廉租住房及公共租赁住房住房建设项目可行性研究报告.docx
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廉租住房及公共租赁住房住房建设项目可行性研究报告
廉租住房及公共租赁住房住房建设项目
可行性研究报告
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
项目名称：
XX南XX家园（三期）廉租住房、公共租赁住房建设项目
1.1.2项目承办单位
项目承办单位：
XX经济适用住房开发中心
法人代表：
XX
1.1.3项目编制单位
项目编制单位：
XXXX工程咨询有限公司
法人代表：
1.1.4项目拟建地点
项目拟建地点：
XX南XX家园小区位于XX区东南部，贺站路东、南工路西北部。
1.2编制依据
（1）可行性研究报告编制委托书；
（2）《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）;
（3）《廉租住房管理办法》（建住房[2007]258号）；
（4）《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建住保[2010]87号）；
（5）《投资项目可行性研究报告指南》；
（6）《建设项目经济评价办法与参数》；（第三版）
（7）XX“十二五”新建保障性住房任务分解表；
（8）《XX住房保障工作工作方案》（三房保[2011]10号）；
（9）XX国民经济和社会发展“十二五”规划；
（10）《XX中心城区住房建设规划》（2004-2020）；
（11）《XX省建设工程工程量清单综合单价建筑工程（2008）》；
（12）《XX省建设工程工程量清单综合单价安装工程（2008）》；
（13）《XX省建设工程工程量清单综合单价市政工程（2008）》；
（14）《XX省建设工程工程量清单综合单价园林工程（2008）》；
（15）《XX省城市住宅小区物业管理办法》；
（16）其他文件规定要求和相关建设标准等
（17）项目单位提供有关本项目的基础资料、技术资料等。
1.3研究范围
我公司受项目承办单位的委托，按照国家对项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，组织有关人员对项目的建设条件等进行了实地踏勘，编制完成了《XX南XX家园（三期）廉租住房、公共租赁住房建设项目可行性研究报告》。
本报告是根据国家发改委对项目可行性研究报告编制的有关要求，结合项目的实际情况对项目的概况、项目背景、项目建设的必要性、建设条件、建设规模及内容、技术方案、项目建设进度和组织管理，投资估算和资金筹措，社会效益分析等方面进行论述、研究和计算，为项目的决策提供依据。
1.4项目建设规模和建设内容
XX南XX家园2012年-2013年（三期）廉租住房，规划占地面积82.11亩，计划总建筑面积约55300平方米，建设廉租住房、公共租赁住房共计1020套。
其中计划建设廉租住房572套，总建筑面积约29600平方米（其中房屋面积约27400平方米、地下室面积约2200平方米），廉租住房全部为高层（11层、16层），套形面积将控制在50平方米以内；计划建设公共租赁住房448套，总建筑面积约25700平方米（其中房屋面积约24100平方米、地下室面积约1600平方米），公共租赁住房全部为高层（11层、16层），套形面积将控制在60平方米以内。
计划总投资16525.48万元（其中：
廉租住房8058.79万元、公共租赁住房6996.50万元、小学1470.19万元）。
1.5项目进度安排情况
初步确定XX南XX家园（三期）廉租住房、公共租赁住房建设项目2012年1月－2013年12月工期24个月。
建设项目计划2012年6月开工，2013年6月竣工验收。
2013年7月－2013年12月进行小区基础配套设施（公厕、道路、室外给排水、暖气、电力管网等）建设。
2013年8月－2013年10月进行小区绿化美化工作。
1.6投资估算与资金筹措
1.6.1投资估算
本项目总投资16374.23万元。
1.6.2资金筹措方式
资金来源：
政府划拨。
1.7主要经济技术指标
附表一：
项目建设用地主要经济指标
项目
单位
数量
总用地面积
亩
198.46
其中建设用地
亩
182.59
其中道路用地
亩
15.87
一期建设用地
亩
21
二期建设用地
亩
66
村民安置房用地
亩
13
三期计划建设用地
亩
82.11
其中小学计划建设用地
亩
21.87
附表二：
项目规划建设主要经济指标
序号
项目名称
单位
数量
备注
一
项目规划建筑面积
万M２
22.45
1
规划住宅建筑面积
万M２
21.36
2
一期总建筑面积
万M２
1.09
建设450套
3
一期总建筑面积
万M２
2.57
建设1620套
4
村民房总建筑面积
万M２
2.5
建设246套
5
廉租住房、公共租凭住房
万M２
2.96
建设1020套
二
建筑密度
%
25
三
容积率
2.0
四
绿地率
%
35
五
居住总套数
套
3354
六
居住总人数
人
10732
七
户均人口
人
3.2
1.8研究结论与建议
1.8.1研究结论
经济适用住房和廉租住房建设是我国各级政府履行住房保障职能的主要方式，是解决城镇低收入家庭住房困难的主要形式之一，是实践“三个代表”重要思想的具体体现，它的建设对于促进社会稳定、构建和谐社会具有重要的作用和现实意义。
根据三门峡城市总体发展规划，作为城市功能设施和改善民生的一部分，本项目的开发建设具有重要的意义。
通过上述综合分析可知，项目有着良好的社会效益和环境效益，也具有较好的间接经济效益，同时具有较强的抗风险能力。
表明本项目在经济、社会、环境、技术上均是可行的。
本项目将成为整个三门峡示范性的廉租住房项目，将对本地的经济、社会产生非常深远的影响。
1.8.2研究建议
本项目的建设具有良好的社会效益，建议有关部门应尽快对场地进行地质勘探，明确场址区的工程地质情况，认真按照建设程序要求搞好各阶段的工作，以保证工程质量和工程进度。
在工程建设中应多听取有关专家的意见和建议，有关论证、设计、施工要紧密配合，对于建设过程中出现的问题，应用科学的方法进行分析、比较、论证。
在设计和施工中，吸取周边其他项目的建设经验，采用合理、可行、有效的技术手段，确保工程万无一失。
第二章项目背景及建设的必要性
2.1项目提出的背景
2.1.1国家宏观政策背景
住房问题是重要的民生问题。
切实解决城市低收入家庭住房困难，是党和政府关注民生、推进社会和谐、维护国家长治久安的一项重要举措。
２００７年国务院下发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）、国家七部委联合颁布了《廉租住房管理办法》（建住房[2007]258号）、2010年国家七部委又联合颁布了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，重点就是要把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益和政府履行公共职能的一项重要责任，以加快发展保障住房为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，也是对我国实施城镇住房制度改革以来建立住房保障制度的一次总结和完善，体现了党中央、国务院关注民生和执政为民的理念。
同时，2012年5月份，国家财政部会同住建部下达了中央补助廉租住房保障专项资金105亿元，主要用于补助廉租住房保障工作中的租赁补贴以及购买、改建、租赁廉租住房开支，这些有利的政策，为地方的廉租房建设提供了有力的财政支持。
2.1.2XX省保障住房
XX省做为一个人口大省，随着城市化进程的加快，外来务工和毕业大学生数量越来越多，居民住房矛盾也越来越突出，特别是最低收入家庭的住房问题日益凸显。
今年XX省住房城乡建设关于保障性住房的要求是：
以科学发展观为统领，深入贯彻党的十七届五中全会、省委八届十一次全会、省委经济工作会议精神，全面落实全国住房城乡建设工作会议和全省推进城乡建设、加快城镇化进程工作会议要求，坚持“四个重在”和“两转两提”，以加快城镇化进程为中心，以实施城乡建设三年大提升行动计划为抓手，以项目建设为重点，认真实施省域城镇体系规划，大规模开展保障性安居工程建设，大力推动城乡基础设施建设。
2.1.3三门峡的住房保障建设
XX位于XX省西部，豫、晋、陕三省的交界处，东临洛阳，西接陕西省，北隔黄河与山西相望，南连伏牛山与南阳接壤，交通运输优越，境内电气化陇海铁路、连霍高速公路、310国道、209国道和郑西高速铁路等5条国家级交通干线贯穿全境。
历来为战略要地，同时也是当今中西经济文化交流的重要通道。
住房保障工作是一项重要的民生工程，市委、市政府对此高度重视，连续三年将保障性住房建设列入市“十件实事”。
2011年以来，XX紧紧围绕“住有所居、应保尽保”的目标。
落实在31个项目102个保障性住房的建筑单体。
2012年以来保障性住房建设任务具体落实在36个项目，其中廉租住房项目3个共1184套，公共租赁住房项目19个共5602套，经济适用住房项目3个共565套，棚户区改造项目6个共2331套，限价商品房项目5个共1300套。
在36个项目中，已取得项目选址意见书或土地批准文号的有24个;2012年市本级新开工保障性住房建设任务是1912套，目前已落实6个项目共2956套，完成目标任务的155%。
2.1.4XX家园前期建设情况
XX南XX家园小区2008年开始建设，一期占地面积21亩，建设廉租住房450套，总建筑面积2.57万平方米（其中地下室建筑面积0.34万平方米），，一期工程2008年开工建设，2009年交付使用；二期占地面积66亩，建设廉租住房1620套，总建筑面积8.28万平方米（其中地下室建筑面积1.29万平方米），2009年开工建设，2010年交付使用；村民安置用房（经济适用住房）占地面积13亩，建设经济适用住房246套，总建筑面积2.5万平方米（其中地下室建筑面积0.18万平方米），2010年开工建设，目前主体工程已完工。
2.2项目建设的必要性
１、项目建设是贯彻党中央、国务院一系列惠民政策的具体体现。
住房问题是国民经济发展的重要民生问题，党和各级政府历来高度重视，多年来，XX住房建设持续快速发展，城镇居民住房条件总体上有了较大改善，但也看到，近年来随着城镇化进程的加快，住房矛盾更加突出，城镇低收入家庭的住房困难更是日益显现，搞好保障住房建设不仅是我党落实“三个代表”重要的具体表现，是实现社会稳定保证经济正常发展的大事。
XX委、市政府始终把“保障和改善民生”及“住有所居”放在突出位置，多方筹措资金，逐步扩大保障住房的覆盖面，进一步解决低收入家庭的住房难问题，将国家的惠民政策真正落到实处。
经过近五年来的艰苦工作，初步建立了住房保障制度和建设管理制度，确保了XX保障住房建设及保障工作的开展。
建立住房保障制度，是贯彻党中央、国务院一系列惠民政策的具体体现，是我国住房体制改革的重要内容，也是积极推进城镇低收入家庭住房保障工作的一项民心工程。
2、项目建设有利于促进社会和谐稳定。
住房保障制度是政府针对住房困难的城镇低收入家庭实施的一种社会救助，是我国住房保障体系的重要组成部分。
近年来，随着住房制度改革的进一步深化，XX逐步建立和完善了以保障住房、商品房的多层次城镇住房供应体系，使全市住宅建设得到了较快发展，城镇居民居住条件得到改善，居住环境和居住质量有了较大的提高。
但同时，城市房价上涨过快，住房供应结构矛盾比较突出，下岗和失业人员、进城务工的农民、新就业的大学生、有部分困难职工和居民因为经济拮据而买不起住房，甚至租不起房，还处在相当贫困的阶段，缺乏自我救助能力。
面对这些问题，市政府把住房保障工作作为深入住房制度改革，实现全面建设小康社会目标的重要内容，作为解决民生问题、构建社会主义和谐社会的重要工作，努力解决城市中低收入家庭住房问题。
为推动XX全面建设小康进程和促进社会和谐稳定起到了积极作用。
3、建设保障住房是解决低收入家庭住房困难的主要途径。
住房问题是重要的民生问题。
切实解决城市中低收入家庭住房困难，是党和政府关注民生、推进社会和谐、维护国家长治久安的一项重要举措。
2010年6月国家七部委联合颁布了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（以下简称《指导意见》），重点就是要把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益和政府履行公共职能的一项重要责任，以加快发展公共租赁住房为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。
也是我国实施城镇住房制度改革以来建立住房保障制度的一次总结和完善，体现了党中央、国务院关注民生和执政为民的理念。
各级政府开展城市低收入家庭住房状况调查，全面掌握保障住房需求情况，编制住房发展规划，将加快保障住房建设列入为人民群众承诺办好的“十件实事”之一，积极落实保障住房资金，确保保障住房建设目标任务的完成。
同时健全解决低收入家庭住房困难的配套政策和工作机制。
一是免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；二是建设用地实行行政划拨方式供应，在土地供应计划中予以优先安排保证供应。
为保障住房建设提供了政策、资金等方面的保障依据，确保保障住房建设得以顺利开展。
4、项目建设有利于强化政府住房保障职能，深化住房制度的改革。
住房保障制度是是政府行使社会保障职能的具体体现。
我国实行住房商品化和社会化的过程中，在以市场机制调节的住房分配体系中，住房的社会保障只是弥补市场的缺陷，对市场竞争中的弱者和低收入者提供帮助和救济，体现人道主义精神。
城镇低收入家庭按其家庭收入根本无法购买商品房，只能依靠政府提供具有住房保障性质的公廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房才可能解决其住房问题。
第三章市场分析及建设规模
城市化进程加快、房改政策的实施以及人民生活水平的提高，促使XX房地产业步入快速发展阶段。
如今，房地产业已成为国民经济中的支柱产业之一，不仅影响着国民经济持续、健康和稳定发展，而且也关系着全面建设小康社会目标的实现。
我国房地产业从20世纪80年代改革开放起,经过三十年的发展,房地产固定资产投资快速增长,随着人民的生活水平不断提高,购房需求不断增长,房地产业得到飞速发展,取得了令人瞩目的成就，但过快的发展，也带来了一系列的问题。
3.1XX房地产发展的趋势
从整个峡市房地产市场的发展看，住宅商品房的开发处于快速发展阶段,原有商品房供应量不多，后续开发量正逐步增加；有较高知名度和美誉度、有实力的开发商不多；随着竞争激烈程度的加强，发展商在整体规划、建筑设计、物业管理上的意识逐渐加强,户型设计、环境绿化等方面有值得借鉴之处。
3.2XX房地产发展存在的问题
近几年，XX房地产业发展很快，但仍存在一些机制性、政策性、结构性问题，如不及时解决，将严重影响房地产市场的健康发展，这些问题主要表现在以下方面：
1、高档商品房比例过大、低价住房有效供给不足，市场供求失衡。
房地产结构失衡问题是房地产业发展中的一个痼疾，目前，XX住宅产业发展中房地产投资结构同广大消费者购买力之间出现错位现象。
一些房地产开发企业受利益驱动过于热衷高档商品房的开发，导致高档商品房楼盘供应过多、房价虚高，超出市场需求和老百姓经济承受能力，也造成房价过高的假象；与此同时，由于中低档住房的利润偏低，很多开发商不愿意开发，再加上经济适用房、廉租住房等针对中低收入阶层的保障性住房政策落实不够到位，导致经济适用房开发要么规模过小、要么价格过高、要么标准偏高、要么购房资格审查不严，或者兼而有之，增加了中低收入者买房的难度。
2、房价有虚高成分、上涨过快，超过消费者的承受能力。
房价的连续攀升且上涨过快，加重了普通市民、特别是中低收入者买房负担。
这种脱离市场规律的房价上涨，造成房屋定位脱离实际，高价房过多，形成了有价无市的局面。
当前的市场，一方面高档住房相对较多，经济实用的微利房偏少并存在社区服务不配套、建筑质量差等种种问题。
另一方面，一部分空置房屋过高的房价被各种力量支撑着不愿降价出售。
3、存在部分开发商盲目追捧的现象。
房地产行业前景看好、加之房价连年不断上涨，相对于其他行业的利润率而言，可以说近几年来房地产业的暴利已经是公开的秘密，由此导致外来资本“逐利而来”，大量涌入。
在房地产市场火热的同时，由于房地产业相对于其它产业更有利可图，许多企业积累资金纷纷转向加盟房地产业，首先抢占土地这一稀有资源，从而造成土地价格虚高和建筑成本居高难下，致使房屋价格不断上扬，商品房供应结构不尽合理。
突出表现在近年来实施的土地使用公开投标拍卖中，竞争愈演愈烈，价格一再被追高，土地中标价明显高于底价，这更加大了住宅土地的开发成本。
4、房地产开发企业资质水平低，XX房地产企业处于刚刚起步阶段，还未形成品牌化、规模化和集团化开发，大多数企业经营理念低下，开发商尚处于简单的建楼卖楼阶段，低水平的市场运作使得房屋产品结构品质欠缺，开发缺乏品味，没有形成自己的品牌特色。
5、房地产市场的信息不对称。
一是政府把国有土地使用权出让给房地产开发商的过程中存在着明显的信息不对称问题。
政府掌握着要出让国有土地的信息，而房地产开发商对政府出让的国有土地的信息了解很不充分，以至于出现了“有钱的找不到合适的地，有地的找不到合适的人”的情况。
二是消费者购房时的信息不对称问题。
由于房地产商品本身具有显著的差别性、复杂性，而购房者往往又不是房地产方面的专家，很难凭自己的个人经验对房地产商品的性能、质量、建筑材料、配套设施等进行客观准确的判断。
特别是购买期房时，购房者更是难以把握未来所建房产的状况，加大了购房者与房地产开发商之间的信息不对称。
6、物业管理不配套、服务质量差、收费难。
物业管理是房地产开发链中最后一个项目，是房地产销售过程的延伸，近几年房地产升温使许多投资者一哄而上，楼房平地耸立后，物业管理却没有跟上，有的虽成立了物业管理委员会，但服务不如人意。
泰安市物管行业起步晚，服务管理水平普遍不高，缺少物管方面的专业人才，许多人认为物业管理人员只要能扫扫地、站站岗就行。
当前，一方面是物业管理的服务质量跟不上，企业行为不规范引起业主的不满；另一方面，由于宣传不到位，居民的物管意识不强，许多业主仍然把物管作为一个政府福利，或者是开发商应该提供的服务，不愿交纳物业管理费，从而引起纠纷。
7、居民消费观念滞后，银行个人贷款力度欠佳。
住房作为大宗消费品，其价格动则几万元、十几万元、甚至几十万元，对于收入水平不高且社会保障制度不完善的我国居民来讲，购买一套住房需要倾其一生积蓄，关系到一个家庭的生计问题，国家虽几次降息，刺激消费需求，但贷款时限短、额度低，条款限制多，加之国家连续出台的教育、医疗、住房，保障等改革措施，使个人支出预期增大，从一定程度上减弱了居民贷款消费的信心。
另外，部分居民沿袭几十年的保守消费习惯，接受不了“超前、负债消费观念”，这也在一定程度上制约了居民购房愿望。
3.3三门峡房地产市场发展预测
1、XX房地产市场具有很大的发展潜力
根据建设部政策研究中心课题组《全面小康社会的居住目标》中的研究分析：
“从住宅水平和住宅需求的关系看，世界各国的经验表明，在人均GDP超过一千美元、住房面积达到30至35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求”，同时考虑到建设部《全面小康社会的居住目标》中提出的“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”的总体目标，以及“城镇人均住房建筑面积35平方米，每套住宅平均面积120平方米左右”的标准，可以预测XX今后房地产业的发展潜力仍很大。
2、中高收入者的住房消费重点将转变为改善居住质量和居住环境
从国际上来看，当人均住房面积大于25—30平方米时，住房建设就从高速增长期进入了调整期，以提高居住舒适度和拆除更新旧有建筑及满足新增家庭住房需求为主。
近年来相继建成的建业森林半岛、郑和小区、海洋新城现代城等高档小区的情况分析，可以看到：
今后中高收入者的住房消费重点将从提高住房面积转变为改善居住质量和环境，住房开始从生存型转向享受型，从过去的“居者忧其屋”，进到“居者有其屋”，再进到“居者优其屋”。
即全面提高居住功能质量、居住环境和现代化的配套设施条件等，住房开始变成实现自我价值、丰富居住生活和进行社交活动的场所，并构成家庭财富的重要组成部分。
3.4建设规模
XX南XX家园2012年-2013年（三期）廉租住房、公共租赁住房及公共配套（小学）建设项目，规划占地面积82.11亩，其中小学占地面积21.87亩，计划总建筑面积约55300平方米，建设廉租住房、公共租赁住房共计1020套。
其中计划建设廉租住房572套，总建筑面积约29600平方米（其中房屋面积约27400平方米、地下室面积约2200平方米），廉租住房全部为高层（11层、16层），套形面积将控制在50平方米以内；计划建设公共租赁住房448套，总建筑面积约25700平方米（其中房屋面积约24100平方米、地下室面积约1600平方米），公共租赁住房全部为高层（11层、16层），套形面积将控制在60平方米以内；计划配建小区小学，总建筑面积约5400平方米。
计划总投资16525.48万元（其中：
廉租住房8058.79万元、公共租赁住房6996.50万元、小学1470.19万元）。
第四章建设选址和建设条件
4.1项目建设选址
4.1.1选址原则
（1）符合XX总体规划的要求，重视节约土地和合理用地。
（2）场址地形、地貌要适合项目特点，有良好的工程地质、水文地质防洪防涝、防震等条件。
（3）有便利的外部交通条件。
（4）有良好的社会经济环境，可依托的基础设施和方便的生活服务设施。
（5）工程建设和使用期间不会对周边环境和公众利益造成损害。
4.1.2项目选址
该项目建设场址位于XX区东南部，贺站路东、南工路西北。
是XX东部城市规划的居住区，符合XX的城市总体规划要求。
同时该项目拟建规模和建设内容相适宜，符合国家有关保障住房建设的政策要求，建设内容、建设规模确定合理。
4.2项目建设条件
4.2.1现状用地条件
所建项目场地地势平坦，小区内有足够停车场地，且周边交通便利，有利于车流人流、物流顺畅，条件适宜项目建设。
4.2.2地形地貌
XX域地貌以山地、丘陵和黄土塬为主，其中山地约占54.8%，丘陵占36%，平原占9.2%，可谓“五山四陵一分川”。
XX区座落在黄XX岸阶地上，三面临水，形似半岛，素有“四面环山三面水，半城烟村半城田”之称。
项目地块位于三门峡的东南部，地形较为平坦。
4.2.3气象条件
XX气候属暖温带大陆性季风气候，冬季干而冷，夏季热而多雨。
主要气侯条件如下：
年平均气温13.2℃
最高气温26.7℃
最低气温-0.7℃
极端最高气温43.2℃
极端最低气温-16.5℃
年平均降水量650mm
最大冻土深度0.5mm
4.2.4水文地质条件
XX多年平均水资源总量29亿立方米（不含黄河入境水），黄河干流年均过境水量420亿立方米，三门峡水库容量达96亿立方米，年调蓄量18-20亿立方米。
4.3基础设施条件
4.3.1交通条件
项目所在的位置北侧为XX最大的蔬菜批发市场，小区主要干道贺站路与XX快速通道相接。
快速通道往东为G30连霍高速公路三门峡东站口，往西直达（郑州－西安的高速铁路）三门峡南站、XX文体中心和风景秀丽的XX陕州风景区、天鹅湖，XX快速通道相接东西均与G310国道相连，G310国道直达洛阳和西安，往西还与G209国道相接，可直达山西运城。
快速通道北侧为沿河（青龙涧河）公园。
4.3.2给水、排水条件
项目位于XX自来水供水服务范围内，快速通道、贺站路中心线下设有城市供水主干管，本项目拟采用自来水公司提供的自来水；快速通道人行道和非机动车道下均有雨、污干管，可就近排入。
4.3.3电力电信条件
项目最大用电负荷2267KW，XX电力供应充足，用电有保证。
电源线引自快速通道地下电缆，沿项目区路段已预留出线。
4.3.4燃气和供热条
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