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还要通过不断的策划实践，创造出新的方法和手段来。
3.系统性。
土木工程项目的策划是一个庞大的系统工程，各个策划子系统组成一个大系统，整个项目从开始到完成要经过市场调研、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广等几个阶段，每个阶段构成策划的干系统，各个子系统又由更小的子系统组成。
各个子系统各有一定的功能，而整个系统的功能并非简单的是各个子系统功能的总和，系统的结构与功能具有十分密切的联系。
4.前瞻性。
项目策划本身就是对“未来”的未完成的“房地产”进行策划，故它一定要超前和有预见能力；
其次，土木工程项目完成的周期少则二三年，多则三五年甚至更长，如果没有超前的眼光和预见能力，投入不产出，那么造成的损失将是巨大的。
5.操作性。
项目策划方案的实施是策划的直接目的，因而项目策划就应该具有充分的可操作性。
一是在实际市场环境中有可操作的条件；
二是在具体的实施上有可操作的方法；
三是策划方案要易于操作、容易实施。
项目策划的实质是项目目标策划的过程，是按一定的模式进行的。
在项目策划过程中，策划模式是经过长期的实践总结逐渐形成的。
根据不同的项目目标策划的具体情况，将其归类、整理，大致可分为概念策划、“卖点群”策划和等值策划三种典型模式。
项目策划的作用，概括起来主要有以下几点：
1.项目策划能使企业决策准确，避免项目运作出现偏差。
项目策划作为“一种理性行为”，它是项目市场调研后形成的，他是策划人不断面对市场而总结出来的智慧结晶。
因此，它可以作为项目开发企业的参谋，使企业以及企业家决策更为准确，避免项目在运作中出现偏差。
2.能探索解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力。
策划人帮助项目开发企业管理创新，就是遵循科学的策划程序，从寻找项目的问题入手，探索解决管理问题的有效途径。
3.能有效整合项目资源，使之形成一种前所未有的趋势。
要建设好一个土木工程项目，需要调动很多资源协调发展，如概念资源、人力资源、物力资源、社会资源、等。
这些资源在策划参与之前都是分散、凌乱的，项目策划参与到各种资源中去理清他们的关系，分析它们的功能，帮助它们团结在一起，围绕中心，形成共同的奋斗目标，是项目建设成果。
为了保证项目策划的合理性和科学性，在项目策划的过程中，必须遵循以下原则：
1.符合产业政策和区域规划。
项目策划必须在符合国家和地区产业政策的基础上遵循区域发展规划，必须顺应国家的宏观经济政策和社会发展趋势，不能做国家明令禁止的或与某一地区功能规划相冲突的项目。
2.符合市场需求。
一个项目开发的成功与否，关键在于开发项目是否有市场和市场潜力。
因此，项目目标策划者首先要进行市场调查和预测，预测市场现时需求量，预测开辟潜在市场的容量大小以及可能性，明确市场结构分布特征和开发市场的项目定位等。
只有全面掌握市场情况，才能进行良好的项目目标策划。
3.符合环境条件。
不管项目投资者的动机如何好，愿望如何强烈，但都必须以项目建设环境条件为前提。
环境条件主要包括政策、规划、土地、交通、通讯、市场原材料供应、水电气燃料供应、人员配备等。
4.符合技术的先进性、经济的合理性。
为使开发的项目实现高起点、高水平，必须选用先进的设备、技术和高质量的技术管理人才。
但是，技术设备的引进和采用，又必须考虑到现实的人员条件、环境条件和相关的配套条件，以保证技术设备的可操作性、适应性及其效能的充分发挥，保证项目的经济合理性。
二、可行性研究
可行性研究是在投资决策前对建设项目进行全面技术经济分析、论证的科学方法。
具体的讲就是在工程项目决策投资前，对于项目有关的社会，经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；
对拟定的各种可能建设方案或者技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；
对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。
在此基础上，综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为决策部门最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。
可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、程序化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
可行性研究的作用有以下几个方面：
1.是项目投资决策的依据。
一个开发建设项目，特别是大中型项目，花费的人力、物力、财力很多，不是只凭经验或感觉就能确定的，而是要通过投资决策前的可行性研究，明却该项目的建设地址、规模、建设内容与方案等是否可行、房地产开发项目的产品有无销路、有无竞争能力、投资效果如何等，从而得出这项工程应不应该建或建设时应按哪种方案会取得最佳的效果，作为开发建设项目投资决策的依据。
2.是筹集建设资金的依据。
银行等金融机构都把可行性研究报告作为建设项目申请贷款的先决条件。
他们对可行性研究报告进行全面、细致分析评估后，才能确定是否给予贷款。
3.是开发商与有关部门签订协议、合同的依据。
项目所需的建筑材料、协作条件以及供电、供水、供热、通讯、交通等很多方面，都需要与有关部门协作。
4.是编制下一阶段规划设计方案的依据。
在可行性研究报告中，对项目的规模、地址、建筑设计方案构想、主要设备选型、单项工程结构型式、配套设施和公用辅助设施的种类、建设速度等等都进行了分析和论证，确定了原则，推荐了建设方案。
可行性研究报告必准后，规划设计工作就可设计工作就可据此进行。
可行性研究是在投资前期所做的工作，它分为四个阶段：
1.投资机会研究，该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。
2.初步可行性研究，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。
主要解决的问题包括：
分析机会研究的结论，在详细资料的基础上作出是否投资的决定；
是否有进行详细可行性研究的必要；
有哪些关键问题需要进行辅助研究。
3.详细可行性研究，是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后作出投资与否决策的关键步骤。
4.项目的评估和决策。
按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。
未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。
可行性研究的具体步骤有：
1.接受委托。
在项目建议被批准之后，开发商即可委托评估公司对拟开发项目进行可行性研究。
双方签订合同协议，明确规定可行性研究的工作范围、工作意图、进度安排、费用办法以及协作方式等内容；
承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目背景介绍资料，搞清楚委托者的目的和要求，明确研究内容，制定计划，并收集有关的基础资料、指导、规范、标准等基本数据
2.调查研究。
主要从市场调查和资源调查两方面进行。
市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。
资源调查包括建设设施地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护水文地质、气象等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。
3.方案选择和优化。
根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案，进行反复的方案论证和比较，会同委托部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案。
研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发进度。
4.财务评价和国民经济评价。
对经上述分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上对方案进行详细的财务评价和国民经济评价。
研究论证项目在经济上的合理性和盈利能力。
进一步提出自己筹措建议和项目实施总进度计划。
5.编制可行性研究报告。
经过上述分析与评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供决策者作为决策依据。
可行性研究的内容有：
1.项目概况
2.开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定
3.市场分析和建设规模的确定
4.规划设计方案选择
5.资金供给条件分析
6.环境影响评价
7.项目开发组织机构管理费的研究
8.开发建设计划的编制
9.项目经济及社会效应分析
10.结论及建议
三、建设用地取得
在中国，土地的所有权属于国家和集体，不能别其他单位或个人取得，在工程项目中，只能取得建设用地的使用权，建设用地使用权的取得方式主要有出让、转让、划拨以及与土地使用权拥有者合作等。
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并有土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏和市政公用设施除外。
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，房地产开发商通过转让的途径获得土地使用权，主要是从其他土地使用者手中购买土地使用权。
土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
与土地使用权所有者合作是指一些拥有资金但缺少土地的房地产开发商，通过土地转让、公司入股、并购或合伙等方式，与当前土地使用权拥有者合作，获得房地产开发用地的一种方式。
四、房屋拆迁
房屋拆迁是为了城镇发展和建设项目的实施，由取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城镇规划区内国有和集体所有土地上的房屋以及其附属物，并对被拆迁人进行补偿、安置的行为。
拆迁行为要符合《城镇拆迁管理条例的规定》。
房屋拆迁必须获得行政许可。
拆迁的方式主要有两种
1.自行拆迁，是为了某项目建设需要建设单位申请领取的房屋拆迁许可证后成为拆迁人，亲自实施拆迁工作。
2.委托拆迁，就是拆迁人自己不承担拆迁工作，而是把拆迁工作委托给具有拆迁资格的单位去承担。
在实践中，由于建设单位的建设项目一般是单一的，拆迁工作是非经常性的工作，在拆迁过程中从事拆迁工作的人员如果对有关法律、法规、政策生疏，对拆迁业务不熟悉，往往容易造成失误或损失。
为了适应社会化、专业化生产的要求，有专门从事房屋拆迁的单位承担拆迁，有利于节约人力、物力和财力，减轻建设单位前期工作的负担，大多数拆迁人经常采用委托拆迁的形式。
拆迁的程序主要有：
1.确定拆迁地块
2.调查摸底，在对备选地块具备初步设想后，要对拟开发地段进行摸底调查，初步判定拆迁所需费用，以便决策是作为参考。
一般情况，要组织拆迁人员深入地块进行房屋现状调查，通过现状调查，应该获取以下数据：
2.1总户数
2.2按房屋产权类别区分的户数
2.3地块上现有的房屋面积
2.4房屋间数
2.5住宅电话户数
2.6一户一电表户数
2.7有线电视户数
2.8公建单位的户数、隶属关系、证载占地面积、建筑面积
2.9房屋产权现状：
有没有产权纠纷房、无主产权房、特殊产权房屋和正在诉讼中的房屋
2.10有多少棵树、电线杆、水表井、公共厕所等
3.预测拆迁费用及拟定拆迁安置补偿方案
4.申请办理《房屋拆迁许可证》
5.公布房屋拆迁公告。
房屋拆迁管理部门发放《房屋拆迁许可证》时，应当向被拆迁人发出房屋拆迁公告。
公告要明确建设项目、拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等。
6.进行拆迁宣传
7.签订房屋拆迁安置协议书
8.被拆迁人腾出房屋
9.领取补偿费用，办理安置手续
10.拆迁争议的处理
五、工程勘察与设计
（一）工程勘察
工程勘察是指为满足工程建设的规划、设计、施工、运营以综合活动等方面的需求，对地形、地质、水文等状况进行测绘勘探、测试，并提供相应成果和资料的活动。
岩石工程中的勘测、设计、处理、检测活动也属于工程勘察范畴。
勘查工作的主要任务是正确反映地形、地质情况，因地制宜的采用科学的勘察手段和评价方法，在保证环境的角度，做好环境地质的评价工作。
（二）工程勘察对工程项目的主要作用
1.为土木工程项目项目的选址、规划、设计、施工、综合治理等许多工作提供基础资料和依据。
2.在土木工程项目建设诸多重要环节中居先行地位。
由于工程建设必须坚持先勘察、在设计、后施工的原则，所以没有符合要求的工程勘察成果是不能选定建设地点、不能开展设计、更不能进行施工的。
3.未准确估计项目投资奠定基础。
地下设施工程和地基基础工程是土木工程项目的重要组成部分，他们的工程量大小和施工难易程度，都是与工程地质情况密切相关的，所以，这部分投资的多少都是需要结合工程勘察成果来估算的。
对于土木工程项目的工程勘察工作，房地产综合开发公司都是通过委托和发包的方式，交由专业工程勘察单位来完成。
（三）勘察工作的主要程序
1.承接勘察任务，签订工程勘察合同
2.搜集已有资料，包括与该区祥林地质资料以备校核
3.现场勘踏，编制勘察纲要
4.出工前的准备
5.野外调查、测绘、勘探
6.试验、整理数据、分析资料
7.编制图样及编制勘察报告
（四）勘察工作的具体内容有以下五个方面
1.地形测量
2.工程勘察
3.地下水、地表水的勘探
4.其项调查
5.开发公司对工程勘察工作的管理
六、项目工程设计
工程设计是指运用工程技术理论及技术经济方法、按照现行技术标准，对新建、扩建、改建项目的工艺、土建工程、公用设施、环境保护等进行综合型设计及技术经济分析，并提供作为建设依据的设计文件和图纸的活动。
（一）设计工作的原则
1.要遵守国家的法律、法规，贯彻执行国家经济建设的方针、政策和基本建设程序，特别应当观测执行提高经济笑一个促进技术进步的方针。
2.要采取节约能言的措施，对北方需要供暖设施的开发项目要提倡区域性供热，重视余热利用。
3.应积极改进工艺，采用行之有效的技术措施，防止各种有害因素对环境的污染，并进行综合治理和利用，式设计符合国家规定的标准。
4.开发项目的选址必须因地制宜、提高土地利用率。
应尽量利用荒地、劣地、不占或少占耕地。
总平面图的布置要紧凑、合理。
5.引用国外先进技术必须符合我国国情，着眼于提高国内技术水平和制造能力。
凡引进技术、进口关键设备能满足需要的，就不应引进成套项目；
凡能自行设计或者合作设计的，就不应委托或者单独依靠国外设计。
6.要坚持经济适用，美观实用并保证安全的原则。
7.要合理设计户型，日照间距、外立面等居民密切关心的内容，以有利于将来开发物业的出租出售。
（二）工程设计的依据
进行工程设计、编制设计文件的主要依据是项目建议书。
在有条件的情况下，设计单位应积极参与项目建议书的编制、建设地址的选择、建设规划的制定以及实验研究等设计的前提工作。
对重点项目，在项目建议书批准前，可根据长远规划的要求进行必要的资源调查、工程地质和水文勘察、经济调查和多种方案的技术经济比较等方面的工作，从中了解和掌握有关情况，收集必要的设计基础资料，为编制设计文件做好准备。
（三）工程设计阶段及其内容
1.工程设计阶段。
根据《基本建设设计工作管理暂行办法》的规定，设计阶段可根据建设项目的复杂程度而决定。
1）初步设计。
初步设计一般应包括以下文字说明和图样：
设计依据、设计指导思想、产品方案、各类资源的用量和来源、主要建筑物和构筑物、公用及辅助设施、新技术采用情况、外部协作条件、占地面积和土地利用情况、综合利用和“三废”治理、抗震和人防措施、各项技术经济指标、建设顺序和期限、总概算等。
2）技术设计。
技术设计的内容，由有关部门根据工程的特点和需要自行制定。
其深度应满足确定设计方案中重大技术问题和有关试验、设备制造等方面的要求。
3）施工图设计。
施工图设计应根据已获批准的初步设计进行。
其深度应能满足以下要求：
设备、材料的安排和非标准设备的制作，施工图预算的编制，施工要求等。
2．设计工作的基本内容
1）总体设计
2）单体设计
3）建筑构造设计
4）抗震设防
七、土木工程项目招投标
（一）开发项目招标方式
在国际市场上，招标方式主要有公开招标、邀请招标和议标三种。
我国《招标投标法》则规定，招标方式只有两种，即公开招标和邀请招标。
招标人可结合项目的建设规模、复杂程度等具体情况选择其中某种方式。
1.公开招标。
公开招标是指招标人本身或其委托招标单位，通过海报、报刊、广播、电视等手段，在一定范围内公开发布招标公告，或直接将招标通告寄给具有投标潜力的某些公司，以招揽具备相应条件而又愿意参加的一切单位前来投标。
公开招标通常是用于工程项目的建设规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。
此时招标人不易掌握确定的造价和控制工期，因而可以可以通过公开招标方式。
总之，公开招标是目前建筑市场通行的、应大力推行的招投标方式。
投标人尽量采用该方式发包开发项目的建设任务。
2.邀请招标。
邀请招标也称选择性招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。
它是由招标人或其委托的招标代理机构向所信任的、具有相应资格的承包商发送招标通知书或招标邀请函，要求其参加投标的单位通常3～10个之间。
采用邀请招标方式，由于被邀请参加竞争的投标单位有限，招标人不仅可以节省招标费用，而且可以提高招投标工作的效率，节省时间。
但是这种招标方式限制了竞争范围，把许多可能的竞争者排除在外，这样也就缩小了招标人的选择余地。
邀请招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊，要求有专门经验的技术人员和专用技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目；
或者是公开招标的结果未产生出中标单位，以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程。
一般的房地产开发项目都不是上述类型的工程，所以招标人较少采用“邀请招标”方式。
（二）招标程序
1.招标准备
招标准备阶段的工作由招标人单独完成，投标人不参与。
主要工作包括以下几个方面：
（1）.选择招标方式
Ø
根据工程特点和招标人的管理能力确定发包范围。
依据工程建设总进度计划确定开发项目建设过程中的招标次数和每次招标工作的工作内容。
按每次招标前准备工作的完成情况、选择合同的计价方式。
如施工招标时，已完成施工图设计的中小型工程，可采用总价合同；
若为初步设计完成后的大型完成后的大型复杂工程，则采用估计工程量单价合同。
依据工程项目的特点、招标前准备工作的完成情况、合同类型等因素的影响程度，最终确定招标方式。
2.办理招标备案
如果土木工程项目列入城市年度开工计划、开发商开发商获得土地使用权，领取了建设用地许可证和建设工程规划许可证，完成了拆迁安置工作，施工现场具备了“三通一平”或“七通一平”的建设条件，并且施工图纸齐备，资金和主要建筑工程开工审批手续。
经批准后持建设主管部门办理建设工程开工审批手续。
经批准后持建设主管部门同意招标的“建设工程开工审批表”和招标申请书，开发商可向当地招投标管理部门登记，申请招标，并领取招标用表。
开发商只有在获得招标批准后，方可进行招标。
招标人向建设行政主管部门办理申请招标手续。
招标备案文件应说明招标工作范围、招标方式、计划工期、对投标人的资质要求、招标项目的前期准备工作的完成情况、自行招标还是委托代表代理招标等内容。
该文件获得认可后才可以开展招标工作。
3.编制招标有关文件
招标准备阶段应编制好招标过程中可能涉及的有关文件，保证招标活动的正常进行。
这些文件大致包括招标广告、资格预审文件、招标文件、合同协议书，以及资格预审和评标的办法。
4.编制招标工程标底
编制标底是开发商招标的一项重要工作。
标底是招标工程的预期价格，是审核投标报价、评价、决标、的重要依据之一。
通过制定标底，是开发商预先明确自己在拟建工程中应承担的财务义务，从而安排资金计划。
招标工程的标底可由开发商邀请有资格的概预算人员编制，也可委托有营业执照的招标代理机构代理编制。
开发商必须把工程标底送当地合同预算审查机关确认，密封后再经过当地招标管理办公室核准方能生效。
5.确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函
开发商完成标底编制后，即可决定采取何种招标方式，并在招标申书中提出，经当地招标管理部门批准后实施。
开发商根据所批准的形式，发出招标公告或邀请招标函。
采取公开招标方式时，招标人应当发布招标公告。
开发商可视工程性质和规模，通过国家制定的报刊、信息网络或者其他媒介发布招标公告。
招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。
八、土木工程项目施工
施工是土木工程项目建设的过程，可以说是把项目从图纸变为实体的过程。
是一个非常复杂的过程。
因为建筑结构真复杂，针对每一种建筑结构都有相应的施工方法。
（一）土方工程
1.机械化施工：
推土机施工、铲运机施工、单兜挖土机施工
2.爆破施工
（二）地基处理与桩基工程
1.基坑验槽：
观察验槽、钎探验槽
2.地基加固处理
3.桩基施工：
钢筋混凝土预制桩锤击法施工，静力压桩、振动沉桩、射水沉桩、混凝土灌注桩施工
（三）砌体工程
1.脚手架及垂直运输设施
2.砖砌体施工
3.石砌体施工
4.中小型砌块砌体施工
5.拱桥砌体施工
（四）混凝土结构工程
1.钢筋工程
2.模版工程
3.混凝土工程
（五）预应力混凝土工程
1.先张法施工
2.后张法施工
3.无粘结预应力混凝土施工
（六）结构安装工程
1.起重机械：
桅杆式起重机、履带式起重机、汽车式起重机、轮胎式起重机、塔式起重机
2.索具设备：
卷扬机、滑轮组、钢丝绳、横吊梁
3.单层厂房结构安装
4.装配式框架结构吊装
5.大跨度结构吊装：
分块吊装法、整体吊装法、高空滑移法、整体提升法、整体顶升法
（七）升滑法施工
1.升板法施工
2.液压滑模施工
（八）防水工程
1.卷材防水屋面
2.涂膜防水屋面
3.刚性防水屋面
4.地下防水工程
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