长治市华茂副食果品有限公司与长治市杰昌房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案.doc
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【裁判文书类型】判决书
【审判程序】二审
【文书制作日期】2006.09.26
【分类号】90006002006019
【裁判法院】最高人民法院
【内容分类】其他
【文 号】（２００５）民一终字第６０号
长治市华茂副食果品有限公司与长治市杰昌房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案
【裁判摘要】
合作开发房地产合同，是指当事人之间订立的以提供土地使用权、资金等方式共同出资，共享利润、共担风险，合作开发房地产项目的合同。
土地使用权投入方将其土地使用权变更为合作各方共有或者归于项目公司名下，通常是这类合同的重要内容。
确认某合同是以土地使用权作价出资的合作开发房地产合同，还是单一的土地使用权转让合同，应根据合同各方是否对房地产开发项目共享利润、共担风险等情形进行判断。
最高人民法院民事判决书
（２００５）民一终字第６０号
上诉人（原审原告）：
长治市华茂副食果品有限公司，住所地山西省长治市北关街１号。
法定代表人：
刘华川，该公司董事长。
委托代理人：
田锐华，北京市华茂硅谷律师事务所律师。
委托代理人：
韩挺，北京市汉衡律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：
长治市杰昌房地产开发有限公司，住所地山西省长治市长兴中路３０２号。
法定代表人：
苏福伦，该公司董事长。
委托代理人：
高原，北京市中瑞律师事务所律师。
委托代理人：
张树勤，山西双师律师事务所律师。
上诉人长治市华茂副食果品有限公司（以下简称华茂公司）与上诉人长治市杰昌房地产开发有限公司（以下简称杰昌公司）合作开发房地产合同纠纷一案，山西省高级人民法院于２００５年６月５日作出（２００５）晋民初字第１号民事判决。
华茂公司、杰昌公司均不服该判决，分别向本院提起上诉。
本院依法组成合议庭，于２００５年９月２０日进行了开庭审理。
华茂公司的法定代表人刘华川及委托代理人田锐华、韩挺，杰昌公司的法定代表人苏福伦及委托代理人高原、张树勤到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：
２００１年８月２２日，山西省长治市建设局根据长治市城区副食果品公司《关于华茂商业园区开发改造方案的报告》向山西省长治市人民政府请示，山西省长治市计委于２００１年１１月２８日以长计投字（２００１）２１６号批复同意长治市城区副食果品公司对华茂小区进行开发，项目总建筑面积４３７８７平方米。
２００１年１２月３１日，山西省长治市建委为长治市城区副食果品公司核发建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。
２００２年１月１２日，山西省长治市人民政府办公厅以长政办发（２００２）１号通知对华茂商业园区进行拆迁改造。
２００２年３月２８日，长治市城区副食果品公司变更登记为长治市华茂副食果品有限公司，该公司变更登记前后的法定代表人均为刘华川。
２００２年４月２１日，杰昌公司注册成立，法定代表人为刘华川。
２００２年４月２７日，山西省长治市计委以长计投字（２００２）１７２号通知同意华茂商业园区一期工程超市购物中心建设，建筑面积为２８３８０平方米。
２００２年５月２５日，华茂公司、苏福伦、香港益群企业贸易有限公司（以下简称香港益群公司）签订《协议书》约定合作开发华茂商住园，但该协议未履行。
２００２年７月６日，华茂公司、苏福伦、香港益群公司、陈培森签订合作开发华茂商业园区项目的《房地产合作开发协议书》约定，各方一致同意合作开发建设华茂商业园区项目，各方的权利和义务通过本协议予以规范。
主要条款有：
一是原华茂商业园区项目已经长治市长计投字（２００１）２１６号、长建发（２００１）１３６号、长政办发（２００２）１号、长计投字（２００２）１７２号等文件批准，并办理了选址字５８号建设项目选址意见书和长投２００１年编号用地６６号建设用地规划许可证。
现因项目建设需要，经三方友好协商，增加苏福伦、香港益群公司对该项目进行开发建设。
二是项目用地范围中包括华茂公司自有出让土地，即长治国用（２００１）字第０４４号土地使用面积１５２９３．９平方米及长治国用（２００１）字第０１４号土地使用面积２４５１．２平方米。
三是开发方式为各方商定以杰昌公司作为对华茂商住步行街改造建设的项目公司；对杰昌公司的股东股权进行变更；华茂公司应配合苏福伦、香港益群公司在本协议签订后办理杰昌公司股东变更登记手续，所发生的费用，由苏福伦、香港益群公司支付。
四是开发条件为根据华茂商住步行街建设规划，该项目分两期建设并由苏福伦、香港益群公司具体实施。
华茂公司负责将原改造建设单位由华茂公司变更为杰昌公司改造建设经营，负责办理杰昌公司开工前政府所有批文；华茂公司长治国用（２００１）字第０４４号土地面积１５２９３．９平方米和长治国用（２００１）字第０１４号土地使用面积２４５１．２平方米，纳入杰昌公司对华茂商住步行街整体开发建设；土地变更手续在拆迁协议签订后统一办理；华茂公司按一、二期开发进度负责该部分土地地上建筑物的拆迁补偿安置及“三通一平”，并承担由此发生的费用（拆迁保证金、搬迁、拆除、清运）；华茂公司协同办理杰昌公司的股权变更手续和办理杰昌公司房地产开发经营的资质，所需费用由苏福伦、香港益群公司承担。
苏福伦、香港益群公司负责除华茂公司提供项目建设用地以外部分土地的拆迁、安置及费用，并交纳该部分所需补交的土地出让金，负责除华茂公司承担的费用之外的本项目开发建设经营所需的全部资金的投入，负责杰昌公司具体运作，并对本项目整体进行规划设计、施工、销售，负责对其费用及项目公司注册资金的投入。
五是分配与销售为华茂公司分得项目总建筑面积１１０７０平方米房产，其中一期为商场３７００平方米〔作为对华茂超市长治国用（２００１）字第０１４号宗地及其上部建筑物的拆迁补偿安置的全部费用〕、独立店面５００平方米、住宅２２０５平方米；二期为商场１０００平方米、独立店面１５００平方米、住宅２１６５平方米；项目开始运作，拆迁公告发布时，即由杰昌公司与华茂公司按照以上条件签订拆迁安置协议，具体补偿房产的位置、层次，在项目总图中商定；除补偿华茂公司１１０７０平方米的房产外，其余的房产全部归苏福伦、香港益群公司所有；各方所得房产相对集中、好坏搭配，并按物业管理条例由各方各自承担应交的各项费用。
协议还约定了房产销售、违约责任和期限等。
根据上述协议，２００２年７月７日，杰昌公司的股东由刘华川、李钦定、李淑珍变更为刘华川、苏福伦和陈培森，法定代表人由刘华川变更为苏福伦。
２００２年１１月２０日，杰昌公司以出让的方式取得１９９８３．１９平方米的土地使用权。
２００２年１０月２５日，杰昌公司向山西省长治市城区计委申请：
杰昌公司通过报名等程序取得了市政府挂牌出让华茂项目土地的开发权，与土地部门签署了国有土地使用权出让合同，交纳了土地出让金并办理了国有土地使用证；杰昌公司对项目的规划设计进行了优化调整，项目总建筑面积为７４４６４平方米，分两期建设；……特申请变更立项，确立杰昌公司为项目开发主体，并申请将项目名称由“华茂商业园区”变更为“假日阳光广场”。
２００２年１１月１日，杰昌公司与华茂公司签订《拆迁安置协议》。
主要约定：
根据《长治市房屋拆迁管理实施办法》的规定及《房地产合作开发协议书》第五条第一款之约定，在坚持公平、守信的原则下，双方就拆迁安置中的有关事项，签订如下协议：
杰昌公司将严格按照原《房地产合作开发协议书》第五条之规定对华茂公司拆迁房屋进行安置补偿，鉴于华茂公司流动资金欠缺及目前拆迁工作中遇到的实际困难，双方协商同意，在原协议基础上，华茂公司减少分取项目一期的住宅建筑面积８００平方米，由杰昌公司按每平方米建筑面积１０００元的价格进行现金补偿，即华茂公司分得项目总建筑面积１０２７０平方米（原为１１０７０平方米）及现金补偿８０万元。
补偿房屋应相对集中，好坏搭配，具体补偿房产的位置、朝向、层次，在项目设计文件批准定稿后，在设计平面图纸中商定。
本协议签订后，华茂公司即可将其长国用（２００１）字第０４４号土地面积１５２９３．９平方米的土地使用权人变更为杰昌公司，待二期拆迁开始时，将长治市国用（２００１）字第０１４号土地面积２４５１．２平方米的土地使用权人变更为杰昌公司。
本协议签订后，华茂公司需按原《房地产合作开发协议书》之规定，按项目建设进度对其用地范围内的地上建筑物进行拆除和场地三通一平，并承担相应的费用和责任。
该协议还约定了定金、土地使用证、建筑许可证、房屋所有权证等内容。
２００２年１２月３１日，山西省长治市计委根据杰昌公司的申请以长计投字（２００２）６０４号批复：
项目名称由原“华茂商业园区”更名为“假日阳光广场”；建设单位由华茂公司变更为杰昌公司；建设规模及主要内容：
工程总用地面积１９９８３平方米，总建筑面积７４４６４平方米；总投资及资金来源：
该项目总投资７５００万元，资金全部由杰昌公司自筹解决。
２００３年６月１９日，杰昌公司领取建设工程规划许可证。
２００３年８月１１日，山西省长治市计委以长计投字（２００３）３２８号通知，同意将“假日阳光广场”项目名称更名为“凯旋都汇广场”。
２００３年１１月８日，华茂公司与杰昌公司签订《补充协议书》，双方根据《房地产合作开发协议书》和《拆迁安置协议》，就项目分配补偿等具体问题协议如下：
一是双方在项目运作过程中，应遵守互惠互利、诚实信用、合法等原则，涉及双方利益的事宜应互相透明及时沟通协商；二是补偿给华茂公司的房产面积、位置及其他要根据《拆迁安置协议》的约定进行补偿，具体补偿的类型、方位、面积、层次为：
大小商场及店铺补偿面积、位置编号按双方签字的“建筑平面位置分配图”（附件一）及“商业补偿面积及位置编号表”（附件二）执行，住宅补偿面积位置编号按双方签字的“住宅补偿面积及位置编号表”（附件三）执行。
协议还对设计变更相关事项约定：
双方同意项目整体根据深圳设计装饰工程有限公司绘制的，并经长治市建设管理部门审批的全套施工图纸施工；杰昌公司应将立项文件、一书两证、施工许可证复印件在协议签订后１５日内提交华茂公司一份备存；杰昌公司补偿给华茂公司的所有房产，按回迁安置对待，并协助华茂公司办理产权证及土地使用权证手续；华茂商业园区由杰昌公司整体开发，该园区的整体投资、规划、设计、建设、销售等均由杰昌公司负责；但根据合作原则，对上述问题，杰昌公司应及时与华茂公司沟通，涉及补偿华茂公司房产的设计、建设施工等相关问题，杰昌公司必须征求华茂公司意见，并取得华茂公司认可，不得自作主张，损害华茂公司利益；本协议与２００２年７月６日合作协议及以前双方签订的协议具有同等法律效力；本协议与以前协议不一致或有矛盾的，以本协议为准。
根据双方当事人的协议以及政府部门的批准文件，杰昌公司对该项目进行了开发。
华茂公司在与杰昌公司就房产分配签订补充协议后，称才知道杰昌公司开发面积由４３７８７平方米增加为７１５４９．８平方米，作为合作开发主体请求就增加面积进行分配，为此双方发生纠纷。
２００４年９月２２日，华茂公司向山西省长治市中级人民法院起诉，杰昌公司提出管辖权异议。
２００４年１１月２０日山西省高级人民法院以（２００４）晋立民终字第７７号裁定本案由山西省高级人民法院提审。
华茂公司起诉称，华茂公司作为开发单位开发华茂商业园区项目，是经山西省长治市改革发展计划委员会以长计投字（２００１）２１６号立项批准的，开发建设规模总面积为４３７８７平方米。
华茂公司为开发该项目，成立了杰昌公司，并办理了相关开发手续。
２００２年７月６日，根据山西省长治市人民政府有关文件，华茂公司作为土地投资合作者，与苏福伦、香港益群公司、陈培森签订了合作开发华茂商业园区项目的《房地产合作开发协议书》。
协议签订后，华茂公司出于对合作方的信任并根据协议，为杰昌公司办理了变更注册登记和土地变更手续。
双方根据《房地产合作开发协议书》，针对为华茂公司分配的房地产定位及相关问题，又签订了《拆迁安置协议》，在该协议中同时还约定华茂公司提供的２６．６２亩土地上的建筑物由华茂公司自己拆迁。
杰昌公司作为合作方苏福伦、香港益群公司、陈培森的合作代表和该项目的项目公司，在经营过程中违反双方合作原则，对涉及该项目的重大事项，对华茂公司既不公开，也不透明。
如办理该项目的后改文件资料、设计图纸及相关资料及变更项目名称等重大事项，均由杰昌公司擅自行事，既不征求华茂公司意见，也不向华茂公司提供，更不告知华茂公司。
在２００３年９月份之前，华茂公司多次提出异议，并就给华茂公司分配房地产和定位问题，曾反复多次要求杰昌公司提供全套图纸及相关资料，杰昌公司拒不提供。
后经华茂公司咨询才发现给华茂公司分配的商场设计高度不合理，项目名称已被杰昌公司单方变更为“凯旋都汇广场”，为此双方发生纠纷。
２００３年１１月８日，双方签订了《补充协议书》，该协议确定了双方运作原则，并对当时发生的部分争议问题和相关问题达成了协议。
但在协商签订该协议时，杰昌公司故意隐瞒了该项目建设规模已变更增加为７１５４９．８平方米的重要事实。
杰昌公司未根据《补充协议书》第五条第２项约定，于２００３年１１月１８日才向华茂公司提供了该项目全套设计图纸和相关审批文件。
由此发现杰昌公司不仅单方变更了该项目名称，同时在华茂公司开发使用土地面积不变的情况下，将原开发建设规模总面积４３７８７平方米单方增加到７１５４９．８平方米，其中比原来增加２７７６２．８平方米，增加比例占６１．２％。
该增加的面积是在华茂公司所投资的２６．６２亩土地上增加和以该投资土地作为抵押向银行贷款形成的，无疑华茂公司的贡献是主要的。
根据合作和公平原则及贡献大小，杰昌公司应按新增面积的５０％的比例并按好坏位置、层次搭配原则和各类房产面积比例，为华茂公司再增加分配房产面积１３８８１．４平方米。
同时认为杰昌公司变更该项目名称，属单方违约，也是对华茂公司合法权益的损害。
故请求：
１．判令杰昌公司在双方签订的《房地产合作开发协议书》和《补充协议书》基础上，对其单方扩大建设规模增加的开发建设面积２７７６２．８平方米，按５０％的比例和各种类型房产面积比例，为华茂公司按照好坏位置、层次搭配原则增加分配面积共计１３８８１．４平方米，其中住宅面积５４８０．３８平方米，独立店铺２５０８．３７平方米，大小商场５８９４．０４平方米；２．判令杰昌公司对合作项目决策的重大事项和全部预销售活动，由双方共同签字盖章办理手续，避免判决结果难以实现；３．判令杰昌公司恢复双方协议项目名称“华茂商住步行街”，停止和取消其单方变更的项目名称“凯旋都汇广场”及以该项目名称进行的预销售活动，并赔偿华茂公司经济损失１００万元。
杰昌公司答辩称，双方没有合作开发的合同法律关系，双方是一种房屋拆迁、安置、补偿的合同法律关系。
一是华茂公司无权分得《拆迁安置协议》及《补充协议书》之外的开发房屋面积的１３８８１．４平方米。
双方订立的《拆迁安置协议》标志着形式上的房地产合作开发关系的终止和实质上的房屋拆迁、安置、补偿关系的确立。
《房地产合作开发协议书》名称上称为合作，但在其内容中并没有各方出资和所占比例的任何约定，不存在共同投资、共同经营、共担风险、共享盈余的房地产合作关系。
双方的权利义务关系确立为《拆迁安置协议》中的拆迁人与被拆迁人之法律关系。
开发过程中，杰昌公司对所有的被拆迁人（包括华茂公司）全部给予了安置和补偿，有些已经履行完毕，有的正在履行。
华茂公司虽然曾经作为项目开发主体，有别于其他被拆迁人，但其全部利益已经在《拆迁安置协议》和《补充协议书》中得到了完全的安置和补偿。
华茂公司现在不是杰昌公司的股东，因此，其无权干涉公司的决策和经营，更无权处分协议约定以外的开发房屋面积。
根据《房地产合作开发协议书》约定原改造建设单位由华茂公司变更为杰昌公司，证明了开发项目已经变更为杰昌公司。
《补充协议书》是对《拆迁安置协议》中双方为拆迁与被拆迁法律关系的再次认可。
杰昌公司增加面积是从多方面加大了投入，是公司经营行为的结果。
如果重新规划、设计在实施过程中出现了问题，导致公司经营亏损，华茂公司是否也要按照凭空来的５０％的比例分担经营亏损呢？
二是华茂公司提出“７·６”协议的前提是项目总面积为４３７８７平方米不符合事实。
双方签订协议前，对项目面积的增加早就达成了一致。
签订“７·６”协议是在对原方案进行变更的前提下进行的，相关的变更手续也是华茂公司配合办理的。
因此，华茂公司以项目面积增加为由要求多分房地产毫无道理。
三是华茂公司的起诉已超过法定的除斥期间。
华茂公司起诉杰昌公司要求增加分配面积的另一个理由是原协议“明显不合理不公平”，华茂公司法定代表人刘华川早在２００２年１０—１２月间就亲自到有关部门参与办理了相关事项的变更手续，从这个时间起算，华茂公司也以自己的行为放弃了此项权利。
四是华茂公司无权要求杰昌公司在本项目进行整体规划、设计、销售等环节上对其尽告知义务或履行签字手续。
根据《房地产合作开发协议书》约定杰昌公司对本项目整体进行规划、设计、销售，并负责对其费用及项目公司注册资金的投入。
更何况项目公司是有限责任公司，重大决策事项只对其公司的股东负责，而华茂公司并非杰昌公司的股东。
五是华茂公司主张赔偿１００万元没有任何依据，相反其应当赔偿杰昌公司巨额经济损失。
杰昌公司既没有侵权行为，也没有违约行为，不存在给华茂公司赔偿的问题。
综上，华茂公司无视大量的双方为拆迁安置、补偿合同法律关系的客观证据，以自己现在仍然属于房地产合作开发项目的合作主体为由主张增加１３８８１．４平方米，超出了《拆迁安置协议》和《补充协议书》确立的补偿和安置面积的范围，其请求没有事实依据和法律依据。
并且华茂公司的起诉超过了法定的除斥期间，依法应当驳回华茂公司的起诉，维护杰昌公司的合法权益。
一审法院经审理认为，华茂公司与苏福伦、香港益群公司、陈培森于２００２年７月６日签订的《房地产合作开发协议书》，华茂公司、杰昌公司分别于２００２年１１月１日签订的《拆迁安置协议》以及２００３年１１月８日签订的《补充协议书》，均系各方的真实意思表示，且各方均无异议，其法律效力应予确认，各方均应严格履行。
根据《房地产合作开发协议书》中确定，华茂公司作为合作开发的主体共同签订了协议，且约定了其应履行的义务，即拆迁地上建筑物，达到“三通一平”，并承担由此发生的费用等内容，由此应认定华茂公司系该项目的合作开发主体。
《房地产合作开发协议书》同时约定了以杰昌公司作为对“华茂商住步行街”改造建设的项目公司。
原改造建设单位由华茂公司变更为杰昌公司改造建设经营；除华茂公司承担“三通一平”的费用外，由苏福伦和香港益群公司负责本项目开发建设经营所需的全部资金的投入，并负责杰昌公司具体运作和本项目整体进行规划设计、施工、销售。
对于房产的分配，规定除补偿华茂公司１１０７０平方米的房产外，其余的房产全部归苏福伦和香港益群公司所有。
由此证明华茂公司应分得的房产面积已确定为１１０７０平方米。
为履行《房地产合作开发协议书》而成立的项目公司杰昌公司根据该协议与华茂公司就分配的房产面积及具体位置达成了《拆迁安置协议》和《补充协议书》，双方均应严格履行。
杰昌公司并非《房地产合作开发协议书》的一方当事人，而是作为合作各方成立的项目公司，负责对该项目进行规划设计、施工、销售。
杰昌公司在对项目规划设计进行优化调整的基础上，将原建筑面积由４３７８７平方米增加为７１５４９．８平方米，并报经有关部门批准实施。
其增加的面积是由杰昌公司在投入相同的土地上增加投资，优化设计而形成的，华茂公司仍是出让的２６．６２亩土地，并未增加其他投资。
虽然华茂公司是合作开发的主体，但应分面积在《房地产合作开发协议书》中已确定为１１０７０平方米；且在开发过程中华茂公司也与杰昌公司就其应分配的建筑面积又签订了《补充协议书》，进一步确定了其应得到补偿的房产面积和具体位置，故华茂公司请求对增加面积进行分配，理由不足。
华茂公司称杰昌公司单方增加房产面积，致使所应分配的商场高度不合理、采光不足等问题，属履行合同过程中的违约问题，并非华茂公司增加分配房产面积的理由。
但是鉴于在杰昌公司开发前，华茂公司已经做了一些前期的开发工作；在该项目的开发过程中，华茂公司作为合作一方又履行了《房地产合作开发协议书》规定的合作义务，根据公平和诚实信用原则，就杰昌公司开发中增加的面积可酌情对华茂公司进行适当补偿。
华茂公司诉请的对合作项目决策的重大事项和全部预销售活动由双方共同签字盖章、办理手续的请求，因华茂公司是与苏福伦、香港益群公司、陈培森签订的《房地产合作开发协议书》，该协议中合作方并未包括杰昌公司，杰昌公司只是合作方委托开发该项目的具有独立法人资格的项目公司，其享有独立经营活动的资格，且开发协议也赋予了杰昌公司相应的权利，华茂公司的诉请于法无据，不予支持。
在开发过程中，杰昌公司将项目名称变更为“凯旋都汇广场”，是经过山西省长治市计委批准的，华茂公司请求恢复原“华茂商住步行街”的名称的理由不当，其因此请求赔偿造成的１００万元经济损失，一审庭审中未提供相应的证据，也不予支持。
综上，华茂公司虽然是合作开发的主体，但其应分配的面积已在三份协议中确定，予以确认。
杰昌公司作为开发的项目公司，对开发过程中增加的面积应归自己所有，但鉴于华茂公司作为该项目的合作一方，根据合作协议履行了自己的义务，从公平和诚实信用原则考虑，杰昌公司应酌情将增加面积２７７６２平方米的２０％给华茂公司作适当补偿，具体位置可根据好坏搭配的原则确定；对华茂公司的其他诉讼请求应予驳回。
依据《中华人民共和国民法通则》第四条和《中华人民共和国合同法》第五条、第八条和第六十条之规定，判决：
（一）杰昌公司从增加的面积中补偿华茂公司５５５２平方米，其中住宅面积为２１６６平方米，独立店铺为１０００平方米，大小商场为２３８６平方米；
（二）驳回华茂公司的其他诉讼请求。
案件受理费７４０８７．１５元，由华茂公司负担４４４５２．１５元，杰昌公司负担２９６３５元。
华茂公司和杰昌公司均不服一审判决，向本院提起上诉。
华茂公司上诉称，一审判决不符合事实，应予改判。
请求：
１．依法撤销山西省高级人民法院（２００５）晋民初字第１号民事判决，并改判：
（１）杰昌公司对其单方扩大建设规模增加的开发建设面积２７７６２．８平方米，按５０％的比例和各种类型房产面积比例，为华茂公司按照好坏位置、层次搭配原则再行增加分配面积共计１３８８１．４平方米，其中，住宅面积增加５４８０．３８平方米，独立店铺增加２５０８．３７平方米，大小商场增加５８９４．０４平方米；（２）杰昌公司将项目名称恢复为“华茂商住步行街”并停止以其单方变更的项目名称“凯旋都汇广场”进行的预销售活动；（３）杰昌公司赔付华茂公司经济损失１００万元；（４）合作项目的重大决策事项和全部销售活动由合作双方共同办理手续，避免合作分配和判决结果难以执行；２．杰昌公司负担一、二审的全部诉讼费用。
主要事实和理由：
（一）杰昌公司是本案房地产合作开发项目合同义务的直接承担者和合作主体，其有义务就新增加的建筑面积给华茂公司重新分配。
华茂公司作为本案合作开发的主体且已经履行了合作协议规定的合作义务。
杰昌公司名义上是项目公司，但其直接被苏福伦、陈培森、香港益群公司所掌握和控制，在《房地产合作开发协议书》的履行过程中，杰昌公司既代表苏福伦、陈培森和香港益群公司履行他们在《房地产合作开发协议书》项目下的各项义务，又直接代表苏福伦、陈培森、香港益群公司与华茂公司签订与合作事项有关的各项补充协议，并且所有工作都是由杰昌公司以合作主体运作的。
１．《房地产合作开发协议书》中明确规定由苏福伦、香港益群公司负责杰昌公司的具体运作。
２．苏福伦和陈培森是杰昌公司的控股股东，占杰昌公司９８％的股份；陈培森同时又作为香港益群公司的名誉股东在杰昌公司代表香港益群公司行使权利。
３．《房地产合作开发协议书》中约定由苏福伦、香港益群公司所承担的义务包括负责除华茂公司提供项目建设用地以外部分土地的拆迁、安置及费
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