正规的期房合同及购买注意事项.docx

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正规的期房合同及购买注意事项

如签订规有效的期房购买合同

　　一、合同应标明所购商品房的应用面积。

　　先生与某房产商签定了一份购房合同，房屋面积为120平米，但入住时，先生实测房屋面积只有111平米，相差9个平米，以每平米2500元计算，先生多付了22500元，这可不是一个小数目。

因此，签订合同时应对每一个房间、阳台等实际面积进行确定，另外对按比例分摊费用的公用面积如电梯间、走廊、楼梯等应有明确界定，以免日后麻烦。

　　二、合同里要有建筑及装修质量标准细则。

　　如墙面材料、颜色、窗格材料、地面的辅设用料、卫浴设备、电线的铺设等。

因为有些开发商为了吸引消费者购房，会有很多口头承诺，只有这些口头承诺以文字的形式在合同中出现，才具有法律效用，否则没在合同里出现的承诺，在消费者接收入住时发现没有兑现也会因无凭据而不能再加追究。

　　三、合同应有对附属配套设施建设的有效制约。

　　现在，一般房产开发商都会对住宅区配套设施建设有种种承诺，如花园绿地、学校、超市、泳池、球场等，这些都应在合同中体现出来，以免今后房产商的诺兑现起来遥遥无期。

　　四、合同中应有物业管理的服务条款及相关收费。

　　有些房产商故意不在合同中体现物业管理这一项，往往等购房者入住后，才发现物业管理的不完善及收费的不合理，但是面对已经入住的既成事实，多购房者也只好交纳高额的管理费。

为了避免这一情况的发生，最好在入住之前的购房合同中应有所约定。

　　五、合同应有详细的付款式。

　　一般房产商都会要求购房者先预付部分预付款，其余款项将分期支付或等交房时一次付清，从预付款交付之日起购房者都有权知其所购房屋的建设进程，以督促房产商按期交房，因此，购房者可在合同中以分期付款及退款的式来约束、督促房产商。

　　六、合同中必须有具体交房日期及房产商若延期交房应有的罚则。

　　房产商会因资金、材料、施工、天气等影响交房日期，购房者因房屋拖延交付入住而导致利益受损，购房者有权要求房产商予以经济赔偿。

　　签订规、有效的房屋购销合同是很重要的，所以合同要尽量详尽，面面俱到，因此，除了签定购销合同之外，购房者还要与房产商签订补充协议，以便更好地保护自己的合法权益。

一、买期房时注意的事项：

1、开发商的开发经营资格必须合法。

就是开发商必须具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》，并在其资质规定的业务围进行开发的；

2、开发建设的手续必须合法。

开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划可证》、《建设工程规划可证》和《建设工程施工可证》；

3、经营行为合法。

现房销售除上述条件外必须经过验收合格，项目道路、给排水、供电、供气、供热、通讯和绿化等配套建设已经完成或者已经确定完成日期，落实了拆迁安置，落实了物业管理，并且按规定向房地产管理部门验核了《房地产开发项目手册》；期房预售除上述条件外还必须取得《商品房预售可证》。

4、在签订合同时，一是要选用工商行政管理局和建设部的《商品房买卖合同》（示文本），该合同文本容比较全，并且规；二是注意把开发商承诺的容写进合同。

5、如果你买的是住宅，在交房时，要向开发商索取《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。

办房地产权证时应该注意：

产权面积和合同面积是否相同，如果不同，可以根据建设部《商品房销售管理办法》处理，另外办理了《房屋所有权证》后，还要办《土地使用权证》。

相关费用注意除了楼上那位说的外，还有交易费和测量费，是应该开发商出的，但是开发商经常利用购买人不熟悉法规，转嫁给购买人.

二、购房流程

流程第一步：

签订认购书

商品房期房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。

销售应实事地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。

签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双签订认购书的主要容包括：

（1）开发商名称、地址、；销售代理商名称、地址、；认购名称、地址、、身份证件；指定律师所名称、地址、。

（2）认购物业的楼层；户型；房号；面积。

（3）房价。

包括单价；总价。

（4）付款式。

包括一次性付款；分期付款；按揭付款。

（5）认购条件。

包括：

定金金额；签订正式契约的时间、地点；付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿式和争议解决式。

当签订完认购书后，销售应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。

签约须知主要容包括：

（1）项目法律文件：

国有土地使用证号、销售可证。

（2）购房人应携带的有效身份证件。

公司应携带的文件、购房批文等。

（3）房款支付式。

（4）购房应缴纳的税费说明：

印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。

购买商品房流程第二步：

签订买卖契约

购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间到指定地点签订正式契约。

契约包括：

销商品房销售契约、销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。

签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环，契约也是销售中最重要的法律文件。

契约一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。

副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份。

契约的主要条款包括：

（1）土地使用证号及使用年限

（2）商品房销售可证号

（3）房产名称及购房人购买房产的类型

（4）所购物业的楼层、面积、房号、户型、交付使用日期

（5）房价款。

包括单价和总价

（6）付款式

（7）双违约条款

（8）保修条款

（9）买接受物业管理公司管理条款

（10）预售登记

（11）房屋转让

（12）房屋过户

（13）纠纷、争议的解决式

（14）附件一：

房屋户型图

（15）附件二：

装修设备标准

（16）附件三：

共有共用部位同时购房人与开发商还可就其它容签订补充条款。

购买商品房流程第三步：

预售登记

买卖双只有办理完预售登记后，契约能具备法律效力。

买卖双应在契约签订后30日，到所属房屋土地管理局市场处办理。

同时交纳印花税。

在此期间，买如转让其所购房产，买与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日，双持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日通知卖。

购买商品房流程第四步：

签订管理公约，办理入住手续

当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽。

物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。

当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住了。

购买商品房流程第五步：

办理产权过户，领房产证

要看开发商有没有“五证”

建议不要买期房，万一到时开发商不能承诺他当时所说的，或者拿着你的跑了，也不是没有可能啊

购买期房应注意

首先看他的商品房五证是否齐全，其次注意开发商的资金实力，会不会出现拖延工期，烂尾楼等现象，再者看他们的品牌信誉如，不过基本上所有开发商的房子做出来都更宣传的有很大出入，还有注意合同的各项条款，特别是如果是卖建筑面积的，可能出现收房的时候公摊面积增大，而套面积减小，但建筑面积只要没超过正负3%你就拿他没辙。

最好是去了解下他以前开发的楼盘已入住业主的口碑。

总之，要做好不管到哪买房都是买遗憾的心理准备，不过遗憾是多是少就是自己前期的决策问题了。

购买期房时，先要对住宅市场进行了解，在确定要购买某一家开发公司的商品房后，要看对有没有预售可证，所购的房子与预售可证上的项目是否一致，如不一致则要查清后再决定。

由于多商品房的开发是由某一个开发公司进行，而销售则由另一家代理商负责，所以，购此类期房时要看清代理商与原开发商有无委托销售协议，有售房协议的就可以放心买。

购买期房时最好随工程进度采用分期付款或公积金、按揭贷款。

因为购买期房与现房相比，存在两个面风险；一是楼盘烂尾，也就是工程进行到一定程度因某种原因停建了；二是房屋竣工后，房屋设施、质量、配套与约定不一致。

如一次性交齐房款，那么买承担的风险很大，分期付款或公积金、按揭贷款，承担的资金风险就小一点。

当然，购买信誉好、资金雄厚的开发公司的商品房，可以一次性付款，这样可以享受房屋升值带来的利益。

商品房预售是房地产开发商将正在建设中的房屋预先出售，并由承购人支付定金或房价款。

近年来，因商品房预售行为发生纠纷呈上升趋势，其主要原因在于商品房开发商不按约定的时间、容履行合同，重损害了预售的权益。

因此，消费者关注商品房价格因素的同时，还应进行“五看”。

一要看三证是否齐全商品房预售必须取得土地使用权证书、建设工程规划可证和商品房预售可证；

二要看房地产开发商的信誉和资信状况预售商市场信誉好、建设资金雄厚、经济实力强是消费者选择是否购买此房的首先要素；

三要看建筑设计图纸设计的商品房屋的主要结构及设备应合理、符合预购者的实际需求；

四要看建筑施工队伍的资格和工程质量工程施工单位应达到设计所要求的建筑资质，施工质量高，并且没有转包给资质低或无资质的施工队伍的现象；

五要看预售商品房合同是否规；

预售合同应载明商品房的位置、面积、装修标准、预售款的给付、交付使用日期、交付使用后的物业管理以及社区服务和房屋产权证的办理等条款，还应专门约定双的违约责任。

 一、购房前，您首先需要认真查验您所选中房产的合法预售证件。

　　我国目前对商品房预售实行的是可证制度，《商品房预售可证》是政府对房产公司预售行为进行有效监管的法定证件，也是开发商资信状况的重要证明。

　　房产公司如果在没有取得可证的情况下出售期房，则该行为直接违反了建设部《城市商品房预售管理办法》的规定，属于行为，所以您在购买期房时应当要求房产公司出示《商品房预售可证》，如果该公司不能提供《可证》您完全有理由拒绝签订任书面协议或依该协议支付任款项。

　　二、要谨慎签署购房协议并详尽规定可能涉及的全部事项。

　　期房的购销合同中有下列条款是需要特别加以详规定的：

　　1、竣工日期及房屋的交付时间。

　　对于期房来说，购房者最关心的事情莫过于时入住，而开发商往往不能按时交房，少则延误一两个月，多则一两年，购房者巨额房款全部交付，而入住无望，赔偿艰难，实在苦不堪言。

因此必须格规定房产的交付日期及入住程序，并对延期交房的免责条件做出限定，所谓免责条款就是指房产公司在约定的期限不能交房而不被视为违约的情况，比如洪水、地震等自然灾害等不能预见的原因造成的无法避免的延期交房，是可以接受的免责条件。

免责条件决不能笼统约定，只能明确限定一种或几种，以免开发商在日后以"设计变更"或"资金问题"作为不能按期交房的免责理由，以逃避责任。

　　2、详细约定付款的时间及式。

　　建议您最好采用分期付款的式支付房款，这样不仅可以减轻经济压力，同时也是对开发商如期履行合同最好的约束。

双可约定按房产的工程进度逐笔付款，直至取得房屋所有产权证书后的若干个工作日付清最后一笔款项。

　　3、违约责任

　　关于本条款，特别要提醒您的是对预期违约的约定，在现存的各种商品房购销合同文本中，即使是由主管部门推行的条款相当完善的格式合同当中，对于违约责任也只是做了一般约定，即约定如果开发商不能按期交房，应如赔偿购房者的经济损失。

根据一般的违约条款，购房者只能等合同约定时间到期后，可要求赔偿或退款，而这个期间不但包括合同本身的期限，还要包括漫长的协商、谈判或是诉讼期限，非常不利于购房者的权利保护。

而事先在合同中订立"预期违约"条款后，如果再发生工程的实际进度与约定进度重不符情况，或到期根本无法交房的情况时，购房者可按合同规定提前终止合同，并要求开发商即时赔付经济损失或退还房款，协商不成，可直接采取起诉、仲裁等司法补救法，这在时间、具体上都更加切实保护了购房者的权利。

　　三、双签署《商品房预售合同》后，您最好还应该了解开发商是否在合同订立后30日，到房产管理部门办理登记、备案手续，以便从程序上保证该合同的法律效力。

购买期房注意事项

一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件　　

　　《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定：

　　1、已经交付了全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书。

拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件，在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。

购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证，以确保该房屋的合法性。

　　2、持有建设工程规划可证。

此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划可证后才能开工建设。

　　3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期。

此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发商过分依赖预售款从事项目开发，防止无法如期交房损害购房者的利益。

　　4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售可证明（开发房地产的企业应到本市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售可证明）。

此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下，从而保证商品房预售的合法性。

　　二、了解商品房预售合同基本的容　　

　　1、主体。

即房地产开发企业和购房人，应写明双的名称地址等。

　　2、预售的商品房的基本情况。

预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得式、土地使用性质、建设工程规划可证号、商品房预售可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。

　　3、面积。

预售商品房的面积应以平米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。

　　4、价款。

即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平米多少元。

我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。

　　5、房屋交付式和期限。

逾期交房的免则条件。

例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。

　　6、房屋使用性质。

是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。

　　7、违约责任。

包括购房一不能依约支付价款的责任和预售不能按时、按质、按量交房的责任。

　　8、房地产权属登记义务。

　　9、物业管理条款。

　　10、纠纷解决式。

如选择诉讼还是仲裁。

　　11、其他条款或当事人约定的条款。

购买“期房”五项注意

目前，在房地产消费市场，购买“期房”房产是一种常见的现象，但存在较多的风险，如房屋竣工后，房屋设施、质量配套等未能如约履行。

为此，消费者在购买时应注意以下有关事项：

1.查看卖的营业执照和房地产开发资质证书，以及本项目的有关“五证”，即：

国有土地使用证、建设用地规划可证、建设工程规划可证、建设工程施工可证及商品房预售可证。

此外，购买人还要详细查验欲买房是否与可证中批准的具体项目幢号、层次一致。

此外，由于多商品房的开发是由某一个开发公司进行，而销售则由另一家代理商负责，所以，购此类期房时要看清代理商与原开发商有无委托销售协议，

2.要认真填写商品房的买卖合同并在规定时间向房管部门办理登记备案。

买卖合同应采用统一制定的《商品房销售合同文本》，合同应尽可能详细、准确，明确房产的结构、建筑面积（合同中必须规定出可接受的超出面积的具体大小）、价格、交房确切日期、税费负担和违约责任等。

同时，双对一些未能在合同中体现出来的具体事项进行约定，并附在正式合同后，其附件的基本容应包括：

所购买房屋的平面图、房屋的装修标准及公共配套设施、购买停车位所签订补充协议，明确买卖双的权利、义务，以及正式合同文本中未列明的其他事项。

3.购买“期房”最好利用公积金抵押贷款或者按揭贷款。

公积金贷款、按揭贷款将部分风险转移到银行面，购房者的风险小些，但如果购房者资金充裕，而开发商信誉好、资金雄厚，不妨选择一次性付款。

4.购买“期房”要准确房屋的位置。

购买者要认真弄清所购的具体位置，以及所处的围环境和中长期建设规划，不要被广告所迷惑，避免房屋建成交房时，才与开发商交涉，甚至发生纠纷。

5.如果购买的“期房”未能如期交付，购房者要勇于维护自己的合法权利.

在房地产交易中,商品房分为现房和期房.顾名思义,现房既现买现住的房产,这类商品房因是已建成的房产,房屋面积测量多已经完成,对购房者来说,所购房产的面积是固定的,不会有变化,可就房论价,购为所得.但对期房来说,仅从面积面来看,问题就相对多些.

在房产买卖过程中,如今一期房交易为常见.期房分为不同的阶段,有的期房仅是图纸一,有的期房刚破土动工.但不管处在哪一阶段,期房多是现买而不能现住的房产,只能在约定的时间竣工后才能入住,不言而喻,购买期房有一定的风险性,因为从动工到竣工,验收,其间会有多不确定因素,这些多变情形往往导致购房者所购置的期房面积与约定的不符,而给交房时双结算带来麻烦.所以作为购房者须注意预售房产契约的条款约定,以规避面积风险.

现在不论销售期房或是现房,发展商大多采用格式合同.格式合同中关于房屋面积的约定较为简单,面积一般都以暂测为基础,将来以实测为准.通常买卖双多同意暂测与实测面积不超过正负2%~3%时,不再另行结算;然而一旦误差面积超出2%~3%的畴时,问题就出来了,因格式合同中的规定较为简单,一般多以"超出部分按房屋售价进行结算"一言代之,如果误差面积超出几平米,买尚能接受,如果误差面积高达数十平米,买就很难承受.这时根据上述合同的规定,发展商要求买按房屋售价进行结算,买若不按售价进行结算,就有违约之嫌。

这就使买处于一种非常尴尬的境地，因此，合同中必须规定可接受的超出面积的具体大小。

购买期房注意：

　　一看开发商，了解其是否合法。

　　购买期房与现房相比，存在两面风险：

一是楼盘烂尾，也就是工程进行到一定程度因某种原因停建了；二是房屋竣工后，房屋设施、质量、配套与约定不一致。

如一次性交齐房款，那么买承担的风险很大，分期付款或公积金、按揭贷款，承担的资金风险就会小一点。

为了规避风险，最好的办法就是找信誉好、资金雄厚的开发公司买房子。

　　具体的考察法是：

看对有没有国有土地使用证、建设规划可证、商品房销售可证、建设工程开工可证等相关证件；

看自己所购的房子与销售可证上的项目是否一致，如不一致则要查清后再决定；

看代理商与开发商有无委托销售协议（因为很多商品房的开发是由某一个开发公司进行，而销售则由另一家代理商负责的）。

　　二看楼书，了解楼盘是否是自己想要的。

　　人们所说的“楼书”，实际上是开发商为推销房屋，自己精心制作的一种印有房屋图形和文字说明的广告性宣传材料，需要明确的是：

“楼书”上的东西属于一种要约邀请，如果在签合同时没有确认，打起官司来也会很麻烦。

“楼书”一般包括以下八个面：

外观图、小区整体布局图、地理位置、楼宇简介、房屋平面图、房屋主体结构、出售价格及附加条件（如代办按揭）、配套设施、物业管理。

　　看外观图、小区整体布局图。

可以初步判断楼宇是单体建筑或是联体建筑或是成片小区，是高档、中档或是低档，用途是居住、办公或是商住两用。

需要注意的是：

很多外观图经过处理，看起来的效果往往比实际效果要好。

　　看地理位置图，可以了解楼宇的具体位置，同时也可以估计房屋的大概价格。

需要注意的是：

现在很多地理位置图均标名“示意图”，因而有很大的任意性，很多都未能按比例绘制，会对地点的选择形成误导，最好的办法还是现场看一看比较好。

　　看房屋平面图，可以选择设计合理、适合自己居住或办公的面积、房型。

需要注意的是：

很多平面图面积并不按比例来做，正正的户型，到实际施工时可能会出现这样那样的偏差，这就需要在签合同时对房屋的宽度和进深均有所约定，不会吃亏。

　　三看图纸，了解承诺与实际是否一致。

　　通过看图纸，可以了解房子的很多具体情况，如建筑规模、楼层数、房型结构、平面布置及建房时选用的主要材料、主要部位（结点）的工艺设计及要求达到的水准。

如果发现楼书承诺容与设计容不一致的地时，应向专业人员请教，并与销售商进行探讨，可以避免将来因双理解程度的偏差造成房屋外观、布局、质量、设施等的纠纷。

　　四看地段，了解出行是否便利　　

　　无论在处购房，交通都是必须要考虑的因素。

有车族考虑的是出行便，它包括小区位置是否临近城市交通主干道、道路通行能力、路面路况、高峰堵车状况、交通是否经常被限制，如出行受到单双号的限制、小区私家车停车条件、收费标准等等。

　　工薪族考虑出行是否便时，可以就以下8个问题进行考察：

　　1．大公交到小区吗？

2．工交车运行的起止时间、间隔时间是怎样的？

3．路途堵车吗？

4．从住宅到公交车站的距离是多少？

5．夫妻上下班，孩子上学有没有直达车到门口，转车便吗？

6．“打的”乘车便吗？

7．小区到市区有没有直达公交车？

8．一旦发生应急情况，出行便吗，能应急吗？

　　五看配套，了解居住是否便　　

　　一般来说，居住区社区规模越大，居住者就会感到居住的环境更加舒适、生活更加便。

比如购物、子女就学、医疗、娱乐设施及物业管理等等面，只有社区达到一定规模，这些条件才会同时具备。

　　六看户型，了解户型设计是否成功　　

　　看户型需要专业知识，对一般的购房者来说，如果以下4个条件都能符合，就差不多了：

　　条件1———自然采光：

每套住宅卧室和使用面积在10平米以上的起居室（厅）均应直接采光，且至少应有一间卧室或起居室（厅）具有良好的朝向，能直接获得日照，一般为南向，南偏东或南偏西不可大于45度。

　　条件2———通风情况好：

住宅应有良好的自然通风，即应有在外墙上开窗所形成的穿堂风或相邻外墙上开窗所形成的转角通风，对单朝向的套型必须有通风措施；厨房应有直接对外的采光、通风窗（包括开向天井的窗）；卫生间应设有直接采光、通风窗，考虑到建筑平面设计的灵活性和可能性，对无通风窗的卫生间规定应设置出屋顶管道，并合理安排进风和排风管道。

五证齐全。

一、《建筑用地规划可证》

建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置围符合城市规划的法律凭证。

二、《建设工程规划可证》

有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。

三、《国有土地使用证》

经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。

该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”围。

四、《建筑工程施工可证》

建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。

五、《商品房销售（预售）可证》

市、县人民政府房地产管理部门允房地产开发企业，销售商品房的批准性文件

《商品房销售合同》

合同应尽可能详细、准确，明确房产的结构、建筑面积、使用面积（或套面积）、公摊面积、价格、交房确切日期、税费负担和违约责任等。

附件的基本容应包括：

所购买房屋的平面图、房屋的装修标准及公共配套设施、及其它补充协议。

合同或协议还需要明确的事项：

第一，应该把售楼书和其他广告的容写进补充协议里去。

第二，明确交楼日期。

如未能按期交楼可以退房并支付利息。

免责条件仅限自然灾害等不能预见的情况。

第三，明确房屋所有权证（房产证）办理的时间。

第四，明确关于公摊建筑面积。

不能有一个笼统的公摊面积的数字，而且要明确公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。

第五，明确交楼标准。

看批准的规划书上阳台是不是全封闭的。

阳台封闭的话是什么标准和材料。

分摊的共有建筑面积包