滨江商务中心招商方案Word格式.docx
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项目建设规模为用地9500平方，一期房屋建筑物面积6500平方米，商用办公别墅12栋。
二期房屋建筑物面积4500平方米，商用办公别墅10栋。
五、建设年限
项目建设年限为半年。
六、慨算投资
概算投资总额为500万元人民币。
第二章项目建设条件评价
海南滨江商务中心地处海口市美兰区滨江沿岸，自然条件优越。
常年气温平均26摄氏度，四季如春，空气质量全国排名第一，交通便利，城市配套设施齐全海南地处热带北缘，属热带季风气候，素来有“天然大温室”的美称，温高少寒，光温充足，光合潜力高；
岛上四季长青，空气清新，被誉为“回归大自然的好去处，未受污染的长寿岛。
是美兰区政府支持的重大项目。
第三章项目建设规模与建设方案
一、建设规模
1、占地面积
本项目已拥有土地9500多平方米。
2、房屋建筑物
一期规划本项目拟改造十二栋公寓别墅，建筑面积6500多平方米，其中：
养老床位数308个，占用建筑面积3600平方米具体明细如下：
（1）A型别墅（一套）
层数
房型
房间数
单位面积
活动室
总面积
床位数
1层
2厅1卫1厨
2
155
100
4
2层
5室1厅4卫2阳台
5
50
10
3层
5室1厅1卫2阳台
合计
465
24
（2）B型别墅（八套）
177
1416
4室1厅4卫1阳台
96
4层
2室1厅1卫2阳台
32
5664
224
（3）C型别墅（三套）
2室2厅1卫1厨
129
80
387
12
30
1161
60
3、辅助设施设备
（1）风雨走廊：
各建筑物之间由风雨走廊连接。
（2）围墙：
兴建2.4米高围墙。
（3）院内道路、地坪：
院内道路、地坪均为混凝土。
（4）门房：
钢制电动大门。
（5）绿化：
园区绿化率50％以上。
（6）室外康体设施：
园区配备简易运动、健身设施。
（7）装修：
客房按3星级标准装修，其他普通装修。
（8）家电：
房间配备电视、空调、电话、呼叫系统等。
（9）在活动室配备练琴房、书画室、视听室等。
二、室内设计装修方案
装修设计老人住宅，首先要一切从老人的居住生活行为特征出发，也就是应很好地理解老年人究竟具有什么样的身体机能、心理特征、生活结构和具体的家庭与社会养老生活形式，确定合适的设计方针。
总体来说，应当按下列观点来选择和确定思路。
（1）要有功用性。
要充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅内移动。
家具、器具和设备要配置在便于老人操作的位置，采用简单的动作就能使用的操作方法。
要给护理人员或家人留有护理空间，特别是浴室和厕所空间，一定注意放大一些尺寸，保证老人活动需要尺寸和协助老人时所需的空间。
（2）要有安全性。
住宅内总会存在一些不安全的因素，需要加以注意。
特别是地面材料要求防滑，要排除高差和门坎；
在厕所和浴室或协助老人用力的地点，要安装扶手，门最好改为推拉式的。
要用鲜明的色彩和照明，以提醒老年人注意。
在紧急、危险的情况下，在老年人判别力、行动力减退的情况下，安装警铃能方便及时地或自动地发出警报，以使老人能得到帮助。
（3）要有健康性。
要保持老人的居室、厕所、浴室、厨房容易清扫的方便条件。
老年人在室内的时间长，所以特别要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人作室外的活动。
要使老人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。
第六章建设工期和进度安排
一、建设工期
本项目改造：
A、B、C、D型为公寓别墅十二套，建设工期为一年。
二、进度安排
室内外装修、水电安装工程:
2014年1月—3月
室外排水工程：
绿化景观工程：
配套设施设备：
公建设施装修：
户内精装修：
2014年3月—6月
第七章投资估算
一、估算说明
装修工程及设施设备投资估算明细表
单位：
元
项目
数量
单价
合计
风雨走廊
500米
300
150000.00
围墙
400米
40000.00
院内道路、地坪
1600平方米
20
32000.00
大门、招牌
1
100000
100000.00
绿化
2000平方米
40
80000.00
室外康体设施
3500
35000.00
室内装修
6500
1950000.00
家电、家具
122套
5100
622200.00
供电
1套
250000
250000.00
排水
1000
12000.00
供水
医疗设施
200000
200000.00
交通工具
3台
600000.00
其他
920000.00
总计：
伍佰万元整
5003200.00元
第八章效益分析和预测
一、投资经济效益分析
（一）总经营收入估算
1、养老院床位收入
养老院床位按月租金1200元估算，第一年入住率为85％，第二年入住率为90％，第三年入住率为95％，第四年及以后入住率为100％，则估算常住客房收入如下：
第一年收入＝308×
1200×
85％×
12÷
10000
＝376.99（万元）
第二年收入＝308×
90％×
＝399.16（万元）
第三年收入＝308×
95％×
＝421.34（万元）
第四年及以后年度收入＝308×
100％×
＝443.52（万元）
2、护理收入
护理分为特级护理、一般护理及钟点护理。
（1）特级护理收入按客房收入的5％估算，一般护理收入按客房收入的3％计算，钟点护理收入按客房收入的2％计算则：
第一年收入＝376.99×
10％
＝37.7（万元）
第二年收入＝399.16×
＝40（万元）
第三年收入＝421.34×
＝42（万元）
第四年及以后年度收入＝443.52×
＝44（万元）
3、其他收入
其他收入包括餐饮收入、医疗收入、政府床位补贴收入及其他收入。
（1）餐饮收入按每人每天20元保守估算，则估算餐饮收入如下：
600×
12×
20％÷
＝39.91（万元）
＝42.13（万元）
＝44.35（万元）
（3）医疗收入按每床位1000元/年、入住率估算，则估算医疗收入如下：
1000×
60％÷
＝15.70（万元）
＝16.63（万元）
＝17.56（万元）
＝18.48（万元）
（4）政府床位补贴每个床位每年300元/床、每月伙食补贴每人每月50元。
300×
308=92400.00元308×
50×
90％=166320.00元
4、估算期内经营收入汇总
全年总收入为：
4185600.00元
（二）总成本费用估算
本项目总成本费用包括经营费用、管理费用、以及应计入经营费用中的固定资产折旧费用。
按有关政策规定，本项目不考虑营业税及所得税。
1、经营费用估算
本项目经营费用包括经营人员工资、广告宣传等费用，本次经营费用按总营业收入的40％估算，则各年经营费用估算如下：
年度经营费用＝418.56×
40％
＝167.42（万元）
2、管理费用估算
本项目管理费用包括管理人员工资、水电、维修、员工福利等费用，本次管理费用按总营业收入的15％估算，则各年管理费用估算如下：
15％
＝62.78（万元）
3、投资款银行结算
每年：
5000000.00元×
12％=60万元
（三）利润总额
总收入418.56万元—经营费用167.56万元—管理费用62.78万元—投资款银行利息60万元=年度利润128.22万元
投资合作利益分配
一、项目总投资1000万，一期融资投资500万，二期自筹投资500万，现金方式入股。
二、股权分配：
每10万人民币为壹股，共计壹佰股。
三、利益分配：
投资按实际注入资金、项目经营权利、房产实物的比例获得年度利润的分成，融资投资比例不超过总股份额的49%。
（根据实际情况另行制定调整方案）
四、融资投资方合作期为五年，如需要撤资保证运营三年以上，所撤资金不承担任何利息，以现金方式退资。
合作方式采取签订合作协议。
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