房地产开发海景养生房价值投资分析初稿.docx
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房地产开发海景养生房价值投资分析初稿
南山海景养生房价值投资分析
一、宏观形势利好与市场环境分析
（一）、国家战略
2011年1月4日，山东半岛蓝色经济区建设正式上升为国家战略。
这是“十二五”开局之年第一个获批的国家发展战略，也是我国第一个以海洋经济为主题的区域发展战略。
“山东半岛蓝色经济区”包括9大核心区，包括“两城（海上新城）七区”（七大临海产业集聚区），分别是：
丁字湾海上新城、潍坊海上新城、海州湾重化工业集聚区、前岛机械制造业集聚区、龙口湾海洋装备制造业集聚区、滨州海洋化工业集聚区、董家口海洋高新科技产业集聚区、莱州海洋新能源产业集聚区、东营石油产业集聚区。
从深圳到浦东，从滨海新区到国际旅游岛，30年的改革开放证明，国家战略已经成为带动财富增长的有效途径。
山东半岛蓝色经济区也在国家战略的推动下，成为了新兴的投资热点区域。
1、大规模带来大前景
1980年，深圳经济特区设立，拉开中国改革开放的大幕，成为国家对外开放的窗口。
1990年，浦东新区成立，继续深化改革、扩大开放。
2006年，天津滨海新区建设上升为国家战略，启动环渤海大开发。
回顾改革开放30年，国家战略为经济增添了无穷的活力。
80年代以来，深圳凭借有力承接香港的代加工，打开了我国进出口贸易的一扇窗户，人才、资金、生产资料汹涌而来，随之深圳成为国内排名前4位的国际化大都市。
浦东的新兴推动了上海成为世界金融中心，带动了长三角，沪、宁、浙三省市经济崛起，领先全国。
滨海新区的开发，引来三分之二的世界500强公司来华投资建厂，加速带动环渤海的经济建设。
山东半岛蓝色经济区无论从规划面积还是经济总量，都远超上述三个特区的总和，蓝色经济区是改革开放三十年的突破点和示范区，它与日本、韩国隔海相望，是距离发达国家最近的地方，而且具备了赶超日韩的经济基础。
日、韩对山东半岛的带动作用将远远超越香港对深圳的拉动。
同时，围绕国家重点扶持政策，2011年山东省级财政将安排10亿元专项资金、区内各市共安排10亿元专项资金，以后每年省、市两级财政专项资金都将有所增加。
随着中日韩自由贸易区建设进程的加快，前景无可限量。
2、大开发带来大机遇
目前，大开发大建设已经启动，人才、资金正在加速涌入山东半岛蓝色经济区。
作为个人如何参与其中？
创业、就业是一种形式，但对于大多数人来说，投资置业可能是最可行的路径。
改革开放30年来，个人参与社会分配、分享社会财富的方式之一就是投资置业。
尤其是紧跟国家战略，将获得资产翻番的增长。
深圳，1980年5月被国务院正式批准成立经济特区。
此后，深圳房价一直稳步上涨。
2001年到2010年10年间，深圳房价从每平方米5531元上升为20163元，翻了近4倍。
尤其在2009年后，深圳的房价仿佛一列高速列车，直线蹿升，跑不进入了2万元时代。
2000年，浦东新区商品房均价还不到3000元，十年以后，房价已经涨了10倍，陆家嘴中心区的房价涨到了3万元左右。
自2006年滨海新区建设上升为国家战略以来，据统计，滨海商品住宅市场交易金额以年22.4%的速度增长，由每平米3000元左右，涨到近9000元，上涨了3倍。
海南国际旅游岛建设上升为国家战略后，房价直线飙升。
据国家统计局发布的数据，三亚市2010年房价同比上涨43.3%，位列全国城市房价涨幅第一；海口市房价同比上涨35.5%，位列全国第二。
可见，凡是全国战略所覆盖的地区，房地产都实现了翻番增长。
超前在这些地区投资置业者都获得了巨大收益。
山东半岛蓝色经济区作为经济规模最大的国家战略覆盖区，必将为众多投资者提供无数的财富翻番增值的机会。
3、大热钱迎来大商机
大中城市限购、限价，股市、贵重金属等其他投资渠道当前风险大、收益低，缺乏足够的市场吸引力，个人手中的闲置资金越来越多，社会上本来庞大的热钱越滚越大。
众所周知，山西一直以来是一个民间资本很活跃的区域。
加之，近年来煤炭资源整合，将有数千亿元的资金从煤炭行业中释放出来。
这些资金何去何从，一直引人关注。
2011年5月12日，“2011年第二届山西投资峰会”召开，众多国内资深专家、金融以及房地产等行业领袖认为由于目前投资渠道有限和对资本市场的不确定，投资房地产仍是投资者目前的主要需求。
在限购、投资渠道狭窄等背景下，势必造成更多资金从大中城市溢出，投资到国家战略重点发展区域的房地产市场，投资到山东半岛蓝色经济区。
总之，在国家战略的推动下，社会发展处于在一种紧运行的状态下，资金紧、土地资源紧、生产资料紧，项目紧、人才紧，还有时间紧。
这种紧运行对促进人才成本上升、土地成本上升、生产资料价格上升和房地产价格上升则是可以预料的必然结果。
30年前选深圳，10年前选浦东，5年前选滨海新区，2年前选择海南国际旅游岛，今年，应首选“十二五规划”的开篇之作——山东半岛蓝色经济区，选择山东南山海景养生房。
（二）旅游地产
1、什么是旅游地产
旅游地产：
依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,可称为旅游房地产.较之一般的住宅,旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的有机结合和无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。
2、旅游地产产生的背景
旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。
一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。
而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利，可谓暴利项目。
但旅游地产以低成本为基础，关键问题是必须有人气。
没人去的地方什么房子也很难卖。
旅游地产的价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关。
当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性；而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。
而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。
需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。
旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。
实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。
把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。
因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。
3、旅游地产的分类
从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类。
旅游景点地产，旅游商业地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。
旅游景点地产
主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间；
旅游商业地产
主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间；
旅游度假地产
主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等；
旅游住宅地产
主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。
3、中国当前知名旅游地产开发区域介绍
（1）、黄山
相比2011年的住宅市场，旅游地产可谓“墙外开花”。
资料显示，中国度假型置业需求以每年24%的速度增长，旅游地产投资的上升趋势明显。
近年来，山岳旅游地产的开发建设尤为热火朝天，其发展甚至不输海南滨海旅游地产。
这从地产企业将山岳旅游地产作为企业长远的发展战略中可见一斑。
在众山岳旅游城市中，黄山旅游地产的发展速度尤为惊人。
早在很多年前，黄山便迎来百企千亿下黄山的大开发时代。
黄山作为著名旅游城市，在商品住宅调控如此严厉的情况下，旅游地产或将成为2011年黄山楼市中的亮点。
对2011年房地产业而言，楼市调控将逐渐深度化、常态化，此前一直关注商品住宅的传统开发模式已面临困境：
一面是高昂的土地价格，一面是被抑制的购买、投资房产需求，双面夹击之下，住宅类房地产的辉煌已成为过去，转型已成为了业内关注的话题。
很多开发商为了规避风险，已纷纷把目光从住宅转向发展复合商业地产、养生（养老）地产、旅游地产、产业地产和保障房在内的多业态战略。
黄山旅游地产开发面临的机遇
旅游地产，顾名思义是旅游和地产的结合，黄山旅游的前景尤盛，旅游地产健康，像主打亚太旅居胜地的黄山柏庄·黄山大观09年公寓开盘当天售罄，2010年10月末在调控正当严厉的的情况下，大观公馆一期1000多套房源当天售出近70%，不能不说是一个奇迹，黄山柏庄·黄山大观的成功案例说明黄山的旅游地产发展态势良好，对于急于在调控下转型的开发商来说，诱惑力极大。
同时，休闲旅游是当今的一种趋势，随着黄山国际旅游城市的定位，黄山的旅游业近年来也日益发展，黄山旅游收入连续7年指数级别增长，是国内旅游景气的风向标与领头羊。
2009年，黄山市接待游客超2000万人次。
黄山正以旅游产业和文化产业为核心，通过旅游地产的开发，形成集观光、体验、度假、购物等于一体的休闲旅游产业集群。
旅游和房地产同为第三产业，相互交叉、理念渗透，形成了许多边缘性的全新综合结构，如产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街模式。
在黄山，以景区保护、古村落保护为主的旅游地产是主流，例如宏村景区，已经引起中国地产界的广泛关注；产权酒店则是黄山近年大规模推广的产物，成败褒贬不一；与商业地产结合的中央游憩区、餐饮街区、娱乐街区、古文化古建筑街区等，则以元一大观、醉温泉、雨润高尔夫为代表，已经成为城市休闲餐饮娱乐及购物的主力消费场所；而旅游小城镇开发——这种将旅游区域开发与城市经营全面结合的旅游地产提升模式，已经出现，并逐渐走向流行。
大城市的限购、住宅地产投资成本的提高，使得很多投资者转向了三、四线城市的商业地产或旅游地产。
黄山的旅游地产市场健康，发展潜力巨大，同时房价相比大城市的要低很多，泡沫不大，可能成为投资者的新宠。
同时黄山旅游资源丰富，旅游业是黄山当地政府的主导产业，因此对旅游景区和旅游地产的招商引资力度较大，得到地方政府的支持，黄山的旅游地产可谓是如鱼得水。
业内：
旅游地产或受关注
住宅地产处于高压调控下，大城市住宅成交量的萎缩，房企需要转型新的物业类型，投资者需要寻找新的地产产品，这些会给黄山旅游地产带来机遇吗？
一位在黄山经营旅游行业多年的业内人士指出，“之前，黄山旅游度假酒店形态相对简单，很难形成持续的人气，黄山大观面市之后，很好的填补了这个空缺，已成为旅行社接待高端游客的首选，酒店房间入住率非常高。
”
黄山集世界自然、文化双遗产“桂冠”于一身的黄山，拥有独一无二的文化资源和无可比拟的自然资源。
未来数年，黄山有望实现旅游产业的资源整合和升级，成为山岳旅游地产先行者和中国第一度假区。
2009年，中国国内旅游总收入已经突破万亿大关，中国正在形成全球最大的国内游市场。
著名的地产战略策划大师王志纲指出，中国正在进入到一个休闲大时代，旅游休闲产业已经成为拉动经济发展的重要力量。
当旅游休闲成为一种大众广为接受的生活方式，旅游地产的出现就成为必然。
黄山山岳旅游地产开发特点：
1、黄山形成休闲旅游产业集群
随着黄山国际旅游城市的定位，黄山的旅游业近年来也日益发展，黄山旅游收入连续７年指数级别增长，是国内旅游景气的风向标与领头羊。
２００９年，黄山市接待游客超２０００万人次。
黄山正以旅游产业和文化产业为核心，通过旅游地产的开发，形成集观光、体验、度假、购物等于一体的休闲旅游产业集群。
旅游和房地产同为第三产业，相互交叉、理念渗透，形成了许多边缘性的全新综合结构，如产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街模式。
在黄山，以景区保护、古村落保护为主的旅游地产是主流，中坤投资集团打造的宏村景区，已经引起中国地产界的广泛关注；产权酒店则是黄山近年大规模推广的产物，成败褒贬不一；与商业地产结合的中央游憩区、餐饮街区、娱乐街区、古文化古建筑街区、shoppingmall等，则以元一大观、醉温泉、雨润高尔夫为代表，已经成为城市休闲餐饮娱乐及购物的主力消费场所；而旅游小城镇开发——这种将旅游区域开发与城市经营全面结合的旅游地产提升模式，已经出现，并逐渐走向流行，以纳尼亚小镇、柏景雅居为代表。
2、黄山旅游地产的“天时、地利、人和”
一直以来，黄山房地产市场就显得与众不同：
首先是黄山拥有丰富的自然景观、人文资源，是华东旅游资源最为集中的地方，旅游业走向国际化，使黄山的房地产业价值及附加值大大提升。
二是黄山属于内陆三线城市，正处于房地产发展阶段，政府积极打造国际旅游城市；三是黄山距离长三角很近，是长三角的理想“后花园”，未来实现一小时生活圈触手可及。
黄山的房地产可谓是占据天时、地利、人和。
黄山房地产市场也就很自然地为投资旅游地产的最佳区域，旅游与经济的相互助推，地产与旅游的融合，构造了一个更立体的房地产发展空间。
旅游与地产的强力融合脱颖而出。
旅游地产不是简单地“旅游＋地产”，它的关键在于旅游，要走可持续发展的旅游之路。
在黄山，旅游地产成为投资热点，不仅仅是国家政策的导向与经济发展的选择，更重要的是游客的呼唤。
如今，越来越多的投资者从云南丽江、海南国际旅游岛的发展中勾画出黄山旅游地产的未来，黄山的旅游地产也正向休闲体验的方向转型升级。
3、黄山旅游地产的转型升级
从目前市场情况分析，黄山旅游地产大致分为时段性休闲、产权式管理、商业运营和自住四个销售指向。
其中，时段性休闲销售主要针对的是区域外人群在特定时段的度假而选择置业。
这类置业者的物业大多自行使用，并不做委托租赁。
而产权式管理的物业，即产权式酒店，则为置业者提供了一部分租赁经营收入，这在黄山已经形成一定的规模，如香茗酒店、天都国际饭店、元一大观等。
而雨润所开发的是生态运动配套旅游地产项目，充分地利用了高尔夫球场的优势，让业主在享受旅游之余，也享受回报。
在黄山，以元一大观为代表的商业旅游地产成为新的主力军，为置业者提供了更充分的投资回报模式，让投资者在获得主动旅游机会的同时，也能“坐享”租金。
旅游商业地产是旅游休闲与房地产开发相结合的产物，它既是旅游产业重要的组成部分又是地产业的有机组成部分，其最大的优势与特点在于旅游业与房地产业的无缝嫁接，它利用旅游资源，将地产产品升值，形成至高的吸引力。
旅游商业地产项目的开发，实现了旅游与地产1＋1＞2的运作效果，而且旅游商业地产讲的是故事，讲的是传承，讲的是品牌，是在继承历史的基础上与文化结合，与现代商业结合，这不仅是国家政策的导向，也是经济发展的必然选择。
因而随着时间的推移，旅游商业地产的价值会越来越大，它的升值空间也会越来越大。
这种旅游地产的投资，是为打造一个旅游文化街区，打造旅游和文化的平台，它展现的是种体验，是种软性的需求。
以元一大观、栢景雅居为代表的旅游商业地产，不仅打造了黄山在国内外的城市名片，也成为黄山经济发展中的重要组成部分。
旅游产业的转型升级，也带动了房地产业的价值提升，黄山的旅游地产充满着强大的生命力。
当然，越来越多的置业者选择黄山的旅游地产项目，则是一种功成名就后归隐山林、笑望风云的生活态度。
黄山有自住型置业的最佳区域，无论从气候、自然景观、物产，还是人文、生活便捷等方面分析，黄山有着其他地方不可比拟的优势。
（典型代表项目：
黄山大观介绍）
（2）、泰山
泰山旅游地产开发战略定位：
文化创新战略
用全新视角解读泰山文化。
深入挖掘泰山文化圣山的中华民族特性、全世界华人精神家园、齐鲁文化的民俗经典、中国名山的独尊标志的时代精髓。
用旅游载体传播泰山文化。
从深度和广度上挖掘泰山文化的雅俗共赏性、历史包容性和时代发展性，满足不同水平、不同深度的文化需求，以实现历史和现代、内涵和载体、文化和项目在泰山文化旅游开发中的天然耦合，实现泰山“大文化格局”。
用时尚手段演绎泰山文化。
《中华泰山•封禅大典》再现了泰山五朝帝王封禅场景,以泰山历史文化为核心,以泰山自然山水为背景,充分展示泰山文化的独特价值与精深内涵，是一台体现“山东骄傲、中国旗帜、世界品牌”的精品演出。
该演出是大制作、大场面的实景演出，总投资3亿元人民币，总占地面积为8600平方米，其中舞台占地面积为5300平方米，观众区占地面积为3300平方米，共2756个座位。
舞台依泰山山势而建，自然天成的泰山雄奇险秀的山水实景为封禅大典剧场营造了无与伦比的宏伟气势。
整个场地侧面呈V字型，舞台最高为27米，观众席最高为16.5米，形成45度仰视的独特观看视角。
坐在剧场内仰望，四面是泰山的青山绿水、月夜星空，这种感受是室内剧场远远不能达到的。
整个演出舞台共有148级台阶，由六块总面积达550平方米的高科技LED组成。
舞台上共安置有12个升降平台，最大的一个位于舞台顶端，总面积为75平方米，是目前国内最大的户外升降平台，演出过程中出现高达16次的高难度LED屏幕开合。
演出共分为七个篇章，总时长约80分钟，穿越中国5000年的历史时空，呈现出华夏文明发展所达到的高度，是对民族人文精神的深度思考，是对华夏古老文明的崇高礼赞，是世界上迄今为止第一个将中国五朝帝王集中在一个舞台上加以展示的文化产品。
产品多元战略
以泰山山水文化资源为核心，综合开发观光、休闲、度假、探险、科普等多种旅游产品类型，丰富泰山旅游形象，多元开发旅游产品，并与泰安的“山水园林旅游城市”的形象定位互补衔接，构筑自然观光游、人文观光、科普探险游、修学游、生态养生游、户外探险游、乡村产业游、工业游、民俗游、宗教游、休闲度假游、自驾车游等多元产品体系，形成观光产品、生态产品、运动产品、文化产品、边缘产品五大产品谱系，最终实现泰山“大产品格局”。
目前不少的项目已率先启动：
1、泰山国际文化村。
借鉴慕田峪国际文化村的成功做法，依托泰山“国山”地位，以泰山文化为纽带，以加强国际交流为载体，吸引不同国家的国际知名人士入住，打造泰山国际文化村，提升泰山的国际影响力。
项目选址位于范家庄村，占地540亩。
2、五朝大酒店。
在艾洼村入口正北侧高地，建设泰山高端旅游接待设施——五朝大酒店（内部按照秦汉唐宋清五个盛世朝代风格装修，集中体现五个朝代的遗风；充分利用高地地理位置优势，客房设计布局体现最佳观景效果），同时拓展高档地产项目（产权式酒店），项目总占地100亩。
3、泰山捶丸文化基地。
捶丸是我国古代一种以球杖击球的体育运动，被称为中国古代高尔夫球，在宋、金、元三代较为普及并发展繁荣。
上至皇帝大臣，下至三教九流，不少人都钟情并精通这项运动。
宋徽宗、金章宗、明宣宗等帝王也为此着迷。
2002年在岱庙出土的宋代石刻画对这一古代运动进行了形象的描绘。
拟在上梨园、艾洼建设泰山捶丸文化基地，依据宋代捶丸图和相关记载复原比赛场景，让游客亲身体验古代捶丸活动乐趣，更好地传承这一历史文化资源，发展泰山文化旅游。
项目占地约780亩。
4、高档商住区。
项目占地210亩，主要面向国外、境外人员销售。
5、泰山茶苑大观园。
将目前位于范家庄村的泰山茶苑向西扩展，扩大种植面积100亩，完善园区格局，增加体验项目，建设集采摘、加工、品茶、销售、餐饮、休闲、娱乐为一体的泰山茶文化主题园。
产业集群战略
发挥市场导向和资源配置的作用，进行相应的产品和项目的落地，通过休闲娱乐产业革命、统一开发经营模式、产业整合，延伸泰山产业链、扩大产业面，形成泰山休闲旅游产业集群：
在泰山开发整体规划中首先创意的泰山古镇，即将建成，泰山古镇位于泰山大津口乡艾洼村，规划结合实施艾洼村旧村改造，利用天烛峰进山口区域独特的区位和资源优势，挖掘泰山独有的历史文化、帝王封禅文化和丰富的民俗文化，按照古镇与民俗展馆一体布局、陈列展示与体验参与交融相济、观光游览与休闲娱乐有机串联的规划理念，建设一处集文化展示、民俗体验、产品展销、餐饮住宿、休闲养生等多功能为一体的泰山非物质文化展示基地和休闲观光综合服务基地，打造“自然民俗博物苑，天下最佳养生地”。
空间拓展战略
根据规划，未来的泰山将依据“一轴两翼双环线”为蓝图，打破泰山传统登山线过于集聚的被动局面，将游客引导到整个泰山，形成的构建大泰山旅游格局。
东扩：
以文化乡村、民俗休闲为主题，全面建设泰山古镇，打造泰山东麓的以大津口乡为集散服务中心的乡村休闲产业带；
西移：
目前来泰山的游客多从红门、天外村进山，占整个进山游客的比重分别约为29%和53%，为激活大泰山格局，规划泰山西翼桃花峪和樱桃园一带，定位为世界家园，峡谷奇观。
将游客进行合理分流，从而减少泰山南麓的旅游压力，并带动泰山东西两翼的发展，达到周边乡村与景区的协调发展的目的。
不仅分流的泰山中路的压力，有利于提升传统登山线路的文化含量，又可以合理规划游览线路。
因此规划在泰山西翼打造大型游客集散中心，占地约40公顷，主要包括大型生态停车场、游人中心、旅游专线车辆停车（发车）场、旅游购物场所等四部分。
大型生态停车场可同时停大巴车2000辆，轿车6000辆,可同时满足8至12万进山游客的停车需求。
游人中心建筑面积1公顷，旅游购物场所3000平方米。
南展：
将文化中轴线延伸至蒿里山和通天街，将岱庙四周打开通透，扩展红门广场，形成文化景观和民俗景观的视觉廊道，建成泰山景观窗口、服务中心和信息中心。
北连：
以药乡林场、锦绣谷旅游整体策划开发为依托，将泰山北坡建设成为济南市民的后花园，为打造泰安、济南旅游城市功能一体化奠定基础，最终实现具有地域空间和产业空间两重特点的泰山大格局。
大环线：
目前环泰山的公路已基本全线贯通，总长54.6公里（天外村——桃花峪——南马套村——北马套村——巴山管理区——花坦村——药乡林场——牛山口村——大津口——泰明路——黄山头——红门——天外村）。
为更好地展示泰山周边的自然生态景观，拉动泰山周边游升温，拟借鉴环青海湖国际公路自行车赛的成功运作模式，吸引国际知名度和影响力大的赞助商，在国内外主流体育电视频道等媒体宣传造势，打造环泰山国际公路自行车邀请赛项目，该项目的实施，提升沿途的景观环境，将为环泰山国际公路自行车邀请赛项目运作奠定良好的基础。
泰山景区开发以“严格保护、永续利用、科学发展”为原则，按照“景区为主、适度辐射”，“全面规划、分步实施”，“整体发展、重点突破”的方针，立足于推进泰山景区科学发展、和谐发展、率先发展、跨越式发展，对景区旅游资源进行更加科学合理的布局和策划，以项目建设为载体，达到观光型旅游产品“内涵挖掘，巩固提升”，休闲度假型产品“利用资源，实现转型”的目的，实现观光旅游与休闲度假旅游相互促进、共同提高、做大做强。
在进一步挖掘提升泰山传统文化的前提下，打造生态泰山、休闲泰山、民俗泰山，实现从一个泰山到多个泰山的转变，通过“三（年）五（年）十（年）”发展步骤，实现泰山景区的二次腾飞。
（3）、衡山
南岳衡山乃国家级风景名胜区，注定其旅游地产蕴涵巨大的商机。
自2002年湖南共和集团进军南岳开发国际养生文化园以来，4年中，先后有湖南云峰房地产集团、衡阳鑫盛置业有限公司、湖南祥顺置业有限公司、龙凤村度假村有限公司等名企进驻南岳，斥资15亿元，开发了包括3家五星级酒店、整修南岳古镇、开发南岳东城新区等大手笔旅游地产。
南岳目前在建的旅游地产产品，较好地融合了秀美的自然景观。
或依山傍水，或建设于景点附近，靠近便捷的交通要道，拥有齐备的度假设施，在造型、选材、用料、装饰上都极富个性，将旅游度假的悠闲自在和原生态的居家环境一体呈现，能同时满足游客放松心情、追求闲适的需要，营造高品位生活追求者要求的绿色居住环境，还能给开发商提供多种盈利模式，并全部或部分实现了旅游功能。
南岳旅游地产的发展已经完全摈弃了在景区内“掠夺式拓展”的低级形式。
20世纪八、九十年代景区兴建楼堂馆所等旅游接待设施导致森林被伐，山体被毁的疼痛，至今仍然让南岳人感到揪心和懊悔。
根据国务院批准的《南岳衡山风景名胜区总体规划》和省建设厅批准
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