汉正商业广场可行性研究报告新文档格式.docx
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对重点企业实行挂牌保护。
负责挂牌保护企业的部门要负连带责任，因工作失误而影响客商投资企业生产，经营活动的追究当事人的责任，因直接原因造成损失的依法予以赔偿。
第二章项目概括
第1节研究基础
用地单位：
湖北川东置业发展有限公司
发展商：
湖北川东置业发展有限公司
用地性质：
商住楼（高尚住宅）
项目名称：
汉正商业广场
用地位置：
汉川市欢乐街
用地现状：
拆迁重建
第2节可行性研究分析的基本依据
1．国土证：
川国用（2007）字第1527号
2．建设用地规划许可证：
汉川市规字第号
3．商品房预售许可证：
汉川房预许（200）号
第3节项目经济技术指标和有关参数
规划区总用地面积10,254.4平方米；
项目占地面积8,700平方米；
建筑面积65,020平方米；
容积率6.3（含车库）
本项目经济技术指标和有关参数：
总用地面积：
8,700平方米
总建筑面积：
65,020平方米
其中：
高层住宅37,812平方米
商用楼22,708平方米
地下停车场（仓库）4,500平方米
销售收入（2008年至2010年）：
23,837万元
其中:
住宅楼7,478万元
商用楼16,350万元
开发总投资（2008年至2010年）：
15,159万元
（一）、开发成本13,258万元
1、土地费用：
6,074万元
2、前期工程费：
125万元
3、房屋开发费：
6,112万元
4、公共配套设施费：
520万元
5、不可预见费:
183万元
6、项目开发税费：
222万元
7、其它费用：
22万元
（二）、开发费用1,901万元
1、销售费用：
880万元
2、管理费用:
199万元
3、建设期利息：
822万元
第三章项目背景及必要性
第1节项目发展投资商
项目投资及开发商湖北川东置业发展有限公司创建于2000年8月，系汉川市最早的一家民营房地产开发企业，注册资本金3,000万元。
现有二家全资子公司，即川东（武汉）物流有限公司和汉川汉正物业管理有限公司，两家控股公司，即湖北川东能源开发有限公司和湖北志翔建设工程有限公司，一家分公司，湖北川东置业发展有限公司武汉营销分公司，一家参股公司为湖北川东汉正广场商务有限公司。
公司拥有“川东”和“汉正服装工业城”两个商标，具备房地产开发三级资质，现有核心员工75人，各类专业技术人员48人，其中：
高级职称3人，中级职称28人。
公司谨守“思想为创新之源，诚信为立足之本”的公司生存宗旨，自成立以来，完成了汉川兴发小区A、B、C区和武汉钢洲花园等近20万㎡商住项目建设及汉正服装工业城项目一期A、B、C组团组团400亩近48万㎡工业厂房及商业街开发建设，和汉正新城（位于汉川市新河工业园）8万㎡商住小区项目建设以及拟建的本项目汉正商业广场。
开发商具有较高的经营管理水平和丰富的房地产开发经验，是湖北省政府颁发的“重合同、守信用”企业，曾受到了中共中央政治局委员、湖北省委书记俞正声等领导的高度赞誉，对推动汉川城区改造建设和汉川市招商引资工作做出了重大贡献。
第2节项目发展投资商管理团队
公司董事长李志祥先生，45岁，毕业于华中师范大学经济管理学院工商管理系，孝感市第三届、第四届人大代表，高级工程师。
湖北川东置业公司创始人。
“汉正服装工业城”商标的拥有者，曾任武汉市
乔口区招商局副局长，十六年建筑开发经历，武汉市青山区“钢洲花园”项目，汉川市“兴发小区”A、B、C区，“兴发佳园”，以及“汉正服装工业城”项目实施者，汉正新城，汉正商业广场的策划人。
公司总经理李文甫先生，48岁，执行董事，法人代表。
毕业于武汉工程大学土木建筑系，汉川市第三届人大代表，市商会副会长，市工商联执行委员，经济师。
湖北川东置业公司创始人之一。
武汉市青山区“钢洲花园”项目，汉川市“兴发小区”A、B、C区，“兴发佳园”，以及“汉正服装工业城”项目实施者，汉正新城，汉正商业广场的策划人之一。
公司副总经理方心宽先生，38岁，监事。
毕业于中南财经大学会计系，曾任中国建设银行汉川电厂专业支行信贷副科长，湖北川东置业公司财务部经理、湖北志翔建设公司总经理。
“汉正服装工业城”项目实施者，汉正新城，汉正商业广场的策划人之一。
公司总顾问傅烈培先生，56岁，毕业于郑州航空工业管理学院交通运输系，湖北省第八届人大代表，曾任中国建设银行汉川电厂专业支行行长，中国建设银行孝感分行副行长，现任湖北川东环保能源开发有限公司总经理。
准确把握国家宏观走向，洞悉企业发展瓶颈，为企业提供战略决策。
公司律师江文力先生，36岁，毕业于武汉大学法律系，硕士研究生。
擅长民事合同、知识产权、企业改制、重组、并购、股票发行等企业法律事务。
第3节项目建设背景
随着汉川市委、市政府关于建设秀美、富裕、和谐新汉川战略的实施，政府对老城区改造的力度进一步加强。
汉川市汽车客运站迁出城区后，对客运站原址的建设改造势在必行。
2007年2月，湖北川东置业发展有限公司成功竞拍位于汉川市区商业中心欢乐街中段的老汽车客运站土地后，本着高层次、高品位的开发标准，拟建一座综合性商住中心--汉正商业广场。
◇地理人口汉川市位于江汉平原腹地，紧邻九省通衢的特大城市武汉，距国际天河机场仅45公里，是全国经济百强和湖北省经济5强县市之一，工业经济发展迅猛，农业基础良好，商贸经济活跃。
全市人口120万，城区人口25万人，随着新农村建设的推进，人口城市化以每年45%速度增长，住房需求和商业产权需求旺盛，投资型消费成为人们的新需求。
◇发展现状项目所在地位于汉川市最繁华的城区商业中心位置--欢乐街核心地带，这里白天人涌如潮，晚上也成为流光溢彩的不夜城，是全市的最大、功能最齐全的消费中心区。
对面有全市最大的三星级宾馆--白云大酒店，周围有欢乐街市场，汉川商城，汉川宫庭烤鸡酒店，银海大酒店，川宇商城，仙女佳园等，人口稠密，近千家商铺星罗棋布。
而形成规模大型超市--中百仓储也只委身郊外，商业区高档购物中心空缺。
◇规划目标湖北川东置业发展有限公司拟对该项目采用武汉广场建设模式，主体楼设计由国际知名的武汉（国际）袁培煌建筑设计师事务所承担，规划起点高。
项目建成后，汉正商业广场集购物、停车、娱乐、商住于一体，综合配套项目齐全，专业卖场面积大，主营品牌及高附加值商品等特点的大型中高档购物娱乐中心。
项目规划总建筑面积65,020㎡，共22层。
1--4层为商铺，面积22,708㎡，5--22层为住宅楼，面积为37,812平方米。
计划商用扶手电梯2部，载货电梯2部，住宅电梯4部。
项目建设期13个月，总投资15,159万元。
第4节项目建设的必要性
项目所在地前身为汉川市盛达汽车客运站，盛达客运站已搬出好几年了，而地处商业心脏地带老车站场地，一直未能充分发挥应有的功能与商业地位，这与汉川经济的高速发展，商贸经济活跃的地位极不相衬，也极大地影响了老城区建设改造的步伐。
市政府高屋建瓴，将汉正商业广场的建设列为这届政府要办的十件大事之一；
湖北川东置业发展有限公司立足产业促地方经济发展，实业报国，回馈家乡的理念得到汉川人民的认同，最终以高价格出标，高标准补偿而一举中标。
建好汉正商业广场，时不我待；
运营好汉正商业广场，对汉川、对湖北川东置业公司都具有里程碑的历史意义。
第四章市场及建设条件可行性分析
第1节项目市场可行性
投资环境分析：
汉川市地处汉江平原北东边缘，居汉江下游湖北中部，紧邻省城武汉，武汉“1+8”城市经济圈之列中等城市。
全市人口120万人，市区现有人口25万人。
历史机遇与现实风险分析：
住宅建设和消费，截止2006年底，全市房地产开发投资总额为16.67亿元，交易面积171.66万㎡，交易金额18.28亿元。
全年房地产施工面积221.29万㎡，竣工面积48.14万㎡，销售面积34.12万㎡，销售金额13.74亿元，个人购买商品房面积比重为98.6%，个人购买住宅比重为89.68%。
这表明，汉川市房地产大市仍处于复苏阶段，值得看好的是，市民对房屋的消费持续增长，个人购买商品房已成为拉动房地产市场的一支重要力量。
现全市住宅使用面积共有429万㎡，居住人口25万，人均居住面积为17㎡／人。
根据城市规划和发展要求，未来20年内汉川市人均住房面积要达到30－35㎡，住宅的需求量将有较大的发展，这为汉川房地产商提供了一个很大的发展空间。
第2节房地产市场现状、价格走向及发展态势
商品房需求主要指标汉正商业广场主要面对汉川市区居民及武汉投资置业客户。
汉川市区主要经济指标如下：
◆市区人口约25万，6万个家庭。
◆人均GDP3.1万元，全省排5位（2006年）◆人均储蓄存款3.4万元，户均月收入4750元◆人均居住面积17㎡◆商品房交易率89％（2006年）◆市场面的状态是：
住宅商品化已成为大众趋势，居民购房欲望较为强烈，支付能力较强。
◆武汉地产的升温，中环内房价已逼近5000元/㎡，“1+8”城市圈兴起，交通便捷，直接拉动周边房市的需求。
商品房需求祈求根据抽样调查（汉川市区，分层多级抽样，有效样本500户）结果表明，汉川市民购买商品房的基本特点是：
◆一次性投资额度为16万元。
◆低端需求户（接受商品房价格为1500－2000元／㎡者）收入2530元，需求房屋面积均值为90㎡。
41％的人希望一次性付款，月均供楼支出1290元。
◆高端需求户（2000－2800元／㎡）收入4500元，需求房屋面积均值为142㎡。
22％的人希望一次付款，月均供楼支出1800元。
◆有购房意向的家庭中，地段偏好为优先选择。
商品房为汉川居民主要的消费支出。
房地产作为一项重要的商品，成为大多数个人和家庭的一个重要的消费和投资的目标，因而房地产需求必会有一定的增长。
经济有了稳步增长，居民的收入每年都有所提高，居民手中的可支配性支出必然会投向一些投资领域，如股票、债券、教育、旅游和房地产上，而房地产作为不动产，其投资数额较大，增值的机会也颇为可能。
这部分潜在的消费者，其对地理位置优越、规划设计较好、环境一流、物业管理水平高的小区特别中意，接受商品房的平均价格为1800元／㎡从对消费者购买力的分析来看，汉川居民已具有相当的购买力，他们对房屋的要求已从安置型过渡到适用和舒适型。
据调查，汉川市民能够接受的商品房平均价格为1800元／㎡，其中中高收入家庭则为2600元／㎡。
在付款方式上，大多数市民更倾向于银行按揭分期付款方式。
消费者在购房时，对小区周围环境、配套设施、物业管理等因素比较注重，希望发展商能提供位置好、价格适中、环境优美、配套完善、服务优质的小区。
主流消费面积在100㎡以上消费者在房屋面积、间隔、装修、户型设计方面，大多希望房屋面积较大，尤其是厅的面积要足够大，间隔合理，有基本的室内装修或全部装修，装修档次处于中等，户型上选择三房二厅和四房两厅的消费者居多。
第3节汉川市商品房需求分析
商品房供给总量及特点汉川房地产经历九四、九五年房地产为虚火过旺，从而在之后的国家宏观调控中，房地产业进入谷底近几年来，房地产市场在经过国家政府的正确引导和市场的良性竞争和淘汰，房地产开发商的数目下降，买方市场正在逐渐形成。
在受到市场竞争的影响和消费者日益成熟的情形下，房地产发展商之间的竞争从初期的无序化圈地竞争向更高层次和更为规范的品牌竞争、服务竞争演进。
各个房地产商为了在市场上争得更大的市场份额，不论在规划设计、房型、环境布置上，而且在质量管理、绿化、物业管理水平上都十分注重提高档次和水平，汉川市也出现了些高质素的住宅小区，如御城春景小高层，在市场细分上创出了不俗的成绩，形成房地产消费的一个个小高潮。
汉川市商品房市场发展趋势房地产业的发展，将会带动一大批相关产业的发展，因而房地产业成为一些相关产业的助动器。
汉川市的房地产业的发展，也倍受政府和企业的关注。
房地产业的良性发展，受国家相关政策、法规影响极大，当前，国家相继出台了一系列法规和政策，支持和刺激房地产业的发展，国家建设部也先后出台了相应的措施鼓励和扶持房地产业的发展，在这种情形下，房地产业已成为国民经济的一项关系国计民生的重要产业，具有较为广阔的发展前景。
汉川市房地产的发展，与国内其它城市的房地产业相比，既具有共同之处，也显现出其特殊的一面。
汉川市商品房发展有以下几个趋势：
（1）在政府鼓励消费政策和加快房改进程影响下，市民的商品房消费日益提高，住宅市场需求容量增大。
商品房作为老百姓消费生活中的一个大件耐用消费品，其主导作用极为明显。
汉川市民人均收入近年来一直呈稳步增长势态，其对商品房的消费也必将有所增长，住房需求增大增多。
（2）房地产市场竞争日益激烈，竞争将更多地表现在发展商的实力、信誉、品牌上的竞争，通过竞争，市场日益规范和成熟。
房地产市场竞争加剧，各发展商在房地产项目上更趋于理性和务实，竞争不仅在户型设计、结构、小区环境等方面，更多地将在实力、规模、品牌上展开。
（3）伴随武汉1+8城市圈的发展和中央加快新农村建设投入的加大，势必带来更多的外来资金和农村人口涌入城市，进一步刺激汉川房地产业的发展。
汉川作为大城市武汉市的近邻，经济建设发展很快，并由于其优越的地理位置和良好的投资环境，吸引了众多外地投资者，在引来资金流的同时，还涌入了大批经商务工的外来人员，他们的住房需求也会给予本地房地产业的一定的发展机会。
（4）随着消费者和房地产市场的逐步成熟，消费者对房地产的要求将趋向于更加舒适、更便利，高层住宅将会趋向人性化、智能化、功能化多方向发展，这为广大房地产商又提供了一个新的市场机会。
在满足了住的基本需要后，消费者对高档住宅的需求趋向更高的要求，如对小区智能化的要求，便是今后住宅的一个发展方向。
第4节项目建设条件
本项目地区位于城市中心黄金地段，现状的建设状况和环境质量与其区位和土地价值极不相称，急需建设改造。
本区域外围二面临城市道路，基础设施齐全，用地内高差不大，比较平整，易于建设；
从现状建筑类型看，以住宅、商业为主的办公建筑，为形成文化商业广场提供了条件,完全可以改造为展现汉川市欢乐街商业中心新形象的城市商业文化中心。
第5节环境评价
该项目产生的污染主要为施工期的施工噪声、扬尘、渣土、废水等；
入住期的生活污水、地下车库的汽车尾气、居民油烟、小区内各种设备运行产生的噪声以及生活垃圾。
施工期的污染随着工程的结束而消失，其对外环境的影响不大。
入住期产生的生活污水预处理后经城市污水管网进入汉川市污水处理厂处理；
商业及生活垃圾由本公司的物业公司集中后运往汉川市生活垃圾集中地填埋等。
从环境角度而言，该项目建设可行。
第6节项目风险控制
◇政策风险汉正商业广场为本届汉川市政府承诺为市民要办的十件大事之一，享受市政府招商优惠政策，该项目与普通房地产开发不同，不在国家房地产调控之列，无政策风险。
◇市场风险汉川经济高速发展，房地产供不应求，商业地产更是凤毛麟角，且该项目的地理位置处于成熟的商业黄金区，市场销售风险较小。
◇资金风险湖北川东置业发展有限公司与银行建立了良好的合作关系，信用状况一直良好，且首付比例执行标准一般高于大城市，成功的汉正服装城开发和武汉地产项目为公司积累了相对充足的资金，资金风险较小。
◇管理风险湖北川东置业发展有限公司建成立了一全套企业规范运作的管理制度，安全管理、项目管理、投资管理等方面拿制度管理企业，完善了股东会、董事会议事制度，搭建好权力制约制衡的公司构架，克服个人主观随意，降低了管理风险。
◇技术风险公司完善了130条施工技术安全措施，骋请武汉（国际）袁培煌建筑设计事务所为公司建筑设计单位，将中企动力股份有限公司作为自己品牌网站营销的强力合作伙伴，与严谨的汉川环宇工程监理公司合作，严把工程质量关，将技术风险大大降低。
◇定价风险汉正商业广场处于汉川商业的铂金地段，有财富聚宝盆的美称，稀有、独特赋予其高溢价，物有所值，物超所值，值得珍藏，降低了定价风险。
◇法律风险公司决策采用智囊团方式，由资深律师和总顾问把关，杜绝了经营中的法律风险。
第五章营销方案
汉正商业广场本着创造价值，提升品位，互惠双赢的原则，主要引进大型知名商家和品牌代理商入驻，项目销售由专业销售公司统一策划、销售。
并与中国工商银行、中国建设银行进行合作，为购房用户提供银行按揭，即商业店面首付为五成，十年期按揭方式；
第一套住宅楼首付为三成，十年按揭方式。
湖北川东置业发展有限公司提供毛坯房，根据客商不同功能要求，由客户根据自己的需求设计图统一装修、统一规划、统一设计、统一施工、统一配套，室内装修具体营销方式如下：
1、一层沿街面为商铺门面，分隔为建筑面积20—40㎡商铺若干，中间为通透敞开式买场，每个柜台建筑平面在20㎡以上，为分割出售，每层建筑面积5,677㎡。
2、二至三层为整体通透敞开式卖场，设各种品牌柜区，为整体或分割出售。
每层建筑面积5,677㎡。
2、四层为娱乐休闲、餐饮区，整体或分割出售，每层建筑面积5,677㎡。
4、五至二十二层为高层住宅区，每层建筑面积2101㎡，按单套出售。
第六章项目投资预测
第1节项目总投资
（一）开发成本13,258万元
第2节：
资金筹措与投资
1、资金筹措
该项目总投资1.5亿元，公司自筹1亿元。
公司自筹资金5,800万元，预售再投入资金4,200万元,向银行借款5,000万元。
2、项目投资计划
（1）2008年1—6月，投资6,000万元，支付土地出让金和项目前期工程费。
（2）2008年6—12月，投资6,000万元，支付建安工程费和部份营销费用。
（3）2009年1—12月，投资2,000万元，用于公共设施配套。
（4）2010年度，投资1,000万元,进行相关税费清算。
3、资金筹集及偿还
计划2008年初向工商银行借款5000万元,期限三年,利息按月支付,本金采用分期还款方式,即:
第一年度偿还本金1000万元,第二年度偿还本金3000万元,第三年度偿还本金1000万元。
资金调度见明细表
表1资金筹集、偿还评估表
序号
项目
2008年
2009年
2010年
2011年
合计
1
销售收入
5297
13243
-
23837
2
销售成本
2652
6625
11929
3
销售费用
196
342
880
4
经营税金及附加
292
727
1311
5
管理费用
121
54
24
199
6
财务费用
411
329
82
822
7
总成本费用
3672
8077
3392
8
税前利润
1625
5166
1905
8696
9
减：
所得税
2174
10
净利润
-269
6522
11
开发成本
10413
1948
897
13258
12
结转开发成本
13
净现金流量
-5725
10172
1568
6015
14
累计净现金流量
4447
15
净现值
-5112
8109
1116
4113
16
累计净现值
2997
17
财务内部收益率
升级会员 