某区域房地产市场价格分析报告Word文档下载推荐.docx
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1、财、税联合规范房地产市场
2月，国税总局、财政部联合下发了《关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税[2007]13号），对于一些企事业单位将自建住房以低于购置或建造成本价格销售给职工是否征收个税，做了明确规定。
通知指出，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”工程缴纳个人所得税。
所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额。
通知同时规定，根据住房制度改革政策的有关规定，国家机关、企事业单位及其他组织在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工应支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税。
此前未征税款不再追征，已征税款不予退还。
同月，财政部和国家税务总局再度联合发布了《关于贯彻落实国务院关于修改<
中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例>
的决定的通知》，要求各省、自治区、直辖市财政、地方税务部门结合本地实际情况，尽快提出切实可行的城镇土地使用税税额幅度调整技术方案，并加强经管，严格控制减免税。
《通知》明确，各地要完善城镇土地使用税的征收经管办法和操作规程。
严格控制减免税，从严控制各类开发区、各类园区用地和属于国家产业政策限制发展工程用地的减免税。
对不符合国家产业政策的工程用地和廉租房、经济适用房以外的房地产开发用地一律不得减免税。
2、建设部再次严令建立廉租住房制度
2月下旬，建设部负责人再次发出督促：
尚未明确土地出让净收益用于廉租住房制度建设比例的城市，要在今年一季度予以明确。
根据建设部设定的工作计划，2007年，国内所有城市和县城镇将全部建立廉租住房制度，最低生活保障家庭中的住房困难户“应保尽保”。
建设部同时提出，应建立以财政预算安排为主、多渠道筹措的稳定规范的资金来源渠道。
尚未明确土地出让净收益用于廉租住房制度建设比例的城市，要在2007年一季度予以明确。
住房公积金增值收益，在提取风险准备金和经管费后，要专项用于廉租住房建设。
将有计划、有步骤地扩大廉租住房制度覆盖范围，逐步把廉租住房制度保障范围扩大到住房困难的低收入家庭。
建设部将会同有关部门在2007年三季度对各地廉租住房制度建设情况进行监督检查。
3、各地调控信息
天津：
出台土地经管条例禁城镇居民购宅基地
天津市近日出台了《天津市土地经管条例》并将于3月1日起开始施行，《条例》明确规定，禁止在集体所有的土地上开发建设商品房，禁止村民将宅基地上建设的住宅向城镇居民出售；
禁止城镇居民购买农村宅基地。
个别村镇和开发商在未办理规划以及集体土地征收、转用、供地审批手续的情况下，占用集体所有的农用地或者宅基地建设开发房地产都属于违法行为。
江苏：
工业用地招标拍卖挂牌出让办法（试行）的通知
江苏省近日出台《工业用地招标拍卖挂牌出让办法（试行）的通知》。
通知规定，工业用地公开出让底价，须由具备土地评估资格的机构按照规定规程进行评估，由土地所在地市、县国土资源经管部门根据评估结果和产业发展政策等综合确定，并不得低于省政府公布的工业用地出让最低价；
市、县国土资源经管部门按照相关规定程序，组织实施工业用地招标拍卖挂牌出让工作等。
长春：
工业用地出让最低价规范的实施意见
长春《工业用地出让最低价规范的实施意见》规定，2007年1月1日起，工业用地采用招标拍卖挂牌方式出让，出让底价和成交价格不得低于国家公布的工业用地出让最低价规范；
等别为五等的土地工业用地出让最低价规范为384元／平方M；
等别为七等的工业用地出让最低价规范为288元／平方M；
等别为十一等的工业用地出让最低价规范为144元／平方M；
等别为十二等的工业用地出让最低价规范为120元／平方M等。
（二）城市中房指数
2007年1月中房指数显示：
北京、广州、杭州环比涨幅分别达到2.5%、4.7%和2.5%，显示较强的上升势头；
天津、武汉、南京也表现不俗，环比涨幅分别达到1.7%、1.6%和1.2%；
上海、深圳去年上半年上涨过快，受宏观调控影响，去年年底开始回调，目前仍处于调整阶段。
表1：
十大城市07年1月中房指数环比情况
城市
北京
上海
天津
广州
深圳
武汉
重庆
南京
杭州
成都
城市综合指数
↑49
↓1
↑41
↑54
↑5
↓10
↑1
↓6
↓29
住宅指数
↑38
↓5
↑20
↑62
↑10
↑9
↑33
↓15
Hedonic指数
↓19
↑6
↑19
↓12
↑2
↑13
↑4
写字楼指数
↑89
↑78
↓24
↓27
↓65
↓31
↓61
↓54
↓56
商铺指数
↑70
↑142
↑112
↑100
↓77
↓41
↓113
↓90
数据来源：
中国房地产指数系统
从全国十大城市，1月份中房指数分物业对比来看，主要有以下特点：
1、住宅：
价格上涨仍处于主导趋势
住宅指数上涨居前三位的依次为：
广州（↑62）、北京（↑38）和杭州（↑33），涨幅略高于上月。
仅有三个城市，上海、深圳和成都出现指数微调。
2、写字楼：
多数城市价格出现明显下跌
本月写字楼指数与上几个月出现明显对比，仅有三个直辖市，北京、上海和天津出现上涨；
其余城市均出现不同程度的下跌，武汉、南京、成都和杭州跌幅较为明显。
3、商铺：
一线城市价格纷纷大幅上涨，二线重点城市价格跌幅明显
本月直辖市以及广州、深圳商铺指数出现普涨，其中天津、广州和深圳涨势尤为明显；
与之形成鲜明对比，二线城市出现不同程度的下跌。
二、全国房地产增量、存量房市场交易情况分析
（一）八大经济圈新增供应市场分析
1、长江三角洲经济圈
2月，长三角9个重点城市房屋销售价格、新建商品住房价格同比以及环比各项指标增幅均低于全国平均水平。
南京2月表现较好的，对比之下，徐州2月房屋销售价格以及新建商品住宅价格指数环比增幅明显。
上海各项指标显示，2月新建商品房市场交易价格稳定，同比、环比增幅不仅低于全国平均水平，而且房屋销售价格同比增幅在70个大中城市中增幅最小。
表2：
2007年2月长三角地区房屋销售价格指数变化情况
房屋销售价格指数
新建商品住房价格指数
二手住房价格指数
同比
环比
100.1
100
105.3
100.5
104.7
100.6
106
100.4
102.5
102.8
102.3
99.8
宁波
103.9
100.9
104.3
103.2
100.8
无锡
103.7
103.3
100.3
103.5
101.4
扬州
104.5
105.7
100.2
徐州
105.2
105.9
温州
100.7
107.3
103.6
金华
101.1
国家发展和改革委员会
从一些重点城市房地产实际成交来看：
上海春节楼市低迷新盘暂缓上市，成交均价微降。
2007年2月份，上海市商品住宅成交面积为99.1万平方M，与上月成交面积177.1万平方M相比，环比下跌了44%，但于2006年2月份的84.0万平方M相比则上升了18%。
其中，普通商品住宅成交面积61.1万平方M，较上月下跌63.9万平方M，与去年同期相比则上涨了15％。
别墅类工程本月成交7.2万平M，成交面积较上月下降4.7万平M。
从成交均价来看，本月销售楼盘大打节日促销牌，全市成交价格有所回落，较上月下降4.6％。
分区来看，徐汇区价格降幅最大，较上月下降21.3%，涨幅最高的虹口和普陀，分别较上月上涨16.8％和11.9％。
而去年同期相比，价格涨幅最高的为闸北、虹口和松江，涨幅分别为36.2％、23.5％和22.8%；
价格出现较大降幅的为徐汇和卢湾，较去年同期分别下降了21.5％和14.5%。
2月份苏州楼市表现为成交量下挫，成交价格小幅度上扬。
2月苏州市区商品房（住宅类）共成交2028套，比上月下降1407套，降幅为40.96％；
成交面积为27万平方M，比上月下降15.49万平方M，降幅为36.41％。
从成交区域分析，2月份仍然是吴中区和工业园区唱主角，成交量分别占全市成交总量的36.74％和28.75％，两个区域成交量接近全市总量的三分之二；
市区（沧浪、平江、金阊）在春节期间表现疲软，成交量持续低迷；
相城区和高新区则表现平平。
随着吴中区的持续开发，吴中开发区和越溪区域在2007年有望成为吴中区一座重要的新城。
2月份恰逢春节，受此影响楼市整体表现低迷，在2月上旬单日成交量均超过百套，2月7日当天成交达201套；
而临近春节成交量极速下降，春节期间更是达到谷底。
从成交均价分析2月份苏州市区住宅类房源成交均价为5369.11元/平方M,比上月上升239.36元/平方M，出现了一定的上扬。
平江区由于少量的高端住宅的出售，2月13日和16日成交均价都已过万元，拉高了该区域当月成交均价达6982.6元/平方M，其它区域成交均价表现较为稳定，没有大幅度的变化。
杭州2月楼市表现平淡。
从供给来看，2月杭城六大房产板块共有可售商品房2.4万余套，可售商品房总面积近350万平方M，与1月相比有所减少；
除去经济适用房外2月份杭城六大房产板块共有6个楼盘开盘，共推出商品房13.24万平方M，其中住宅9.09万平方M；
新增住宅与1月份相比有较大幅度减少，环比下降43.85%。
从杭城六大房产板块销售来看，表现非常平淡。
2月杭城六大房产板块商品房共成交19.28万平方M，与1月份的33.70万平方M相比有大幅下降，下降幅度为42.80%。
2007年前两月，扬州楼市淡季不淡，价量均升。
2007年1-2月扬州市新建商品房累计合同成交3013套，销售总面积约达36.77万平方M，较去年同期分别上涨114.21%、129.06%；
其中商品住房2475套，成交面积29.59万平方M，同比增长幅度也分别高达144.32%与129.83%，涨幅均较大。
总计07年前两月全市新房交易总金额15.12亿元，其中商品住房占了10.96亿元。
受2006年第四季度市场交易行情大好的影响，同时购房者对房屋的需求刚性，直接导致了扬州2月楼市的喜人销量。
自2006年10月市场火爆销售后，扬州楼市的新房成交量就一直保持了4个月的微幅上升，市场整体已经呈现出平稳向好的局面。
在2月临近春节时期，虽然开发商春节休盘意愿明显，但购房者却表现出了极大的热情，单日销量多日持高不下。
2月无锡楼市逆势活跃。
春节假日期间，市区正式进行商品房合同网上备案的就有16套房，比去年同期增加6成。
春节一过商品房的成交更是迅速反弹，一周就成交312套。
2月份无锡市区共成交商品房1783套，面积22．57万平方M，日均成交64套。
在商品房成交的不俗业绩中，惠山区的表现尤为突出。
全月成交商品房437套，面积5．86万平方M，占全月市场总成交量的25．96％，首度领先于其他各区。
2、珠三角经济圈
珠江三角洲内福建、广东两大省份的几个副省级城市房价持续上涨的局面短时期不会有太大的改变，涨势在2月依旧不减。
2月深圳房屋销售价格同比增幅领跑全国，广州、泉州、福州、厦门则分列4、8、10、12位。
本月特别值得关注的是，北海2月房屋销售价格同比增幅位居全国70大中城市榜眼的位置，仅低于深圳0.2个百分点，广西经济发展利好消息对市场的刺激较大。
表3：
2007年2月珠三角地区房屋销售价格指数变化情况
福州
107.4
109.1
101
厦门
107.2
108
105.8
101.3
108.1
109.6
101.2
112.3
109.9
112.4
南宁
103.8
101.6
海口
104.2
泉州
107.6
101.8
108.4
惠州
101.5
105.4
湛江
105.5
韶关
105.1
北海
112
116.2
94.2
93.8
三亚
广州2月楼市在楼价突破8000元/平方M关口的情况下，成交量竟比上月大跌超过6成。
据分析供应量少、春节放假、楼价高和买家观望是主因。
2月广州楼市成交量的数据都比上月大跌6成以上。
广州十区一手住宅成交套数2515套，比1月少了4707套，降幅65%；
成交面积29.5917万平方M，比1月少52万多平方M，降幅64%；
成交金额24.0666亿元，比1月少了37.8亿元，降幅61%。
其中市中心六区成交量仅为19.6996万平方M，比1月降63%。
2月广州十区一手住宅均价达到8134元/平方M，不仅突破8000元大关，比上月升了8.1%；
市中心六区一手住宅均价也达到了9470元/平方M，升幅5.3%。
两组价格数据都是广州楼价的历史新高。
深圳2月楼市强势攀升，均价每平M过万元。
2月份深圳市商品房总成交面积为32.89万平方M，套均面积约108平方M／套，成交总面积比去年12月下降了五成多。
成交量大幅下降主要是因为商品房入市量减少，以及买家持币待购造成的。
2月份深圳全市商品房成交均价为11133元/平方M，而1月份为每平方M11000元/平方M，去年12月为每平方M9990元/平方M。
本月深圳市新楼盘售价最高为均价每平方M5万元。
一般高级住宅为每平方M18000元－20000元。
2月，厦门商品住宅总成交1400套，签约面积17万平方M，总成交金额13.89亿元，均价8108元/平方M，其中，岛内住宅均价10113元/平方M，岛外住宅均价5220元/平方M。
各物业类型上，住宅成交1400套，均价8108元/平方M；
商场成交225套，均价25885元/平方M；
写字楼成交26套，均价15333元/平方M；
车库成交244套，均价3148元/平方M；
别墅成交20套，均价14012元/平方M；
其他成交9套，均价7599元/平方M。
进入2007年1月，福州房地产的均价在2006年末首次突破5000元大关后回跌，而2月又重新高扬，住宅的均价从上月4953元/平方M上涨到5675元/平方M，上涨722元/平方M，涨幅高达14.58%。
这是2004年以来单月均价变化最大的一个月。
福州房地产较大的涨幅主要是由于福州七个板块中价格最高的两个板块———北江滨板块和市中心板块2月的成交量之和占全市交易总额的比例有较大幅度的提高。
从市场上可以看出，市中心的均价总体是一个上涨的走势。
尤其是近半年来，除1月份下跌外，总体看来今年涨幅有猛升之迹象。
1-2月，北海全市商品房销售面积170.07万平方M，商品房竣工面积196.34万平方M，销售面积低于竣工面积26.27万平方M。
3、环渤海经济圈
从2月环渤海地区重点城市房屋销售价格指数变化来看，2月北京房屋销售价格同比增幅为8.8%，环比增幅为0.5%，同比增幅比1月回落0.1%，而环比则高出0.1%，对比看房价长势不减反涨。
2月房屋销售价格同比增幅位居70大中城市的仅北京位居第三，天津略回落至14位。
沈阳、大连和秦皇岛几个副省级则更靠后。
不仅如此，环渤海几个1月涨幅显著的城市，在2月表现为各项指标同比、环比增幅大都有所回落。
表4：
2007年2月环渤海地区房屋销售价格指数变化情况
108.8
109.7
109.4
106.9
106.6
石家庄
104.6
沈阳
107
108.6
98.7
大连
107.8
济南
103.4
青岛
104.9
唐山
秦皇岛
106.1
106.2
丹东
102.7
锦州
104.1
烟台
104.4
济宁
104.8
2月份北京全市商品住宅预售登记数量为10349套，登记面积116万平方M，与上月相比，分别减少了4429套和76.5万平方M。
其中海淀的销售套数锐减幅度较大，1月销售2125套，而2月仅销售944套，减少55.58%。
从新增供应来看，2月份北京市获批预售许可的工程为16个，仅为1月份的两成，批准的住宅套数为3615套，与1月份相比也有明显的下降。
2007年2月，天津市商品房成交量呈下降走势，价格走势较上月有所上涨。
2月天津商品房共成交56万平方M，环比下降了21.8%，同比上升了15.6%。
本月成交价格为5486元/平方M，环比上升了2.7%，同比上升了8.7%。
市内六区商品房住宅成交量9.3万平方M，较上月21.61万平M下降了56.9%。
2月商品房住宅成交29.77平方M，环比上月62.17万平M下降了52.1%，市内六区成交量占比为31.3%，和上月相比，略有下降。
全市成交额14.92亿元，环比下降了54.4%，全市商品房住宅价格呈下降走势，本月均价5011元/平方M，较上月下降了4.8%。
市内六区商品房销售金额6.80亿元，较上月15.87亿元下降了57.2%，市内六区商品房平均价格7291.6元/平方M，较上月7345.25元/平方M下降了0.7%。
2月，连云港房地产市场销售成绩量尽管受节假日因素影响，存在近一周的销售空白，但总体销售情况依旧很乐观。
2月，连云港房地产市场共销售853套房源，其中普通住宅销售出620套房源，办公用房销售出9套房源，商业用房也销售出224套房源。
2006年，商业用房销售情况一直平平，继去年8月份，商业用房的销售套数达到246套以后，2007年2月商业用房的销售又创下新高。
在销售面积上，商品房2月共去化掉76853平方M，其中普通住宅的去化面积是69758平方M，办公用房的去化面积是805平方M，商业用房的去化面积为6290平方M。
4、中原经济圈
2月中原地区部分城市房屋销售价格指数变化来看，总体4个主要城市各项指标同比、环比增幅在2月基本都略有上扬。
郑州新建商品住宅销售价格环比增幅显著，在春节销售淡季能有如此表现在一定程度体现郑州房市的火红。
西安、平顶山则重点表现为房屋销售价格同比、环比增幅的小幅度上扬。
洛阳房屋销售价格以及新建商品住宅销售价格环比增幅开始回升。
表5：
2007年2月中原地区房屋销售价格指数变化情况
郑州
113
101.7
西安
洛阳
平顶山
2月份郑州房地产市场供应呈井喷态势，而住宅房价自去年11月
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