安置房小区东区项目可行性研究报告文档格式.docx
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住宅建筑面积54515.49平方米，公共建筑面积17663.76平方米，地下建筑面积12829.54平方米，容积率2.07，绿地率35.57%，建筑密度21.09%。
住宅总户数503户，安置人员约1610人。
（2）建设内容
具体建设内容如下表：
项目
单位
数量
规划用地面积
M2
34827.50
规划总建筑面积
85008.79
计容总建筑面积
72179.25
规划安置住房建筑面积
54515.49
公共建筑面积
17663.76
其中
公共服务设施
综合商业建筑面积
4762.76
安置房办公楼
12096.00
医疗卫生用房
60.00
社会服务用房
190
物业管理用房
210
文体用房
60
市政公用设施
公厕
配电房
200
弱电房
15
燃气调压站
10
建筑基底面积
7346.96
总建筑密度
%
21.09
容积率
--
2.07
绿地率
35.57
居住总户数
户
503
规划总人口
人
1610
地下车库
12829.54
停车位
地面停车
辆
147
地下停车
294
自行车停车位
994
3、占地面积：
项目总规划用地面积34827.50平方米（合:
52.24亩）。
4、投资估算
本项目固定资产投资30272.39万元，其中：
静态投资27897.39万元（占总投资92.2%），动态投资2375万元（占总投资7.8％）。
①静态投资估算
该项目静态投资27897.39万元，其中：
建筑工程费16941.08万元；
综合配套工程费3737.01万元；
其它费用4923.02万元；
基本预备费2296.28万元。
②动态投资估算
动态投资2375万元，包括本次向银行申请15000万元固定资产贷款，在建设期利息的资本化。
按银行贷款利率6.55％计算1965万元。
以及涨价预备金按410万估算。
5、资金筹措：
自有资金15727.39万元（占总投资51.2％）；
申请银行贷款15000万元（占总投资48.8％）。
6、建设性质：
新建
7、建设周期：
2年。
（三）报告编制的依据、原则及范围
1、项目编制依据：
（1）《某县2012年政府工作报告》；
（2）某县城乡建设发展规划；
（3）安徽省、**市《关于加快新型城镇化进程实施方案》。
（4）国家及安徽省有关定额指标和建设标准。
（5）某县“十二五”发展规划。
（6）**市“十二五”发展规划。
。
（7）项目单位提供的其他资料和数据。
（8）《住宅建筑规范》GB50368-2005
（9）《住宅设计规范》GB50096-1999
（10）《城市居住区设计规范》GB50180-93
（11）某县建设项目规划设计条件通知书；
（12）项目区地质勘探资料；
（13）《民用建筑节能设计标准》JGJ26-95；
（14）国家相关的法律、法规及建筑设计规范。
（15）承办单位编制可行性研究报告的委托书。
2、报告编制原则：
（1）依据《**市建设规划》，结合**市的客观实际，以能充分体现项目“统一规划，分期建设”的原则。
（2）建设以“高起点、高标准、规范化”的原则，点线面结合，参与构筑**市的城市基础设施框架，创造**市的新形象，新面貌。
（3）根据规划要求，本着科学、实用的原则，充分考虑城市现有和规划建设的基础设施，加强项目建设与城市总体规划的衔接，使两者有机结合，优势互补，协调发展。
（4）合理有效使用**市的土地资源。
（5）坚持软件建设与硬件建设同步推进，协调发展。
以服务为宗旨，重视管理队伍建设，广开科技信息渠道，体现高效精干的原则。
重视人才培养和人才引进，提高企业管理队伍的整体素质和整体水平。
（6）以改革的精神，开放的姿态，求实的态度，严格执行国家有关基本建设的法规和管理规定，提高项目的运作效率，增强企业的竞争活力。
3．可行性研究的范围
（1）项目建设的背景和必要性；
（2）建设条件及场址方案；
（3）建设内容和规模；
（4）工程技术方案；
（5）项目实施进度计划；
（6）投资估算与资金筹措；
（7）项目节能评估；
（8）项目财务评价等。
（四）可行性研究综合结论
本项目建设对促进某县城市建设，提高了土地集约利用，提升城市辐射的吸收功能具有积极的意义。
同时，项目确定的建设内容符合实际需要，建设规模适当，工程造价适中，技术方案符合国家有关行业的技术规范标准，项目财务效益合理可行。
二、建设背景及必要性
（一）项目建设背景
1、某县经济社会发展概况
某县位于安徽省北部，是**市唯一市辖县，县城依市而建，全县辖11个乡镇和一个省级经济开发区，面积1987平方公里，人口106万。
**承东启西，区位优越，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，是淮海经济区和徐州经济圈重要组成部分。
**环境优越，交通便捷。
市、县连为一体的城市建设格局，热、电、气一体化的能源供应，以及更加优惠的投资政策，为国内外客商提供了大展宏图的空间。
举全县之力打造的省级开发区一**经济开发区，“七通一平”全面实现，服务配套设施已经完成。
一个以开发区为主体，乡镇工业集中区和创业园区为两翼的投资载体和开放平台已经构建。
“一条龙”服务制度、“一站式”审批制度、县级领导联系协调制度、投诉举报监督制度和投资优惠政策日臻完善。
符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京沪线、西入大京九。
公路交通国道、省道四通八达，连霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驱车南下省会合肥、东进海滨城市连云港只需2小时左右。
距徐州观音机场仅有50公里。
内河航运入淮河、通长江，直达上海港。
**物华天宝，资源富饶。
矿产资源得天独厚，已探明煤炭资源储量达60亿吨，铁、铜、金矿9700万吨。
国家级特大型企业**矿业集团公司，皖北煤电集团公司14对矿井座落在**境内，年产原煤2000多万吨；
县属煤矿年产原煤百万吨以上。
电力供应充足，电力装机容量达200万千瓦，是华东地区重要的电力供应基地。
劳动力资源丰富，目前全县有剩余劳动力10-15万人，是全省重要的劳务输出基地，劳动力成本较低，为发展劳动密集型企业提供了人力资源保障。
安徽省“861”行动计划重点工程，投资总额近300亿元的临涣煤焦化电项目，一期工程已经投产。
投资额120亿元，年产甲醇170万吨的南坪煤化工项目已经开工建设。
投资额100多亿元的**煤电基地建设如火如荼，11对新建煤、铁矿井正拔地而起。
新加坡、上海、浙江、江苏等地的客商纷纷前来洽谈合作、投资兴业，恩远铝业、杭淮钢构、顺发食品、鲁王制粉、金沙纺织、巨成化工等一大批骨干企业快速发展，已逐渐形成了以煤化工及精细化工、机械制造及新型建材、针织服装、农副产品深加工等具有特色的四大支柱产业。
**，这颗镶嵌在淮海大地上熠熠生辉的明珠，正以丰富的资源，巨大的发展潜力和广阔的发展前景，受到国内外有识人士的青睐。
2012年某县抢抓机遇抢抓机遇，创新攻坚，加快推进工业化、城镇化、农业现代化，经济社会发展取得新成就，预计全年地区生产总值同比增长18%;
财政收入增长15%，其中地方收入增长44.8%;
规模工业增加值增长30%;
固定资产投资增长30%;
社会消费品零售总额增长17%:
居民人均纯收入增长16%:
进出口总额增长184.5%。
工业经济提质增效，产业结构明显优化。
完善支持工业经济、战略性新兴产业、服务业发展的政策体系，推动产业在规模扩张中提质升级。
全年可新增规模企业28家，总数达199家。
完成工业投资90亿元，增长18%;
规模工业企业主营业务收入338亿元，增长22%;
利润15.5亿元，增长86%;
战略性新兴产业实现产值76亿元，增长72%。
工业用电量9.2亿千瓦时，增长22%。
新增国家级高新技术企业6家，列入国家技术创新工程试点项目2个。
金融工作水平明显提升，信用联社改制有序推进，截至11月底，全县金融机构贷款余额78.3亿元，较年初增加24.8亿元，存贷比38%，同比提高6个百分点。
某县经济及财政的快速增长，加快了城市化进程，县城城区作为向外拓展空间的第一着力点，更是掀起大建设大开发的热潮。
在县委、县政府的正确领导下，经过多年的建设发展，城市的基础设施基本齐全，城市的服务功能不断完善。
特别是改革开放二十多年来，城市建设步入快车道，城市环境更加美好。
同时大胆改革城建投资体制和管理体制，引入经营城市理念，突破了城建资金瓶颈束缚，加大基础设施建设力度，有力地拉动了全县经济增长。
在加快城市基础设施建设的同时，城镇化建设稳步有序发展。
城市美化、绿化、亮化、净化取得显著成果。
2、某县加大城镇化建设力度，需要建设大量安置房安置拆迁户
2012年某县城镇建设步伐加快，城镇管理得到加强。
扎实开展“城市建设管理推进年”活动，完成市政建设投资3.6亿元。
沱河西路、国槐北路基本完工，溪河东路、滩溪路改造、滩河公园王桥至龙兴桥段已完工，碱河东路、碱河路桥等加快建设，侩河路新滩河桥、闸河中路等工程己完成招标。
加强控违拆违工作，开展集中拆除违建13次，拆除违建1.2万平方米。
完成食品公司地块、禽业协会地块等11个地块征收工作，征收面积65万平方米。
搬迁安置房及保障性住房项目进度加快。
规范电动三轮车运营秩序，综合整治城市立面景观，探索推进县城环卫作业市场化运作。
加快小城镇规划建设，刘桥镇结合采煤沉陷村庄搬迁和居民集中区建设，建成多层楼房40万平方米。
五沟镇新区搬迁加快推进，新建道路14.4公里、供排水管道51.6公里，办公用房正在建设，完成投资20000万元。
2013年城镇化建设的重点是加强城镇建设管理，完善城镇综合功能。
提升城镇规划水平，围绕生态城镇建设，完善城乡各类规划。
加快县城建设进度，坚持改造、提升、拓展“三个并举”，推进县城大建设。
加快政务新区开发建设，实施新区路网和安置房建设，启动政务大楼建设，筹备建设一批公共服务设施。
提升旧城区综合功能，尽快完成滩河公园三期及城区路网改造工程。
推进老城区改造，实现东一块与市区路网全而贯涌。
某县城镇化建设加速，需要建设大量安置房安置拆迁户。
安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。
安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。
随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。
3、本安置房建设项目提出的背景
该项目是某县城中村改造项目，本项目位于某县城区东北部，基地北临城市干道闸河路，南临城市次干道北环城东路和某县基督教会，西边是铁路和防护绿地，东临城市支路乾隆湖路。
随着城市化的快速发展，某县城扩容迅速，城区内形成了城中村，这些城中村现在已由村改为居。
项目区有居民503户，面貌不整，住房条件差，与县城整体环境极不协调。
为加快某县城镇化建设步伐，改善居民住房条件；
为进一步加快某县城市建设发展步伐，需整合大量的土地，新建更多的安置房满足拆迁户的需要，某实业有限公司提出了某县城中村建设八里村二里村安置房小区（东区）项目。
通过建新拆旧，实现了项目区内建设用地有效利用率提高，用地布局更加科学合理的目标，促进了某县城镇化快速发展。
（二）项目建设的必要性
1、本项目建设对于加快某县建设，推进**跨越式发展意义重大。
推进**大建设、打造现代化城市，是县委、县政府顺应经济发展规律，推进**崛起作出的重大决策。
为了继续强力推进“大发展、大建设、大环境”，安置房无疑是最大的前提，谁先把社会保障性质住宅工作做好、做到位，谁将率先抢得建设先机，赢得发展主动。
可见，安置房建设工作在城市建设中的先行作用日益明显，一是保障了城市总体规划和建设项目的顺利实施，使市区的建成面积不断扩大；
二是为住房困难的低收入家庭提供社会保障性质的住宅，使其能安居乐业，促进社会和谐稳定；
三是促进了城镇化的健康发展。
本项目是**现代化城市建设的重要组成部分，也是**扩展、发展的主阵地。
如果不抓紧做好安置房工作，必将错失加快建设发展的良机，丧失新一轮区域竞争的主动权。
而且，安置房工作宜快不宜慢，时间拖得越长，风险就越大，付出的成本就越高。
从这个意义上说，抓好安置房工作，就是抓机遇、抓发展、抓融入，因此，在思想上、行动上都不能有丝毫的懈怠，一定要以快速推进的工作成效，把机遇转化为现实。
2、本项目的建设是提升城区形象、改善城市环境的迫切需要。
某县的经济是新兴城市经济，而城市的发展往往取决于良好的城市环境，环境出形象、出效益、出生产力已成为人们的共识。
**近几年的快速发展，无不得益于城市基础设施的改善、环境形象的提升。
通过建设安置房，使住房困难的低收入家庭“居者有其屋”确保人民安居乐业，维护社会安定团结。
本着对人民负责的态度，站在**长远发展大局的高度，本着对民众负责的态度，加快安置房建设，以住房困难的低收入家庭居住条件的改善，进而提升某县城镇环境吸引力，赢得新一轮发展机遇。
该项目是某县城中村改造项目，地处**市区及某县县城中间区域，项目区及附近居民区面貌不整，住房条件差，与周围环境极不协调，为加强某县城镇化建设，改善居民住房条件，唤起人们心中对亲切、优雅、悠闲生活的回归感，在喧嚣、激烈、多变的现代都市中，营造人们企盼已久的家。
3、本项目的建设是落实某县加快新型城镇化发展战略的需要。
十八大报告提出：
“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展”。
根据中央关于加强城镇化建设要求，安徽省大力实施城镇化战略，省域城镇空间格局不断完善，各中心城市不断做大做强，县城发展水平提升，小城镇和新城市建设步伐加快。
为促进城镇建设的快速健康发展，加强城镇化相关规划编制工作，今年2月底，省政府出台“十二五”城镇化发展规划，对城镇化工作做出具体要求和部署；
4月24日，省政府又召开常务会议审议讨论、完善《安徽省城镇体系规划（2012―2030年）》，进一步为城镇化发展绘就了蓝图。
2012年10月9日下午**市委21次会议讨论并原则通过了《关于**市加快新型城镇化进程实施方案》。
会议指出，加快新型城镇化进程是扩内需、稳增长、促进新型城镇化协调发展的重要抓手和必然选择。
全市各级各部门要进一步提高思想认识，统筹推进各项工作，切实加快新型城镇化发展步伐。
要健全规划体系，做好新型城镇化建设和美好乡村建设的衔接，重点抓好中心城区建设，积极培育中心镇。
会议要求，加大宣传力度，让市民了解统筹城乡发展、美好乡村建设的重大意义，充分激发全市上下支持、参与新型城镇化建设的热情。
《某县经济社会十二五发展规划》指出：
在城市建设中,重点突出规划引领作用,不断更新规划理念,完善城乡规划体系,较好地发挥了规划在城乡建设、经济社会发展中的引领作用。
2013年以来,县城建部门全面展开县城总体规划的修编调整工作,完成了对上一轮总规实施情况的评估报告,制定了本轮总规纲要说明、中心城区用地布局初步方案,为城市发展提供了导向。
项目建设就是某县实施加快新型城镇化发展战略的具体体现。
4、本项目的建设是维护社会稳定的需要。
安置房工作不仅关系到城市建设是否可以顺利进行和城市是否可持续发展的问题，而且还涉及低收入家庭的切身利益和社会的稳定问题。
对此，某县委、县政府对安置房工作给予高度重视，将安置房管理工作纳入重要议事日程，全县安置房工作已纳入了法制化、规范化、科学化及管理有序的运行轨道。
近年来，某县不断加快安置房建设步伐，但仍存在安置房的建设速度跟不上低收入家庭要求改善住房条件的现象，建成并投入使用的安置房还不能完全满足低收入家庭的需要，在一定程度上影响了社会安定。
为此某县委、县政府极力加快安置房建设进度。
进一步创新和发展安置房建设模式，积极推行安置房建设市场化运作，采取切实可行的办法和措施，鼓励和引导实力强、信誉好的开发建设单位参与安置房建设，切实解决资金瓶颈问题。
5、本项目的建设是以民为本、造福于民的体现。
以民为本，想群众之所想，急群众之所急，造群众之所福，这是获得群众支持的唯一途径。
某县根据国家和安徽省有关规定，以“高起点规划、高水平设计、高标准建设、高效能管理”为要求，让中低收入家庭从中感受到了新旧变化，生活质量明显提高，成为政府建立安置房制度的最大受益者。
对于群众来说，安置房的建设一方面将优化发展环境，提供越来越多的就业机会；
另一方面，新的安置房小区建设将极大地改善中低收入家庭的居住条件和生活质量，因建设安置房而取得的发展成果必将在最大范围、最大程度上惠及百姓。
具体到本项目的建设，还将充分利用城市水面周边环境资源，营造一个环境优美、建筑典雅、商住相宜、管理便捷的现代化的高品质住宅小区，并体现本限价房小区“亲、善、美”的和谐宗旨。
因此，抓好本项目安置房建设工作，既是落实某县委、县政府关于加快解决中低收入家庭住房问题的具体举措，又是维护群众利益、促进**发展的现实需要，本项目的建设符合国家政策，符合**市城市发展需要。
可见，本项目的建设是十分迫切和必要的。
三、项目定位
（一）项目目标定位
鉴于本项目属于城中村改造项目，具有拆迁安置的特殊社会属性，因此从城市、地方区域、拆迁户、公司的角度出发考虑项目开发的目标定位为以下方面：
1、通过危旧房区域的拆迁改造、提升城市区域形象。
2、通过拆迁、还建安置拆迁住户，大幅度改善其居住生活条件。
3、充分利用有限的土地资源，将土地价值最大化利用。
（二）项目业态定位
本项目位于某县城区东北部，基地北临城市干道闸河路，南临城市次干道北环城东路和某县基督教会，西边是铁路和防护绿地，东临城市支路乾隆湖路。
通过综合解析地块，地块周边环境以及本项目自身独有特点，寻找项目业态。
经调查研究，分析得出项目的发展方向：
普通住宅。
住房全部按照约定作拆迁安置，档次定位中等档次。
四、场址选择与建设条件
（一）场址现状
1、地点与地理位置
2、场址土地权属类别
拟建场址土地属国有划拨用地，某实业有限公司已获得建设用地批准。
（二）场址条件
**市位于安徽省北部，东经116°
23'
～117°
，北纬33°
16'
～34°
14'
之间。
地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，东近连云港，西连商丘、开封，南接宿州、蚌埠，北临徐州，南北长150公里，东西宽50公里，全市辖三区一县和一个经济技术开发区，总面积2741平方公里，耕地面积13.47万公顷（202.05万亩），至2010年末，全市户籍人口218万人，其中城区户籍人口135.4万人。
**承东启西，区位优越，是淮海经济区和徐州经济圈重要组成部分。
1、自然条件
（1）气候条件
**市地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。
四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜期长，日照充足。
主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。
历年极端最低气温为-11.6°
C，历年极端最高气温为37.8°
C；
历年平均降水量为854.8毫米，年平均无霜期207天，年平均相对湿度为70%，年平均蒸发量为1815.6毫米，年平均日照时数为4430.2小时。
（2）水文条件
**市位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北平原南部的**平原中部。
**市水资源总量包括地表水和地下水两部分，全市多年平均地表水资源量为1619.72×
104立方米/年，多年平均地下水资源总量为8155.09×
104立方米/年，地表水和地下水资源的枯丰基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。
近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。
全市水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于1.0克/升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。
（3）地质地貌
**市地处**平原中部，地势自西北向东南微倾，除东北部有少量低山地形分布外，其余为广阔平原。
其主要类型是：
山丘、平原、湖洼地、河流。
**市域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大、水流急，冬季河水变浅，水流缓慢。
（4）工程地质条件
**市东、西有寒武、奥陶系地质构成。
山丘平行延伸两侧，其余均为平原，海拨一般为2.5-32.5米，地势由西北向东南倾斜，坡度为万分之一。
北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达18吨/平方米。
地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。
项目区最大冻土深度20厘米，地震烈度6度，历史上未发生过较大地震。
建设用地的综合自然条件较好。
**区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系、奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面积的4.7％。
本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降水为主补给水源。
浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一致，由西北向东南。
地下水位升降随季节（降水量）变化，地下水对混凝土无侵蚀作用。
（5）地质灾害危险性评估
根据调查结果表明：
拟建地块内未见崩、滑、泥石流等不良地质现象，现状稳定；
工程建设可能诱发的地址灾害为填土的不均匀沉降及填土边坡开挖岩等边坡滑塌、掉块，其规模小等，危险性小等。
用地范围适宜本项目建设。
（6）交通运输条件
符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京沪线，西入大京九。
公路交通国道、省道四通八达，连霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驱车南下合肥、东进海滨城市连云港只需2小时左右。
内河航运入淮河、通长江，直达上海港，水陆空对外交通极为方便。
2、社会经济状况
（1）优良的发展环境
在城市发展中，**市始终坚持两手抓，在全力抓好城市硬环境建设，增强城市整体功能的同时，紧紧抓住优化软环境不放松，在全市上下持久、深入地开展创建全国最优经济发展环境活动，掀起了一场新的“环境革命”，一是强化效率意识，改革审批制度。
充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，加强宏观调控，减少审批事项，规范审批程序，简化审批手续，引入市场机制，实行“阳光操作”。
二是强化服务意识，加快由管理型政府向服务型、效率型政府的转变。
推行行政服务中心“一站式”服务，不断优化办事模式，推出了“三零
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