安徽省合肥市城市房地产市场环境研究报告.docx
《安徽省合肥市城市房地产市场环境研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《安徽省合肥市城市房地产市场环境研究报告.docx（48页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
安徽省合肥市城市房地产市场环境研究报告
城市房地产市场环境研究报告
（合肥）
2007-9-14
第一部分城市基本背景及城市主要社会经济发展指标
1、城市基本概况
区位及历史沿革
合肥：
●安徽省省会
●位于中国中部
●地理坐标32°N，117°E
●长江淮河之间、巢湖之滨，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。
合肥有2000多年历史，素以“三国故地、包拯家乡”闻名。
自东汉末来，数为州郡治所，一直是江淮地区重要的行政中心和军事重镇。
“合肥”之名，最早出现在司马迁的《史记·货殖列传》中：
“合肥受南北潮，皮革、鲍、木输会也”。
秦汉之交，合肥正式建“合肥县”，属九江郡。
东汉刘秀升合肥为侯国，三国时为扬州治所。
明清时为庐州府治，故又别称“庐州”。
合肥解放后由县设市，三年后安徽省人民政府正式成立，驻合肥市。
今日合肥已建设成为全国园林城市、全国甲级对外开放城市、全国城市综合实力50强城市、全国城市环境综合整治优秀城市、全国四大科教基地之一、全国45个公路交通枢纽城市之一、全国建设中的铁路交通枢纽，是全省的政治、经济、交通、文化中心。
城市空间布局
合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。
全市行政辖区总面积为7029.48平方公里，其中巢湖水面面积233.4平方公里；市区总面积838.52平方公里，其中巢湖水面面积72.93平方公里，新增南岗镇面积91.95平方公里，新增烟墩乡面积106.78平方公里，市区建成区面积为224平方公里。
人口规模及分布
2006年，全年出生人口55998人，出生率12.1‰，比上年上升2.03个千分点；死亡人口9960人，死亡率2.15‰，下降3.68个千分点；人口自然增长率为9.95‰，上升5.71个千分点。
全市年末户籍总人口为469.85万人。
其中，非农业人口196.16万人，农业人口273.69万人；市区年末人口为193.14万人，其中非农业人口160.54万人。
至2020年，城市市区人口分布规划：
区域
区域范围
区域规模
（平方公里）
人口规模
（万人）
人口密度
（人/平方公里）
老城区
环城马路以内地区
约5.28
约12万
约22727
东区
瑶海区行政区域内，即板桥河、南淝河左岸地区，包括瑶海经济开发区和磨店职教基地
约81.44
约88万
约10806
南区
包河行政区域的一部分，西以金寨路为界，北到环城南路，东到南淝河，南以312国道为界
约35.67
约47万
约13176
西区
蜀山行政区域的一部分，东以金寨路、环城西路为界，西到二环西路、合九铁路，北到南淝河，南以312国道为界，包含政务文化新区
约35.05
约48万
约13695
北区
除老城区以外的庐阳区行政区域，板桥河右岸和南淝河左岸地区，包括庐阳工业园区
约31.53
约38万
约12052
经开区
312国道以南，沪-蓉高速公路以西，合九铁路以东，派河以北地区
约60.59
约36万
约5942
高新区
东以二环西路、合九铁路为界，北到董铺水库南岸，南到沪-汉-蓉高速铁路，包括高新技术开发区、科技创新示范基地、蜀山经济开发区
约63.03
约35万
约5553
滨湖新区
312国道以南，沪蓉高速公路以东，南淝河以西，派河以北地区，包括滨湖新区和包河工业园区
约47.40
约56万
约11814
合计
----
约359.99
约360万
平均：
约11970
【结论】：
从规模上来看，城市人口，特别是市区人口正处于快速增长期；从人口分布来看，未来城市人口导向将集中于西区、南区、滨湖新区。
合肥市自然环境与历史人文
2、宏观经济表现及总量性指标
综述
合肥是一座以机械、轻工、化工为主要特色的工业城市，第二产业占全市GDP总量的50%以上。
在家电、工程机械生产等领域全国市场占有率位居前列。
美菱、荣事达、合肥海尔、江淮、昌河、佳通轮胎、日立建机、联合利华等品牌聚集于此。
合肥正在建设国内外重要的制造加工业基地，将成为沿海城市乃至世界跨国公司制造加工业转移的重点城市之一。
国民生产总值
2006年，合肥国民生产总值（GDP）1073.86亿元，按可比价增长17.5%，创10年最高。
其中，第一产业完成增加值61.76亿元，增长7.7%；第二产业完成增加值510.59亿元，增长22.7%；第三产业完成增加值501.51亿元，增长13.7%。
经济总量占全省比重由上年的16.3%提升到17.5%。
人均GDP23205元（按户籍人口计算），增长14.3%。
【结论】：
近5年合肥经济保持高速增长势头，特别是2005、2006年GDP可比价增长率超过17%，增长势头迅猛。
持续的高速增长且边际递增说明合肥正处于整体上升期，整体城市经济处于平稳、健康的快速发展期。
人均GDP及居民消费水平
全年城镇居民消费价格总水平比上年上涨0.9%。
其中居住类、家庭设备及用品类、烟酒及用品类、食品类和医疗保健及个人用品类消费价格比上年分别上涨3.0%、2.6%、1.9%、1.8%和1.5%；交通和通讯工具类、衣着类、娱乐教育文化用品类价格比上年分别下跌0.5%、1.8%、1.9%。
【结论】：
较快的人均国民生产总值增长意味着社会总体投资水平和居民消费水平快速提高，将从投资和需求双方面支撑房地产业的发展。
社会固定资产投资
2006年完成全社会固定资产投资824.80亿元，比上年增长66.5%，创10年最高。
其中，城镇以上投资780.60亿元，增长62.6%；农村投资44.20亿元，增长1.9倍。
完成非国有投资437.98亿元，比上年增长72.4%。
全年工业完成投资193.35亿元，增长1.16倍；市政基础设施完成投资95.61亿元，增长1.22倍。
【结论】：
2002-2006年间，合肥市固定资产投资额度逐年递增，2003年因房地产投资猛增致使固定资产投资涨幅达51.20%，出现了一个增长高位。
之后随着房地产投资增幅下滑，2004年投资恢复原位。
调控之后虽然房地产投资的提升未出现猛增，但合肥固定资产投资还是保持着高速增长。
国内贸易及对外经济
2006年，全年实现社会消费品零售总额384.31亿元，比上年增长18.5%，创10年新高。
同年，海关进出口总额48.76亿美元，增长16.6%。
其中出口34.07亿美元，增长22.0%；进口14.69亿美元，增长5.7%。
全年新批外商投资企业155家，较上年增加64户；合同利用外资9.24亿美元，增长1.68倍；实际利用外资7.22亿美元，增长77。
6%
居民收入及居住水平
2006年，全市在岗职工年平均工资为21905元，比上年增长15.1%。
城镇居民人均可支配收入11013元，增长13.7%；人均消费性支出8165元，增长10.4%；城镇居民恩格尔系数为46.1%。
农民人均纯收入3690元，增长15.1%；农民人均生活消费支出2795元，增长10.3%；农村居民恩格尔系数为50.3%。
城镇居民住房人均使用面积18.9平方米，农村居民人均居住面积31.8平方米。
财政收入及金融数据
2006完成财政收入167.77亿元，比上年增长28.2%。
完成地方财政收入79.40亿元，增长37.8%。
全市金融机构本外币各项存款余额为1862.46亿元，增长19.6%，其中城乡居民本外币储蓄存款余额为624.56亿元，增长16.4%。
金融机构本外币各项贷款余额1743.01亿元，增长21.4%。
人口增长与城市化水平
2002至2006年，合肥户籍人口总量整体趋势稳步增长。
虽然2004年出现较大负增长，自2005年后起年均人口增长量持续出现小幅上扬。
2006年全市总体户籍人口数较2005增长了14万人，属近几年人口增长最快的一年。
从人口增长看城市化进程，合肥城市化进程正进入新阶段。
【结论】：
国际经验表明，城市化程度在30%-60%之间，房地产市场将进入高速发展期。
合肥目前的城市化水平表明其房地产市场正进入高度发展阶段。
产业结构、产业支柱及特色，未来经济发展规划及趋势
3、城市规划及未来发展远景
城市规划发展综述
目前，《合肥城市总体规划（1995-2010）》所确定的社会、经济及城市建设各项目标到2005年底均已实现或突破。
经建设部同意，合肥市人民政府组织对城市总体规划进行修编。
在新的时期，合肥迎来了重大发展机遇，国家“中部崛起”及安徽省“东向发展”战略的实施，对合肥的发展提出了新的要求，紧扣“大环境、大建设、大发展”的主题，充分发挥省会城市和全国科教基地的优势，促进合肥奋力率先崛起。
《合肥市城市总体规划（2006-2020）》提出把合肥建设成为先进制造业基地、高新技术产业基地、现代服务业基地和独具魅力的现代化滨湖城市。
城市定位及功能表现
合肥是安徽省省会，全国重要的科研教育基地、现代制造业基地和区域性交通枢纽，长江中下游重要的中心城市之一。
具体功能表现为：
●安徽省政治、经济、文化中心；
●全国重要的科研教育基地；
●
现代制造业基地、高新技术产业基地、现代服务业基地；
●区域性交通枢纽；
●区域旅游会展、商贸物流、金融信息中心。
规划范围及重点
本次规划范围为合肥市域范围，总面积7029.48平方公里。
其中重点为中心城区，包括合肥现状市区、肥西县南岗镇、桃花镇和烟墩乡，面积约898.5平方公里（含巢湖水域）。
空间发展策略与空间形态
规划期内，城市主要向西、向南发展，适当向北、向东方向发展。
老城提升，三面整合，两向拓展，两带控制。
城市以老城为中心，沿几条对外交通放射线向东、南、西南、西、北五个方向伸展，形成星形的空间形态。
城市分区
注：
各分区范围及人口发展规模之详情参见前文（P3）。
中心城区骨架道路布局及公共交通规划
城市骨架路网由快速路和I级主干路组成，快速路网在整个城镇密集区内构建，规划为“四横四纵”网络，I级主干路布局结构为“环形、放射加方格网”：
在二环内组成环网状，向外围组团及功能区呈网状放射形结构。
推行公共交通优先发展战略，加快确立公共客运交通在城市日常出行中的主导地位。
规划设置“两横两纵”四条轨道交通线路，总长度为120公里，线网密度为0.33公里/平方公里。
规划设快速公交线路总长度180公里，线网密度为0.5公里/平方公里，形成“一环五射”格局。
交通体系及格局
●市域铁路系统：
规划形成六条线（北淮南线、南淮南线、西西宁线、东西宁线、合九线、沪汉蓉铁路），衔接七个方向（淮南、蚌埠、南京、芜湖、九江、西安、武汉），具有以合肥东站为编解系统，以合肥高铁站、合肥站、合肥西站为客运系统和以合肥北站为货运系统的枢纽格局。
●市域公路系统：
市域对外公路主要由国道、省道和高速公路组成，形成“一环十射”对外公路网络骨架。
在市域内规划形成“双墩—元疃—桥头集—长临河，丰乐—柿树岗—山南—官亭—高刘—吴山”的市级公路环路，促进市域各经济区及各旅游区之间的横向交通联系。
●航空港：
在肥西县高刘镇建设合肥新桥国际机场，机场飞行区等级为4E，搬迁骆岗机场。
●水运及港口：
在南淝河下游段规划集装箱码头。
在店埠河合裕路南侧和派河合安高速路西侧规划综合货运港。
在巢湖沿岸规划建设旅游客运码头。
在滨湖新区规划设立一处水上搜救中心。
近期规划及重点发展区域
●城市规模
到2010年，合肥中心城区总人口300万人，建设用地300平方公里。
●近期城市发展方向
近期重点向南、向西发展，建设滨湖新区、科技创新示范基地，适度向北部、东部和西南部发展。
●近期城市重点发展地区
近期重点建设滨湖新区、科技创新示范基地（包括高新技术开发区、蜀山经济开发区）、经济技术开发区、磨店地区、新站北地区、黄山公园地区、森林公园地区等6个地区。
第二部分城市房地产市场发展概况
1、城市房地产市场发展进程概述
房地产发展历程
合肥房地产早在2001至2005年就经历了一轮发展周期，其房地产起步要早于周边甚至是大部分江淮地区城市。
当时这轮发展的成因有二：
其一，政府主导下的旧城改造运动，主要集中在二环以内的区域，其中又以东区为主；其二，政府主导下的新城建设运动，主要以政务区及高新技术开发区为代表。
2005至2006年，受全国层面的房地产政策调控影响，合肥房地产市场进入低速发展期，各项目指标均出现停滞甚至回落现象。
主要原因在于：
该轮房地产发展主要以当地政府主导下的新旧城市建设为发展动力，一旦与更高层面的政府在房地产市场态度上出现偏离时，当地政府对于房地产业的推动力度必然减弱；同时，由于该轮房地产发展中，消费需求以因城市建设而产生的刚性消费需求为主，一旦城市建设达到一定阶段或者停滞，市场需求将出现明显回落。
2006年以后，城市进入“十一五”发展阶段，国民经济多项指标创造历史新高，城市发展进入新一轮发展期；同时，房地产消费需求自2005年以来积压了较久时间，各类消费需求开始爆发，各项房地产相关数据均开始出现明显上升趋势。
因此，我们认为，合肥房地产市场正进入新一轮发展周期，并且目前正处于发展到一定阶段的快速上升期。
2、房地产投资完成数据及情况
房地产投资额
指标
2006
2007（1-6月）
房地产
住宅
房地产
住宅
全市投资额（亿元）
280.64
223.61
167.68
125.02
同比增长
47.5%
56.8%
37.7%
50.0%
从房地产开发投资分区看，发展不均衡，区域特点明显，老城区中蜀山区明显快于其他三个区；四个开发区中新站区、政务文化新区发展较快；三县所占比重较小，三县总量还不到全市的10%。
房地产开发建设
指标
2006
2007（1-6月）
商品房
商品住宅
商品房
商品住宅
施工（万㎡）
2487.55
2057.74万
2492.85
----
同比增长
49.2%
54.8%
40.0%
----
新开工（万㎡）
976.94
798.58
656.93
----
同比增长
36.6%
33.2%
30.7%
---
竣工（万㎡）
534.54
441.59
228.73
196.01
同比增长
4.7%
7.5%
63.2%
94.1%
迫于土地的清理和清收土地增值税的压力，房地产企业进一步加快了存量土地开发和项目开工速度，近两年房地产施工与新开工面积快速上升。
但在竣工面积这一指标，出现了明显的转变：
2006年受房地产市场的影响，整体施工进度有所放缓；进入2007年以来，市场反应明显好转，开发企业普遍加快施工进度，其中特别是商品住宅的竣工面积大幅上升。
从投资建设角度来看，2007年是进入新一轮房地产发展周期的起点，整体房地产市场将从平缓期进入快速发展期。
房地产成交状况
指标
2006
2007（1-6月）
商品房
商品住宅
商品房
商品住宅
总成交量
640.92
575.51
402.25
369.42
同比增长
7.7%
7.8%
41.8%
45.1%
2006年，在市场供需状况没有发生明显变化的前提下，房地产宏观调控措施对商品房销售市场的影响正逐步显现，投资投机需求得到压制，自住需求观望气氛较浓，同时房屋实际价格与一些购买力有限的无房户居民心理价位差距较大，商品房销售速度明显放缓。
进入2007年后，自住需求观望心态有所缓解，成交量出现猛增局面。
2007年上半年完成上年60%成交量，同时，多个项目出现2007年上半年完成上年全年指标现象。
从市场销售角度来看，2007年同样意味着跨入了新一轮房地产发展周期，并且更为快速与健康。
商品住宅成交均价
分别由于2005年的国八条以及2006年的国六条，对合肥新建商品住宅的销售价格造成较大的影响。
从2005年5月份“国八条”颁布后合肥楼市销售价格就开始呈现下滑趋势，即从2005年6月份后，合肥的新建商品住宅的销售价格达到历年的最高点为3311元/平方米，随后开始下降并呈现窄幅振荡的趋势。
这种趋势一直延续到2006年的2月份，2月份后开持缓步上涨，但是幅度较慢；至2007年6月，城市商品住宅为3287元/㎡，尚未突破历史最高值。
从成交价格来看，目前合肥市场正处于回升期，新一轮的房地产周期已经开始，并且在房价上尚有较大的上升空间。
3、土地供应情况及相关数据
土地使用功能分区
合肥市按土地利用地域可分为六个分区（见上图），即：
Ⅰ、北部低岗农、林、渔综合利用区；Ⅱ、中部江淮分水岭农经作物用地区；Ⅲ、中南平原工、商、贸、农综合用地区；Ⅳ、大潜山、李陵山林、园、牧开发区；Ⅴ、南部低平原农用地集约开发区；Ⅵ、东南低山丘陵林、农、矿用地区。
城区土地使用规划
土地基准地价
级别
商业
住宅
工业
元/平方米
万元/亩
元/平方米
万元/亩
元/平方米
万元/亩
Ⅰ级
4621
308.07
2584
172.27
381
25.40
Ⅱ级
2929
195.27
1631
108.73
319
21.27
Ⅲ级
1718
114.53
1070
71.33
260
17.33
Ⅳ级
1030
68.67
682
45.47
214
14.23
Ⅴ级
636
42.40
485
32.33
Ⅵ级
408
27.20
292
19.47
Ⅶ级
317
21.13
近年土地出让规模
近期出让土地分布
近期出让土地性质
近期出让土地规模
近期出让土地容积率
小结：
地块规模
地块用途
容积率
100亩以上
100亩以下
商业
办公
住宅
1.0以下
1.0—2.0
2.0以上
蜀山区
数量（幅）
3
9
5
0
7
1
0
11
面积（亩）
523.84
458.96
378.74
0
604.06
148.34
0
834.46
比重（%）
53.3
46.7
38.54
0
61.46
15.09
0
84.91
包河区
数量（幅）
1
2
0
0
3
0
0
3
面积（亩）
170.18
57.47
0
0
227.65
0
0
227.65
比重（%）
74.76
25.24
0
0
100
0
0
100
庐阳区
数量（幅）
0
1
0
0
1
0
0
1
面积（亩）
0
52
0
0
52
0
0
52
比重（%）
0
100
0
0
100
0
0
100
瑶海区
数量（幅）
0
4
2
2
0
0
1
3
面积（亩）
0
36.31
23.02
13.29
0
0
17.55
18.76
比重（%）
0
100
73.4
36.6
0
0
48.33
51.67
合计
数量（幅）
4
16
7
2
11
1
1
18
面积（亩）
694.02
604.74
401.76
13.29
883.71
148.34
17.55
1132.87
4、城市房地产格局
目前中心城区（蜀山、庐阳、瑶海、包河四区）占据了全市绝大多数的房地产市场份额（90%左右），因此，整体城市房地产格局呈现四足鼎立局面；另外合肥市场目前对于房地产板块划分方面主要以行政区域为主，故本文按四个行政区域分别说明。
蜀山区
蜀山区位于合肥市西南部，总面积246.83平方公里，常住人口40余万。
区域内座落着高新技术开发区、经济技术开发区、合肥政务文化新区和正在建设中的中国（合肥）科学城，其中所属高新区、经开区和政务区分别于1991年、1993年和2002年成立。
市场份额
2006年，蜀山区的新建商品住宅总体供应量占到合肥市总体的50%以上，新建商品住宅的供应面积由年初的150万平方米，增加到年底的200万平方米，而在售楼盘也增至130家左右。
区域结构
蜀山区由四大房地产板块组成——行政区、高新区、经济区和政务区。
从供应结构上看，蜀山行政区占合肥总体的30%，高新区占总体的7%，经济区占总体的10%，政务区占比约为8%。
产品表现
从供应产品的建筑类型上看，高层的占比明显增加，小高层、多层的占比则持续下降，别墅的面积占比也在不断减少。
05年底，蜀山区在售新建商品住宅中，多层、小高层、高层和别墅的占比依次为40%、34%、20%和6%；到06年底，这组比例数字分别变为31%、25%、43%和2%；高层的占比较上年底增长了23个百分点之多。
房价走势
2006年行政区的价格及波动曲线与合肥市的整体发展态势比较一致。
2006年12月，行政区的在售新建商品住宅均价为3359元/平方米，与上年同期相比，增长了2.3%。
其中，多层在售新建商品住宅的均价为2973元，比上年同期相比上升了2.6%；小高层的均价为3328元/平方米，与去年同期相比下降了0.1%；高层住宅的均价为3583元/平方米，比上年同期下降了0.5%。
小高层和高层的均价比上年同期略降。
经济区由于价格绝对数相对比较低，因此价格绝对数增加相同的时候，则经济区较其他高价区域相对更敏感。
2006年12月，经济区的在售新建商品住宅均价为2665元/平方米，与上年同期相比，增长了4.9%。
其中，多层在售新建商品住宅的均价为2444元，比上年同期相比上升了2.8%；小高层的均价为2837元/平方米，与去年同期相比上升了2.8%；高层住宅的均价为3041元/平方米，比上年同期上升了2.3%。
一方面各种建筑类型的均价都有所增长，另一方面，价格相对更高的高层、小高层比重在不断加大，使得总体价格增幅大于各建筑类型均价的增幅。
2006年高新区别墅体量减少，高层体量增加，但多层价格高出高层370元/平方米。
2006年12月，高新区的在售新建商品住宅均价为3745元/平方米，与上年同期相比，下降了0.2%。
其中，多层在售新建商品住宅的均价为3757元/平方米，比上年同期相比上升了1.3%；小高层的均价与去年同期相比上升了0.8%；高层的均价则比去年同期上升了8.9%。
2006年高新区新建商品住宅整体价格呈现下降趋走势，这主要是因为售价相对较低的高层体量大幅度增加，拉低了高新区整体均价。
区域特征
蜀山区内坐落着中国科技大学、安徽大学等27所高等院校，此外随着合肥大学城、中国（合肥）科学城的建设和逐步投入使用，使得该区域的科教优势突出，同时蜀山区尤其是高新区内自然环境资源优势明显。
蜀山行政区由于价格适中，同时区域内已经形成诸多成熟的生活住区，交通及生活条件便利，受消费者青睐。
高新区内高档楼盘林立、自然环境优美，成为高收入人群选房的最爱。
“低价”是很多消费者选择在经济区内购房的重要原因。
“未来的升值潜力巨大”是广大选择政务区购房者的真实想法。
如果将享受型、经济型、温饱型和投资型与四个区的购买典型特征相连线，则高新区无疑为享受型，经济区对应经济型，蜀山行政区与温饱型对应，由于政务区目前的居住配套尚不太成熟、看重长
升级会员 