上海富绅中心建设可研报告Word文件下载.docx
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5.拆迁补偿
1435
6、房地产权属登记费
204.8052
7、其他
0.072
2341.8772
楼面地价
195元/平米
3）政府批复文件如下：
项目目前已经结顶竣工，取得房地产权证（沪房地青子（2014）第003634号）。
政府批复文件齐全。
取得用地规划许可证以及工程规划许可证（沪青建（2010）FA31011820102021以及变更1-9），其中地上计容建筑总面积为58957.02平米，不计容地上面积51.17平方米，地下建筑总面积60980平米，绿化率≥20%。
也取得商品房销售备案证明（青浦房管（2014）第20140066、97、55号）。
4）证照取得情况
截止本尽调报告出具之日，项目已取得五证，具体情况如下：
证照名称
证照号
取得时间
建设用地规划许可证
沪青地（2007）18070730E00961
2007.7.25
建筑工程规划许可证
沪青建（2010）FA31011820102021以及变更1-9
-2013.10.30
建筑工程施工许可证
0901QP0042D01/310118************
2010.9.20
房地产权证
沪房地青子（2014）第003634号
2014.3.24
5）目前项目进度情况
项目已经竣工结顶并取得房地产权证。
6）项目现场及周边图
2、控规指标
土地面积22693平米（大产证上数据），容积率≤2.6，规划总建筑面积119988.19平米（数据来自最终建设规划许可证之沪青建（2010）FA31011820102021-变更8为准，下同），其中地上计容建筑总面积为58957.02平米，不计容地上面积51.17平方米，地下建筑总面积60980平米，绿化率≥20%。
项目目前已经结顶竣工，取得商品房大产证，大产证（沪房地青子（2014）第003634号）上载明建筑面积为118409.19平米。
其中产证附记：
1-2号、3-19号、21-25号、28-303号、车库地下2层车位595、596、581、583、585、596、587、589、车库地下3层车位1160、1158、1106、1108、1109、1110、1111、1113作为公司自有保留，不对外销售。
则可售面积为42662.43平米的LOFT和797个车位，自持部分可权益转让出售。
3、开发计划
现房，开发完毕，进入现房销售和商业自持招商引资工作
（二）项目市场情况
1、宏观经济概况
青浦地处江、浙、沪二省一市的交界处，位于中国长江三角洲经济圈的中心地带，具有承东启西、东联西进的枢纽作用和对华东地区的辐射作用，区内有纵横交错、道路密集的陆路交通体系，同时，青浦区的水运优势也十分明显。
全区经济保持平稳健康发展，2013年实现生产总值771.9亿元，比上年增长7.5%。
其中，第一产业增加值9.5亿元，下降4.6%；
第二产业增加值428.5亿元，增长3.8%；
第三产业增加值333.9亿元，增长13.3%。
三次产业比1.3：
55.5：
43.2，与上年相比，第一产业下降0.1个百分点，第二产业下降2个百分点，第三产业上升2.1个百分点。
青浦区财政收入稳步增长，全区完成全口径财政收入272亿元，比上年增长12%。
其中，区级财政收入88.7亿元，增长18%，增幅位居全市第二，总量排名上升1位。
全区可安排使用收入137亿元，增长15.4%。
全年财政支出137.9亿元，比上年增长17.1%。
其中，教育支出21.1亿元，增长3.9%；
社会保障和就业支出11.9亿元，增长32.7%；
城乡社区事务支出26.4亿元，增长31.8%。
全年税收收入259.3亿元，比上年增长11.9%。
2、当地总体房地产市场
2013年，房地产市场调控政策导向未变，投机投资性需求得到有效遏制，市场交易延续此前的回暖趋势，加上“新国五条”的出台，刺激了刚需和改善性住房需求加快入市，商品房销售市场活跃。
在此背景下青浦区房地产市场呈现，开发投资增长、建设规模扩张、销售市场活跃、保障性住房稳步推进的局面。
一、房地产投资情况
2013年青浦区房地产投资完成223.1亿元，比上年增长15.4%，占全社会固定资产比重为62.1%，比上年提高6.4个百分点，为四大投资领域中唯一增长的领域。
1、土地购置费增逾六成。
按投资构成来分，其中土地购置费48.1亿元，比上年增长63.4%，拉动房地产投资增长9.7个百分点，净增18.7亿元；
建设投资175亿元，比上年增长5.8%。
从全年投资走势来看，前6月跌宕起伏，7月起止跌回升并以增长15.4%收尾。
（见下图）。
2013年青浦投资走势图
2、青东地区投资活跃。
按地区来看，以赵巷镇、徐泾镇、华新镇为代表的青东地区投资力度较大，共完成投资额145亿元、占65%；
而以朱家角镇、练塘镇、金泽镇为代表的青西地区的投资总量相对较小，仅完成投资19.3亿元、占8.6%；
以夏阳街道、盈浦街道、香花桥街道为代表的中心城区共完成投资48.3亿元、占21.6%；
以白鹤镇、重固镇为代表的北片地区投资力度较为薄弱，完成投资10.5亿元、占4.8%。
赵巷镇、徐泾镇、华新镇分别以58.6亿元、57.7亿元和28.7亿元名列前三（见下表）。
3、各用途房屋投资全面增长。
按房屋用途来分，住宅完成投资167亿元，比上年增长6.2%，占比74.8%，其中多高层完成投资132.1亿元，增长11.74%,别墅和联排完成投资34.9亿元，增长30.4%；
办公楼、商业营业用房和其他用房分别完成投资7.3亿元、25亿元和23.8亿元，分别比上年增长1.94倍、73.5%和24.6%。
二、房地产建设规模
2013年末全区房地产开发企业117家，开发项目151个，全区房屋施工面积首次突破千万平方米大关，达到1000.5万平方米，比上年增长11.9%，其中新开工面积209.8万平方米，比上年下降22.4%，占施工面积的21%；
房屋竣工面积92.6万平方米，比上年下降49%。
1、三地区占施工面积超六成。
按地区施工面积来看，赵巷镇、徐泾镇、华新镇分别以249.3万平方米、219.8万平方米、157.3万平方米名列前三，三地区合计施工面积626.5万平方米（见下图），占全区施工面积62.3%。
其中新开工面积合计122.4万平方米，占全区新开工面积的58.4%。
其中施工面积超过30万平方米的楼盘共有4个分别为华新镇的西郊半岛名苑（33.9万平方米）、白鹤镇的绿地缇香公馆（43.1万平方米）、赵巷镇的崧泽花园（64.8万平方米）和新城一站动迁安置房A区（33.0万平方米）。
2、各用途房屋交付力度三降一增。
按房屋用途来分，住宅竣工面积82.9万平方米，比上年下降45%,净减68万平方米；
办公楼无竣工面积，比上年净减0.2万平方米、其他用房竣工3.9万平方米，比上年下降79.6%、商业营业用房竣工5.8万平方米，比上年增长41.2%。
按楼盘来看，2013年青浦区共有14个楼盘相继竣工，其中竣工面积超过7万平方米的共有5个，分别为重固镇的重固万科项目、华新镇的星尚湾名邸和华新5号地块、赵巷镇的青池流水云墅,上述5个项目共完成竣工面积58.3万平方米，占全区竣工面积的63%。
三、房地产销售情况
2013年青浦区房屋销售198.8万平方米，比上年增长1.1倍。
现房销售面积51.7万平方米，比上年增长62%，占房屋销售面积的26%；
期房销售面积147.1万平方米，是上年的2.3倍，占房屋销售面积的74%。
1、住宅销售大幅上升。
2013年全区住宅销售187万平方米，比上年增长1.1倍。
其中多高层销售163.3万平方米，增长1.2倍，占比87.3%，比去年提高4个百分点；
别墅销售7.6万平方米，增长9.5%。
多高层销售的占比上升表明了青浦区房屋销售更加趋于合理化。
2、各用途房屋均价均有所提高。
从房屋用途来看，青浦区普通商品房（不包括保障性住房）中住宅均价18603元/平方米、比上年提高1883元，增长11.4%；
办公楼均价17955元/平方米，比上年提高2620元，增长17.1%；
商业营业用房均价25477元/平方米，比上年提高12819元，增长1倍；
其他用房均价2037年，比上年提高301元，增长21.5%3、销售区域较为集中。
从地区来看，房屋销售主要集中在青东地区的赵巷镇、徐泾镇和华新镇，上述三地区共完成销售面积130.6万平方米，占全区销售面积的65.7%。
青东三地区中销售超过10万平方米的楼盘共有4个，分别为华新镇的西郊半岛名苑（12万平方米）、华新基地5号地块（14.7万平方米）和赵巷镇的新城一站动迁安置房A区（22.4万平方米）和动迁安置房B区（23.1万平方米）。
全区公寓（指普通高层、多层）均价18102元/平方米，增长17.2%；
花园（指别墅、双拼别墅）均价32554元/平方米，增长14.6%；
联列均价23233元/平方米，增长10.9%。
青浦新城板块、徐泾板块、赵巷板块和朱家角板块房地产均价见下表：
青浦各板块房地产均价情况表单位：
元/平方米
全区
青浦新城板块
徐泾板块
赵巷板块
朱家角板块
均价
增幅
增幅%
公寓
18102
17.2
19642
36.4
24520
-10.4
24037
10.7
12399
17.6
花园
32554
14.6
19102
-1.3
42278
28.1
35109
14.2
28773
9.5
联列
23233
10.9
20265
16.6
28855
0.7
22512
-3.3
17280
3.0
四、保障性住房建设情况
1、保障性住房建设稳步推进。
2013年青浦区保障性住房建设步伐受上年高基数的影响下，有所减缓。
保障性住房完成投资74.6亿元，比上年微跌0.3%，投资减少0.2亿元。
保障性住房施工面积397万平方米，比上年增长3.7%，其中新开工面积43.1万平方米，比上年下降69.7%，锐减99.4万平方米。
2、保障性住房销售快速增长。
2013年青浦区保障性住房销售85.1万平方米，是上年同期的3.6倍，占房屋销售的45.5%，提高20.3个百分点。
保障性住房共销售12328套，占全部房屋销售套数的57.9%，其中动迁安置房10763和经济适用房1565套。
3、项目市场情况
上海市房地产业经过九十年代以来的十几年的高速发展，在上海经济发展中已取得了举足轻重的地位，并成为地方国民经济的支柱产业之一，到目前为止，在沪各类房地产开发企业有三千多家，年开发商品住宅面积上千万平方米。
但相对于上海市未来2000万常住人口的庞大市场，相对于上海市要求人均居住面积达25平方米的目标而言，还是远远不够的，所以房地产业在上海仍然是一个大有发展潜力的产业。
青浦新城的规划目标是：
到2020年全面建成与上海国际大都市相适应的郊区新城；
形成与中等规模城市相适应的经济规模和综合实力；
形成经济、社会、生态环境的可持续发展框架。
此次规划范围共约40.27平方公里，规划期限近期为2010年，远期2020年。
到时青浦将确立两个区级中心：
一是富有浓郁人情味的城市生活氛围的老城中心；
一是具有现代城市气息的新城中心。
青浦县改区后区域经济呈高位快速增长态势，朱家角古镇重点开发建设步伐的加快，“东方绿州”的建成开放，使青浦区域旅游经济不断升温，同时推动了商贸业的兴旺活跃。
沪青平高速公路，全线合龙通车。
沪青平高速公路在青浦区境内长达23.85公里，公路建成后，将与已投入使用的同三国道上海段，形成贯通青浦区南北和东西向的两条高速交通主干道，对青浦今后的发展将起到十分重要的作用。
在新一轮的发展规划中青浦的功能定位为旅游、物流中心，并随着轨道交通的建成，作为连接江淅二省上海西部出口的青浦将处于更重要地位。
青浦新城区历经多年的建设，已初步形成了以夏阳湖、淞泽广场为中心的规模城区，已经建成新青浦佳园、吉富绅花园、运杰城市花园、夏阳湖国际花园、佳乐苑、顺驰蓝湾锦都、新城逸境园等住宅小区达十多个，加上同三国道东的宜达新居面积达到150万平方米以上。
由于新建城区没有成规模的商业配套设施，而六号地块位居新城区的中心，是建设该区域商业项目的得天独厚地段。
（1）项目区域交通情况
公交线路有青浦1、2、5、6、7.9、10、11号线以及青黄专线、朱徐线等，
（2）项目配套设施情况
周边配套：
区域内属青浦新城核心成熟区域，项目周边汇集了佳乐苑、公园大观吉富绅花园、宜达新居、仁恒运杰河滨花园、帕缇欧香苑等楼盘，人口集聚对商业的支持强；
周边有崧泽广场，青浦博物馆，青浦规划局、青浦第一大湖夏阳湖、中山院、西面为富绅国际商业中心。
以及东南方的五星级大酒店（皇冠大酒店），青浦教育局，青浦高级中学，上海工商信息学校，检察院，创业中心，一条马路之隔。
边上有博物馆以及医院、体育场、行政中心等。
教育、体育、医疗、文化设施等配套齐全。
具体见连接：
）
（3）周边主要土地成交情况
时间
地块名称
出让面积
用地性质
容积率
地上可建面积
成交价/万
楼面价/元m2
竞得单位
图中标识
2014.02.26
青浦区盈浦街道漕盈路东侧（03A-02、03A-03、03B-01、03C-01）地块
49706.7
商住
2.2
99195.8
57,560
5,803窗体底端
窗体顶端
上海吉富绅置业集团有限公司窗体底端
A
2014.02.12窗体底端
青浦区香花桥街道E-04-06、E-04-23地块
115759.4
1.5
173639.1
210,000
12,094
中国葛洲坝集团房地产开发有限公司窗体底端
B
2014.01.29窗体底端
青浦区新城一站大型社区44A-06A、45A-09A地块
28600.1
62920.22
91,400
14,526
重庆隆鑫地产集团有限公司窗体底端
C
青浦区赵巷镇30A-05A地块
12911.2
2.5
32278
20,600
6,382
龙湖窗体底端
D
2014.01.23窗体底端
青浦区赵巷镇崧泉路以西29A-06A地块
21343.3
53358.25
51,400
9,633
上海运杰置业有限公司窗体底端
E
2013.08.07窗体底端
青浦区赵巷镇21A-02A、22A-04A、25A-04A、26A-02A地块
63550
商业
3.8
241490
80,368
3,328
宝龙窗体底端
F
2013.06.19窗体底端
青浦区盈浦街道淀山湖大道南侧28-04地块
10790.3
2
21580.6
5,230
2,423
青岛伟业房地产集团有限公司窗体底端
G
下图红色字母部分为青浦区最近出让土地位置示意图，五星处为抵押地块所在地，比例尺为1：
1公里：
由上图可以看出，纯商业项目区域内出让的标的较少，主要以商住项目为主，与上面土地比较，本项目的土地价格优势明显。
（4）周边竞争项目分析
本项目为商业项目，商业部分自持，主要为酒店式公寓，在青浦较为稀缺，周边竞争项目分析如下：
项目
开发商
业态
简介
与本案比较
港隆休闲广场
上海凤翔房地产开发有限公司
综合体
位于青浦盈港路453号，1-3层商业、会所与办公，底层商业街紧邻休闲广场，同时开设银行、餐饮、咖啡厅、景观餐厅、旅行社等商务配套商业；
4-7层为酒店式商务空间（精装修），小面积的soho经典风格户型；
8-18层弹性商务空间（标准装修），纯商务的办公空间，可自由分割。
公开资料均价25000元/平米。
交通强
开发商弱
人口弱
环境弱
金都公寓式酒店
上海越盛房地产开发有限公司
写字楼
临近奥特莱斯品牌直销广场，南面有连接上海市区的北青公路、规划轻轨线站点、A9高速和沪青平公路；
东、西有嘉松中路、外青松公路、A5嘉金高速等。
金都公寓式酒店西北面步行6分钟可达生活设施齐全的重固镇中心商业区、以及重固镇最具有特色的“福泉山古文化遗址”旅游景点。
金都商业中的MOTOR168、各类商场，以及周边的幼儿园、小学、中学、银行、集市等构成了一个完整的悠闲生活圈。
公开资料售价18000元/平米
交通弱
祥腾新领寓
上海中冶祥麒投资有限公司
酒店式公寓、商铺
总建筑面积为4.8万平米，位处青浦城区北部，由ABC三大商业地块，集独立平层商铺、复式商铺、独立商业别墅组合而成。
项目引入国际全新商业模式LSP，集合特色餐饮、休闲娱乐、品牌购物、人气超市、生活配套5大核心商业功能，实现多功能、一站式、品牌商业服务。
户型整体向上挑高5.5米，呈现50年产权小面积复式空间。
周围规划有600米沿街商铺、滨河生态广场。
多部景观电梯、户外电动扶梯、步行楼梯结合一至二层风雨连廊，匹配BLOCK街区，开放式的商业人流动线。
酒店式公寓去年就已售完。
环境平
青浦卓越世纪中心
上海鸿业房地产开发有限公司
标准写字楼、,LOFT等
项目位于青浦新城的沁园湖板块，处于青浦新城的核心区域，且本项目位于竹盈路和胜利路的交叉口处，临近漕盈路和盈港路，毗邻青浦工业园；
30万平米的大型城市综合体，青浦首个引进国际性五星级商业酒店铂尔曼酒店。
主要由甲级写字楼、五星级酒店、LOFT、企业公馆和酒店式公寓、步行街、shoppingmall等组成，集商务、休闲、生活于一体。
周边交通便利：
临近青浦客运总站、公交直达2号线徐泾东；
以及临近规划中的轻轨站。
公开资料销售均价20000元/平米。
交通平
开发商强
珠江国际中心
上海珠江创展投资有限公司
酒店式公寓、住宅
位于大虹桥板块赵巷超级商务区，为大型的城市综合体项目。
项目总建筑面积62万平方米，西区购物中心米格天地现已开张营业，配套有国际一二线品牌折扣店、各类餐饮、巨幕影院。
中区凯悦酒店和东区商贸中心在建。
交通便利，轨交17号线近在咫尺，且一河之隔就是G50沪渝高速，缩短了城市间的距离；
生活配套齐全，购物、餐饮、娱乐、教育应有尽有，升值潜力巨大。
16500元/平米
本项目地处青浦新城核心区域，周边有学校、公园、医院等，距离青浦区政府约1公里左右，与其他竞争项目相比具有无可比拟的区位优势。
此外，本项目地下1层和地上部分，已引进家乐福超市和品牌商业，有序合理系统的商业布局将提升整个项目的价值，给本项目销售带来极大利好。
且本案在青浦人居环境上靠近青浦夏阳湖，周边的人口基数以及3公里步行半径上几乎无大型商业供给等优势。
（三）项目分析
1、总投资
因为项目为现房项目，已经竣工且有大产证，项目的总投资以核实的账面成本（根据20
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