土地所有权变更的市场化Word格式.docx
《土地所有权变更的市场化Word格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土地所有权变更的市场化Word格式.docx（8页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
2、土地所有权是一向专有权。
即权利主体是特定的，而义务主体是不特定的。
国有土地所有权的权利主体是国家，农村劳动群众集体土地的所有权，权利主体是农民集体。
除国家和农民集体外，任何组织或个人都不能成为土地所有权的权利主体。
由此决定了土地所有权的不可刘转性，即土地所有者不能把土地作为买卖、赠与，遗赠等民事法律行为的标的。
3、土地所有权具有排他性，这一特性表明土地所有人在违反法律和第三人权利的范围内，有自由处分权，并排除他人的一切干涉。
但这种排他权仍须受国家法令的限制。
4、土地所有权具有追及力。
土地为他人非法占有时，无论转入何人或为何组织控制，所有权人都可以向他主张权利。
国家所有的土地为任何组织或个人占有，无论占有人有无过错，历时多久，均不受民法占有时效的限制，国家始终保持追索权。
4、国家和集体土地所有权的利益是间接实现的。
土地作为不动产，需要通过使用才能产生经济效益，而土地所有权主体是国家和集体，国家是代表全国人民的最高政治组织，集体是一个集合体，它们本身都不能直接使用土地，它们要实现其经济利益时，必须采取间接实现的形式，即土地脱离所有者的直接控制，由使用权人支配和使用，所有者通过获得一部分土地的经营、使用收益即地租而实现其所有权。
土地所有权的权能包括：
1、土地占有权。
土地所有权的占有权是指土地所有人对其所有的土地的实际占有和控制的权利。
2、土地所有权。
我国法律赋予土地使用权特定的含义，是指土地使用者对其所使用的土地依法享有利用和收益的权利。
3、土地收益权。
土地所有权的收益权是指在土地上获得经济利益的权利。
一般而言，土地收益权基于使用或利用土地而产生，但土地收益权在法学上是一项独立的权能，所有者在自己不适用土地土地的情况下，也可依收益权以地租的行使获得利益，正如马克思所说：
“地租的占有时土地所有权借以实现的经济形式。
”国家依据国有土地所有权收取使用税（费），就是土地所有权在经济上的体现。
4、土地处分权。
土地所有权的处分权是指土地所有者在法律许可的范围内，依法处置其所有土地的权利。
处分权是土地所有权的核心权能，它可以处置土地所有权本身，也可以分别处置占有权、使用权、收益权。
如对土地使用权进行出让、转让、出租、抵押等等。
二）土地所有权变更的内涵
土地所有权因一定的法律事实而产生、变更和消灭。
了解土地所有权的确认和限制的相关内容，对于土地所有权的行使和保护，判断所有权的归属，具有重要意义。
土地所有权的取得有两种方式：
1、原始取得。
原始取得是指土地所有权的取得不以原所有人和所有权为依据，而是基于一定的反法律事实，经法律确认直接取得。
在我国原始取得的形式有如下几种：
1）没收。
我国土地改革中没收官僚资本家、地主等的土地归国家所有。
2）收归国有。
是指国家依法确认某类土地归国家所有。
3）社会主义集体化。
如1956年《高级农业生产合作和社章程》规定，合作化过程中农民将自己的土地入社后转为集体所有等。
4）开荒。
建国以来开垦荒地、围湖造田和采用其他自然改造办法取得的土地。
5）添附。
如海滩，河流中冲刷新增的土地。
沿海新增的滩涂、沙洲等。
6）无主土地。
没有土地所有人或所有人不明等。
2、继受取得。
是指根据法律规定或合同规定从原所有人那里取得的土地所有权。
如国家征用集体所有土地，农民集体经济组织灭失，土地转为国有等。
土地所有权的变更是指因某种法律事实的产生，使土地所有者丧失土地所有权的法律现象。
丧失土地所有权有如下二种情况：
1、土地所有权消失。
2、土地被依法征用、征收等。
土地所有权变更必须经法律认可，办理变更登记后方为有效。
根据《土地管理法》第六十条确定的农民集体土地所有权，由于下列原因发生变更的，按变更后的现状确定集体土地所有权：
①由于村、队、社、场合并或分割等管理体制的变化引起土地所有权变更的;
②由于土地开发、国家征用土地、集体兴办企事业或者自然灾害等原因进行过土地调整的;
③由于农田基本建设和行政区划等原因重新划定土地所有权界限的。
《六十条》公布时起至1982年国务院《村镇建房用地管理条例》发布时止，乡（镇）或村办企事业单位使用的集体土地，有下列情况之一的，分别属于该乡（镇）或村农民集体所有：
①签订过用地协议的（不含租借）;
②经县、乡（公社）、村（大队）批准同意，并进行了适当的土地调整或者经过一定补偿的;
二、我国土地所有权变更制度的的现状及实现土地所有权变更市场化的必要性
土地所有权从其产生之日起，就在人们的社会经济生活中发挥着重要的职能。
它确认了土地的权利归属和利益分配。
土地所有权制度的目的就在于凭借国家强制力确认土地的权利归属，并进而保障土地或土地上的权利在动态中的交换关系，使主体能够自由平等地使用或支配自己的财产，让渡对自己财产的权利，由此促进土地商品交换的实现。
即为了使土地的交换能够成立，当事人双方必须即以“处置的自由”为前提，相互承认对方的地位（权利能力），并认可自己的财产将归属于对方（成为对方所有的东西）。
以处置的自由为前提，承认对方的所有权的自由，民法典中关于财产的部分就是以这两个自由为核心构成的，它基本上反映了资本主义社会的经济结构。
正如恩格斯指出：
“完全自由的土地所有权不仅意味着毫无阻碍毫无限制地占有土地的可能性，而且也意味着把它出让的可能性。
”从土地所有权开始确立，它就使土地成为可以出卖和抵押的商品。
成为商品的土地必然要进行交换，买卖是土地作为商品进行交换的主要形式，它的法律本质是所有权的转移。
于是法律专门规定了土地所有权的取得、存在、转移、土地权利证明等一系列制度。
从这个意义上说，土地所有权既是商品交换的前提，又是土地商品交换得以实现的法律工具。
随着商品交换的发展，价值形态的财产利益越来越受重视，不仅土地本身，而且从土地所有权派生的或与土地所有权相对应的一些土地上的其他权利，都可以作为财产进入商品流通领域，土地所有权促进商品交换的职能日益显著。
在美国承认土地的私人所有，自由流通。
私人土地可以自由买卖和出租，凡法律承认的私人土地，政府都有登记，土地所有权的转让，通过变更登记便可实现。
有时国家为鼓励私人对国有土地（特别是荒地、废弃土地）的开发利用或补充财政收入的不足，需要使公有的土地向私人所有转移，这一政策目标主要体现在1862年的《宅地法案》之中。
10联邦土地的出售由内政部长决定，但有以下限制：
（1）该块土地作为公有地不宜管理，或已不具有实现特定目的的作用；
（2）具有农用价值且处于撂荒状态；
（3）出售的土地面积超过2500英亩时，必须经国会同意或默认；
（4）出售一般应以竞争性投标方式进行。
另外，联邦政府也可以通过购买、交换、征用等方式获取公有地。
在日本，土地流转实行完全的市场模式，土地有偿使用，自由转让。
法律规定实行土地私有制，在通常情况下，所有权与使用权均由所有人行使。
但在实际上，由于人多地少，存在着大量的非所有人使用他人土地的现象。
法律一方面保护土地的自由买卖、转让、租赁抵押或继承，另一方面从维护社会利益出发，对土地所有权的权益进行某些限制，而注意保护土地使用人的权利。
土地使用权的取得，或是基于双方协议通过签定合同，或是基于其他法律行为，体现双方当事人的意志。
此外在法律上确认非所有权人使用土地的权利为他物权，其具体的权利义务关系由特别法及民法典中的有关条款加以确定。
我国由于特殊的国情和特定的历史文化背景，社会的发展进程中没有经过资本主义工商业经济充分发展的历史阶段，由半封建半殖民地的小农经济社会直接跨入社会主义社会，走了一条和西方发达资本主义国家不同的道路。
目前我国正处于从计划经济向社会主义市场经济的转型期，从农业社会向工业社会和信息社会的过渡期，相应地对土地制度的规范和保障也必然呈现出与西方国家不同甚至相反的发展思路。
我国实行社会主义的土地公有制，土地所有制的形态有只有两种：
国有土地所有权和集体土地所有权。
它们都属于土地共同共有的形态。
显然，在我国，公民个人及其他社会团体不得拥有土地所有权，土地私人所有不为法律承认。
我国现行土地所有权关系也比较混乱，主要表现在土地所有权难以得到确切的落实，从而导致农民土地权益被剥夺。
探究其原因在于土地的公有制管理制度的影响。
公有制即集体所有制，是将生产资料的划分群体定位在多人享用的概念上。
也就是说，在土地集体所有制度下，每个农民都是土地的所有者，也是土地的共有者，他们对土地的使用和处置没有自主控制权、决定权，也不具备行使土地使用权的职能。
为了解决过于复杂的集体决断行为，公有权主体的概念应运而生。
它的主要职责是对生产资料进行管理以及合理的分配，它的出现改变了公有制的内部关系，使集体中的个人不再享有所有者的地位。
在这种情况下，势必会引起土地产权关系不清、产权虚置的现象。
土地所有权变更的第二种方式是土地被征收、征用，在我国，具体而言即集体的土地被国家征收或者征用。
依据《物权法》第42条之规定，土地征收是国家为了公共利益之需要，依法征收集体所有的土地并给予合理补偿。
土地征收是土地产权由私人或集体向国家的让渡，国家为此必须付出一定的代价即给予土地所有权人公正合理的补偿。
因此，土地征收的关键问题是如何确定合理的补偿标准，包括合理的补偿方式和补偿数额。
关于征地补偿，国外有两种典型做法，一是美国实行完全补偿，不仅补偿被征土地的现有价值，而且考虑土地可预期、可预见的未来价值，同时还补偿因征收而导致相邻土地所有者、经营者的损失；
二是德国和日本的相当补偿原则，此种补偿标准略低于美国，但补偿范围也比较广泛，如德国包括土地或其他标的物的权利损失、营业损失、征收标的物上的一切附带损失等。
我国目前实行不完全补偿原则，补偿范围窄、标准低，亟须在经济发展的基础上适当扩大补偿范围，科学确定补偿标准。
按王海鸿等的观点，我国现行土地征收制度存在以下主要问题：
（1）征地范围过宽。
我国法律对公共利益的范围界定不明，而且国家垄断土地一级市场，农地不能转为建设用地进入市场，当建设用地需求上升或非公益性经营项目建设需占用集体土地时，国家只能行使土地征收权，土地征收成为唯一可能的制度安排，这必然导致征地范围过宽。
（2）征地补偿费与土地市场价值脱钩。
目前我国的土地征收是一种行政行为而非市场行为，由于禁止集体土地入市，也就没有土地的一级市场价格，从而不会对国家的征地补偿构成压力。
（3）征地安置工作不完善，失地农民的社会保障问题突出。
由于户籍制度及城乡二元分割体制，失地农民既无土地可耕种，也无法享受城市最低生活保障等待遇，加上征地实行货币化补偿和补偿费又被层层截留，造成矛盾突出，农民利益无法得到保障。
（4）土地征收权被滥用。
由于土地出让收益分配不合理，激发了基层政府的卖地冲动，更有甚者，一些地方政府为吸引外资往往以极低或者零地价供地，造成大量国有土地资产收益流失。
（5）征地过程中公众参与度不高，缺乏透明度。
集体组织代位参与征地谈判，少数乡村权力人物成为征地的最大受益者，征地过程的全程管理和有效的监督反馈机制尚未建立起来。
以上问题使政府的征地决策陷入了困境：
征地既要实现既定的公共政策目标，又要尊重和保护公民的私有产权，该如何平衡呢？
这是我国现行土地征收要以市场为导向，满足市场的需求。
我国现行的农村集体土地制度自1949年以来经历了一个复杂曲折的演变过程。
第一阶段是以1950年6月颁布的《中华人民共和国土地改革法》为标志第一次建立起农民土地所有制为主体的社会主义土地制度的雏形，实行的是土地私有化。
第二阶段是变土地农民私有制为农民私有，集体统一经营使用的土地制度。
这一时期政府引导农民走合作化的道路。
这一道路先后经历了二个发展过程：
一是互助组，二是初级农业合作社。
第三阶段是变农民私有，集体统一经营使用的土地制度为集体所有，统一经营使用的土地制度。
1956年6月，第一届全国人民代表大会第三次会议通过的《高级农业生产合作社示范章程》标志着私有土地向集体所有制转变。
并在全国农村掀起了农业合作化高潮。
在高级社里，土地集体所有，集体经营，此后又经历了人民公社化运动，最终将土地私有制改造成农村集体所有制。
在1962年形成了农村集体土地的“三级所有、队为基础”的格局。
我国现行宪法和有关法律对集体土地所有权进行了确认。
我国《宪法》第10条规定：
“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有以外，属于集体所有;
宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
”《民法通则》第74条二款规定“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或村民委员会经营、管理。
已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有。
但是，在对农民权属意识状况的调查中，农民认为土地属于国家所有的占有绝对优势。
在村庄内部的所有权构造上，也存在着认为土地属于”村集体的“与”生产队（小组）的“分歧。
为何农村土地集体所有在农民中的认同度如此之低?
这其中是有着深刻的制度原因的。
对于集体土地所有权主体缺位的问题，很多学者都提到过。
主要是因为我国的法律规定不明确。
《民法通则》所规定的农村集体土地所有权主体为“村农民集体”和“乡（镇）农民集体”。
而《土地管理法》第10条规定，村农民集体所有的土地已经分别属于村内两个以上农民集体经济组织的农民集体所有的，由该村内各该农村集体经济组织或村民小组经营、管理。
依据该条款，集体土地所有权主体还可以是“农业集体经济组织内的农民集体”。
可见，虽然我国法律明确规定农村集体土地所有权主体是农民集体，但各个法律具体规定的农村集体土地所有权主体却分别是：
（1）村农民集体;
（2）乡（镇）农民集体;
（3）农业集体经济组织内的农民集体，而且各个法律又没有规定农民集体的组织形式是什么，这就难免在理论和实践中造成农村集体土地所有权主体很难界定。
另外，有学者认为上述三种形式的集体所有权的行使主体和操作方式在实践中存在着诸多的问题，有些地区所谓的土地集体所有，实际上成了乡村干部的小团体所有，有的甚至成了个别乡村干部的个人所有。
少数干部凭借农村集体土地所有权，或任意摊派，加重农民负担，或任意处分土地，造成耕地流失，是造成农村中不安定的一个重要因素。
目前，我国并不存在一个叫“农民集体”的组织，原有的“三级所有、队为基础”的人民公社已被废除，现在的乡、镇人民政府属于基层政权，不是“农民集体”的组织体，而村民委员会属于政治性的群众自治组织，村民小组则根本就不是一级集体组织，因而它们都不是集体经济组织，不可能成为集体土地所有权的主体，否则将与宪法和土地管理法的规定相违背。
由于存在着上述无人所有的缺陷，使得乡、镇政府对土地的管理职能与所有权合二为一，集体土地事实上成了国有土地。
现实中还出现更糟糕的问题，即所谓的土地集体所有，实际上造成了乡、村干部利用土地牟取私利和利用对土地的支配权欺压农民的现象屡见不鲜。
（三）农村集体土地所有权权能弱化
从理论上讲，农民集体拥有法律上的所有权，集体应当可以行使占有、使用、收益和处分的权利，但在客观事实上，集体土地所有权中的使用权、收益权和处分权已在很大程度上被弱化或取消了。
在使用权能方面，根据《土地管理法》第43条规定：
“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;
但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡村公共设施和公益事业建设依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
”由此可见，农村集体所有的土地一般只能用于农业生产或农民宅基地和兴办乡镇企业等与集体密切相关的建设中，而不得用于能够产生巨大经济效益的房地产开发等项目中，从而使集体土地所有权的使用权能呈现出不完全性。
在收益权能方面，要在集体所有的土地上进行房地产开发，必须先由国家通过征用将集体所有的土地转变为国家所有后才可以出让，使得本应属于集体所有的土地收益权受到了限制。
就处分权而言，农村集体土地所有权的最终处分权实际上是属于国家。
国家禁止集体土地所有权买卖，在必要的时候，国家可对其征用，集体所有的土地只有经国家征用转为国有土地后才能出让、转让。
这不仅使集体土地所有者完全失去了土地的出让权，同时也使本应属于集体的土地收益流入国库。
在国家对农村土地的征收或征用制度中，集体所有权的权利也得不到法律的有效保护。
征地制度本来可以更好地区分集体所有与国家所有地界限从而增强集体的主体性。
但现实中国家征用集体所有的土地的目的不仅包括纯粹的公共利用，还包括大量商业性开发。
农村集体土地被征用后农民得到的不是土地的应有价值，而时国家给予的征地补偿费。
而征地补偿费要比土地的市场价格少得多。
因此，在农村集体土地被征用的过程中，农村集体组织和农民权益受侵害现象严重。
此外，由于集体土地所有权的转移具有单向流出性。
在集体土地所有权与国有土地所有权之间，土地只能通过征用的形式由集体流入国家。
这种单向移转的后果集体土地的范围不断减少。
集体土地所有权不完善势必引起的土地使用制度中的问题。
由于土地集体所有主体不明，集体所有成了既非法人所有、又非集体成员个人共有的高度抽象化了的悬空状态的所有，集体成员缺乏对土地的有效介入和控制，集体成员难以形成对土地的主人翁感，从而造成集体土地利用不足与不当使用的后果。
因此，在我国着手制定物权法之际，有必要对现行的农村集体土地所有权加以变革、完善，还集体所有权私权性的本来面目。
三、实现土地所有权变更市场化的建议
土地制度改革中，市场经济是通过生产资料的供给和需求之间相互作用而达成自我组织的效果的。
土地制度改革的市场经济化，是以市场需求为发展契机，广泛利用各种市场资源，对现有的土地资源进行产品的生产与深度加工，以满足市场的需要，而不是象传统农业生产那样，局限在单一作物的范围内。
一）、土地生产要素商品化发展
要想实现土地资源的市场化配置，不仅要求土地生产资料的的商品化，而且各种生产要素（如科技投入、市场信息获得、生产资本等）也要商品化。
也就是说，在以土地为基础的一切经济活动中，都要以市场为中心，以市场为导向，来实现生产资料的交换、分配与生产，并在这个基础上形成统一完整的市场体系和反映灵敏的市场化的土地管理机制。
二）、改革土地产权制度
土地产权制度的改革，要以树立现代产权制度为目标。
现代化的产权制度中，土地管理者拥有自己的产权，并成为真正意义上的法人实体，具备生产资料参与市场经济活动的砝码。
改革和完善土地产权制度要将国家土地所有权和集体土地所有权归属具体落到实处，还要坚持权利平等的原则，有条件的用户可以利用土地进行再建设，允许该用地的使用权流入市场。
流入市场的土地，往往以土地的价值来定位生产要素的主导信号。
土地的价值最直接的说法就是土地的价格，它不仅仅是土地管理部门实现土地合理配置的工具，而且还是调节土地的市场化供求关系的快捷方式。
三）、完善土地改革机制，实现土地市场化发展对社会保障功能的替代。
首先市场化的土地改革要具有最基础的社会保障机制，具备与之相对应的法律援助基础使被用于市场化运作的失地农民有失业、医疗以及养老保险等方方面面的保证。
除了建立相关的法律体系外，还要加强对征地行为的有效监督，确保土地征用过程的合法性，以保证征地工作顺利开展的同时，农民的合法权益也能够得到及时的维护。
（四）完善农村集体土地所有权的各项权能
要实现私权意义上的农村集体土地所有权，必须强调土地所有权的绝对性。
要保证农村集体土地所有权的绝对性，首先就要取消集体土地所有权的不完全性，使之成为私法意义上的完全的土地所有权。
第一，完善集体土地所有权的使用权能。
允许农村集体经济组织在严格保护耕地的前提下，除了从事农业生产经营以外，依照国有土地开发的模式，在集体所有的土地上进行房地产开发，然后将房产所有权和土地使用权转让于他人，这样既维护了土地公有制，又维护了集体经济组织的经济利益。
第二，实行农村集体土地有偿使用制度，完善其收益权能。
一方面，国家除为公共利益以外，从事城镇扩展、房地产开发、旅游开发等，需要征用集体所有的土地时，应当比照土地产权交易市场的产权交易价格，对农村集体经济组织给予充分的补偿。
这样不仅有利于维护国家与集体之间的利益均衡，也有利于避免中小城镇的盲目扩展和各种开发过热，防止耕地大规模流失。
另一方面，在社区农民集体内部也要实行土地有偿使用制度，除学校、公共道路、卫生所等公益设施使用土地采用无偿划拨外，村民使用宅基地、村办企业使用土地要按规定交纳使用费。
同时，耕地、果园、水面、山林等各种土地的承包也应当按规定收取土地承包费。
这样既有利于保护耕地、提高土地资源的使用效率，又有利于提高农民在承包经营中的成本意识和风险意识，遏制撂荒和粗放经营现象发生。
第三，完善集体土地的处分权能。
这主要是针对农村集体土地所有权转移的单向流出性而言。
我国物权立法应当规定，在土地管理部门严格监督管理下，农村集体所有的土地能够在土地利用总体规划范围内自主进入土地产权交易市场，以实现土地所有权在各集体经济组织之间、集体经济组织和国家之间的双向流动。
所有权是一切财产权利的核心，是现代社会法律秩序的基础。
实现农村集体土地所有权的私权化，不仅关系到我国农村、农业、农民问题合理安排，还关系到农村集体土地利用制度改革的顺利进行。
因此，我国农村集体所有权只有在明确其主体、完善其各项权能并按公司法人治理结构对其进行改造的基础上逐步走向完善，才能为我国解决好农村、农业、农民问题和成功改革农村集体土地利用制度奠定良好的基础。
参考文献：
：
1、王卫国，《中国土地权利研究》，政法大学出版社，2003。
2、李晓安，《经济法》，浙江大学出版社，2008
3、李凤章，《通过“空权利”来“反权利”：
集体土地所有权的本质及其变革，法制与社会发展，20
升级会员 