白浪湖风景区水上休闲娱乐可行性研究报告.docx
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白浪湖风景区水上休闲娱乐可行性研究报告
白浪湖风景区水上休闲娱乐
可行性研究报告
目录
1前言
2项目建设的必要性、可行性
2.1项目建设的必要性
2.2项目建设的可行性
3市场供求分析及预测
3.1国内外市场分析
3.2项目区市场分析
4项目承担单位的基本情况
5项目地点分析
5.1自然环境
5.2社会经济条件
5.3交通、电力、通讯等情况
5.4立地条件
6项目技术方案
7建设目标和建设内容
7.1建设目标
7.2主要建设项目和建设内容
8建设期限和进展
9投资估算及资金来源
9.1投资估算依据
9.2投资估算
9.3资金筹措
10项目实施管理与运行
10.1项目实施原则
10.2项目建设的管理机构
10.3设计施工与安装
10.4调试与运转
10.5企业组织和劳动定员
11效益评估
11.1财务评价依据及说明
11.2成本估算
11.3销售收入估算
11.4营业税金及附加估算
11.5流动资金投资估算
11.6财务分析
11.7不确定因素分析
11.8社会效益分析
12附件一：
有关文件
13附件二：
企业获得的奖励复印件
14附件三：
项目规划设计图
1项目摘要
白浪湖风景区座落于某市南部城区，山势逶迤，万亩湿地水面润泽其间，山清水秀，风光旖妮。
大通镇白浪湖水上休闲娱乐项目就建于依山傍水、风景秀丽的白浪湖风景区，属北亚热带湿润季风气候区，全年气候温和湿润，雨量充沛，湖区水网密布，水面面积4000多亩，平均水深3米，湖面碧波浩荡，烟水茫茫，天然鱼类繁多，水产资源丰富，是渔业生产和旅游开发的理想地域。
项目依靠丰富的自然资源和得天独厚的区位优势，通过对项目区水利基础设施全面改造、水产养殖业新技术推广应用、休闲观光渔业建设以及水上休闲娱乐设施、绿地景观以及其它旅游服务设施的筹建，综合开发集水产养殖、旅游观光、休闲度假、餐饮服务于一体的新型的现代生态旅游业，为全镇乃至全市旅游业的发展打下坚实基础。
2项目建设的必要性、可行性
2·1项目建设的必要性
某市南部城区规划已经批准，规划中的万亩白浪湖风景区目前正处于蓄势待发阶段，亟待破冰之旅。
白浪湖风景区水上休闲娱乐项目作为整个风景区规划中的一个相对独立的完整单元，适应规划发展的需要，同时也是当地产业配套、提升地方经济竞争力的需要，建设周期短，投资回收快、效益高，辐射影响大，其按时顺利实施，必将对整个白浪湖风景区的建设，对千年古镇大通乃至整个南部城区的旅游业大发展，起到显著的拉动和提升作用。
2·2项目建设的可行性
2·2·1优越的地理位置
某市郊区大通镇地处长江下游，土地肥沃，气候适宜，交通便利，渔业生产历史悠久，具有适宜休闲渔业发展的优越的自然条件。
从区域交通条件来看，大通镇位于某长江大桥南岸，铜九铁路、沿江高速、合铜黄高速以及铜青公路、铜贵公路、长江水运都穿境而过，距离南京、合肥、黄山机场都只有100多公里,距离即将建设的九华山机场仅2公里，形成了以大通为中心，合肥、贵池、芜湖、安庆、巢湖2小时经济圈，交通便利，区位优势十分明显。
另外，大通还是安徽“两山一湖”的北大门，佛教圣地大九华“头天门”所在地，离黄山仅有一个小时的车程，多年来一直作为黄山、九华山、太平湖等景区景点的重要旅游中转地，目前正致力于省内重要的旅游目的地建设。
2·2·2优良的自然资源环境
某市郊区大通镇位于长江之滨，青通河将白浪湖与长江相连，有密布的湖网，水产资源非常丰富，天然鱼类繁多。
白浪湖地区山环水绕，水面面积4000亩，水深平均3米，周边连体水面、湿地等共计17000余亩，是水上休闲旅游开发的黄金水域。
项目实施地项目建设所需的各种建材的供应与运输都很方便，环境安静，地形合适。
2·2·3符合区域经济的发展规律
以大通镇为核心区的南部城区正在被某市着力打造成生态山水铜都的后花园，大力发展旅游产业是大通产业结构调整的方向和落脚点。
白浪湖天然景观资源的综合开发利用完全符合当地产业结构的调整方向，项目的立项和建设得到了市委、市人大、市政府、市政协等的高度重视，几大班子领导都先后多次来项目区调研考察，现场办公，帮助解决建设中存在的问题。
白浪湖水上休闲旅游娱乐项目的建成使用将为项目区旅游业的发展奠定坚实的基础。
项目的顺利建设将有力地促进当地现代服务业的发展，为某及周边地区人民提供良好的休闲娱乐场所，满足市场发展需求，促进服务业与其它产业的协调发展，具有显著的资源与环境效益。
2·2·4符合城市发展规划
2003年，某市新一轮城市规划将大通镇作为某“一主两副、一城三区”的南部城区中心，将白浪湖地区规划为白浪湖风景区。
郊区农业“十一五”规划中又将白浪湖水产基地作为发展以农家乐形式为主的现代休闲观光农业基地。
白浪湖水上休闲娱乐项目完全符合某市南部城区规划要求，得到市、区规划管理部门的大力支持。
3市场供求分析及预测
3·1国内外市场分析
当前国内外旅游经济方兴未艾，假日经济发展势头强劲，小长假、黄金周全面刷新历史纪录。
随着人们生活水平的日益提高，特别是私车家庭的日益增多，周末和节假日休闲度假已成为人们生活的一部分，城市居民对自然生态休闲旅游的追求日渐近切。
安徽作为旅游资源大省正在向旅游强省迈进，旅游环境明显优化，发展后劲显著增强。
依托“两山一湖”巨大的市场美誉度和影响力，凭借“全国优秀旅游城市”的坚实基础，实行错位发展战略，充分发挥某优越的区位优势和资源优势，做大做强旅游产业，是某经济和社会发展的重要方向，一直得到市委市政府的高度重视，符合区域发展战略，发展前景极为乐观。
3·2项目区市场分析
我市为皖中南中心城市，位于长三角发展腹地，向周边地区以及全国乃至国际市场拓展的条件非常有利。
项目区地处依山旁水、风景秀丽的白浪湖、水桥湖，万余亩天然水面，山水相依的美丽画卷，得天独厚的交通优势，赋予了白浪湖风景区不可多得的景观资源禀赋。
千年滨江古商城文化，盛极一时的“小上海”遗迹，九华佛国隔不断的渊源关系，“东方美人鱼”最后的绝唱，源远流长的长江美食文化，四小时两千万人口的消费圈，年近百万的中转游客，这些都为项目的顺利实施提供了稳定的市场需求。
4承担单位的基本情况
某正东生态农业有限责任公司创办于1999年，经过十年的发展，现已成为集水产养殖、水产品加工、林业生态开发、休闲餐饮娱乐等多种经营为一体的大型龙头企业，年销售收入2000万元，2007年被列入某市水产品安全信用体系建设试点单位。
某正东生态农业有限责任公司经营白浪湖养殖场以来，摸索总结出高产高效的水产养殖技术，养殖产量逐年递增，现亩产已达240公斤，年产量105万公斤，产品在某及周边地市占有较大市场份额，并成功打入上海、南京等地市场，有着较强的市场竞争力。
5项目地点分析
5·1自然环境
某市郊区大通镇位于长江南岸，是具有千年历史、文化底蕴丰厚的魅力名镇，也是某市规划的南部城区所在地，经济实力强劲，区位优势明显，旅游资源类型多样，具有较强的个性化特征，山水兼备，尤以水面得天独厚，自然和人文景观独具魅力。
大通镇的和悦老街、龙舟文化、中西方宗教文化等都具有很强的地方文化特色。
同时，大通镇也是黄山、九华山、太平湖旅游胜地的北大门，是南北长线旅游的中转站。
5·2气候条件
项目区位于东径117°44′47″，北纬30°48′56″，属北亚热带湿润季风气候区，全年气候温和湿润，雨量充沛，四季分明。
年平均降雨量1384.7mm，蒸发量1515mm，年平均气温16.6℃，年日照2064.7小时，无霜期257天/年，年静水结冰期短（仅在元月），适宜水上休闲娱乐活动及水上运动的开展。
5·3社会经济条件
大通位于某市西南，古名澜溪，扼九华、望黄山、临皖江、依铜都，建镇已有千年，历史上的大通，曾是一座名蜚中外的江岸重镇，与安庆、芜湖、蚌埠并称安徽“四大商埠”，有“小上海”之美誉。
千年古镇大通于1949年4月解放后，曾先后设市、区、公社、镇，曾属皖南行署、安庆、池州专署、某县。
2004年5月，原大通镇和原新建乡整建制合并成立了新的大通镇，实现了强强联合、优势互补，镇域经济综合实力进一步增强，发展的潜力和空间进一步拓展。
2004年11月大通镇整建制划归某市郊区管辖，并作为城市发展规划中南部城区的重要组成部分，古镇大通迎来了新一轮经济发展机遇期。
全镇现域国土面积70.72平方公里，山、丘、洲、圩并存，辖7个村、2个社区、3个居委会，人口2.3万人。
铜青、铜贵公路、沿江高速和正在规划建设的合铜黄高速、铜九铁路穿境而过，交通区位优越，是某的西南门户，重要的无公害蔬菜、水产品基地、矿山建材基地、优质中华白姜某“大院”生姜原产地、“东方美人鱼”白暨豚的故乡。
同时，大通也是周边市县物流集散地，佛教圣地大九华头天门所在地，安徽“两山一湖”北大门。
境内金、铁、铅、锌、石灰石、煤炭等矿产资源和生产物种资源极为丰富，尤以金、石灰石储量极高，安徽省大型黄金企业紫金矿业公司和国内最大的水泥企业某海螺水泥公司座落境内。
近年来，大通镇依托区位资源优势，牢固树立科学发展观，积极构建和谐社会，全镇经济社会各项事业持续稳步协调发展。
2007年，全镇实现地区生产总值21830万元，其中农业生产总值5057万元，企业生产总值16773万元，地区生产总值中三产GDP完成4691万元，完成固定资产投资总额8240万元，完成财政收入1818万元，农民人均纯收入达到4619.78元。
新城区建成面积2平方公里，建筑面积25万平方米，人口8000人。
有医院2所，初级中学2所，小学9所。
大通镇先后荣获“联合国迪拜人居环境奖”、“中国人居环境范例奖”、“全国创建文明村镇”、“国家重点镇”、“国家卫生镇”、“中国农村改革典型镇”、“全国新农村建设典型镇”、“国家新农村建设科技示范乡镇”、“省级中心镇”、“安徽省卫生镇”、“全省创建环境优美乡镇”“安徽省科技创新试点乡镇”等称号。
5·4交通、电力、通讯等情况
古镇大通属某市交通重要枢纽，也是安徽南部重要的枢纽。
境内有铜九铁路货运中转站，合铜黄高速与沿江高速交汇点，长江外贸直航港口，距离南京、合肥、黄山机场都只有100多公里,距离即将建设的九华机场仅数公里。
某已被列为国家综合改革试点城市，并建成了对外开放的一类口岸，是安徽省对外开放的沿江城市之一。
某市电力充足，通讯快捷方便。
镇城区基础设施自成一体，配套齐全、功能完善。
全镇拥有35千伏变电所一座，供电容量为2×3150千伏安；新扩建的大通自来水厂日供水能力5000吨；电信通讯设施先进，无缝覆盖；邮政储蓄绿卡与全国联网，办理电子汇兑，特快专递业务高效快捷；镇内主要道路铺设了柏油或水泥路面，循环畅通。
5·5立地条件
某大通地处长江中游，长江之滨，水网密布，气候适宜，交通便利，渔业生产历史悠久，具有发展休闲度假旅游业以及休闲渔业的优越条件。
项目选址符合某市南部城区规划和某市旅游业发展规划，立地交通便利，山水相依，视野开阔，景观良好，岸线曲折有致，地形高低错落，地基承载力高，适于因势利导。
6项目技术方案
白浪湖水上休闲娱乐项目遵从白浪湖风景区概念性规划，综合考虑土地利用、景观、活动项目、道路交通等因素，按照生态优先原则，实现生态旅游开发利用，总投资4106万元。
项目分三期建设，一期工程建设范围400亩，主要是茶社及其周边景观建设；二期工程建设范围3500亩，重点建设水上景观、旅游项目及设施；三期工程建设占地20亩，主要建设配套服务设施。
7建设目标和建设内容
白浪湖风景区概念性规划中将白浪湖风景区规划为四个功能分区——生态防护区、综合服务区、湿地休闲区、鸟岛保护区，其中湿地休闲区安排有游船、木栈桥、垂钓台及小型服务设施，作为游人亲近自然、近距离游览的区域，主要以水为主题展开一系列游览活动，包括垂钓乐园、水上娱乐、湿地观景等项目。
白浪湖水上休闲娱乐项目遵从白浪湖风景区概念性规划，立足风景区整体角度，综合考虑土地利用、景观、活动项目、道路交通等因素，按照生态优先原则，实现生态开发利用。
项目分三期建设。
根据目前风景区概念性规划已设置的项目，考虑水上休闲娱乐一期项目的生态性和可参与性，将主要实施以户外趣味性为主的活动项目，有龙骨水车、野地烧烤、攀爬式了望观景塔、水上游船、湿地栈桥、鱼趣廊、湖鲜美食小吃、户外健身等。
另外为满足人们游憩活动的需求和习惯，强调项目的可参与性和趣味性，让游人获得全方位多角度的生态、生活体验，布置了茶室、亲水平台等；为构建充满吸引力和活力的人性空间，让人们在休闲娱乐中了解自然、了解文化、放松身心、扩大交际、增进感情，布置了水景园、岩石园等；为营造多样化的生态环境，保持并强化湿地和陆地生态系统，考虑各动植物及微生物物种间的相互关系，增加生态系统的抗干挠能力，布置了水禽园、荷花丛、水生植物带、生态林地等。
白浪湖水上休闲娱乐项目一期工程建设内容主要由休闲茶室、湖鲜美食小吃、观光游船码头、观光塔、渔人码头等一些园林建筑和小品组成，工程总投资1000万元，其中茶室及周边景观建设工程投资600万元。
茶室选址远离合铜黄高速100米以上，满足南部城区规划要求，四面碧水环抱，周边植被葱郁，通过曲折栈桥及亲水平台与岸线相接。
茶室主体采用木结构，建筑面积2200平方米，建筑造型和内部空间变化较多，设三个餐饮大厅和若干雅间，别致的观景窗设计为游客提供了开阔的凭湖观景视野。
项目一期的交通组织因地制宜，分设电瓶车道和主、次游步道。
沿岸修建环湖电瓶车道，路幅5米，满足消防通道要求。
主游步道宽2米，次游步道1.2米至1.5米，采用卵石、片石、木栈道等多种形式，主、次游步道与电瓶车道组成比较完备的交通网络。
游人一路慢行，山势逶迤，碧水殇殇，湖光山色尽收眼底；芦花漫地，柳絮随风，外滩风情美不胜收。
注重工程建设的科技含量，利用新技术、新材料、新产品，节约用地，节省材料，节约投资，降低能耗，注重再生能源的使用，大力推广应用环保节能材料。
供水由市政供水管网引入，作为生活和消防用水。
水源取自自来水管网，并在项目区内形成给水环网，供办公、餐饮、生活及消防用水。
室内管道采用铝塑管，主立管明装，支管暗装，螺纹接口或套接。
水龙头采用不锈钢龙头。
卫生间采用聚丙烯管，热熔粘接。
洁具采用陶瓷卫生洁具。
室外给水管采用孔网钢带复合塑料管，电热熔粘接。
按照消防规范，设置室内外消防设施。
室外按距离设置地上式消火栓和消防接合器，消防用水按所需水量室外24L/S、室内12L/S计算，室内设计喷淋、自动报警、消火栓及灭火器等系统。
排水系统实行雨污分流，根据国家标准GB8978-1996《污水综合排放标准》要求，生活污水经化粪池生化处理后，进入消毒池消毒处理，消毒剂采用二氧化氯，污水在消毒池中停留时间大于1小时，消毒后污水排到污水管网，做到达标排放。
雨水经雨水管道和集水井，排至室外市政雨水管网。
8建设期限和进展
8·12009年9月底前完成一期工程建设，投资额1000万元。
8·22010年5月前完成二期工程建设，投资额1900万元。
8·32010年12月前完成三期工程建设，投资额1206万元。
9投资估算及资金来源
9·1投资估算
9·1·1估算依据
（1）拟建项目各单项工程的建设内容及工程量、工程建设方案及有关文件；
（2）建筑工程费参照2000年《安徽省建筑工程单位估价表》及当地类似工程估算指标估列；
（3）安装工程参照《全国统一安装工程概算定额安徽省估价表》及类似工程指标；
（4）园林绿化工程参照《全国仿古建筑及园林工程预算定额安徽省单位估价表》；
（5）设备费采用询价或类似工程设备投资；
（6）不同年份的价格资料均调整到2009年1月价格水平；
（7）其他费用及建筑安装费用定额按《安徽省建筑安装费用定额》及建设部有关规定执行；
（8）项目单位提供的有关数据。
9·1·2估算范围
（1）土建工程；
（2）水、电及其设备购置、安装；
（3）园林绿化工程；
（4）其它内容。
9·1·3建设投资
按照《投资项目可行性研究指南》的规定，将建设投资（不含建设期利息）的估算分为工程费用、工程建设其他费用和预备费三个部分分别估算。
本项目建设投资4056万元，主要包括：
工程费用：
3400万元，其中建筑工程费3000万元，设备购置安装费400万元。
工程建设其他费用：
包括土地使用费、前期开办费、勘察设计费、监理费和临时设施费等，共计500万元。
预备费：
包括基本预备费和涨价预备费，共计156万元。
流动资金：
165万元，铺底流动资金为50万元。
9·2资金筹措
本项目总投资4106万元，项目总资金投入4221万元，建设单位自筹2000万元，申请银行贷款1286万元，申请项目发展资金820万元。
10项目实施管理与运行
10·1项目实施原则
（1）建设工程的实施，应符合国家基本项目建设和审批程序，认真做好项目的前期工作，为工程的顺利进行创造良好条件。
（2）建立专门机构作为项目管理单位负责项目的实施、组织、协调和管理工作。
（3）项目的设计、供货、施工、监理、安装等按照建筑法、招投标法进行，履行必要的法律手续，违约责任应按照国家的法律法规执行。
（4）项目管理单位应与项目履行单位协商制定项目实施计划表，并在履行前通知有关各方以使项目按期顺利进行。
10·2项目建设的管理机构
根据工程需要，项目建设单位应成立工程筹建处，该机构下设五个职能部门。
（1）行政管理
负责日常行政工作以及项目履行单位的接待联络等项工作。
（2）财务管理
负责项目的财务计划和实施计划安排，与项目履行单位办理合同协议等手续，以及资金使用安排及收支手续。
（3）施工管理
负责项目的土建施工与安装工程的指挥，施工进度与计划安排，同时负责施工质量与施工安全的监督检查以及工程验收工作。
（4）设备材料管理
负责项目设备材料的订货、采购、保管、调拔等工作。
（5）技术管理
负责项目技术文件、技术档案的管理，主持设计图纸会审，处理有关技术问题。
10·3设计施工与安装
工程项目的设计、施工、安装按照国家现行的专业技术规范与标准执行。
与有关企业进行的设计联络和技术谈判，将在买方的主持下，由承担项目设计的单位会同项目执行单位一同参加，设计联络的安排及设计资料的提供将在商务合同中明确。
有关设备安装与调试的详细资料与供货清单应在设备到货前提供。
有关的细节要在商务合同中明确。
所有关于项目设计、施工、安装等技术文件都应存入技术档案，以备查用。
10·4调试与运转
（1）设备的调试可根据有关技术标准进行，或由供货单位派人进行技术指导。
（2）试运转工作应邀请设计单位和安装单位共同参加，试运转操作人员上岗前必须通过技术培训。
10·5企业组织与劳动定员
项目建成后，实行公司化运作，公司内设办公室、财务部、采购部、营销部、管理部。
办公室：
负责日常行政工作以及协调各部的接待联络等项工作。
财务部：
负责公司的财务计划和实施计划安排，与履行单位办理合同协议等手续，以及资金使用安排及收支手续。
采购部：
制定年度销售计划，负责宣传策划，产品营销，并做好市场调查和预测，拟定项目发展计划。
管理部：
负责项目运营日常管理及人事安排，拟定各项管理制度并进行检查监督。
公司人员定员为50人，其中管理人员8人。
11效益评估
11．1财务评价依据及说明
（1）财务评价方法按国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》进行编制。
（2）本项目拟定建设期为2年，经营期为28年，总计算期为30年。
（3）本项目的行业基准收益率为10%，以人民币作为记账本位币。
（4）本项目测算根据委托方提供的效益基础数据。
（5）本项目为公司经营，税收按企业规定进行测算。
11．2成本估算
11．2．1成本估算依据及说明
（1）原辅材料，主要为农副产品、材料费等，测算原辅材料年需费用为550万元；
（2）外购燃料和动力，主要为水电及供暖降温消耗，测算年需费用100万元；
（3）工资及福利费，按平均每人年工资1。
2万元计算，项目用人50人，每年工资福利费为60万元；
（4）固定资产维修费用，为维持正常运营发生的维修费按固定资产的1%计算，年费用为35.6万元；
（5）折旧费按直线法计提折旧，残值率按10%，土建部分折旧年限为20年，设备及家具为15年，其它5年；
（6）摊销费，无形资产中土地使用权为50年，其他5年，递延资产为5年。
（7）其它费用，主要有管理费用、销售费用及其它办公费、宣传费、差旅费、职工社保基金、培训及进修费等，按收入的10%计算。
11．3销售收入估算
年销售收入分两个部分，餐饮住宿部分年销售收入测算为1100万元，休闲娱乐部分为900万元。
11．4营业税金及附加估算
餐饮部分营业税金及附加按营业额的5.45%计算，娱乐按营业额另加文化事业费3%，项目营业税金及附加为136万元，项目所得税率为25%，按经营所得额为基数缴纳。
11．5流动资金投资估算
（1）应收账款周转次数为12次，周转天数30天。
（2）原辅材料周转次数为24次，周转天数15天。
（3）在产品周转次数为12次，周转天数30天。
（4）产成品周转次数为24次，周转天数15天。
11．6财务分析
（1）投资利润率：
17.86%
（2）投资利税率：
21.17%
（3）财务内部收益率：
所得税前24.34%，所得税后19367%
（4）财务净现值：
所得税前2973.46万元，所得税后2638.78万元
（5）投资回收期（含建设期）：
所得税前5.0年，所得税后5.8年
11．7不确定因素分析
（1）盈亏平衡分析
生产能力利用率BEP=480.89/（2000-650-136）*100%=39.61%
项目保本收入=2000*39.61%=792.2（万元）
（2）敏感性分析
项目
内部收益率/%
净现值/万元
回收期/年
基本方案
19.67
2638.78
5.80
建设投资增5%
18.18
2312.84
6.21
建设投资减5%
20.21
2712.03
5.34
销售收入增5%
23.85
2874.31
4.91
销售收入减5%
15.46
2431.20
6.83
经营成本增5%
16.16
2312.24
6.67
经营成本减5%
22.13
2732.86
5.57
本项目抗风险性较强，主要影响因素为销售收入和经营成本，建设投资影响较小。
11．8社会效益分析
（1）本项目集餐饮、休闲度假、休闲渔业及娱乐服务于一体，可显著提升大通三产服务业水平。
（2）对项目区周边的旅游开发具有突出的示范与拉动作用。
（3）拉伸产业链条，解决当地人员就业，增加农民收入。
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