智能化养老示范社区可行性研究报告.docx
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智能化养老示范社区可行性研究报告
智能化养老示范社区可行性研究报告
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第一章总论
1.1项目名称
某某老年宜居文化社区智能化养老示范社区
1.2项目选址
某某省某某市原阳县某某村
1.3项目定位
项目定位于全国智能化养老实验基地,建设具有文化氛围的居住社区,为某某省老年人提供居住、休闲、娱乐、健康服务。
1.4项目承办单位
某某市某某置业有限责任公司
1.5承办单位概况
某某市某某置业有限责任公司是一家大型民营企业，成立于2008年，注册资金1亿元，主要从事房地产项目的开发、经营、租赁、物业及酒店管理等业务，
公司倡导以人为本的理念，鼓励员工永葆创业激情，积极主动投入工作、生活，提升人生品质与价值。
公司已开发成功的项目：
……
公司以发展战略为统领，全面落实科学发展观，坚持价值思维导向，以改革创新为动力，以做强做优做大为方向，着力提升服务水平，着力增强开发实力，着力提高经济效益，以一流的服务水准、一流的经营业绩、一流的企业管理、一流的资源配置、一流的员工队伍、一流的企业文化，全力打造开发、服务、经营三位一体的一流专业公司。
回望过去，我们取得了辉煌的业绩；展望未来，某某人正沿着以提升国人居住品质为己任、“成长为中国房地产有价值和影响力的品牌”的方向坚定前行！
1.6项目提出的理由
1.6.1符合国家养老政策
“老年宜居文化社区”将按照信息化、现代化、集约化、人性化、标准化的原则和要求，进行实验示范基建设。
目前该项工作已经启动，进入实施阶段。
1.6.2解决人口老龄化所面临问题
我国在全面建设小康社会的关键时期，迎来了人口老龄化的快速增长。
第六次人口普查显示，目前我国老年人口达到1.776亿，占到总人口的13.26%。
未来我国人口老龄化将出现四个趋势：
一是老年人口快速增长。
我国老年人口2016年将超过2亿，2025年达到3亿，2034年超过4亿，大约每10年增加1亿左右，平均每年增长1000万老年人。
本世纪中叶达到最大值近5亿。
二是高龄化持续加速。
到2016年，我国80岁以上高龄老人将达到2400万人，约占老年人口的11.1%，年均净增高龄老人100万人。
三是老年人家庭空巢化逐步加速，农村留守老人问题突出。
目前，我国城乡空巢家庭超过50%，部分大中城市达到70%；农村留守老人约4000万，占农村老年人口的37%。
四是失能老人总量大幅增加。
2010年末我国失能老年人约3300万，占老年人口的19.0％。
到2016年，全国失能老年人将达到4000万人。
1.6.3满足日益增长的对养老服务机构的需求
自上世纪七十年代中期实行计划生育政策以来，家庭结构和生活形态也随之发生了深刻的变化，许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存竞争下，要同时照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足；同时，居民生活水平和居住观念也有了很大的改变，“三口之家”已成为社会的主要家庭结构，传统的几世同堂家庭逐渐减少，下一代与老一代分居现象不增加，家庭结构逐渐形成老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，“社会养老”将成为未来养老的发展趋势，越来越多的老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不想到养老院，开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生着根本性的变化。
1.7项目建设规划
表1-1：
一期技术经济指标
序号
项目
单位
数量
备注
一
规划用地面积
平方米
976.45亩
二
建设规模
1
总建筑面积
平方米
1.1
地上建筑面积
平方米
其中
住宅
平方米
商业
平方米
幼儿园
平方米
加油站
平方米
中小学教学楼
平方米
综合教学办公楼
平方米
学生宿舍
平方米
学校食堂
平方米
全国老龄委驻西北研究中心
平方米
1.2
地下建筑面积
平方米
2
建筑占地面积
平方米
3
户数
户
4
容积率
5
建筑密度
6
绿化率
表1-2：
二期技术经济指标
序号
项目
单位
数量
备注
一
规划用地面积
平方米
1110.28亩
二
建设规模
1
总建筑面积
平方米
1.1
地上建筑面积
平方米
其中
住宅
平方米
教学楼
平方米
行政楼
平方米
医务楼及综合教学楼
平方米
学生食堂
平方米
教工食堂
平方米
学生宿舍
平方米
超市、银行、邮政
平方米
会所
平方米
干训楼
平方米
教工宿舍
平方米
门诊大楼
平方米
住院大楼
平方米
医技楼
平方米
住院部
平方米
传染病隔离楼
平方米
传染病治疗研究中心
平方米
高级住院楼
平方米
后勤服务及餐饮楼
平方米
高级疗养别墅
平方米
健康理疗中心
平方米
健康养生会所
平方米
老年健康研究所
平方米
酒店
平方米
服务网点
平方米
1.2
地下建筑面积
平方米
2
建筑占地面积
平方米
3
户数
户
4
容积率
5
建筑密度
6
绿化率
1、投资估算
本项目建设预算总投资0000万元。
其中工程费用0000万元，工程其他费用0000万元，预备费0000万元，流动资金0000万元。
2、资金筹措
项目总投资0000万元，所需资金全部由企业自筹解决。
1.9项目工程安排
该项目将于2015年3月完成立项审批手续，2015年7月份开始一期建设。
项目总建设计划安排为10年（2015年7月至2023年6月），具体按排如下：
其中：
一期工程建设期4年（2015年7月~2017年6月）；
二期工程建设期3年（2017年7月~2020年6月）；
1.10项目经济、社会效益分析
据估算，本项目税后财务内部收益率为000%（大于Ic=8%），税后财务净现值为0000万元，税后全部资金投资回收期为000年（包括建设期7年），年均净利润为0000万元，投资利润率000%，项目的经济效益良好。
本项目的建设，符合某某市经济发展的需要，促进了某某市老龄服务业及养老机构的发展，改善了当前养老机构的现状；另外本项目建成运营后，能够直接带到000余人就业，促进了当地的就业。
项目社会效益良好。
1.11可行性研究编制依据
（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》
（2）中共中央国务院《关于加强老龄工作的决定》（中发[2000]13号）
（3）《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利化意见的通知》（国办发[2000]19号）
（4）《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发[2006]6号）
（5）财政部和国家税务总局〈关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知〉（财税[2000]97号
（6）《中华人民共和国土地管理法》
（7）全国老龄办信息中心《智能化养老实验基地建设标准（试行）》及《智能化养老实验基地实施办法（试行）》
（8）国家发改委和建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
（9）《老年人建筑设计与规范》（GB/T50340-2003）
（10）《省、市五保供养服务机构建设十一五规划》
（11）《某某省人民政府办公厅转发省民政厅等部门关于加快实现福利社会化实施意见的通知》（陕政办发【2000】82号）
1.12可行性研究范围
报告书编制单位某某环保科技有限公司，遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家《投资项目可行性研究指南》的规定，对某某老年宜居文化社区项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。
本报告研究范围包括：
（1）论述项目建设的必要性和意义；
（2）通过对老年公寓发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；
（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；
（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；
（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；
（6）提出可行性研究结论和建议。
第二章项目建设的必要性
2.1符合某某市经济发展的需要
原阳县南依省会郑州，北接市府某某，西傍工业重镇焦作，东与七朝古都开封隔河相望，居四市交汇之中心。
与省会郑州一河之隔、四桥相连，被誉为“郑州后花园，某某南大门”。
根据某某市原阳县总体发展战略要求，经深入考察调研和研究讨论，结合本区域的人文环境，决定建设某某原阳某某老年宜居社区，满足日益增长的经济、社会需求。
2.2促进某某市老龄服务业及养老机构建设发展
老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。
对社会稳定起到了直接的促进作用。
2.3满足老年人生活的需求
人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。
2.4改变当前养老机构现状
养老机构供不应求。
目前，养老服务事业的发展与老年人口增长相比显得相当滞后。
当前我省的养老服务已经无法满足老年人养老的需要，绝大部分老年人仍是“居家养老”。
参照国际通行标准，养老床位数和每千老年人口之比，发达国家是5%-7%，一些发展中国家是2%-3%，而我国仅为1.8%，差距明显。
2.5项目的优势和意义
1、具有宽松的政策环境及各级党政领导的重视和支持。
民政部等11部委在《关于加快实现社会福利社会化的意见中》明确提出了优惠政策鼓励发展各种形式的养老机构，并根据规模情况给予资金扶持。
2、社区建成后，让老人们在这里享受到充足的护理、医疗、膳宿及康体的群体生活。
3、某某老年宜居文化社区将严格按照国家标准《老年人建筑设计规范》（GB/T50340-2003）执行。
第三章市场需求分析
3.1项目市场定位
3.1.1整体定位
项目将采用“国家智能化养老示范基地+文化产业园”结合的经济发展方式。
3.1.2项目内容
1、为全市老年人提供具有优质服务的智能化老年住宅及配套子女住宅。
2、建设适合老年人的大型活动中心、购物中心和酒店。
3、建设一个特色文化产业园，为周边企业和居民提供服务平台。
4、以上三个大的主体，结合城市规划，配置相应的公园、文化广场、学校、医院等公益设施。
3.2区域房地产业分析
中国房地产业处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重品质、效益的市场细分转变。
从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。
总的看来，我国的房地产呈现出一个健康、稳定、持续发展的良好趋势。
3.3养老地产行业分析
3.3.1市场现状
我国养老地产较欧美发达国家而言尚处于起步发展阶段，市场发展还不成熟:
第一，从养老地产市场需求看，家庭结构的小型化发展、空巢老人的增加、养老观念的逐渐改变等形成了养老地产消费者的消费意愿;
第二，从养老地产开发类型上看，我国养老地产尚处于起步阶段，开发类型以老年福利中心、老年公寓、养老院、敬老院等政府兴办的各种福利性养老地产为主，房地产企业、机构、社会和个人资本参与的养老地产在市场中比重较小，市场缺口较大。
3.3.2养老地产市场需求影响因素
养老地产市场需求是指在某一特定时期内特定消费群体愿意购买而且有能力购买的养老地产商品的数量。
由于影响养老地产市场需求的因素众多。
3.3.3本项目的运营方案
经营理念：
通过人性化的科学养老模式使得老年人重新获得自由、独立、安全、快乐的生活方式，提高老人平均寿命，延缓老人的衰老过程。
收益模式：
本项目采取“地产+福利事业”相结合的复合模式，除了针对中高端消费群体配备家庭式养老住宅及别墅外，还设立公益性的养老公寓，以满足不同的消费群体的养老需求。
本项目的收益模式为：
智能化养老住宅、配套子女住宅及别墅采取房地产销售模式，养老公寓采取公益性收费模式。
另外，项目其他收益如配套商业、酒店、三甲医院、民俗风情园、休闲养生会所、健康理疗中心等采取长期经营的模式，以适应目前的市场，同时又可取得长期稳定收益。
经营管理：
可以聘请专业的老年公寓经营公司负责经营管理，或者跟专业公司联营，以实现长远的经营收益。
配套设施：
资源共享，向整个项目的住户开放，获取经营收入。
在充分满足住户的前提下，向社会开放。
第四章建设地点与建设条件
4.1建设地点
本项目拟建地点位于某某省某某市原阳县某某村，规划用地面积约1600亩。
4.2建设条件
4.2.1地理位置
某某市地处黄河、海河两大水系，平原面积占78%。
水库容量1.99亿立方米。
黄河流经某某市170公里，流域面积达4558平方公里。
某某自然条件、土地耕作条件较好，是中国粮棉主产区、国家优质小麦生产基地和某某省畜牧生产加工基地，是农业大市。
原阳县地处某某北部平原，南临黄河，北面是余河通道，地势西南偏高，东北偏低，地貌属黄河冲积平原，其地理坐标东经自113.36~114.15度，北纬34.55~35.11度，其四邻，东接封丘，西邻武陟、获嘉，背靠某某、延津，南于中牟和郑州郊区隔河相望，历史悠久，文化灿烂.
4.2.3气候
某某市是某某省下辖的地级市，全境地处某某省北部、南临黄河，紧邻某某省会郑州.某某的季风特征明显，冬季盛行东北风，夏季盛行西南风。
在地理环境、大气环流、地形，地势等因子的综合作用下，形成了暖温大陆性季风型气候。
4.2.4抗震设防
根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）及《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）规定，某某市所在地抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05g,所有建筑物均需按规定要求抗震设防，在建筑群体和总平面布置中，应严格执行有关方针间距及其它规定。
第五章项目建设方案
5.1项目建设指导思想和基本原则
1、保护现有生态环境为前提，注意与周围环境的协调性，实现环境与文化的溶合。
2、充分利用地形、地貌、坡度等自然环境资源。
3、体现独具特色的文化产业园。
5.2设计依据
1、建设单位对建筑物的功能要求；
2、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；
3、《住宅设计规范》（GB5009-2011）；
4、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
5、《老年人居住建筑设计标准》（GB/T50340-2003）；
6、《老年人建筑设计规范》（JGJ122-99）；
7、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）；
8、《建筑结构荷载规范》（GBJ50009-2006）；
9、《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）；
10、《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）；
11、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）；
12、《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）；
13、《砌体结构设计规范》（GB50003-2011）；
14、《多孔砖砌体结构技术规范》（JGJ137-2001）；
15、《建筑工程设计文件编制深度的规定》；
16、国家现行的其它有关技术规范规程等。
第七章公用工程及辅助设施
7.1电力工程
7.1.1设计依据
1、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）；
2、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
3、《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）；
4、《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；
5、《室外排水设计规范》（GB50014-2006）；
6、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；
7、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；
8、《水喷雾灭火系统设计规范》（GB50219-95）；
7.1.2负荷等级
根据《民用建筑电气设计规范》、《老年人建筑设计规范》规定，本项目应急照明、消防设施、呼叫系统以及医院电力设备为二级负荷，其他为三级负荷。
7.1.3负荷估算
根据《全国民用建筑工程设计技术措施》、《老年人建筑设计规范》规定，参考国内同类性质用电负荷指标，对本项目内不同地块用电负荷采用单位负荷法及需要系数法进行估算。
7.1.4供电系统
为使负荷分配合理，提高电源质量和节约能源，采取缩短低。
压供电半径的措施，根据负荷估算，一期工程设置4台S11-M-8000KVA/10kv-0.4油浸式变压器，二期工程设置5台S11-M-8000KVA/10kv-0.4油浸式变压器，三期工程设置2台S11-M-8000KVA/10kv-0.4油浸式变压器，可满足本项目用电需求消防，应急及疏散照明等采用自带EPS设备，以满足其对供电可靠性的要求。
7.1.5供电线路及室外照明
本项目10kV高压进线电缆型号、规格由供电部门确定，直埋引至各箱式变电站。
由各箱式变电站至各用电场所的配电干线选用VV22-1kV型电力电缆直埋敷设，线路在过道路、管沟及硬化地面时需加穿保护管。
本项目室外照明采用路灯、庭园灯及建筑物立面泛光灯等多种形式。
采用光电控制。
线路选用VV22-1kV型电力电缆直埋敷设。
7.1.6主要电气设备
根据不同场所的使用功能及建筑要求选用各种类型的照明光源及灯具，每个房间设置2~3组插座和一个灯头。
重要场所及出入口处均按消防要求设置必要的带镉镍电池的应急照明灯和疏散照明指示灯。
公共场所均采用节能型灯具和光源，分散控制。
走廊、楼梯间开关采用延时和声、光控相结合的开关。
7.1.7电气设计
本项目建筑电气设计主要包括动力、照明配电系统，通讯及网络综合系统，消防报警系统，闭路电视系统，管理设施系统，广播音响及呼叫系统，接地系统。
1、动力、照明配电系统
所有动力配电采用就地和集中的控制方式。
2、消防报警系统
各建筑设区域报警系统，每座设置一台区域报警控制器，区域报警控制系统设在各期工程的服务中心控制室，具体安排按国家相关标准设计。
3、管理设施系统
银行、酒店、服务中心设管理计算机系统，用于办公自动化、帐务管理、调度管理等，具体安排按国家相关标准设计。
4、广播音响系统及呼叫系统
各建筑设置广播音响系统，具体安排按国家相关标准设计。
康复中心设置床头呼叫系统，具体安排按国家相关标准设计。
5、接地系统
采用TN-S接地系统，电气接地、保安接地、防雷接地、消防报警装置及其它弱电系统接地共用接地装置。
要求接地电阻不大于1欧姆，在需要的位置设接地预埋件，具体安排按国家相关标准设计。
7.2给排水工程
7.2.1设计依据
1、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2009）；
2、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
3、《建筑灭火器配置设计规范》（GBJl40-2005）；
4、《生活饮用水卫生标准》GB5749-85；
5、《室外给水设计规范》GB50013-2006；
6、《室外排水设计规范》GB50014－2006；
7、《建筑设计防火规范》GB50016-2006；
8、《老年人建筑设计规范》（JGJ122—99）；
9、《老年人居住建筑设计标准》（GB／T50340-2003）；
7.2.2设计范围
1、室内给水、排水；
2、消防给水；
3、室外给排水。
8.2.3给水系统
1、设计原则
给水系统应根据生活和消防等各项用水对水质、水温、水量和水压的要求，结合室外给水系统等因素，经技术经济比较或经综合评判方法而确定。
2、用水量预测
本项目最大生活用水量一期工程为1201m³/d，二期工程1251m³/d，三期工程805m³/d，总计为3257m³/d。
3、给水水源
市政水源;由四周道路的市政给水环网引入，作为本工程生活及消防的给水水源。
8.2.4排水系统
1、排水体制
排水体制的选择，关系到整个排水系统的建设规模和格局，对于城镇的环境影响项十分重大。
选择排水体制需考虑的主要因素有：
环境保护要求、经济造价分析和维护管理费用等。
最终根据城镇规划、当地降雨情况和排放标准、污水处理和利用情况、地形和水体等条件综合考虑确定。
2、生活污水排放量及主要污染物
污水量按照生活用水量的80%折算，根据生活用水量折算，某某老年宜居社区总污水量总计为2605.6m³/d。
污水中含有粪便、油脂、BOD5、COD、少量细菌等污染物，排水不含有毒有害物质。
3、污水管网
污水管线沿道路铺设，充分结合地形及道路纵向坡度变化合理布置。
污水管线顺应地势形成重力自流排水形式，根据园区外围城市市政规划排水管网接口处高程，自流排入市政排水管网。
7.3供热工程
7.3.1编制依据
1、《某某老年宜居社区规划》；
2、《城市热力网设计规范》（CJJ34-2002）；
3、《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）；
4、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；
5、《老年人建筑设计规范》（JGJ122-99）；
6、《老年人居住建筑设计标准》（GB／T50340-2003）。
7.3.2建设方案设计原则
供热工程与建设管理区内其他基础设施同步建设；考虑发展在方案设计上留要有余地，并采用以下设计原则。
1、采用技术先进、高效节能、经济合理、安全可靠的设计方案，实现优质、完善的采暖、通风及空气调节保障体系；
2、集中供热，提高热效、便于管理；
3、管网一律暗埋敷设，无碍观瞻，有利于建筑物内部的装饰与美化；
4、处理好供热工程建设与环境保护的关系。
5、采用建筑面积指标法估算热负荷值。
7.3.3热负荷估算
根据《城市热力网设计规范》（CJJ34—2002）、《公共建筑节能设计标准》（GB50189—2005），住宅热负荷指标为45W/㎡，公共建筑热负荷指标为55W/㎡，则热负荷估算为：
一期工程为41.9MW，二期工程39.8MW，三期工程16.3MW，总计为98.9MW。
7.4消防工程
7.4.1设计范围
1、室外消防给水系统的管网、室外消火栓及各系统消防水泵接合器等。
2、室内消火栓系统、自动喷水灭火系统、灭火器系统等。
7.4.2设计防火类别
医院按二类建筑进行防火设计，其余按二类建筑进行防火设计。
7.4.3消防给水
1、消防水源
本工程消防用水由市政管网供给，小区给水管接自市政给水管、设DN150引入管接入小区消防环状管网，小区环状管网上设有室外消火栓。
消防贮水池以景观水池做为消防贮水池，消防贮水池设取水口。
2、消防用水量
项目
用水量（L/S）
火灾延续时间（h）
总用水量（m³）
室外消火栓系统
20
2
144
室内消火栓系统
20
2
144
自动喷水灭火系统
30
1
108
7.4.4室内消火栓系统
1、室内消火栓给水管道布置成
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