年度郑州市房地产情况定稿Word格式.doc

年度郑州市房地产情况定稿Word格式.doc

《年度郑州市房地产情况定稿Word格式.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《年度郑州市房地产情况定稿Word格式.doc（52页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

商品房新开工面积

366

430.2

634.5

633.8

1176.2

1399.9

1370

增长幅度％

16.6

47.5

-0.1

85.6

19.0

-2.1

备注

2008年全市商品房竣工面积691.8万平方米，同比增长4.0％，其中住宅竣工569万平方米。

2002～2008年全市商品房竣工情况表

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　单位：

年份

商品房竣工面积

230.0

300.2

309.0

422.3

486.6

665.4

691.

8

49.3

4.7

2.9

36.7

15.2

4.0

备注

三、商品房空置量有所上升

2002～2008年市区商品房空置时间结构情况表

　单位：

万m2、%

2002年底

2003年底

2004年底

2005年底

2006年底

2007年底

2008年底

商品房空置面积

91.6

95.4

79.9

92.3

72.4

69.1

93.9

增长幅度

77.9

4.1

-16.2

12.4

-21.5

-4.6

35.9

商品房空置率

--

24.3%

19.8%

18.4%

12.5%

9.4%

12.3%

其中：

待销

66.8

60.7

8.4

27.9

15.4

17.3

21.1

占总空置量的比例

72.9

63.6

10.5

30.2

21.3

25.0

22.4

滞销

---

33.8

46.7

41.3

50.9

45.9

67.5

35.4

58.4

44.7

70.3

66.4

71.9

积压

1.0

23.1

6.1

5.9

5.3

31.0

25.3

8.5

5.6

备注

2003年以后，国家采用新的空置率计算方法，空置率在0-14%之间为空置偏少，供不应求，资金紧张，价格飞涨，影响发展；

15-30％之间为空置适当，供求平衡，资金充裕，价格平稳，良性发展；

31-40%之间为空置偏多，供大于求，资金偏紧，价格回落，缓慢发展；

41-50%之间为产生积压，供过于求，资金占压，价格下跌，停止发展。

2008年底市区商品房空置面积为93.9万平方米，较2007年底增长35.8%。

结构上仍以空置时间在1至3年之间的滞销房为主。

商品房空置率较去年略有上升，但整体上仍在相对较为合理的区间之内。

第二部分房地产业内部运行情况分析

（一）郑州市房地产市场投放情况

1.商品房整体投放情况

1.12001-2008年郑州市商品房整体投放情况

概述：

2001-2007年我市市区商品房新增供应量呈持续增长趋势，但商品房供应速度放缓。

受市场销售量的影响，2008年商品房新增供应量首次出现下降，年度市场投放量为968.97万平方米，较上年下降13.79%。

1.22008年郑州市商品房月度投放情况

概述：

2008年商品房月度投放量起伏较大，投放的高峰月份分别是1、4、9月和12月等。

月均增幅为5.57%,低于去年月均增幅7个百分点；

各月增幅分别为-7.01%、-48.98%、-5.97%、43.97%、-32.02%、45.65%、24.67%、37.01%、29.23%、-54.35%、-24.16%、58.79%。

1.32008年各行政区商品房投放情况

从各行政区商品房投放分布来看，二七区和中原区、惠济区增长明显。

其中，金水区投放量达308.07万平方米，同比下降43.00%，占当年市区投放总量的32%。

中州大道以西和郑东新区商品房投放情况

单位：

万平方米

区域

商品房投放量

中州大道以西

794.19

同比增涨％

-13.54%

郑东新区

174．78

-14.93%

备注

08年郑东新区商品房投放量为174.78万平方米，同比下降14.93%。

郑东新区近几年商品房投放情况

由于可开发土地的限制，2008年郑东新区商品房投放量174.78万平方米，较上年度下降14.93%，近几年郑东新区商品房投放量逐年下降，表明新区建设逐步由“量”的增长转变为“质”的提高阶段。

1.4近五年来住宅与非住宅投放对比图

2.商品住宅整体投放情况

2.12001-2008年商品住宅整体投放情况

2003年至2007年，我市商品住宅（含多层、高层、别墅、经济适用房）投放量持续快速增长，2008年首次出现负增长，年度投放总量为808.29万平方米，同比下降12.16%。

2.22008年月度商品住宅投放情况

概述：

与商品房与商品住宅各月投放图对比可知，住宅开发是商品房市场的主体，其增长变化情况基本上决定了整体商品房供应量的增长变化。

08年商品住宅累计投放808.29万平方米，同比下降12.16%。

08年12月份，商品住宅新增投放量为76.08万平方米，环比上涨140.69%，同比下降了7.53%。

2.32008年商品住宅不同物业类型的投放情况

●从住宅供应物业结构上看，近年来，由于城市建设用地的稀缺和土地使用价格的上涨，开发密度相对较高的高层住宅建设和市场供应量与供应比例逐年上升，年度新增投放量达602.55万平方米，同比下降13.92%，占08年住宅投放总量的比重的74.30%；

而建设密度相对较低的多层住宅2008年新增供应量仅有135.3万平方米，较上年度降幅近15%，占住宅投放总量的比重与07年的比重一样为17%。

●2007年、2008年别墅市场新增供应为零，主要是近两年来，我市严格落实了国家关于停止别墅等高档住宅开发建设的有关规定。

●2008年我市继续加大经济适用住房的开发建设及市场投放力度，年度新增投放70.43万平方米，同比增长16.45%,但占当年市区商品住宅供应的总量的比重仅有9%，依然偏低。

2.42008年郑州市各行政区商品住宅投放情况

单位：

万平方米、%

2008年我市商品住宅的投放热点区域依然是金水区、管城区、中原区、二七区和郑东新区，其中，金水区商品住宅投放面积为258.78万平方米，占全市商品住宅总投放量的32％，管城区、中原区、二七区投放量相近，占比都为16%，郑东新区则为14%。

2008年郑州市中州大道以西和郑东新区商品住宅投放情况

商品住房投放量

683.36

同比％

-12.48%

124.93

-8.60%

郑东新区开工建设以来，累计已批准826万平方米各类商品房上市销售，其中住宅580万平方米，2007--2008年出现连续上市量下降，表明新区的商品房建设正从速度和绝对量的快速上升阶段，逐步向居住条件改善和质量提高以及入住率提升阶段过渡。

3.非住宅整体投放情况

3.12001-2008年郑州市非住宅投放情况

近几年来，我市非住宅（含商业用房、办公用房、物流、仓储、地下室等）投放量增减变化波动较大。

2008年新增投放160.68万平方米，同比下降21.03%，较2007年有较大的降幅。

3.22008年郑州市非住宅各月投放情况

08年1-12月份商品非住宅新增投放面积累计:

160.68万平方米;

同比下降21.03%。

1月、4月、6月、9月、11月为峰值，各月投放量波动较大，季度分布均匀。

3.32008年非住宅不同物业类型投放情况

从物业类型上看，08年1-12月份，郑州市商业用房新增投放面积累计完成：

94.58万平方米，同比下降了30.51%，08年1-12月份，郑州市办公用房新增投放面积累计完成52.36万平方米，同比下降了1.89%；

非住宅投放量是以商业用房和办公用房投放量为主，全年较上年度分别下降41.54万平方米和1.01万平方米，降幅分别为30.51%和1.89%。

3.42008年各行政区非住宅投放情况

概述：

2008年非住宅的投放区域主要集中在郑东新区和金水区。

其中郑东新区投放面积为58.78万平方米，占全市非住宅投放量的36％；

金水区投放面积为49.29万平方米，占全市非住宅投放量的30％。

两区投放总量占非住宅总投放量的66%。

3.52008年中州大道以西和郑东新区非住宅投放情况

非住宅投放量

101.9

-24.48%

58.78

-14.51%

08年郑东新区投放量为58.78万平方米，同比下降14.51%。

郑东新区非住宅投放速度放缓。

（二）郑州市房地产市场销售情况

1.商品房整体销售情况

1.12001-2008年度商品房销售情况

2001-2007年，我市商品房销量呈逐年上升趋势，2008年商品房（含商品住宅、商品非住宅）累计销售面积681.44万平方米，同比下降28.27%，出现首次下降，商品房销售有价无市，市场观望气氛较浓。

1.22008年月度商品房销售情况

月度销量变化与当年月度投放变化关系并不明显。

5、6、8、11、12月为销售高峰月份。

1.32008年各行政区商品房销售情况

l08年二七区商品房销售量较上年度有较大幅度增长，增幅为51.37%；

其它几个行政商品房销售量较上年度都有不同程度的下降。

l金水区商品房销售量仍居各行政区之首，商品房销售量为277.8万平方米，占全市商品房总销量的40.77％。

l2008年郑东新区商品房销售面积132.46万平方米，同比下降为46.85%，占郑州市商品房总销量的19.44%，郑东新区已成为仅次于金水区的第二大商品房销售区域。

l管城区商品房销售量为86.19万平方米,同比下降为44.91%，降幅较大。

1.42008年中州大道以西和郑东新区商品房销售量情况

单位：

销售量

548.98

-21.65％

132.46

-46.88％

2008年中州大道以西商品房销售面积为548.98万平方米，同比下降为21.65%；

郑东新区商品房销售132.46万平方米，同比下降为46.88%，降幅明显。

1.52008年商品房购房人群户籍分布情况

分类

本市合计

本市城区

本市郊县

外地合计

本省其他地区

外省市

境外

其它

面积

销售

344.04

317.55

26.49

337.39

271.78

60.09

0.18

5.34

占商品房总量之比

50.49%

46.60%

3.89%

49.51%

39.88%

8.82%

0.03%

0.78%

套数

30133

27405

2728

35366

29191

5663

12

500

46.01%

41.84%

4.16%

53.99%

44.57%

8.64%

0.02%

0.76%

万平方米、套、%单

2008年我市商品房购买人群主要是以本地人为主，外地人占比50%，其中本市城区占比46%，本市郊县占比4%；

外地人购房占比50%，其中省内市外占比40%，外省市占比9%；

其它占比1%。

据统计，外地人来郑州工作不断增加，郑州市每年市区新增人口有10万之多人，带来了巨大的、持续增长的住房需求。

1.62008年商品房购房人群年龄结构情况

单位：

35岁以下

35-45岁

45岁以上

商品房

332.58

212.77

136.09

占比

48.81%

31.22%

19.97%

数据显示：

35岁以下购房者占购房总人数的48.81%，较去年下降了8个百分点；

而45岁以上购房者占购房总人数的19.97%,较去年上涨了6个百分点。

说明随着房价的上涨，有购房能力群体的年龄趋高。

另据调查显示26岁—45岁的青年群体和中高收入者成为购房的主力军。

2.商品住宅整体销售情况

2.12001-2008年度郑州市商品住宅销售情况

2001-2007年郑州市商品住宅销量呈逐年上升趋势（含多层、高层、别墅、经济适用房），2008年商品住宅累计销售面积568.14万平方米，同比下降31.75%；

商品住宅累计均价3994元/平方米，同比上涨12.44%；

商品住宅价格的上涨及楼市低迷，有价无市让部分购房者进入观望状态。

2.22008年月度郑州市商品住宅销售情况

2008年1-12月份商品住宅累计销售面积568.14万平方米，同比下降31.75%；

在2008年商品住宅月度销售过程中,月度销售波动起伏，5、8、11、12月等为商品住宅销售峰值,主要受9月以来央行连续降息、郑州市政府出台“17条”新政利好刺激及市场促销的影响。

2.32008年商品住宅不同物业类型的销售情况单位：

●08年高层销量最高，为399.23万平方米，占住宅销售总量的71％，占比较去年上升12个百分点；

多层住宅销售量次之，为127.52万平方米，占住宅销售量的22％，占比较去年下降了6个百分点；

与08年市场新增投入结构变化基本一致，高层住宅渐成主流，多层住宅日趋稀缺。

●2008年经济适用房销售40.31万平方米，占全年商品住宅总量的7%，较去年增幅为61.80%。

2008年各行政区商品住宅销售情况

l从住宅销售区域分布上看，郑东新区、二七区、中原区和管城区这四个区的销售量所占比例接近，与商品住宅各行政区投放比例相符。

l金水区商品住宅销售226.12万平方米，仍居各区之首，占商品住房销售总量的40%；

郑东新区商品住宅销售98.05万平方米，位居各区第二，占商品住宅销售总量的17%。

22008年中州大道以西和郑东新区商品住宅销售情况

单位：

住宅销售量

470.09

-26.69％

98.05

-48.72％

2008年郑东新区销售量达98.05万平方米，同比下降48.72%。

2.52008年商品住房购房人群户籍分布情况

万平方米、元/平方米、套

275.82

254.24

21.58

292.32

241.15

46.27

0.06

4.84

占住宅总量之比

48.55%

44.75%

3.80%

51.45%

42.45%

8.14%

0.01%

0.85%

26197

23857

2340

32043

26624

4953

6

460

44.98%

40.96%

4.02%

55.02%

45.71%

8.50%

0.79%

价格

平均价格

3694

3636

4382

4277

4284

4296

6063

3744

平均价格与上年同期比（%）

15.47%

15.36%

11.36%

10.12%

10.36%

8.62%

18.35%

7.59%

2008年我市商品住房购买人群主要以本市城区购房为主，本市城区占比45%，郊县占比4%；

省内市外占42%，外省占8%；

外地人在郑买房的比例达到51%，郑州快速的经济发展水平吸引了众多外来人口，商品住宅刚性需求依然很强。

2.62008年商品住房购房人群年龄结构情况

单位：

35-45

住宅

293.17

178.05

96.93

51.60%

31.34%

17.06%

2008年我市商品住房购买人群仍然主要是以35岁以下为主，占比51.60%，较2007年下降了6个百分点；

35-45岁购房人群占比31.34%，较2007年增长了0.6个百分点，45岁以上占比17.06%，较2007年上涨了3个百分点。

这说明随着房价的上涨，我市商品住房有购买能力的人群年龄趋大。

单位：

商品住宅

17岁以下

18-22

23-30

31-40

41-50

51-60

61岁以上

08年销售面积

18.68

39.33

160.71

190.8

107.24

32.16

19.23

占比%

3.29%

6.92%

28.29%

33.58%

18.88%

5.66%

3.38%

0年销售面积

124

35.3

217.5

334.2

174.5

49.2

15.3

13.05%

3.72%

22.9%

35.18%

18.37%

5.18%

1.61%

31-40岁和23-30岁组是购买力最旺盛的年龄组，占总购买量的近62%，而23-30岁购房占比28.29%,较07年上涨5.39个百分点，23-30岁为住房的刚性需求群体；

同时，以17岁以下未成年人名义购房比例下降明显，属于理性的调整。

3.非住宅整体销售情况

3.12001-2008年度非住宅销售情况

2001年以来郑州市非住宅（含商业、办公、其它）销量总体上呈稳步增长趋势，但增幅波动较大。

2008年郑州市非住宅销售面积累计113.3万平方米，同比下降3.69%,非住宅销售量略降。

随着非住宅与商品住宅的差价日益缩小，投资增值空间上升，同时非住宅的销售受投放量的制约，08年非住宅投放量较07年下降21.03%，非住宅销售量略有下降。

3.22008年月度非住宅销售情况

08年1-12月份商品非住宅销售面积累计:

113.3万平方米;

同比下降3.69%。

2008年6月、10月、11月、12月等项目集中开盘销售,非住宅销售量较大。

非住宅受个案上市的影响较大，并不受季节等影响。

3.32008年非住宅不同物业类型的销售情况

非住宅销售以商业用房和办公用房为主。

08年1-12月份，郑州市商业用房用房销售累计完成72.48万平方米，同比上涨21.26%,占非住宅总销售量的64％；

08年1-12月份，郑州市办公用房销售累计完成35.39万平方米，同比下降25.07%,占非住宅总销售量的31％；

08年1-12月份商业用房销售均价为7957元/平方米,同比上涨了3.67%；

08年1-12月份办公用房销售均价为4936元/平方米,同比下降了13.86%；

3.42008年各行政区非住宅销售情况单位：

2008年中州大道以西和郑东新区非住宅销售量情况

非住宅销售量

78.89万平方米

32.50％

34.4万平方米

-40.83％

从区域上看，2008年郑东新区非住宅销售面积为34.4万平方米，同比下降40.83％。

中州大道以西非住宅销售量78.89万平方米，同比上涨32.50％。

3.52008年非住宅购房人群户籍分布情况

外省

郑州市

郊县

省内

市外

外籍

非住宅

13.82

63.31

4.91

30.63

0.51

0.13