房地产开发经营与管理分类模拟题9.docx
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房地产开发经营与管理分类模拟题9
房地产开发经营与管理分类模拟题9
一、单项选择题
1.写字楼的可出租面积是指______。
A.出租单元内使用面积加上分摊公用建筑面积
B.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积
C.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半
D.出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积
答案：
D
[解答]出租单元内建筑面积等于出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半，写字楼的可出租面积等于出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。
2.关于收益性物业的说法，正确的是______。
A.零售商业物业的租约很少对资金调整做出规定
B.收益性物业管理的收入构成中除租金收入外，还有保证金和大修基金
C.在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都包含在租金中
D.在出租率达到100%时，收益性物业获得的净经营收入最高
答案：
C
[解答]A选项，在租约中必须对租金调整做出明确的规定，以便使租约有效地发挥作用；B选项，收益性物业管理中的收入包括租金收入和其他收入（不含保证金和大修基金）；D选项，若物业租金低于市场租金，虽然出租率达到100%，其获得的净经营收入并非一定理想。
3.市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于______。
A.物业出租经营成本
B.业主希望的投资回报率
C.通货膨胀率
D.同类物业的市场供求关系
答案：
D
4.某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5%，月平均租金损失率为2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是______万元。
A.33.00
B.33.10
C.36.00
D.36.10
答案：
C
[解答]月净经营收入=有效毛收入-运营费用=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=100-100×（5%+2%）+100×3%-60=36（万元）。
5.某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为______万元。
A.22.0
B.24.0
C.25.6
D.26.0
答案：
D
[解答]有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入=30×80%+2=26（万元）。
6.在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由______支付。
A.业主
B.承租人
C.物业服务企业
D.业主、承租人和物业服务企业共同
答案：
A
7.下列关于写字楼租金的表述中，正确的是______。
A.基础租金是租户能接受的最低租金
B.基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平
C.写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金
D.写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异
答案：
D
8.写字楼物业出租中所有经营费用均由租户直接承担的出租方式是______。
A.全租金方式
B.毛租金方式
C.净租金方式
D.基本租金方式
答案：
C
9.不应计入收益性物业经营费用的是______。
A.抵押贷款利息
B.公共设施维修费
C.房产税
D.物业保险费
答案：
A
10.某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失率为5%，经营费用率为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为______万元。
A.330
B.450
C.650
D.700
答案：
C
[解答]净经营收入=有效毛收入-经营费用=1000-1000×5%-1000×30%=650（万元）。
（抵押贷款还本付息款不能计入运营费用，计算净经营收入时不考虑所得税和准备金）
11.由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括______。
A.租金调整条款
B.代收代缴费用条款
C.装修费用条款
D.折让优惠条款
答案：
A
12.下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是______。
A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业
B.知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长
C.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分
D.营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高
答案：
D
13.某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为______万元。
A.16
B.18
C.20
D.22
答案：
B
[解答]有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入=20×80%+2=18（万元）。
14.下列费用中，不属于物业管理企业经营费用范围的是______。
A.保险费
B.房产税
C.法律费
D.贷款利息
答案：
D
[解答]抵押贷款还本付息不属于经营费用。
15.对于______，物业管理就是房地产资产管理的全部内容。
A.居住物业
B.商用物业
C.工业物业
D.特殊物业
答案：
A
16.物业管理的核心工作是______。
A.根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作
B.对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态
C.执行资产管理所确定的战略方针，以满足房地产组合投资管理的目标
D.拥有一个管理有序、高效率的办公环境
答案：
B
17.根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作，这是______的工作内容。
A.物业管理
B.设施管理
C.房地产资产管理
D.房地产组合投资管理
答案：
C
18.国外通常将写字楼分为______个等级。
A.2
B.3
C.4
D.5
答案：
B
19.具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物的是______写字楼。
A.甲级
B.乙级
C.丙级
D.丁级
答案：
B
20.租金常常以______为计算基础。
A.建筑面积
B.使用面积
C.出租单元内可出租面积
D.每平方米可出租面积
答案：
D
21.物业出租过程中的租金一般是指______的租金。
A.建筑面积
B.使用面积
C.可出租面积
D.居住面积
答案：
C
22.当所有的经营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式为______。
A.毛租
B.净租
C.潜租
D.直租
答案：
B
23.国际上物业管理行业的专业资格，是______。
A.注册物业管理员
B.注册物业管理经理
C.注册物业管理师
D.高级物业管理师
答案：
B
24.随着北京××附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。
这主要是考虑了写字楼的______因素。
A.交通方便性
B.声望或形象
C.位置
D.建筑形式
答案：
C
25.制订物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会，审批主要的费用支出属于______的工作内容。
A.物业管理
B.设施管理
C.房地产资产管理
D.房地产组合投资管理
答案：
C
26.建筑规模一般在1万～3万m2之间，服务人口在10万～30万人，年营业额在1亿～5亿元之间，该物业为______。
A.市级购物中心
B.地区购物商场
C.居住区商场
D.邻里服务性商店
答案：
B
27.某承租人的基础租金为10万元/月，如果营业额的5%作为百分比租金（月租金超出300万元以外的部分收取超额租金），该承租人在一个月内的营业额为400万元，该月应缴纳的租金总额为______万元。
A.5
B.10
C.15
D.12.5
答案：
C
[解答]租金总额=[（400-300）×5%+10]万元=15万元
28.关于收益性物业的现金流，下列说法不正确的是______。
A.潜在毛租金收入=物业内全部可出租面积×最大可能租金水平
B.从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入
C.有效毛收入=潜在毛租金收入-其他收入
D.净经营收入=有效毛收入-经营费用
答案：
C
29.在______中，通常有一家或数家大型百货公司是主要租户。
A.市级购物中心
B.地区购物商场
C.居住区商场
D.邻里服务性商店
答案：
A
30.服务人口1万～5万人，年营业额在3000万～10000万元之间的居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为______。
A.地区购物商场
B.居住区商场
C.邻里服务性商店
D.特色性商店
答案：
B
31.零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的______都来自该区域。
A.50%～65%
B.60%～75%
C.70%～85%
D.80%～90%
答案：
B
32.停车指数，即每100m2营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在______之间。
A.4～5
B.5～6
C.4～6
D.5～8
答案：
A
33.零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的______为基础计算的。
A.建筑面积
B.总出租面积
C.使用面积
D.营业面积
答案：
B
34.收益性物业的运营费用是除______外物业发生的所有费用。
A.人员工资
B.抵押贷款还本付息
C.保险费
D.房产税
答案：
B
35.员工医疗保险和失业保险属于运营费用中的______。
A.人工费
B.办公费
C.法定税费
D.保险费
答案：
A
[解答]员工医疗保险和失业保险属于人工费中的社会保险费。
36.关于预算，下列说法错误的是______。
A.可以帮助物业服务企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况
B.当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业服务企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出
C.预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算
D.年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化
答案：
D
[解答]长期预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化。
37.关于年度运营预算，下列说法错误的是______。
A.该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目
B.该预算不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然，还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间
C.该预算不需为不可预见费用的支出预留空间
D.该预算除了令业主了解未来一年中物业的收支估算外，也为物业服务企业提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对未来的有关估计，对个别的预算项目提供适当的调整机会
答案：
C
二、多项选择题
1.能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有______。
A.空置面积
B.租金水平
C.收租损失水平
D.可出租面积
E.经营费用
答案：
BD
[解答]能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化。
2.下列费用中，应计入收益性物业运营费用的有______。
A.公用设施的维修费
B.人员的工资
C.抵押贷款还本付息额
D.房产税
E.保险费
答案：
ABDE
[解答]收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、营业税金及附加、城镇土地使用税、房产税和法律费用等也属于运营费用的范畴。
3.写字楼分类过程中要考虑的因素包括______。
A.物业所处位置
B.辐射区域的范围
C.建筑设备系统
D.建造年代
E.租户类型
答案：
ACE
4.物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑的主要因素有______。
A.可出租面积
B.基础租金
C.室内装修
D.客户类型
E.出租单元面积规划
答案：
ABCE
5.零售商业物业的商业辐射区域通常包括______。
A.核心区域
B.影响区域
C.主要区域
D.次要区域
E.边界区域
答案：
CDE
6.写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的______。
A.商业信誉和财务状况
B.面积需求大小
C.租金支付方式
D.物业服务需求
E.与写字楼业主的关系
答案：
ABD
7.关于写字楼基础租金的说法，正确的有______。
A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失
B.基础租金一般高于市场租金
C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整
D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金
E.基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金
答案：
ACE
8.对零售商业物业进行分类的主要依据有______。
A.建筑规模
B.经营商品的特点
C.商业辐射区域的范围
D.周围环境
E.服务人口的收入水平
答案：
ABC
三、判断题A对B错
1.某写字楼的租金水平高于写字楼市场平均租金水平，则其获利水平也高于写字楼市场的平均收益水平。
答案：
B
[解答]过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失，因为若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则意味着物业的空置率会上升，可获得的总租金收入并不一定能高过市场平均收益水平。
2.物业管理人员一般通过强调租金低廉的宣传方式来吸引租户。
答案：
B
[解答]一般很少通过强调租金低廉来吸引租户。
3.一幢写字楼的潜在毛租金减去空置损失后得到的是该写字楼的有效毛收入。
答案：
B
[解答]从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到该写字楼的有效毛收入。
4.收益性物业的经营费用中包括抵押贷款的利息支出。
答案：
B
[解答]收益性物业的经营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。
5.收益性物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。
答案：
B
[解答]应为潜在毛租金收入。
6.目前物业服务企业适用的法定税费制度，体现了政府鼓励物业服务企业采取包干制收费模式。
答案：
B
[解答]政府鼓励采用酬金制。
7.零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。
答案：
A
8.收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。
答案：
B
[解答]抵押贷款还本付息不属于经营费用。
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