物业管理百问百答文档格式.docx
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物业管理区域秩序维护费用；
办公费用；
物业管理企业固定资产折旧；
物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本
14、
什么是物业管理？
物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。
15、
物业管理有什么作用？
为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人提供卫生、清洁、安全、舒适的生活和工作环境，实现社会、经济、环境的三效统一和稳定增长。
16、
物业管理的基本容？
物业管理可分为：
常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。
1）
常规性公共服务（由管理费支付）
①
客户服务（投诉、求助、反映性情况等）
②
治安管理
③
环境卫生管理
④
消防管理
⑤
车辆道路管理
⑥
绿化管理
⑦
设备、设施的管理
⑧
房屋建筑主体的管理等
2）
针对性专项服务（部分有偿）
衣着方面：
为业户代收洗衣物
生活方面：
为业户代订报纸、杂志、牛奶等
出行方面：
代购车船票、飞机票等
房屋中介方面：
代业户放盘租售、代业户收取租客租金等
政府与社会相关单位方面：
小孩入学情况咨询、户口迁入迁出情况咨询等
3）
委托性特约服务（全部有偿）
室清洁
代买商品
招待客人
室设施维修
室小型电器维修
送餐服务等
17、
什么是前期物业管理？
前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。
18、
什么是物业的接管验收？
接管验收是指物业管理企业接管房地产开发企业建设的新物业，或自其他物业单位接管原有物业时，为保证主体结构安全和满足使用功能而对其进行的再检验。
19、
物业接管验收时应提交的材料有哪些？
新建房屋接管验收应提交的材料：
1）产权材料：
包括项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、拆迁安置材料。
2）技术材料：
包括竣工图（总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸）、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告，工程预决算，图纸会审记录，工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录），隐蔽工程验收签证，沉降观察记录，竣工验收证明书，钢材、水泥等主要材料的质量保证书，新材料、构配件的鉴定合格证书，水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的。
20、
物业接管验收的主要容和技术标准是什么？
房屋接管验收的主要容及标准
主体结构。
地基沉降不得超过规定要求允许的变形值，不得引起主体结构开裂
和毗邻房的损坏。
房屋的主体构件无论是钢筋混凝土还是砖石、木结构，变形、裂缝都不能超过国家规定，外墙不得渗水。
屋面和楼地面。
各类屋面必须符合国家建筑设计标准的规定，排水畅通，无积水、不渗漏。
平屋面应有隔热保温措施。
地面的面层与基层粘结牢固，不空鼓，整体平整，没有裂缝、脱皮、起砂等现象。
卫生间、阳台、厨房地面相对标高应符合设计要求，不允许倒泛水和渗漏。
装修。
钢木门窗均应安装平正牢固，开关灵活；
进户门不得使用胶合板制作，门锁安装牢固；
门窗玻璃应安装平正，油灰饱满、粘贴牢固；
油漆色泽一致，不脱皮、漏刷。
电气。
线路应安装平整、牢固、顺直，过墙有导管，铝导线连接不得采用铰接或绑接。
每一回路导线间和对地绝缘电阻不得小于1M∩/kV。
照明器具等支架必须牢固，部件齐全，接触良好。
避雷装置必须符合国家规定标准。
电梯应能准确、正常运转，噪声震动不得超过规定，安装及试运记录，性能检测记录、图纸资料齐全。
水、卫、消防。
管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴、漏、跑现象，水压试验及保温、防腐措施必须符合国家标准。
卫生间、厨房间排水管应分设，出户管长不超过8厘米，不可使用管、塑料管。
地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水流畅。
消防设施必须符合国家标准要求，并有消防部门检验合格证。
采暖。
采暖工程的验收时间必须在采暖期以前两个月进行。
锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全，没有缺陷，并有专门检验合格证。
各种仪表、仪器、辅机应齐全、安全、灵敏、精确，安装符合规定，运转准确正常。
附属工程及其他。
例如，室外排水系统的标高，窨井的设置，管道坡度、管位、化粪池等都必须符合规定要求。
信报箱、挂物钩、晒衣架应按规定安装。
另外，场地清除，临时设施与过渡房拆除完毕，相应市政、市建配套工程和服务设施也应达到质量要求。
外墙不得渗水。
⑨
楼地面。
面层与基层必须粘结牢固、不空鼓。
整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起沙等缺陷；
块料面层应表面平整、接缝均匀顺直，无缺棱掉角。
卫生间、阳台、洗水间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。
木楼地面应平整牢固，接缝密合。
21、
物业接管验收的程序是什么？
1）建设单位向接管单位提交书面验收申请；
接管单位按照接管验收件和应提交的资料进行审核，对具备条件的，应在15天签发验收通知并确定验收时间；
接管单位会同建设单位按接管验收的主要容及标准进行检验；
4）
对验收中发现的问题，按质量问题处理办法处理；
5）
经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。
22、
物业接管验收有什么意义？
明确交接双方的责、权、利关系；
确保物业是具备正常的使用功能，充分维护业主的权益；
为日后管理创造条件。
23、
接管验收遗留问题怎样处理？
1）对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收时应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认；
对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请发展商相关人员签字确认；
对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同发展商联系补齐，必要时公司总经理应当协助进行；
对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求发展商在两周解决；
重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月解决。
必要时公司总经理应当协助进行；
对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘录的形式将问题登记后交给发展商进行备案；
6）
将《接管验收资料遗留问题登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。
24、
物业公司在接管物业时，发展商要移交哪些资料？
1）物业产权资料：
项目开发批准报告、规划许可证、投资许可证、土地使用合同、建筑开工许可证、用地红线图。
综合竣工验收资料：
——竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；
建设工程竣工验收证书；
公共配套设施综合验收合格书；
供水合同；
供电协议书、许可证；
供气协议书、许可证；
有线电视合格证；
通信设施合格证。
施工设计资料：
地质报告书；
全套设计图纸；
图纸会审通知单；
设计变更通知单；
工程预决算报告书；
重要的施工会议纪要；
隐蔽工程验收记录；
沉降观测记录；
其他可能会影响将来管理的原始记录。
机电设备资料：
机电设备出厂合格证；
机电设备使用说明书（要求中文）；
机电设备安装、调试报告；
设备保修卡、保修协议。
业主资料：
已购房的业主、位置、面积、联系等；
已购房业主的付款情况或付款方式。
25、
物业接管验收时如何检验？
1）梁柱、板主体。
按图纸设计逐间检查有无变形、鼓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；
无钢筋外露。
顶棚。
抹灰面平整，面层涂料均匀、无漏刷、无脱皮；
无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。
墙面。
抹灰面平整，面层涂料均匀、无漏刷、无面层剥落、无明显裂缝、无污渍；
块料（如瓷砖）面层：
粘贴牢固，无缺棱掉角；
面层无裂纹、损伤、色泽一致；
对缝砂浆、饱满、线条须直；
外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象。
地（楼）面。
毛地面：
平整、无裂纹；
块料（如瓷砖）面层；
面层无裂纹、损伤、色泽一致，对缝线条顺直；
对缝砂浆饱满，线条顺直。
水泥砂浆面层：
抹灰平整，压光均匀无空鼓、无裂纹、无起泡等缺陷。
卫生间、厨房和前后阳台地面：
用小桶塑料胶管向地面冲倒水，观察水流向准确到地漏，不应有积水，倒泛水；
第二天到楼下检查楼面无渗漏。
门窗。
开启自如，手轻摇晃门与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；
目视零配件装配齐全，位置准确，无翘曲变形。
从室轻摇晃门锁与门连接牢固，开启灵活。
木油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形。
单指轻击玻璃幕安装牢固，无轻微晃现象，玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和无刮花痕迹。
电子对讲门：
开启灵活，通话器完好无损，通话清楚；
不锈钢无刮花痕迹；
窗台泛水正常，无向室倒流缺陷。
楼梯、扶手。
钢木结构的楼梯：
无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露，钢木结构的楼梯。
用力轻摇无晃动，无弯曲。
钢筋无锈蚀，无弯曲。
木块表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，天面平滑，不扎手。
7）
插座。
电器插座：
单指轻击盖板检查安装牢固后，有无晃动并紧贴墙面；
盖板无损坏，符合安全要求。
试电笔检查，每个插座电源接通是否正常。
天线插座：
单指轻击盖板，检查安装牢固后，盖板有无损坏（收视效果由业主入住后检查）。
插座：
只进行外观验收，单指轻击盖板后安装牢固，盖板无损坏。
8）
接线盒。
单指轻击盖板安装牢固，目视盖板无损坏；
用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常，并用电工胶布安全缠包线头。
9）
开关。
安装牢固，目视盖板无损坏；
全检开关灵活，开启接触效果良好。
10）
照明灯具。
用木或硬竹片等碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全，灯罩完好无损；
打开所有灯具，检查电源接通是否正常，灯具发光是否正常；
产品合格，使用寿命达到要求，室公共照明灯全部接通。
连续工作3天，统计有多少自然损坏的。
11）
供水系统。
安装牢固无摇晃，打开每栋的供水总阀门（注意关闭室水阀），管道完好无损，无渗漏水、无锈迹。
管道接头无渗水。
水龙头（花洒和水阀）：
打开水阀，流水畅通，接头无漏水。
12）
排污管道（含塑料管）。
安装牢固，外购完好无损，配件齐全。
从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水，楼上排水畅通无阻。
13）
地漏。
地漏铁滤网安放稳固，管道密实，无渗漏水、无堵塞、排水畅通。
14）
卫生洁具。
安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污迹和刮花痕迹。
灌水后排水口接口密实，无渗水，接水软管无锈迹。
便器：
水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通。
15）
室配电箱。
安装牢固，配件齐全，试操作一次空气开关等控制是否正常；
开关符合型号规定；
导线与设计相符，布线规。
目视箱盖无损坏，操作一次开关灵活。
16）
其他。
晾衣钩，室吊扇挂钩：
用软线等套住挂钩用力拉时，安装牢固，无摇晃，目视钢筋挂钩表表面无裂纹，弯处无裂缝。
水表、电表和燃气表。
安装牢固，无摇晃，打开室相关总阀看表读数运转是否正常，目视外观完好无损，镜面玻璃无损伤。
26、
入伙包括哪些程序？
1）用户接待。
用户携带与房地产发展商共同签署的购房合同以及产权证（或租赁合同）、到物业管理机构办理入伙手续。
2）发放资料及钥匙
“用户入住验收表”
“住户须知”或“用户手册”及“使用说明书”
“物业管理公约”
“装修申请表”
其他宣传资料和规定
3）用户验收
4）收回表格存档
5）搬迁入伙（进户）
27、
房屋租赁期间产生的物业管理费用由谁承担?
承租人使用房屋所发生的水、电、煤、气、通信等费用，由承租人承担；
但租赁合同另有约定的，从其约定。
物业管理费用，由房屋所有权人承担，另有约定的，从其约定。
28、
业主有哪些权利？
房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
参加业主大会会议，行使投票权
；
选举业主委员会委员，并享有被选举权；
监督业主委员会的工作；
监督物业管理企业履行物业服务合同；
对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
法律、法规规定的其他权利。
29、
业主有哪些义务？
业主在物业管理活动中，履行下列义务：
1）遵守业主公约、业主大会议事规则；
遵守物业管理区域物业共同部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；
按照国家有关规定交纳专项维修资金；
按时交纳物业服务费用；
法律、法规规定的其他义务。
30、
什么是业主大会？
业主大会由物业管理区域全体业主组成，是物业最高决策机构。
31、
业主大会何时成立？
新建和已建成的商品房间（包括经济适用房）入住率超过50%的或入住率不足50%但首户入住已满两年的物业管理区域；
公有住房出售率超过50%的物业管理区域，应当尽快组织召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。
分期建设住宅物业的相对独立区域，也可参照本意见成立业主大会。
32、
如何成立业主大会？
成立业主大会，业主首先要确定自己所在的物业管理区域。
一个物业管理区域成立一个业主大会。
业主在首次业主大会会议上的投票权，按照拥有的物业建筑面积计算，每一平方米为投票计算基数，不足一平方米的部分不予计算。
业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。
召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
业主大会会议可采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；
但应当有物业管理区域持有1/2以上投票权的业主参加。
业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域全体业主所持投票2/3以上通过。
业主大会的决定对物业管理区域的全体业主具有约束力。
33、
业主大会有哪些职权？
业主大会应履行下列职权：
制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
选聘、解聘物业管理企业；
决定专项维修资金使用、统筹方案、并监督实施；
制定、修改物业管理区域物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
34、
什么是业主委员会？
业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会的宗旨是维护本物业管辖区的合法权益，实行主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业管辖区的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。
应履行下列职责：
召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业承包履行
物业服务合同；
监督业主公约的实施；
业主大会赋予的其他职责。
35、
业主大会、业主委员会和居民委员会之间有何关系？
依照有关规定，社区居委会指导、监督业主大会和业主委员会的工作，并参与成立业主大会筹备组。
业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域的社会治安等相关工作。
6、
如何组建业主委员会？
1）首先成立业主大会筹备组。
住宅物业首次业主大会会议由所在地的街道办事负责组织业主代表、建设单位（或公有住房出售单位）、社区居委会组成业主大会会议筹备组；
筹备组中的业主代表由筹备组组成单位按业主自荐、推荐的形式在充分听取业主意见基础上确定。
筹备组应在组成之日起30日完成以下事宜：
确定首次业主大会会议召开时间、地点、形式和容；
参照政府主管部门制订的示文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）、《业主公约》（草案）；
确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权；
确定业主委员会委员候选人产生办法及；
做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
以上容应首次业主大会会议召开前15日以书面形式在物业管理区域公告；
筹备组应自组成之日起30日组织召开业主大会；
首次业主大会应有超过拥有全体业主总投票权数1/2以上业主的参与；
《业主大会议事规则》（草案）、《业主公约》（草案）获得全体业主总投票权数2/3以上业主同意；
符合业委会委员设定人数的候选人均获得超过与会业主投票权数的1/2；
当符合以上第5条、第6条时，业主委员会选举产生。
业主委员会一般由5～9名委员组成；
业主委员会应当自选举产生3日召开首次业主委员会会议，推选业委会主任1人，副主任1～2人；
业委会应当自选举产生30日，向物业所在区、县人民政府房地产行政主管部门递交《业主委员会备案单》、《业主大会议事规则》、《业主公约》、《业主大会决议》（附业主投票权数清册），以及法律法规规定的其它材料进行备案；
业主大会自首次业主大会召开之日成立。
37、
业主大会作出决定应多大比例通过？
业主大会作出决定，必须经超过全体业主投票权1/2以上的与会业主所持投票权1/2以上通过。
业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域全体业主所持投票权2/3以上通过。
38、
成立业主委员会的目的是什么？
1）各业主在业委会的牵头下签订业主公约，使业主各自的产权受法律保护；
协调业主与物业管理公司的关系,维护业主利益,及时、准确反映业主的意愿；
支持、配合、监督物业管理公司的工作，使其工作在合理、合法的情况下顺利进行，杜绝危害业主的行为；
对公共设施的兴建以及社区公益事业的举行等公共事项做出决议。
39、
业主委员会的职权是什么？
业主委员会履行以下职责：
1）召集大会会议，报告物业管理的实施情况；
及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
40、
业主委员会的日常工作包括哪些？
业主委员会的日常工作要根据业主委员会章程来决定。
归纳一下主要有以下几项：
熟悉物业状况，其他包括辖区物业面积、建筑结构、产权性质、辖区基础设施、
绿化、公建配套情况，以及辖区周围环境、交通等情况；
接受本小区业主、物业使用人在物业管理畴的投诉，并进行处理；
对物业公司的选聘、续聘、解聘，提交业主大会决议。
依照业主大会决议，代表全体业主与物业管理公司签订《物业服务合同》；
对于“酬金制”聘请的物业管理公司、审核物业年度预算、年度结算、聘请有资格的审计单位与物业管理费的收支帐目进行审核；
提出辖区重大公共事业兴办的方案与计划，并提交业主大会；
制定业委会制度，监督业主公约的实施。
41、
业主委员会在物业管理中的地位和作用如何？
1）业主委员会是整合广大业主的共同意愿，维护广大业主合法权益的有效组织形式；
有利于明确业主与物业管理公司之间的责、权、利关系；
有利于促进形成物业管理市场竞争机制2、
业主大会筹备组如何成立？
答
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