地产售楼处包装方案装修设计要求.doc

地产售楼处包装方案装修设计要求.doc

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装修设计要求

一、宜家美景 2

二、国际广场 7

三、金成国贸大厦 9

四、CBD住宅项目 15

五、CBD写字楼项目 18

一、宜家美景

（一）售楼处

1、位置及平面尺寸

位置：

售楼处位于C座一楼南面。

平面尺寸：

面宽17.5米（1-7轴至1-17轴之间），进深7米。

2、售楼处平面布局

由以下八个功能区组成：

辐射区、迎宾区、接待区、模型区、展板区、洽谈区、销控区、办公区。

另设洗手间。

洗手间

销控区

财务室

接待台

洽谈区

展

板

区

模型区

经理室

洽谈区

迎宾区

分户模模型

辐射区

东起第二柱

3、售楼处装修要求

为了显示发展商的实力和楼盘的档次，售楼处彰显精致、高雅、大方和气派，与宣传推广的主题式“泛花园”概念风格相协调。

在售楼处内可布置弘扬健康生活的装饰画和饰品，并与柔和的灯光相得益彰。

另外，可播放充满生活情调的音乐。

整个卖场品味高雅而独特，功能分区明确，充满温馨的生活气息，使客人更愿意久留，更容易被吸引。

售楼处外立面应有“售楼处”字样的美观大气的标识，门口设有花草、盆景等点缀；周围用彩旗、彩带等渲染气氛；入口处铺设红地毯，使来访客户倍感尊贵。

4、关于风水

由于本项目正门朝南，按照风水学：

门位正南，财位东南，旺位正北和西南，因此售楼处安排在旺位迎宾，财位洽谈签约。

（二）样板房

1、展示性样板房

1.1选址

（1）A座902单位（选择理由：

朝向不佳户型，通过精装修方案及样板房的展示效果推动销售）

（2）A座901大户型单位拆分成2—3套小户型单位装修（选择理由：

该户型面临面积大和朝向差的两大劣势，如能成功拆分成2—3套小户型单位，可有力化解此两大劣势。

）

1.2装修标准（标准装修套餐500元/平方米）

门：

入户门采用高级实木饰面优质防火防盗门，房门采用高级实木门及实木门框。

窗：

窗台铺砌优质天然石材面板。

内墙面：

客、餐厅及卧房采用名牌高级乳胶漆，厨房、卫生间采用高级面砖。

天花：

客、餐厅及卧房采用名牌高级乳胶漆，厨房、卫生间天花采用优质铝板。

厨房：

配置名牌家庭橱柜，名厂抽油烟机、消毒柜及双头嵌入式炉具。

卫生间：

配置名牌高级洁具，高级玻璃淋浴间或浴缸、强排式热水器、高级水龙头、花洒、排气扇、化妆镜、镜前灯、毛巾架。

地面：

厨房、卫生间地面采用优质防滑地砖。

客厅、餐厅及卧室采用高级复合地板或高级抛光砖。

1.3装修要求

主思路：

重装饰、轻装修——针对本项目概念定位，结合各户型及功能的特征，重点在空间利用上做文章：

空间的巧妙安排、设计多功能可折叠家具、打通部分隔墙、大量运用玻璃、镜面等。

操作：

强化样板间情景营销的渲染功能——从细部入手、精工细作，在功能安排上，大量增加室内装饰性家居、床上用品、灯具、装饰摆设等，在装饰方面下工夫，做到当场就能打动客户的效果。

风格一：

温馨典雅

入门处：

悬空式玄关设计，摆放艺术插花；

客厅：

墙面悬挂精美字画和电视矮柜上摆设装饰性很浓的工艺精品；家私以布艺为主，根据空间大小搭配家私数量，根据装饰主色调选择布艺花色，原则上以暖色调为主，营造温馨效果。

主卧室：

重点在布艺上做文章，选择温馨浪漫、格调高雅的布艺作为软装饰；

书房：

建议以具有文化内涵的字画或工艺品装点，书桌摆放一台液晶电脑，突出主人的文化素养；

风格二：

时尚现代

崇尚自然、开放的生活空间，舒适且毫无拘束。

居室设计加入鲜艳的色彩，创造开敞、亮丽、具有时代感的居家环境；感受到居家休闲的轻松。

色彩明快，风格简约。

风格三：

“少就是多”大胆留白

文化品位较高的客户是“少就是多”的极简主义装修的主要追捧者，它以不可增删的合理布局和极具人性化的生活形态相结合，将空间功能与生活品位展现到极致，从而带动了生活方式的全面升级。

2、个性化样板房

2.1选址

A座904单位装修成个性化样板房。

（选择理由：

该单位为本项目的大户型单位，总价高不易销售，力图通过极具渲染力的样板房以及在此基础上体现出河川公园景观的优势，激发高端客户的购买欲。

）

2.2装修要求

以明确的功能分区，新颖而别致的装修设计，独特高雅的人文情调和温馨闲适的居家氛围，在深层心理上引发客户的认同感。

同时需要注重发挥河川公园的景观效果。

风格定位：

现代文化简约时尚

●打造艺术精品，创造人性化、亲情化、休闲化的时尚功能空间；

●体现简约的设计风格，做到高档而不奢华，雅致而不单调，达到高品位居家文化氛围；

●以浅色为主调，给人以敞洁明亮的效果，体现温馨舒适的居家环境，又体现出现代人的审美内涵和层次感，强调以人为本，焕发前沿居家装饰概念；

●展现高雅、亮丽、洁净、简约和富有文化内涵的时尚空间，使整个居家温馨、舒展和闲适。

6、装修时间要求

售楼处：

设计完稿时间：

3月2日之前；工程完工时间：

3月20日之前。

样板房：

设计完稿时间：

3月2日；工程完工时间：

4月上旬。

二、国际广场

（一）4＃、6＃楼大堂装修设计要求

1、装修风格：

现代简约、淡雅明快，采用冷色调

2、装修档次：

中档偏高

时间要求：

2天出初步设计方案，5天出最终设计方案。

（二）会所装修设计要求

1、会所名称：

建议“水云华府商务会所”

2、配套功能

会所功能主要以商务配套为主，建议设立商务中心、VIP接待中心、休闲娱乐中心、餐饮服务中心等。

（1）商务中心功能：

提供打字复印传真服务、代订各种票务服务；

（2）VIP接待中心功能：

帮助业主接待客户；

（3）休闲娱乐中心功能：

提供健身场所、桌球室、棋牌室、音乐视听室等娱乐休闲空间；

（4）餐饮服务中心功能：

提供西式早点、咖啡、奶茶等精致可口的饮食。

3、整体设计风格

简洁、实用，符合功能要求

时间要求：

2个星期出初步设计方案，1个月出最终设计方案。

（三）样板房装修设计要求

1、样板房设计套数

按商务办公格局修改后的图纸，选取3套样板房，分别是A型、B型和D型。

2、样板房选取的位置

样板房的位置建议设立在6＃楼1单元10层。

3、样板房装修风格

具有明显的商务办公特性，采用现代风格进行装修装饰。

样板间室内物品的空间及家具布置，要保持与装修主题及风格协调一致，无论是家俱、饰物、装饰画的色彩，空间布局，要具有一定的文化涵养和商务氛围的引导，简约、现代感强，线条明快、色彩亮丽。

4、格局建议

A型：

开放式办公格局

B型：

SOHO（SmallOfficeAndHomeOffice——小型家庭办公室）办分格局

D型：

复式办公格局

时间要求：

1个星期出初步设计方案，2个星期出最终设计方案。

5、其它建议

增加一个办公区隔单体模型

三、金成国贸大厦

（一）售楼处装修建议

1、售楼处名称

建议选用：

金成•国贸大厦销售中心

2、位置

建议售楼处主厅设置在大厦东侧写字楼入口大堂处。

理由：

（1）临交通主干道紫荆山路，便于展示；

（2）空间开阔，光线较好；

（3）双层挑高，装修后富有气派，亦便于做销售现场的包装和气氛渲染，有良好的形象，符合大楼的形象和档次；

（4）与目前的施工入口有一定程度的分离，不受施工影响；

（5）该位置在交通动线上容易安排，方便客户看楼。

（6）使用约8个月时间，到入伙时，大楼销售可达70%左右，对业主入住不构成妨碍。

3、功能布置

从一般的客户看楼程序和需求出发，建议售楼处有如下功能分布：

辐射区、迎宾区、接待区、模型区、展板区、洽谈区、销控区、办公区。

4、基本要求

（1）格调现代、简约、庄重、高雅；又不失轻松欢快气氛，使人乐于留连，具有亲和力；

（2）具有吸引和聚集人流功能；

（3）能产生强烈的现场促销效果；

（4）功能分区明确，有利于分解售楼处内的客流，形成合理流程。

5、装修风格

装修风格：

实用性、现代性的浓缩型商务办公区域。

现代、气派、简洁明快、富有冲击力。

（1）突出基本营销主题：

郑州中心区纯商务办公领地

新时代欧美办公潮流

（2）突出项目的品位和品质

装修尤其要注重一些细节问题，例如：

颜色的搭配和反衬，饰物的处理，灯光的调和，反映人性化的小提示等等；以彰显档次的冷色调为主，而在饰品的选择上宜大量采用暖色调，冷暖搭配，庄重而不失活泼。

6、售楼外广场布置建议

（1）在紫荆山路和商城路交汇处，清理出一个呈扇形对外开放的小广场

（2）将扇形小广场布置成休闲小广场，具体内容有：

A、运用盆栽做出一定绿化造型；

B、放置一些造型前卫的休闲座椅，以留住人流。

C、小广场设置一定要求的灯光设施，售楼中心外墙安装射灯照射售楼处，大厦东北角的小广场上安装地灯照射整座大楼，夜晚打开灯光，通过灯光吸引过往行人的注意。

（3）设立标准旗杆，利用目前金成公司已有的保安队伍，每天早晨举行升旗仪式，以产生社会传播效应，提升项目档次形象，利于商场尤其是写字楼的销售和经营。

（4）布置路旗、看板、空中气球、条幅、彩旗、营造热烈气氛。

（5）售楼处上方设置一大型广告牌，传达大厦形象。

在一层外立面沿商城路和紫荆山路采用喷绘包装。

7、售楼处内布置建议

（1）接待台不必做得过长、过于庄重，给人看起来象审判台，而应设计得纤秀轻巧，设置四人接待台即可，淡化“强大”的接待阵容。

为接待人员专设几个小洽谈台，作为分散接待点，有利于将销售人员分散开来。

（2）考虑到本写字楼的档次和购买写字楼客户的特点，专设一组豪华型组合沙发，在此非指材料上的豪华，而是指沙发配备上，比如，一组（3+2）+3+2组合沙发和茶几，方几等。

（3）写字楼每一层的平面做一张0.5平方左右示意图，直接进行单层销控示意，使客人图上看楼一目了然，同时也做一幅总销控表，方便销售管理。

（4）展板建议采用悬空垂吊的方式置于售楼处，装点气氛的同时能消除空旷感。

（5）大厅玻璃窗内可设计悬挂式双面展板，内外都可观看。

（6）内柱全用金色布幔包裹围绕，预示“成熟”之意。

8、装饰建议

（1）灯光建议分明亮区与柔和区，洽谈区应柔和、参观区应明亮、模型区则可制造暗区、靠模型灯光给客人感受灯光效果和夜景效果，创造独特的“夜景销售区”。

（2）大厅入口处设计——10余平方米的玻璃灯箱地面，箱底是郑州中心一带人文地理示意图（标明周围重点大配套项目），让客人一进门，即是踩在位置图上，感受成熟区域与黄金地段，如果不可行，则可直接将位置与配套示意图描在大厅入口的地面上。

（3）看房通道须专门包装，要求鲜明，通道明亮、洁净、舒适。

9、关于风水

由于本项目正门朝东，按照风水学：

门位正东，财位西南，旺位西北，因此售楼处安排在旺位迎宾，财位洽谈签约。

10、时间要求

建议请当地有装修售楼处经验的品牌装修设计公司设计和装修售楼处和样板房，以保证设计风格和装修档次大楼的档次和形象，并利于促销，而且品牌装修公司更富经验，能节约时间成本。

设计方案应赶在三月上旬出来，由于售楼处装修不多，主要是地面和灯光、墙面粉刷、窗户安装等，包装上则主要是宣传展板和布幅，可以延后做，故装修上无需太多时间，大约15天左右即能完成，保证4月初即能开盘。

（二）样板房装修建议

1、样板房是最犀利和直观的销售武器，在考虑工程进度和景观视野的角度原则下，建议选择16层做样板层展示，公共部分的装修可参照今后实际装修标准，从景观和视觉效果考虑以及促销的角度考虑，建议选择东北向和西北向做样板房，从实际效果和成本控制考虑，建议做2套样板房，单拼和双拼在以上建议方位各做一套。

2、为提升物业形象，增强现场促销力，样板房所在的层数设置为样板层，除特别装修的两套样板房外，全部按交楼标准装修好。

公共部分建议16层半层走廊、电梯间、洗手间装修好。

3、时间要求：

最好在本月底下月初定下设计方案，给装修公司20天施工时间，在4月份销售旺季实现顺利开盘。

由专人负责样板房和样板层的装修监督以及样板房办公家私和装饰品的选择和购买工作。

（三）样板房装修风格

1、单拼样板房：

建议东北角

风格：

经济实用型，现代主义简约风格

功能设置：

一个财务室和一个经理室

其余为开放式办公单元

要求：

去掉现有办公单元内的两个卫生间，增加实用性。

2、双拼样板房：

建议西北角

风格：

庄重、气派、典雅、富有时代气息

功能设置：

一个总经理室、一个经理室、一个小型会议室、一个财务室。

要求：

去掉现有办公单元内的两个公共卫生间和一个经理室卫生间，只需保留一个经理室卫生间，增加经济性和实用性和办公空间的开阔性。

四、CBD住宅项目

（一）售楼处

1、售楼处的名称

建议名称：

××销售中心

2、售楼处的位置

售楼处拟设在57#地，1层，东南边位置，面积大约200平方米。

（本来考虑设在58#地住宅大堂，但只有60多平方米，因面积不够大而放弃。

）

选址理由：

（1）看楼行走方便，有充足的停车位。

（2）在当眼处，容易寻找。

（3）在建筑适当的位置，成为项目形象代表。

（4）面积适中，反映出楼盘的档次、气势。

3、售楼处的功能设置

售楼部的功能设置为：

辐射区、迎宾区、接待区、模型区、展板区、洽谈区、销控区、办公区。

4、售楼处的装修要求

考虑到郑东新区整体及本项目建筑风格，所以我们建议售楼处的装修风格为：

整体以现代时尚风格为主，运用弧形线条进行功能分区，加以抽象设计元素，色彩明快简洁，表现大盘气势及高品味生活

5、关于风水

由于本项目正门朝西南，按照风水学：

门位西南，财位正西，旺位西北，因此售楼处安排在旺位迎宾，财位洽谈签约。

6、售楼处工程进度要求

按照初步的营销策略我们提出的工程进度为：

4月份能投入使用，为3月份的造势作为后续推广，为5月份的强势销售作铺垫

（二）样板房

1、样板房设置的考虑因素

（1）选择项目中户型数量较多的。

（2）选择项目中户型朝向差、结构不太合理的。

（3）选择客户看楼较为便利的。

2、样板房的位置、户型

经综合考虑，建议选取58#地4层1单元的01、02、03号房作为样板房。

理由：

（1）所选样板房楼宇是蝶式设计，户型结构比其他户型略差。

（2）样板房位于住宅大堂上方，从销售中心———大堂——样板房的看楼线路，既展示楼盘形象也较为便利。

（3）所选的户型共有132套，占总数的24.8%，是促销的重点。

（4）交通条件较好，有较大的停车位置可利用。

3、样板房的装修要求

由于三个样板房的面积、结构不一，因此我们建议样板房的装修风格如下：

（1）01号房以中式元素运用新的表现手法，富有传统文化韵味但不凝重。

（2）02号房以新古典简约风格，表现典雅脱俗高贵品味。

（3）03号房以现代时尚的装修风格，运用新型材料，点缀现代生活形态道具，传达新都市新生活气息。

4、样板房的工程进度要求

于4月份与售楼部同一时间投入使用。

（三）大堂

1、大堂的装修风格

大堂是项目的重要形象，能体现楼盘的档次；建议结合建筑特征利用挑高空间按星级酒店式大堂设计；宫廷式华丽灯饰，营造金碧辉煌的高贵空间。

2、大堂的装修工程进度要求

售楼部、样板房、大堂于4月份同一时间投入使用。

五、CBD写字楼项目

（一）售楼处

1、售楼处名称：

ΧΧ销售中心

（项目命名待定（我司将在《营销执行方案》上提出建议）

2、位置

（1）根据项目现场交通路况，建议售楼处安排在A48#地块一楼公寓入口大厅，面积约224平米（进深16米，面宽14米），格局方正，光线明亮，通风良好。

（2）项目位于郑东新区，目前道路正在施工，交通不便，客户看楼极不方便。

建议本项目在市中心旺地人流量相对较大的地方增设展示点，一方面扩大本项目的广告宣传面，扩大知名度，另一方面可截留部分对CBD区有潜在购买欲望的潜在消费者，促进销售。

3、功能分布

售楼处的功能设置为：

辐射区、迎宾区、接待区、模型区、展板区、洽谈区、销控区、办公区。

4、装修风格

现代、简约、精致

从CBD区目前的发展状况来看，外部大环境相对比较凌乱，客户到达项目的交通便利性不强，且本项目在日常销售期间客户流量不大，售楼处的装修档次不需太豪华，应注重装修品位。

原则上要轻装修，重装饰，装饰上注重与大厦档次和品味的一致性以及项目的形象宣传功能，主要通过灯箱、展板、背景主题、办公用品等物件装饰来完成。

5、售楼处外部包装

售楼处导示：

在内环路路口设立售楼处方位指示标识。

售楼处门楣：

“**售楼中心”字样标识醒目，赋予写字楼现代办公气息。

售楼处广场：

大型喷绘广告牌竖立在售楼处入口南侧（此建议根据市政要求）；门前停车场完成清理，便于客户停车；广场局部采用天然石材铺装，项目销售期间必要时可用绿色植物进行适当点缀。

6、关于风水

由于本项目正门朝东，按照风水学：

门位正东，财位正北和西南，旺位正南和西北，因此售楼处安排在旺位迎宾，财位洽谈签约。

（二）样板房装修方案

1、样板房选址

样板房选择位于48#地块4楼的正西向“户型C”及东南向“户型D”。

2、样板房装修风格

户型C：

采用欧式大开间办公风格，体现现代化办公理念，简洁、明朗、色调对比强烈，使用比较严肃的冷色调搭配以体现办公空间的严肃性；符合本项目处于郑东新区这样一个未来新中心区和本项目前瞻性设计的形象，具有适度前卫性和时代感。

档次比较高，但并不需要用过多的装修来体现，而主要通过选用较高档次的、富有个性化、富有线条感的办公家私来彰显项目档次和办公概念。

户型D：

该户型面积不大，具有良好的实用功能，建议该户型采用轻松、活泼的设计风格，倡导办公的人性化，主要针对年轻创业型公司（比如装修设计公司、广告公司等）设计，这种类型的公司一般都以年轻人居多，比较有创新意识，在色彩上可注重运用轻松明快暖色系，如橙色、黄色等大面积色块，颜色跳跃，将样板房打造成一个富有创意和想象力的办公空间。

档次无需过高，但给人遐想，富有活力。

（三）大堂装修建议

1、装修档次建议

高档次办公楼，选用中高档次建材，体现大厦的前瞻性设计特点，符合未来郑东新区的新形象；

2、装修风格建议

大气、宽敞、明亮，空间优游有度。

色彩上以淡雅为宜，局部考虑用冷色调色块做拼花设计，避免颜色过于单调。

（四）时间要求

售楼处、样板房、大堂装修完成时间均确定在4月上旬

说明：

以上建议是在我方尚未与贵公司沟通的情况下，单方提出的部分要求与设想。

具体实施尚需与贵公司充分协商后，再予定夺。

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