别墅小区的规范化管理docWord文档下载推荐.docx
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（4）诚信为本
诚信为本是物业管理人员职业道德的一个重要内容，就是说，管理人员要忠诚老实，裙带求是，言而有信，严守信用。
（5）注重效益
对经济效益和社会效益要两手抓，提高经济效益就是要强化管理，开源节流，多渔产开展服务项目，增加收益，同时要讲究社会效益，开展社会主义精神文明建设，维护业主权益，搞好环境建设，扩大市场信誉，塑造企业。
2．员工岗位职责
（1）物来经理岗位职责
全面统筹整个别墅的物业管理工作，包括：
1协调工作
（1）协助住户组织业主委员会，以便推广管理事务。
（2）加强与住户及业主委员会联系，出席业主委员会会议，并经常征询住户意见，集中交业主委员会参考。
（3）代表物业管理公司与公用事业机构以及政府有关部门进行联系，保证国家有关政策法规的落实。
2管理工作
（1）处理所有住户/业主的查询及投诉。
（2）切实执行管理公约及业主手册条款。
（3）督促公司员工认真执行管理规章制度。
（4）定期召开业务会议或各部门会议，传达公司决策及拟定方针，并研究处理各项管理问题。
（5）健全档案制度。
（6）审批，签发来往函件。
（7）拟定别墅内各项设备的使用办法，守则。
（8）每月向业主委员会及发展商汇报工作情况。
如：
住户入伙情况及空置情况，重大遗漏工程。
业主委员会/业主会议决定事项，财务管理明细表及其他事项。
（9）别墅楼宇验收和住户入户交接工作。
（10）认真报告政府政策法规和公安部门防盗防火防灾计划。
3人事管理
（1）对人事部的培训计划进行审核，以及对员工表现的考核。
（2）组织召开人事晋升会议，对人事升迁作出决定性建议。
（3）批签所有管理员工的假期。
4财务管理
（1）审查及签发每月管理费明细表及管理费月报表，研究制定追收欠缴款项的措施和办法。
（2）抽查物业管理费及其他收的收支情况及作出改善措施。
（3）批签物业之付款申请表及支票。
（4）审批物料采购申请报表。
（2）人事部人员岗位职责
1与劳动服务公司建立良好关系，及时调整人力配额，知会物业经理有关政府实施的最新劳资下政策。
2安排员工的替补或增聘工作，做好拟定及刊登招聘广告等事宜。
3收集应聘者来信并分类归档，以便招聘员工时能有所参考。
筛选应聘来信，接见及评估申请人的适应性，供有关部门选择。
4安排入职手续及每年检查。
5对新进员工进行入职辅导，引导员工熟悉别墅环境。
6预备每月人事报告及其他有关报告。
7处理员工变更和有关劳动合同条件变更的事宜。
8随时注意本市有关劳动法规的变动，以便落实相应措施。
9按照政府有关劳动法规规定，拟定招聘合同上报劳动局审批。
10设立个人档案及编制有关文件，分发员工的有关证件。
11⑾做好员工个人资料的变理，记录员工假期，整理每月员工调动资料并提供报告。
12⑿贯彻履行别墅管理的人事政策，有效处理员工调动，管好员工薪金记录。
13⒀依照既定程序，处理员工投诉，劳资及违纪纠纷。
14⒁安排求职见面，入职前体检及制服试身。
15⒂书写张贴通告，执行其他被派遣的任务，致辞力于部门整体效率的提高。
16⒃管好员工的考勤资料并报会计部准确支付薪金。
17⒄办理员工的调动，解雇，离职和退休手续。
18⒅负责员工特别福利津贴的调查，并向物业经理提出报告和建议。
19（3）管理部主任岗位职责
20①协助物业经理落实一切物业管理职能。
②监管公共设备正常运作，定期向物业经理汇报及提出改善措施。
③定期向各管理员工反馈业主的意见和投诉，并协助解决相关问题。
④监管别墅小区清洁，绿化及维修，并进行妥善安排。
⑤熟悉并能自学地运用下政府及公司制订的各项法规，规章，实行有效管理。
⑥熟悉别墅小区地理环境，别墅布局，结构用途，各种管线走向，各种设备状态，住户基本资料以及收费标准和计算方法。
（3）管理员岗位职责
1上班后即阅读上一班管理工作记录，如有需要，可采取相应措施并作好记录。
2公共地方巡视，如：
水、电、煤供应情况，清洁情况，保安以及其他事项。
巡视完毕后即填写巡视报告呈交每班主管。
所有报告必须交到管理部主任处。
3建立及整理别墅内信户的有关记录，除日间办公电话及负责人姓名外，更须有夜间的紧急联络电话及联络人姓名。
有关业主的记录资料必须保密，并及时送交管理部主作处理。
4认真听取业主对管理工作的意见和要求，接受投诉。
可处理者，即行处理，不能解决者，报告上级，并填写于管理工作记录内。
5了解各部门员工的工作情况，接受上级的工作安排。
6熟悉《管理公约》和〈业主手册〉的有关规定，认真做好管理费，火，电，煤各项费用收缴工作，掌握发生火警，盗窃或其他灾害事故时的应急处理方法。
7参与别墅验收工作，并做好业主入户交接手续。
（5）财务部主任岗位职责
1负责整个物业管理帐目，制订年度管理费预算，做好每月财务报表并定期公布。
2督促，检查出纳员及会计员的日常工作，协调财务部人员之间的工作关系。
3根据凭证汇总表登记总帐，每月上旬提交上月管理开支报表及财务善分析表。
4按时计付员工薪金。
5与银行，税务及工商局联系，解决公司财务税项及与外汇有关的问题。
6协助财务审计所进行年度审计。
7如有需要协助招聘财务部员工。
（5）会计员岗位职责
1根据有关应收帐及其他费用帐凭证并准确入帐。
2控制客户帐期，催收帐款如每月管理费，会所月费等。
3每月上旬将客户欠帐情况编制明细分析表。
4定期列出每个开支项目的发生及余额。
（6）出纳员岗位职责
1负责现金管理及日常管理费用的报销
2登记现金收支及银行日记帐。
3编制当天的出纳报表。
4熟悉各项收费标准和计算方法，配合管理费用的收缴工作。
（7）工程部主芊岗位职责
1向物业经理建议及提交别墅的维修，保养，改善及更新工程的计划。
2监管整个别墅小区维修保养的正常运作。
3准备及检查工程招标的文件，设定标准及规格，分析回标及作出建议。
4就业主及租户的投诉及重要维修保养工程作出调查，并提交报告。
5考核承包商交来的单据及监管承包商之工作。
6组织竣工别墅的验收，检查督促工程队整必措施，按照工程质量标准做好物业接管工作。
7出席有关物业管理工作的会议。
8定期巡视整个别墅小区附属设备和公共设施的运转状况。
9协助做好招聘，挑选，培训工作。
编制值班表，超时工作报表及假期安排
（8）维修人员岗位职责
1维修人员对别墅机电设备和设施的运行，保养和维修实施具体的操作。
熟悉别墅供水，供电的管线，消防系统和控制位置。
机电设备的性能和使用善。
会安全操作，会供水供电，会使用消防设备，会排队故障。
2懂得各种设备的傅操作，严格执行有关规程，遵守公司制订的水电运行维修保养制度。
会判断和处理一般性和应急性的故障。
3每天要巡查设备，仪表运行情况，认真做好各种运行记录，发现问题及时处理，处理率达95%以上。
4每天要对机房，电房清扫一闪，保持室内和设备的整洁，机电设备完好率要过去95%以上，及时更换已坏的开关，灯泡和笼头等，保证照明和用水。
5发生停电，停水，火警或其他事故，应立即到位，迅速查明原因并采取相应措施。
6坚守岗位，按时上下班，并做好交接工作。
保管好资料，图表，工具。
7配合管理员做好水表，电表抄录和水电费收缴工作。
（9）绿化人员岗位职责
1熟悉别墅小区的绿化面积和布局，花草树木的品种和数量。
2懂得花划树木的名称，种植季节，生长特性和培植管理的方法。
3对花草树木要定期培土，施肥，除杂草和防治病虫害，并要修枝剪叶，补苗，淋水。
4保证绿化场地不留杂物垃圾，不缺水，不死苗，不被盗窃，花木生长茂盛。
5认真学习业务技术知识，提高管理水平。
6定期定时，保质保量地做好业主私家花园的养护，按绿化养护质量标准，完成业主委托任务。
（10）保安部主作岗位职责
1负责整个别墅小区的保安工作，参与制订整体保安计划，并确定保安人员的编制。
2为配合各期别墅之迁入，提供保安建议。
3负责整个别墅的日常保安运作，以高标准要求保安人员，并密切注意保安人员的工作表现。
4协助制订别墅的日常保安运作，以高标准要求保安人员，并密切注意保安人员的工作表现。
5协助制订别日常保安和消防程序，并监管执行。
协助招聘保安员工。
6与公安局，消防局定期联络，直辖市有关别墅保安问题。
7定期向经理汇报有关别墅保安运作情况并作出建议。
8联络客户，调查有关客户之投诉及垂询。
9严格检查保安人员使用电子巡逻器情况，对违反老人家者提出批语与处理。
（11）保安员岗位职责
①`对所管理区域执行巡逻任务，严格按规定路线，正确使用电子巡逻器，对进出别墅的外来人员按规定进行登记。
②熟悉楼宇情况，按时开关公共照明灯，学会使用消防器材，懂得一些救护知识，发生突发事件，及时处理并上报有关部门。
做好现场保护工作，积极配合有关部门进行抢救和善后工作。
③严格交接班手续，做好值班记录。
④对进入小区的车辆必须进行检查登记。
凡出租车进出都要进出时间，车号的登记。
访客必须与业主电话联系后放行。
6讲究文明礼貌待人，对违章住户应耐心说服遵守别墅小区的各项规定。
7严格实行门岗值勤制度，值勤时衣着端正，姿态正确，保持良好形象，不准无故离岗。
8对业主邮件做好登记，分发工作，安全准确地投递各住户信箱中，对遗失，破损业主邮件者，按价赔偿并严肃处理。
（12）义务消防员职责
1每个员工都是义务消防员，必须履行消防员职责。
2积极做好防火，防范宣传教育活动，在小区范围开展安全检查，做到及时发现隐患，及时报告，及时整改。
3做好别墅小区的消防器材，设备检查，保证设备处于完好状态，一旦发生火警即可投入使用。
4凡属公司员工，临时工，一旦别墅小区火警事故，上班员工都必须投入现场抢救工作不得借故逃避。
5发生火警事故，必须采取以下紧急措施。
1）立即拨打火警电话：
119，报告火情。
2）组织人员抢救险情，并注意了解起火原因，采取适当措施，力争把火灾扑灭。
3）做好妥善安排，组织住户撤离危险地区。
4）实施消防紧急方案：
本方案有三位保安员（以A，B，C称呼）组成骨干，并组织其他人员形成消防力量进行灭火和紧急疏散行动，本方案有两个火警判断标准和实行方法（A级和B级）
B级火警判断标准与补救方法
（1）接到报警，由A和B两位保安员各携带数只1211灭火器骑自行车前往报警点，C保安员警卫大门并做好应急准备。
（2）A和B保安员到达报警地点，确认火警。
在有把握控制，扑灭火灾时，立即使用1211灭火器进行扑救时注意自我保护，并区别1211灭火器不能扑灭的燃烧物质。
（3）厨房火灾首先关闭煤气阀门，再进行灭火。
如阀门受火势直接威胁，无法关闭，首先冷却阀门，在保证阀门完好情况下，再行灭火，灭火后迅速关闭阀门，并使用水稀释和驱散余气。
（4）电气设备和线路火灾，首先切断电源再进行灭火。
如无法切断电源，又要带水扑救，一定要注意与带电体的距离。
（5）通知C保安员火警情况，由C保安员向救护中心电话求教，并做好迎接救护车到来的准备。
（6）火灾扑灭后，调查火灾原因，保护火灾现场，向受惊住户解释和劝慰，等待安保部主管处理，做到“三不放过”的消防规定。
（7）如果火灾不能扑灭，难以控制，则B级火警上升为A级火警标准。
A级火警判断与扑救方法
（1）与B级火警扑救方法的第一条相同。
（2）A、B保安员到达报警地点，确认火警，但火势仍有蔓延的可能，难以控制，通知C保安员火警情况并向119消防中心报警。
（3）C保安员接到报警通知后，立即拨打119报警，报警必须讲清楚火场所处位置，周围路名及其单位名称和火警情况，然后打电话通知总经理和安保部主管。
完成上述任务后，C保安员跑步到路口迎接消防车的到来，并将消防车车引导进火场。
（4）A、B保安员通知C保安员报警后，立即铺设消防水带，由A保安员操纵水枪，根据火势情况，气象情况及火场院情况进行灭火，控制火势蔓延。
（5）B保安员立即组织指导其他人员进行灭火自救和疏散老人，病人，儿童及小汽车等贵重财物到安全地带。
（6）A级火警一经确认，由外部通向火场的通道即成消防通道，禁止一切和消防救护无关的车辆停放和驶入消防通道。
如有原先停放车辆由B保安员通知业主立即开出消防通道。
（7）消防车到达后，B，C保安员立即将消防员带进火场和水源（消火栓），由A保安员向消防指挥员介绍火情，并协助灭火。
（8）B、C两保安员完成上述任务后，B保安员马上警戒火场周围，禁止无关人员进入火场周围，并看好疏散出来的财物。
C保安员立即回到保安部，并作好迎接以后消防车辆和救护车的准备。
（9）火灾扑灭后，A，B保安员在总经理或部门主管的领导下，协公安消防管理部门调查火灾原因。
二．住户行为的规范化管理——物业管理条例
别墅小区的规范化管理另一个重要侧面是要求住户行为规范化，这就需要有一系列的物业管理条例来保证。
1．〈装修管理规定〉
（1）业主/租户在装修前，须向物业管理公司管理部提出申请，在未得到管理部书面批准之前，请勿擅自施工。
（2）管理部批准并不表示已得到其他有关政府，公共部门的认可，因此装修工程还必须获有关部门的局面核准，没未接获批准而擅自动工者，可能须将改变的地方恢复原来面貌，直至有关当局满意为止，而所需一切费用，概由有关业主/租户负责。
（3）别墅装修不得改变或损坏房屋结构，外貌以及房屋配套设施的使用功能。
（4）业主/租户不能更改或干扰别墅观瞻，请勿加设任何招牌，帐蓬，花架，开线或其他装置于别墅外墙或屋顶上。
（5）业主/租户在装修过程中，应遵守下列规定：
1装修承办商必须经常保持公共地方清洁，保持所有通道畅通无阻，而所有因该项装修工程引致的垃圾及废料必须由装修承办商或业主/租户自行或委托清理出别墅。
2该项装修工程未对公共地方的设施构成任何损失或损坏。
3如装修承办商违反上述任何一项规定，业主/租户需对其装修承办商违反上述规定而导致的一切后果完全负责。
（6）装修承办商需代其工人向管理部申请通行证。
同时，装修队伍要向物业管理公司交付管理费。
（7）装修承办商的工作人员不准在别墅内留宿。
（8）为免骚扰其他住户，装修工程只可于星期一至星期六上午九时至下午六时之间进行，公众假期除外。
（9）业主/租户必须对其所聘用的装修承办商工作人员在别墅内的行为及活动完全负责。
上述各项措施目的在为大家提供一个优雅和协调的居住环境，敬希衷诚合作，遵照执行。
2．〈水，电，煤气使用管理规定〉
（1）水
1小区内的给排水管道由物业管理公司负责养护维修。
业主/租户不准随意开挖，安装，更改管线，如业主/租户确需增建，必须事先书面申明理由提交施工方案及图纸，经物业管理公司批准后，由公司指定专业队伍施工，非专业队伍不得进入小区施工。
2排水道内禁止倾倒杂物及垃圾，管道发生堵塞的，由物业管理公司负责疏通维修，堵塞如是人为造成，将由责任人承担全部维修费。
3业主/租户应爱护水表和其他公共管线设备，如发现水道设备损坏和给水不畅，应及时报修，由物业管理公司负责维修。
户内部分维修费由业主/租户承担。
4业主/租户必须按月及时缴纳水费，不得欠缴，逾期不缴者将按国家规定罚缴滞纳金，对无正当理由欠缴水费的业主/租户，物业管理公司有权停止供水落石出或采取其他有效措施。
5由于业主/租户装修和其他原因造成公共水道故障，物业管理公司有权拆除任何违章物并要求当事人赔偿由其造成公共水道故障而导致的全部损失的费用。
（2）电
①为保证业主/租户的用电安全，请不要擅自拆改原设计的电路，由于私自改变供电设施而造成的损失，将由其承担全部赔偿责任。
②业主/租户如需安装家电设备或特殊用电，可向物业管理公司提出申请，并接受监督指导，保证安全用电。
户外空调机安装须按物业管理公司指定位置安装。
③业主/租户就接时缴纳电费，逾期者按供电局规定加收滞纳金，三个月不缴电费者，物业管理公司有权停止供电。
电路出现故障，应通知物业管理公司检查维修，不能私自触动公共配电设施，尤其在停电时不得私自作业，如因私自作业造成公共配电设施损坏，应负全部经济责任感，造成人身事故由有关人员自己负责。
④业主/租户别墅内线路了生的故障，应及时通知管理处维修，以免扩大故障范围，维修费用由业主/租户承担。
⑤偷用公电将以“一罚十”处理，由此造成的经济及人身损失责任负。
（3）煤气
1我在使用煤气时，请正确使用煤气设备，保护煤气管线不受操作。
不准私自忙乱变煤气管道走向，或安装右面标准煤气设备。
我如需要在户外装修施工，必须事先管理处申请，提供施工图纸，经核实同意后，在不影响煤气管线安全的情况下，方中施工。
2我了现煤气热水炉，灶具，煤气表及其他设备有故障时，应及时报个，不要私自拆装检修，以避免造成意外事帮。
凡违反煤气公司有关规定，私自违章作业者所造成经济与人身责任均由其承担全部责任。
3煤气热水炉间，厨房间不准作为睡房住人，晚间入睡前要关闭煤气开关，认真检查煤气设备，发现在漏气现象及时向煤气公司或管理处报修，切勿拖延时间。
4煤气公共管道与设备统一由物业务管理公司负责管理，由物业务管理公司指定专业的施工队进行养护维修。
5我必须按时缴纳煤气费，逾期不缴者，将按煤气公司规定收取党政军纳金，经催缴，长期拖欠煤气费的我，物业管理公司有权停止供气，直至其缴清费用后再恢复供气。
3．〈电信及闭路电视使用管理规定〉
（1）电话
1别墅小区内电话通讯线路由物业管理公司负责日常养护维修。
未经管理处同意，我不准私拆电信线路，如违章施工，造成通讯中断，由肇事者承担由此引起的经济和法律责任。
2我户同如因加装电话分机或传真机需改变线路走向，必须向管理处提出书面申请，批准后方可请专业人员施工，以保障线路畅通。
3电话使用，安装，拆移，更名，过房等都要按电话局规定输，曜线路有故障时，请及时向管理处或电话局报修，不要自行拆检，以避免发生大范围通讯障碍。
4按时缴纳电话费，逾期者将按电话局规定加收滞纳金。
（2）闭路电视
1闭路电视接收和放送设备及线路设施由物业管理公司负责养护维修。
电视节目内容的播放均按政府有关部门规定实施，物业管理公司有权安排和改变所播放电视节目内容。
2未经管理处批准，我不得擅自更改闭路电视线路和户内的接收装置。
如确需改动必须向管理处申请，由管理处派专业人员进行改建，以保证电视信号接收效果。
3当收视效果不好，或者电视信号接收了生故障，请及时通知管理处派专业人员进行维修。
4随着接收电视频道的增加，按照电视播放公司规定，加密频道每户电视接收终端都必须缴付加密费或加密设备费的我，否则不能收看加密频道电视节目，物业管理公司亦有权对不交费的终端停止输送电视接收信号。
4．《别墅小区车辆交通管理规定》
（1）车辆进入小区必须持车辆通行证，无证车辆需停车登记，由保安人员核准后放行。
（2）禁止4吨以上货车或30座以上客车进入别墅小区；
（3）进入小区的车辆必须遵守小区内交通标志和服从别墅管理人员的指挥。
（4）车辆驶入小区应减速行驶，不准鸣号，如损坏路面或公共设施，必须按价赔偿。
（5）车辆进入小区后不得乱停乱放，违例泊车，凡占用公共道路，影响交通者罚款20元—50元。
（6）严禁在别墅小区内学习驾驶车辆，一经发现学习驾车，该车将被截停，拖至指定地点停放并将罚款100元。
（7）不准在小区主干道上落卸货物，不准在公共地方修理汽车，以保证道路电能。
（8）严禁车辆驾驶员在小区道路上随意乱抛四通八达废物及垃圾，一经查实，将负责支付清洁费。
（9）为杜绝意外事故，保证小区安全，严禁扒带易燃易爆剧毒及各种腐蚀品的车辆进入小区。
（10）非住户的自行车，摩托车不得驶入小区，一律停放在别墅区大门外，我聘用员工的车辆请到管理处领取车牌，凭车牌出入小区大门。
5．《别墅小区环境卫生管理规定》
（1）我的生活垃圾必须置于袋内，每天上午九点与下午三点以前将垃圾袋放在大门外，由清洁人员清倒处理，请不要乱扔乱抛垃圾袋。
（2）进入别墅小区的人员要保护环境整洁，不准随地吐痰。
不准乱扔果皮，烟蒂，杂物等。
严禁随地大小便，违者将按公共卫生条例罚款10元—500元并负责清扫现场。
（3）我饲养宠物必须获得政府有关部门批准，并保证不会扰及其他住户，宠物在公共区域所造成人身伤害事故及影响清洁卫生之后果，由饲养住户承担全部经济和法律责任。
（4）别墅的公共区域不得张贴海报广告类的资料。
建筑物外墙上均不得乱涂，乱画，乱写违者应负责清洗粉刷费用。
（5）凡乱倒垃圾，污水，杂物污染公共地方者必须负责清扫现场并受到罚款处理，如由此引起下水道堵塞或损坏，均应负责全部修理费用。
（6）为保持环境整洁和宁静，住户不得于晚间十地到早晨七点之间在花园或公共区域内弹奏乐器，使用音响器材，以致骚扰邻居。
（7）住户的私家花园除野餐烧烤用途外，不得生火及焚烧树叶或垃圾，对花木施肥时应用无毒及不剌鼻的肥料，以免引起空气污染。
（8）要保持公共通道的整洁，住户请勿在道路上乱停放各种车辆，清洗车辆后，必须将污水清洗干净，不得影响道路整洁和影响邻居环境卫生，违者将负责全部清洗费用。
6，〈别墅绿化管理规定〉
为保护别墅小区绿化设施，创造优美舒适居住环
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