关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见.docx

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关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见

关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见

篇一：

浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）-地方司法规范

浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法

律若干问题的意见（试行）

（浙法民一[20XX]3号）

为依法妥善审理物业服务合同纠纷案件，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、国务院《物业管理条例》、最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《浙江省物业管理条例》等法律、法规、司法解释的规定，结合我省实际，制定本意见。

第一条本意见所称的物业服务合同纠纷，是指物业服务人与业主方因物业服务合同而发生的有关民事纠纷。

本意见所称的物业服务人，是指物业服务企业和其他物业管理人。

本意见所称的业主，是指依法取得建筑物专有部分所有权的人，以及基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。

本意见所称的业主委员会，是指依法成立的业主委员会。

第二条因相邻关系、车位车库权属、商品房质量等发生的纠纷，不属于本意见所称的物业服务合同纠纷；当事人在物业服务合同纠纷诉讼中因此提出主张或者抗辩的，应告知其另行处理。

第三条因业主大会、业主委员会的召开、选举、表决等属于业主自治范围内的事项而发生的纠纷，不属于本意见所称的物业服务合同纠纷；因此提起民事诉讼的，不予受理，但法律、法规、司法解释另有规定的除外。

第四条为维护业主的共同权益，业主委员会依照法律规定或者经过业主大会授权，可以以自己的名义提起诉讼。

未依法成立业主委员会，或者业主委员会怠于提起诉讼的，经过业主大会授权的业主也可以以自己的名义提起诉讼。

第五条物业服务人与业主委员会因双方所签订物业服务合同中涉及业主共同权益的事项发生争议，物业服务人对业主委员会提起诉讼的，应予受理。

业主委员会怠于应诉的，依法承担相应的法律后果。

第六条业主委员会已经作为当事人参加诉讼，业主又要求作为共同诉讼主体参加诉讼的，不予准许。

第七条业主委员会参加诉讼的，应当提供其依法成立的相关证明材料。

第八条经过业主大会授权，业主委员会在诉讼中可以承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉。

第九条业主委员会及经过业主大会授权的业主参加有关诉讼的诉讼风险和后果由全体业主共同承担。

人民法院裁判结果涉及业主委员会依法承担财产给付责任的，可以业主大会赋予业主委员会自行管理的资金及其它合法收益支付；不足部分由业主按照专有部分占建筑区划内建筑物总面积的比例分担。

第十条物业服务人一般应当向业主委员会或者业主主张物业服务合同的相关权利，但物业的承租人、借用人或者其他使用人有下列情形之一的，物业服务人也可以直接向其主张相关权利，或者要求其与业主承担连带责任：

（一）与物业服务人直接签订物业服务合同的；

（二）与物业服务人形成事实物业服务合同关系的；

（三）与业主约定由其交纳物业服务费的；

（四）违反法律、法规或者管理规约约定义务的。

第十一条物业服务企业以隐瞒或者伪造有关资质、资格证书等形式骗取签订物业服务合同的，业主委员会可请求依法变更或者撤销物业服务合同或者部分条款。

第十二条业主委员会虽未经业主大会授权或者同意，擅自订立、变更或者解除物业服务合同，但在一审法庭辩论终结前经过业主大会追认的，该行为有效。

第十三条物业服务合同被确认无效或者撤销后，已经提供物业服务的物业服务人要求业主给付相应物业服务费的，可以结合物业服务合同约定、物业服务人实际提供的物业服务水平、有关部门提供的物业服务成本、当地物业服务费标准等因素合理确定。

第十四条双方对物业服务费没有约定、约定不明且又协商不成的，可以结合物业服务人实际提供的物业服务水平、有关部门提供的物业服务成本、当地物业服务费标准、同类物业服务收费标准等因素合理确定。

第十五条物业服务合同期限届满后未续签，物业服务人继续提供物业服务，且业主委员会不能证明已明确拒绝接受服务的，应当认定构成事实物业服务合同关系，双方权利义务可参照原物业服务合同确定；但双方可以随时终止该事实物业服务合同关系，并参照浙江省住房和城乡建设厅公布的《浙江省物业项目服务退出管理办法（试行）》的有关规定，提前90日通知对方。

第十六条物业服务人未以书面形式向业主催交物业服务费而直接提起诉讼的，应当告知其先行向业主送达催交通知书；物业服务人坚持起诉的，不予受理。

物业服务人向欠费业主送达催交通知书，应当采取直接送达、邮寄送达、留置送达的方式；仍不能送达的，可以采取在欠费业主物业门口和小区内张贴公告的方式送达。

第十七条经书面形式催交后，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费的，物业服务人可以依法向有管辖权的基层人民法院申请支付令。

欠费业主对债权债务关系没有异议，仅对清偿能力、清偿期限、清偿方式等提出异议的，不影响支付令的效力。

第十八条物业服务合同中约定逾期给付物业服务费应承担的滞纳金，应当视为违约金。

约定的滞纳金过分高于造成的损失，业主根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（二）》第二十九条的规定，要求予以调整的，应予支持。

第十九条物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，造成业主人身、财产损失，业主依法请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。

业主的损害系由第三人侵权造成的，应由该第三人承担侵权责任；物业服务人确有明显过错的，可以根据其过错程度、物业服务收费标准、安保能力等情况，综合确定其承担相应的补充赔偿责任。

物业服务人承担责任后，可以向第三人追偿。

业主起诉物业服务人承担侵权责任的，应当将第三人作为共同被告，但第三人不能确定的除外。

第二十条本意见涉及的业主大会授权的事项，必须经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会授权的形式包括：

（一）对授权事项召开一次或数次业主大会分别授权或集中授权；

（二）制定管理规约进行概括授权；

（三）书面征求全体业主意见后进行授权；

（四）依法进行的其它授权。

第二十一条审理物业服务合同纠纷案件，应当坚持“调解优先、调判结合”的工作原则，积极引导当事人接受社区、街道组织的人民调解，努力探索诉调衔接的纠纷处理模式；并通过简易程序和小额速裁程序等，不断完善物业服务合同纠纷快速处理机制。

第二十二条因物业的承租人、借用人或者其他使用人实施违反物业服务合同或者法律、法规以及管理规约的行为而发生的物业服务合同纠纷，可以参照本意见关于业主的规定处理。

第二十三条本意见自20XX年10月27日起施行。

本意见施行后新受理的一审案件，适用本意见的规定；本意见施行后尚未审结的一、二审案件和已经作出生效裁判依法再审的案件，不适用本意见。

本意见施行后，法律、法规、司法解释有新规定的，按新规定执行。

二〇一一年十月十七日

来源:

http:

///fg/detail527205.html

篇二：

浙江省高院民一庭审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见

浙江省高院民一庭审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（20XX年）

为依法妥善审理物业服务合同纠纷案件，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、国务院《物业管理条例》、最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《浙江省物业管理条例》等法律、法规、司法解释的规定，结合我省实际，制定本意见。

第一条本意见所称的物业服务合同纠纷，是指物业服务人与业主方因物业服务合同而发生的有关民（:

关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见）事纠纷。

本意见所称的物业服务人，是指物业服务企业和其他物业管理人。

本意见所称的业主，是指依法取得建筑物专有部分所有权的人，以及基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。

本意见所称的业主委员会，是指依法成立的业主委员会。

第二条因相邻关系、车位车库权属、商品房质量等发生的纠纷，不属于本意见所称的物业服务合同纠纷；当事人在物业服务合同纠纷诉讼中因此提出主张或者抗辩的，应告知其另行处理。

第三条因业主大会、业主委员会的召开、选举、表决等属于业主自治范围内的事项而发生的纠纷，不属于本意见所称的物业服务合同纠纷；因此提起民事诉讼的，不予受理，但法律、法规、司法解释另有规定的除外。

第四条为维护业主的共同权益，业主委员会依照法律规定或者经过业主大会授权，可以以自己的名义提起诉讼。

未依法成立业主委员会，或者业主委员会怠于提起诉讼的，经过业主大会授权的业主也可以以自己的名义提起诉讼。

第五条物业服务人与业主委员会因双方所签订物业服务合同中涉及业主共同权益的事项发生争议，物业服务人对业主委员会提起诉讼的，应予受理。

业主委员会怠于应诉的，依法承担相应的法律后果。

第六条业主委员会已经作为当事人参加诉讼，业主又要求作为共同诉讼主体参加诉讼的，不予准许。

第七条业主委员会参加诉讼的，应当提供其依法成立的相关证明材料。

第八条经过业主大会授权，业主委员会在诉讼中可以承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉。

第九条业主委员会及经过业主大会授权的业主参加有关诉讼的诉讼风险和后果由全体业主共同承担。

人民法院裁判结果涉及业主委员会依法承担财产给付责任的，可以业主大会赋予业主委员会自行管理的资金及其它合法收益支付；不足部分由业主按照专有部分占建筑区划内建筑物总面积的比例分担。

第十条物业服务人一般应当向业主委员会或者业主主张物业服务合同的相关权利，但物业的承租人、借用人或者其他使用人有下列情形之一的，物业服务人也可以直接向其主张相关权利，或者要求其与业主承担连带责任：

（一）与物业服务人直接签订物业服务合同的；

（二）与物业服务人形成事实物业服务合同关系的；（三）与业主约定由其交纳物业服务费的；（四）违反法律、法规或者管理规约约定义务的。

第十一条物业服务企业以隐瞒或者伪造有关资质、资格证书等形式骗取签订物业服务合同的，业主委员会可请求依法变更或者撤销物业服务合同或者部分条款。

第十二条业主委员会虽未经业主大会授权或者同意，擅自订立、变更或者解除物业服务合同，但在一审法庭辩论终结前经过业主大会追认的，该行为有效。

第十三条物业服务合同被确认无效或者撤销后，已经提供物业服务的物业服务人要求业主给付相应物业服务费的，可以结合物业服务合同约定、物业服务人实际提供的物业服务水平、有关部门提供的物业服务成本、当地物业服务费标准等因素合理确定。

第十四条双方对物业服务费没有约定、约定不明且又协商不成的，可以结合物业服务人实际提供的物业服务水平、有关部门提供的物业服务成本、当地物业服务费标准、同类物业服务收费标准等因素合理确定。

第十五条物业服务合同期限届满后未续签，物业服务人继续提供物业服务，且业主委员会不能证明已明确拒绝接受服务的，应当认定构成事实物业服务合同关系，双方权利义务可参照原物业服务合同确定；但双方可以随时终止该事实物业服务合同关系，并参照浙江省住房和城乡建设厅公布的《浙江省物业项目服务退出管理办法（试行）》的有关规定，提前90日通知对方。

第十六条物业服务人未以书面形式向业主催交物业服务费而直接提起诉讼的，应当告知其先行向业主送达催交通知书；物业服务人坚持起诉的，不予受理。

物业服务人向欠费业主送达催交通知书，应当采取直接送达、邮寄送达、留置送达的方式；仍不能送达的，可以采取在欠费业主物业门口和小区内张贴公告的方式送达。

第十七条经书面形式催交后，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费的，物业服务人可以依法向有管辖权的基层人民法院申请支付令。

欠费业主对债权债务关系没有异议，仅对清偿能力、清偿期限、清偿方式等提出异议的，不影响支付令的效力。

第十八条物业服务合同中约定逾期给付物业服务费应承担的滞纳金，应当视为违约金。

约定的滞纳金过分高于造成的损失，业主根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（二）》第二十九条的规定，要求予以调整的，应予支持。

第十九条物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，造成业主人身、财产损失，业主依法请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。

业主的损害系由第三人侵权造成的，应由该第三人承担侵权责任；物业服务人确有明显过错的，可以根据其过错程度、物业服务收费标准、安保能力等情况，综合确定其承担相应的补充赔偿责任。

物业服务人承担责任后，可以向第三人追偿。

业主起诉物业服务人承担侵权责任的，应当将第三人作为共同被告，但第三人不能确定的除外。

第二十条本意见涉及的业主大会授权的事项，必须经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会授权的形式包括：

（一）对授权事项召开一次或数次业主大会分别授权或集中授权；

（二）制定管理规约进行概括授权；（三）书面征求全体业主意见后进行授权；（四）依法进行的其它授权。

第二十一条审理物业服务合同纠纷案件，应当坚持“调解优先、调判结合”的工作原则，积极引导当事人接受社区、街道组织的人民调解，努力探索诉调衔

接的纠纷处理模式；并通过简易程序和小额速裁程序等，不断完善物业服务合同纠纷快速处理机制。

第二十二条因物业的承租人、借用人或者其他使用人实施违反物业服务合同或者法律、法规以及管理规约的行为而发生的物业服务合同纠纷，可以参照本意见关于业主的规定处理。

第二十三条本意见自20XX年10月27日起施行。

本意见施行后新受理的一审案件，适用本意见的规定；本意见施行后尚未审结的一、二审案件和已经作出生效裁判依法再审的案件，不适用本意见。

本意见施行后，法律、法规、司法解释有新规定的，按新规定执行。

相关法律、法规、司法解释等条文摘录

一、《中华人民共和国物权法》

第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

第七十六条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

二、《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

（一）因重大误解订立的；

（二）在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、

协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

三、《中华人民共和国侵权责任法》

第三十七条宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。

因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。

四、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百九十一条【支付令申请】债权人请求债务人给付金钱、有价证券，符合下列条件的，可以向有管辖权的基层人民法院申请支付令：

（一）债权人与债务人没有其他债务纠纷的；

（二）支付令能够送达债务人的。

申请书应当写明请求给付金钱或者有价证券的数量和所根据的事实、证据。

第一百九十二条【申请受理】债权人提出申请后，人民法院应当在五日内通知债权人是否受理。

第一百九十三条【支付令发出】人民法院受理申请后，经审查债权人提供的事实、证据，对债权债务关系明确、合法的，应当在受理之日起十五日内向债务人发出支付令；申请不成立的，裁定予以驳回。

债务人应当自收到支付令之日起十五日内清偿债务，或者向人民法院提出书面异议。

债务人在前款规定的期间不提出异议又不履行支付令的，债权人可以向人民法院申请执行。

五、国务院《物业管理条例》

第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十一条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占

总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

第十七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。

具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

篇三：

江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见

江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见

为正确审理物业服务合同纠纷案件，保障当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律、法规和司法解释的规定，参照《江苏省物业管理条例》的规定，结合我省实际，制定本意见。

第一条因物业服务人提供物业服务，业主支付服务费用而产生的物业服务合同纠纷案件适用本意见的规定。

本意见中的物业服务人包括提供物业服务的企业以及其他组织或者个人。

本意见中的业主，按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定确定。

业主与业主之间、业主与房地产开发企业之间的民事纠纷，不适用本意见。

第二条物业出售以后至业主委员会或者业主与物业服务人正式签订物业服务合同前所发生的物业服务纠纷，业主与物业服务人有约定的，依照其约定处理；没有约定或者约定不明的，按照法律和行政法规的规定处理；法律、行政法规没有规定的，可

以参照以下情况处理：

（一）商品房买卖合同及其附件中的有关约定；

（二）地方性法规、部门规章的相关规定；