北京首发房地产有限公司温榆河项目规划设计任务书Word下载.doc
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但是温榆河是地上河，受高差影响，有临河无水景的缺点
北京首发房地产有限公司温榆河项目规划设计任务书
4.用地面积
规划用地143.9公顷；
建设用地约100.14公顷；
5.基地简况
本项目基地形状为“L”型，基地内的规划“丁”字形市政道路，将整个基地划分为B区（位于用地东南部）、C区（位于用地西南部）、D区（位于用地北部）三块，及位于用地东南角的A区。
6.地理概况
周边自然资源十分丰厚，区内现状地貌为农田与耕地，缺乏可保留的自然植被，小区内以人工造景为主，毗邻温榆河水系，外围拥有大面积原生植被、大量成树，外环境较为有利。
二．气候及土壤资料
该地区为温带大陆性季风气候，主导风向北风、西北风，年平均降水量570毫米，年平均蒸发量2000毫米。
原有地貌平缓，落差约2米，为温榆河北岸一片农田，适合植物生长
三．基地社会概况及分析
3．1目前目前基地所在区域生活配套设施缺乏，周围2公里范围内没有商场、超市，但离高速公路不远，便利的交通条件可有限弥补。
3．2基地位于规划温榆河绿色生态走廊，为将来的旅游、休闲、度假区，成为北京的旅游休闲景观带。
基地所在区域为规划昌平旅游休闲居住区。
四．规划要求
4.1容积率:
0.4
4.2限高：
A、B地块限高12米
C、D地块限高9米
五市政管线
6.1给水：
远期供水昌平区自来水管网供给，近期由独立自备井供给
绿化用水、道路用水及建造厕所用水由中水供给
6.2雨水：
经调蓄后排入温榆河
6.3污水：
采用分散的小型处理装置为中水
6.4供热：
采用地热、电力或空气源热朋泵机组等清洁能源供热
6.5供电：
引自北七家110千伏变电站
6.6燃气：
采用天然气，引自北七家调压站
6.7垃圾处理：
垃圾分类收集，无害化处理
6.8温泉：
自打温泉井两口，日出水量800吨。
地块周围现没有可接入市政管线。
2．市场定位和产品建议
一．市场定位
1．项目总体定位
1.1项目市场定位
1.1.1市场形象定位
全功能休闲生活特区/原生态别墅公园/中坚领袖的梦想家园
u全功能休闲概念——商务休闲，居住休闲，运动休闲，景观休闲，旅游休闲；
u原生态别墅公园——别墅是稀缺的，也是珍贵的，别墅生活是一种高品质生活，是成功人士的生活模式，高格调定位有利于烘托气氛，使人们期望值攀高，为低价入市制造驱动力，公园生活主要指环境，以建筑生长在公园里为意象来营造一个公园社区；
u中坚阶层多元化的价值趋向，希望有相应宽容写意的生活模式可选，体现多元化主题。
1.1.2产品档次定位
规划设计、环境配套、物业管理等综合素质一流的高品质、高品味的低密度多元主题复合型居住健康休闲小镇。
（独立house均价10000元/平方米，联排均价7000元/平方米）
1.1.3产品功能定位
u作为100万平方米的大社区，产品功能属性应该具备多元化的特征，产品尽量具备弹性，可发展性，满足多样化的需求，因此其功能应该是从衣、食、住、行、娱乐、休闲全方位满足居住需求
u独立house是产品最基本的定位，以独立住宅为主要居住形式，院落花园、街域、人车共享等为本项目的主要规划元素
u注重产品的个性与主题。
每一期产品的形势并具有各自的主题，温泉、森林或者运动。
1.2项目竞争优势
u良好的自然景观创造的地段优势
u便捷的直入交通创造的地段优势
u温榆河生态走廊规划创造的地段优势
u丰富的地热资源
u高速公路服务区的优势
1.3项目目标市场
以北京广大的市场中产阶级为主，以新兴财富阶层为辅
1.4目标客户构成及特征
细分变量名称
细分变量描述
有效细分变量内容
1．最终用途
购买本产品的最终用途
第一居所：
满足高品质的生活需求
第二居所：
家以外的私人专属居所
心理的满足：
拥有某种特定的身份标签
投资：
个人财产的固化表现；
获取长期资金回报
2．地理细分
客户的地区分布
北京地区为主体（中关村、CBD、亚北地区），另有常年来往中国的境外人士
3．人口细分
年龄、生命周期
性格、职业
收入、教育、社会阶层
信仰
①富人阶层（普遍拥有一套以上的居所及交通工具）
②年龄跨度较大，30～50以上
③社交、应酬、招待活动频繁人士
④教育背景跨度较大，无明显特征
⑤男性占大多数
4．心理变量
生活方式、个性、态度
①有强烈的社会主流意识
②个性稳重，有自主的判断力
③完全个性化的生活方式。
④有归属感的某个阶层的业余生活，习惯在固定的场所消费。
⑤对健康的重要性越来越看重
5．行为变量
购买行为：
动机、需求、特色、审慎程度、决策角色
使用行为：
数量、机会、习惯
①动机：
追求高品质的生活；
一种身份的认可，尊荣感。
②经济实力强，价格对需求的遏制不明显
③购买决定慎重，感性成分较少
④自我决策，自己说了算
⑤使用行为多样——居家、度假、投资等。
使用产品多层次的功能。
2．项目产品建议
2.1产品类型及构成
产品形态
占地面积（m2）
主力面积（m2）
面积比
户数
独立Singlehouse
500-600
300-380
50%
600
双拼doublehouse
400-450
220-250
11%
200
联排Townhouse
300-350
180-220
17%
350
顶级别墅spahouse
800
5%
40
不经营的公建
25000
6%
可经营商业面积
44000
2.2产品的户型配比建议
住宅类别
户型
面宽（m）
进深（m）
建筑面积（m2）
用地面积（m2）
总套数（套）
套型面积合计
（套）
独立
别墅
A型
14
15
380
600-850
76000
B型
11
17
300
400
120000
双拼别墅
C型
230
400－500
46000
联排
D型
10
12
220
150
33000
E型
7
190
38000
顶级别墅
F型
16
18
500
850-1200
20000
合计
1190
333000
2.3公建配套
2.3.1停车位
u联排别墅、双拼别墅：
庭院停车，每户一辆
u独立别墅：
室内停车，每户一辆，预留庭院停车
u顶级别墅：
室内停车，每户两辆
2.3.2商业
u总建筑面积：
约12,000平方米；
其中集中商业10000平方米，分散商业2000平方米
u集中商业占地10000平方米，结合高速公路服务区及度假酒店统一设计，可以借助服务区及酒店形成较好的商业气氛
u商业布局以带状集中式布局为佳
2.3.3学校
u学校为九年一贯制学校，规划18班，小学12班，中学6班
u占地面积26000平方米，建筑面积13000平方米
u预留相应的停车位，标准位5个/班
u考虑住宿走读结合
u学校的规划要考虑分期发展的可能性，为下一步学校的扩大留有余地
2.3.4幼儿园
u幼儿园占地面积6000平方米，建筑面积2000平方米
u预留发展用地
2.3.5酒店
u五星级度假酒店
u酒店主题：
酒店以温泉为主题，衍生出健康、休闲、渡假、会议功能；
主要为会议、渡假客流服务，同时兼顾本项目住宅区内住户的需要
u规划建设于规划用地的A区
u客房总数约300间，总建筑面积32000平方米
u占地面积约41000平方米
2.4销售卖场安排
u销售展示包括商业中心、会所、样板组团
u销售展示区应接近酒店和高速公路服务区
u样板组团采用现楼方式，位置接近主入口及温榆河畔休闲运动公园
3．概念分析研究结论
一．概念设计研究方案简评
应附文：
简要分析各方案的优势、劣势；
如有意向方案，应陈述选择意
向方案的理由及深化调整方向。
二．设计目标
2.1规划目标
u有效的利用温榆河畔的位置
u创造令人舒适的空间视觉
u引导高尚的生活素质
u明确分期开发战略
u高效的土地利用
u宁静、安全的生活环境
u合理、高效的人车交通系统
2.2景观目标
u河畔休闲运动新天地
u中央公园亲水景观绿轴
u溪水乡村环境
u山水人居意境
u人性化、标志化社区出入口
u绿色景观大道
u亲人尺度的组团内景观
2.3建筑目标
u创造一个原生态的独立house社区
u独特的建筑形态和风格
u建筑风格在和谐统一的基础上满足多元化、个性化的需求
u创造一个高满足度的居住空间
三．规划方面的结论
3.1用地布局
根据基地价值分析，高价值区域布置高附加值产品，功能分区与产品类型分布见附图：
功能分区与产品类型分布图
3.2道路交通
4.2.1主入口位置
²
车行主入口设于基地东、西、南侧
人行主入口设于基地东侧，结合商业布局综合考虑
4.2.2人车关系
小区整体人车合流
中心景观人车分流
HOUSE组团人车共存
TOWNHOUSE组团人车分隔
3.3首期销售卖场
一期占地约150亩
销售卖场包括商业中心展示区、会所展示区、样板组团展示区、河畔休闲运动公园展示区
商业中心展示区，销售厅设置于此，建筑面积3000平方米，占地面积4000平方米，为线状商业
会所展示区建筑面积1500平方米，占地2500平方米
样板组团展示区：
a.Townhouse展示区，建筑面积2600平方米，占地面积4000平方米；
b.House展示区，建筑面积2300平方米，占地面积4000平方米
河畔休闲运动公园，占地面积30000平方米
3.4组团管理模式
小区为整体开放社区
组团封闭管理
HOUSE组团大小约70～100户
TOWNHOUSE组团大小约100～150户
4．方案设计需要解决的问题
一．规划方面的问题
1.1用地布局
（1）依据功能分区与产品类型分布结论，进行布局设计
（2）依据主要公共空间的功能和特点的描述进行空间设计
1.2道路交通
（1）满足人车关系要求与停车要求
（2）满足消防要求
（3）进行用地路网设计、道路分级模式设计、道路断面设计
1.3销售卖场
（1）销售卖场销售氛围的营造
（2）根据销售卖场形态、功能、面积与大体位置要求深化设计
1.4组团与管理
（1）依据组团规模确定组团基本单元，进行组团设计
（2）根据物业管理模式进行组团管理设计：
组团围墙范围、入口设置、门卫数量、人车管理等
1.5环境景观
（1）景观设计具备明确的主题
（2）景观结构设计：
景观轴线与景观重点的考虑，集中绿地与组团绿地的关系，步行景观路线的组织
（3）景观的功能明确，景观提供停留的功能、景观提供观赏的功能；
同
时注重景观对人的行为的影响与景观的参与性
（5）现状景观的利用方式
（6）当地形出现高差时，应进行景观视线的竖向分析
1.6酒店的总图布置
1.7商业中心
（1）商业中心的总图布置
（2）商业气氛的营造和聚集
1.8学校、幼儿园总图布置
二．技术方面的问题
2.1技术配套设施形态与位置设计：
煤气调压站、变电站、垃圾中转站、
水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理
设备等
2.2新技术新材料：
要求在新技术新材料应用方面提供建议、技术和成本的参考数据等
5．设计成果文件要求
一．.彩色规划总平面图一份，比例1：
二．总体模型一个，比例1：
1000，能够反映规划构思及地形特征
三.规划方案设计文本四本，规格为A3幅面,内容至少包括：
3.1设计说明，表达规划设计构想，设计意向及各种专业说明（详见附录一）；
3.2规划总平面图；
3.3交通分析图（道路与停车场）；
3.4规划结构分析图；
3.5景观分析图；
3.6视线分析图；
3.7住宅选型设计，要求小区内主要户型（不少于三种）的两种支持平面、
立面、剖面，包括立面材料与说明。
3.8表现部分：
鸟瞰图，组团景观，沿小区主路景观，院落景观，商业街及商业广场。
3.9经济技术指标（详见附录二，要求计算真实、准确）
三.文本图纸另行制作1#图纸一套。
四.所有内容的光碟两份。
附录一设计说明
1.1建筑设计说明
1.2结构设计说明
1.3给排水设计说明
1.4电气设计说明
1.5弱电设计说明
1.6暖通设计说明
1.7消防设计专篇
1.8人防设计专篇
有人防工程须完成此部分内容。
1.9景观概念设计说明
附录二综合技术经济指标表
2.1规划指标表详表2.1
2.2公共服务设施指标表详表2.2
附录表格
规划指标表表2.1
指标名称
总体
期
数值
（ha）
所占比重
（％）
项目规划总用地
1.居住用地
100
①住宅用地
②公建用地
③道路用地
④公共绿地
2.其他用地
①市政道路用地
②代征绿化用地
③市政道路绿化用地
④居住区规划用地范围内非为居住区配建的公建用地
⑤与居住区功能无直接关系的建筑和设施用地
⑥其他政府保留用地或不可建设用地
总建筑面积
m²
M²
1.
①住宅建筑面积
m²
②非住宅建筑面积
m²
③住宅建筑面积比重
%
%
2.
①计入容积率建筑面积
M²
②不计入容积率建筑面积
m²
③不计入容积率建筑面积比重
3.
①不可售建筑面积
②可售建筑面积
m²
③可售面积占总建筑面积比重
（续下页）
（接上页）
住宅面积毛密度
m²
/ha
住宅面积净密度
公共服务设施面积毛密度
住宅建筑套密度（毛）
套/ha
套/ha
住宅建筑套密度（净）
人口毛密度
人/ha
人/ha
人口净密度
绿地率
%
建筑密度（建筑覆盖率）
容积率（建筑面积毛密度）
万m²
万m²
总户（套）数
户
户
总人口（按3.5人/户计）
人
人
车位总数
个
车位/户数
1:
25
公共服务设施指标表表2.2
指标
项目
总体
期
建筑面积
（m²
）
用地面积
备注
是否计入容积率（▲/△）
是否可售
（▲/△）
商
业
及
文
体
餐饮
菜市场
各种小型商铺
会所
银行
邮政所
……
面积小计（A1）
教育
托儿所
幼儿园
九年制学校
面积小计（A2）
3.市政公用
锅炉房
变电室
煤气调压站
路灯配电室
公共厕所
垃圾站
垃圾转运站
公共停车场
自行车存车处
面积小计（A3）
4.其它
居委会
物业管理处
卫生站
防空地下室
（续下页）
面积小计（A4）
公共服务设施
面积总计
（A1+A2+A3+A4）
说明：
1.应根据方案情况填写表格内容；
方案设计任务书内的公共服务设施指标表可根据实际需要进行简化。
2.建筑面积500m²
以下的公共服务设施项目，可不必填写“用地面积”一项。
3.上表中各项目面积计入容积率则用“▲”表示；
如不计入容积率则用“△”表示。
4.上表中各项目面积可售则用“▲”表示；
如不可售则用“△”表示。
5.上表中“备注”栏可填写需说明的其它情况，如各公共服务设施项目的个数等。
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