
表2.203-08年间北京市经营性土地使用权入市成交形式统计表
Table2.203-08years,BeijingMunicipality,theformoflanduserightmarkettransactionstables
年度
招标（宗）
拍卖（宗）
挂牌（宗）
招拍挂合计
2003
3
1
45
49
2260
2004
85
89
1984
2005
2
48
50
701
2006
29
87
991
2007
41
44
713
2008
26
122
148
挂牌出让国有土地使用权,是指出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为[18]。
挂牌让竞价者在指定时期内多次出价,区别于拍卖出让,竞价者更加理性,能够经过一定时间的考虑慎重出价。
特别是在08年后可以看出绝大多数情况下,北京市土地整理储备中心越来越倾向于采取挂牌的交易方式。
这一交易方式挂牌时间长，允许多次报价，这有利于投资者理性决策和竞争。
并且操作方式较简单，便于开展。
因此北京市将挂牌作为国有土地使用权最主要的出让方式。
但是由于挂牌时间较长,挂牌也可能会出现竞投者之间产生串谋,采用共同开发、货币补偿式“劝退”等行为使得出让价格低于市场价格。
因此有必要在拍卖、挂牌出让的过程中兼顾社会和环境效益等综合评定也许不失为一个好办法。
2.4北京市国有土地使用权交易价格分析
北京市2003年－2007年以招拍挂方式出让土地的数据显示，北京市的平均地面地价年度波动幅度较大，整体呈上升趋势，综合地价水平值均高于全国平均水平。
主要原因是由于土地的成交价格不仅受经济影响，同时也受区位、容积率，以及政府的供地政策等多种因素的共同影响。
一般而言，区位好的地段，地价较高，反之则较低。
容积率高的地块，地价较高，反之则较低。
土地供应量放大，会对地价产生向下的牵引作用，反之，则会形成地价上涨的动因。
由此可见，不同年份间，土地成交的区位、平均容积率，以及土地的年度供应量，都会在不同程度上对地价的高低产生影响，并最终作用于地价的整体走势。
2004年以前以协议出让这种非市场化的方式大量供应土地，对土地市场的供求产生了较大的影响，使得土地市场上的地价水平难以反映土地真实的内在价值，这应是导致03年地价较低现象的较为关键的影响因素之一。
2004年和2005年地价大幅上下波动，应是“8.31大限”的土地新政所致。
大限以前，有一大批土地以协议出让方式投放到了市场上。
这批供地在相当程度上向下打压了北京市的地价。
2005年，土地供应量则相应地大幅减少。
这也就是北京市地价在2004年大幅下降后，又于2005年急剧上涨的主要原因。
2006年，北京的地价综合水平值较高，排在绍兴、厦门、杭州之后，位于全国第四位，达到了3636元/平方米。
北京的综合地价增长率为8.17%，与2005年相比增长了3.71个百分点。
近几年是北京市经济高速发展的时期，地区生产总值的增长率一直保持在10%以上，
升级会员 