绍兴市建筑工程有关规划技术指标计算暂行规定终稿.docx

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绍兴市建筑工程有关规划技术指标计算暂行规定终稿

绍兴市建筑工程有关规划技术指标计算

暂行规定

第一章总那么

第一条为加强城乡规划管理，进一步标准规划管理中建筑工程有关规划技术指标的计算工作，现根据国家、省有关标准、标准和?

绍兴市城乡规划技术规定〔试行〕?

，结合工作实际，制定本暂行规定。

第二条本市市区内各项建筑工程在建筑设计和工程申报、审批、竣工测量、竣工规划核实等管理中涉及建筑面积、容积率等规划技术指标计算的，应当遵守本暂行规定。

各县〔市〕、绍兴滨海新城可结合本地实际，参照执行。

第三条办理建设工程规划许可、竣工规划核实手续时对建筑面积的计算，以浙江省建设厅浙江省测绘局发布的?

浙江省房屋建筑面积测算实施细那么（试行）?

〔浙建房[2007]51号〕规定为根本标准。

其他规划技术的计算应当符合相关法律、法规以及国家、省和本市的技术标准和规定。

第四条建设工程规划许可证、浙江省建设工程竣工规划核实确认书正证中的“建设规模〞栏应当标明按房产测量标准核定的建筑面积，建筑面积折算和计入容积率的核定情况应当在附件中标明。

规划设计条件书中出现的建筑面积控制指标明确为经折算后计入容积率的控制指标，在规划设计条件书中予以标明。

第五条各项建筑工程设计应符合国家、省和本市的相关建筑设计标准和标准，不得随意虚构设计平面用途及性质。

建筑工程含有飘窗等特殊建筑构件设计的，须在申报图纸中提供节点大样。

建设单位〔个人〕、设计单位应当按照诚信原那么，标准建筑面积及其他规划技术的计算，如实申报送审材料。

第二章建筑面积及容积率计算

第六条住宅、办公、宾馆、商业、工业建筑的层高超高

〔一〕住宅建筑超高。

〔注：

本规定称“限定层高〞，下同〕。

折算计入容积率的建筑面积数：

实际建筑面积×折算系数，，以下超高折算容积率按此方法计算。

〔二〕办公、宾馆建筑超高。

办公、宾馆建筑的层高大于，按层高折算容积率。

〔三〕商业建筑超高。

一般商业建筑〔主要指零售业、小型效劳业等〕的层高大于，按层高折算容积率。

大型百货商店、购物中心、大型专业〔专购〕市场、大型超级市场、仓储式大卖场等大型商业建筑层高大于，按层高折算容积率。

大型商业建筑应结合工程的规划定位、工程性质和商业业态、建筑室内布局、建设规模等因素进行综合判断，原那么上其进深应大于20米、大空间布置，且单层开敞空间不小于2000平方米。

除此之外的商业建筑形式均视作一般商业用房。

〔四〕工业建筑超高。

工业建筑层高大于的，可按该层建筑面积的2倍计入容积率。

〔五〕宴会厅超高。

按标准设计的酒店〔宾馆〕中用于举办各类婚庆活动、演讲、新闻发布等大型活动的宴会厅、报告厅，其建筑层高控制可适当放宽，层高超过12米的，按10米层高折算容积率。

〔六〕住宅底层公共入户门厅，商业、办公、宾馆建筑的门厅、大厅、回廊、走廊等公共局部，以及影院、剧场、体育馆、博物馆、展览馆、学校教室、医院等公共建筑的层高因功能需要，其层高较高时，不采用容积率折算条款，仍按实际建筑面积计入容积率。

阳台层高超高按本暂行规定第十一条阳台规定执行，不采用容积率折算条款。

第七条住宅建筑户内中庭

住宅建筑的户内中庭是指为满足通风、采光及空间共享等需要，户内客厅的层高采用通高设计，形成建筑内部的敞开空间。

高档住宅〔排屋等〕及跃层住宅的户内中庭（客厅）设计时，可按单层实际建筑面积计入容积率，其中通高局部单层建筑面积不应超过该套住宅总建筑面积的25%，且最大不得超过30平方米。

超出上述要求的，多余局部应按层计算建筑面积并计入容积率。

假设高档住宅、跃层住宅的底层客厅地坪为下沉式，客厅超过限定层高的，按上述户内中庭（客厅）通高原那么处理。

第八条技术层、夹层、插层、避难层、隔热层

技术层指专用于为安装布设水、电、暖、卫系统等设备和管道且供人员进入操作、检修用的空间层（包括设备层、转换层）。

夹层指房屋自然层内未形成完整楼层结构但属于房屋整体结构一局部的局部楼层。

插层指位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层。

避难层指建筑高度超过100米的高层建筑，为消防平安专门设置的供人们疏散避难的楼层。

隔热层是指建筑顶层为防晒、隔热，使顶层不受太阳辐射而温度过高设置的楼层。

〔一〕避难层中的避难空间面积，不计入容积率，在建设工程规划许可证中单独列出；非避难空间（如设备间、楼梯间等）的建筑面积计入容积率。

〔二〕高度在以上〔含2.2米〕的地上技术层、夹层、插层、隔热层，不管是否封闭利用，均应按其外围水平投影面积计入容积率。

层高在2.2米以下的，无建筑面积，不计容积率，只予备注说明。

〔三〕技术层、夹层、插层、隔热层的层高超过所在主体功能建筑限定层高的，其超高局部根据本暂行规定第六条要求按限定层高折算计入容积率。

第九条地下室

〔一〕地下室内有墙体围合且无回填土的封闭空间，层高在以上〔含2.2米〕的应计算地下室建筑面积。

〔二〕地下室同时符合以下条件的，其建筑面积计入地下室面积，且层数定为地下层；否那么其面积应计入地上建筑面积，且层数定为地上首层：

1、房间地坪低于室外地面的高度超过该房间净高的1/2；

2、地下室在室外地面以上局部的高度不超过1米；

3、除地下车库的情形外只能通过垂直交通〔电梯、楼梯〕进入室内。

〔三〕通常情况下，地下室用于人防、停车的建筑面积不计入容积率。

但地下室作为商业效劳业、市场、文化娱乐、体育等使用性质的，其地下建筑面积应计入容积率。

这一规定应当在规划设计条件书中予以明确。

第十条架空层、汽车库

〔一〕架空层。

住宅建筑和文化、体育等公共建筑的底层设架空层满足以下条件的，不计建筑面积和容积率，但电梯井、门厅、过道等围合局部应计算建筑面积并计入容积率。

架空层计入建筑层数。

架空层应同时满足以下条件：

1、以柱、剪力墙落地，净高3米以上，视线通透；

2、无特定功能，只作公共休闲、通行、绿化、景观水域等公共开敞空间使用；

3、除电梯井、门厅、过道等用于交通的围合空间和管道井、消控室外，建筑物的底层均为开敞空间。

〔二〕汽车库。

建设工程配套建设的汽车库设置在地下的，其建筑面积不计入容积率。

汽车库设置在地上一层且层高不超过2.5米的，其建筑面积不计入容积率，但该层仍应计入建筑层数。

设置在二层及以上、有顶盖且外围结构未封闭的停车场〔汽车库〕，其建筑面积可按0.5系数折算计入容积率。

第十一条阳台、露台、设备平台

〔一〕阳台

阳台指有永久性上盖、有围护结构、有底板、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施，供使用者进行室外活动和晾晒衣物的空间。

阳台其按结构形态可划分为凸阳台、凹阳台和凸凹复合型阳台三种根本类型。

1、凸阳台和复合型阳台的围护结构外围至外墙边缘的最大垂直距离不超过，凹阳台的围护结构外围至内侧外墙边缘的最大垂直距离不超过2.1米。

不属于以上形式的，均视为非阳台建筑空间，应按全面积计入容积率。

（注：

围护结构外围是指装有围护栏杆的踢脚外边线）

2、与阳台、露台相接的附属构件〔如花台、设备平台、遮阳板等〕，上有顶盖且其底板与阳台底板标高差小于0.30米的，无论是否与阳台隔断，均视作阳台，按阳台建筑面积计入容积率。

3、装饰性阳台是指设置在建筑外墙外，与建筑内部空间及阳台不相连通的，采用阳台形式的装饰性构件。

进深小于或者等于0.6米的装饰性阳台，不计算建筑面积；否那么，应按阳台的规定执行。

4、房屋结构范围内如标注空中花园、入户花园等建筑空间，无论其名称如何，除?

浙江省房屋建筑面积测算实施细那么?

已明确外,未明确的均参照阳台的规定执行。

〔二〕露台〔平台〕

露台〔平台〕是指供居住者进行室外活动的屋面或由房屋底层地坪延伸出室外形成的，具有围护结构，无顶盖或顶盖水平投影面积小于围护结构水平投影面积1/2的活动空间。

顶盖水平投影面积是指房屋顶盖最外边的屋檐线投影在露台上所围成的面积。

露台〔平台〕不计算建筑面积，但当顶盖水平投影面积大于围护结构水平投影面积1/2时，视为开敞式阳台，按顶盖水平投影计算一半建筑面积。

〔三〕设备平台

设备平台是指供空调外机、热水机组等设备搁置、检修且与建筑内部空间及阳台空间无出入口连通的对外敞开的室外空间。

每套住宅中用于放置空调外机等的设备平台，应符合以下规定：

1、设备平台总水平投影面积不得大于8.0平方米；

2、用于放置分体式空调外机的设备平台，每只不得大于1.5平方米，其数量不得超过居室个数〔居室指卧室、起居室、书房、餐厅等独立的室内居住房间〕；

3、用于放置集中空调外机的设备平台只限一个，且水平投影面积不得大于4.0平方米。

第十二条下沉式庭院、采光井

〔一〕下沉式庭院不设采光顶盖时不计建筑面积，如有绿化布置可计入绿地率指标；加盖采光顶盖时应计建筑面积并计入容积率。

〔二〕采光井按其部位不同可分为以下两种：

〔1〕地下室及半地下室两侧外墙采光口外设的井式结构物，起到采光、通风和景观的作用；〔2〕根本围合，用以解决采光、通风等问题的井状建筑形式，用于商场、酒店、办公楼、高档住宅及地下室等。

符合情形〔1〕的，采光井局部可不计入地下建筑面积。

符合情形〔2〕的，且无采光顶盖的或采用移动顶盖的，均不计入建筑面积和容积率；如有采光顶盖的，通高设计的地上局部按单层计算建筑面积并计入容积率。

第十三条飘窗

飘窗，是指与房屋室内相连通，为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。

1、飘窗外边线至外墙墙体外边线的距离的，不计建筑面积和容积率；飘窗外边线至外墙墙体外边线的距离大于的，按其飘窗水平投影面积的1/2计算建筑面积，并计入容积率。

2、当飘窗窗台高度小于，且飘窗净高在以上时,按外围水平投影计算建筑面积，并计入容积率。

3、房屋内紧靠外墙，利用挂柱、矮墙等隔出的建筑空间（即俗语所称的“内飘窗〞），该部面积不予扣除，仍应按层计算建筑面积并计入容积率。

第十四条斜面结构屋（上人阁楼）、闷顶（暗楼、不上人阁楼）、屋面围合建筑

〔一〕斜面结构屋（上人阁楼）是指设计建造时房屋的顶层局部是坡形屋顶结构，且与房屋整体结构是连为一体的。

有楼梯或楼梯预留孔与下层建筑相通。

斜面结构屋（上人阁楼）层高（含）以上，需计算建筑面积并计入容积率

〔二〕闷顶（暗楼、不上人阁楼）是指利用坡形屋顶〔或人字梁顶〕的上部空间（闷顶局部）作为使用空间，且无楼梯或楼梯预留孔与下层建筑相通，该空间称闷顶（暗楼、不上人阁楼）。

闷顶（暗楼、不上人阁楼）不计算建筑面积、容积率，只予备注说明。

〔三〕屋面围合建筑是指屋面上至少三面墙体围合，上有顶盖，层高（含）以上，无明确使用功能的建筑。

屋面围合建筑应按主体建筑使用性质的规那么计算建筑面积并计入容积率。

第十五条楼梯中空

楼梯中空是指建筑内部的楼梯旋转所形成的中空。

楼梯间内形成的楼梯中空，按层计算建筑面积。

对于非楼梯间内形成的楼梯中空，只计算该中空部位的首层面积，上部相应各层扣除该局部面积，不采用容积率折算条款。

第十六条坡道与台阶的入口局部

由室外地面通向房屋的汽车坡道、残疾人坡道，室外局部无论有无顶盖或有无围护结构，均不计算建筑面积，不计容积率。

由室外地面通向房屋的上述其他通行坡道和台阶，室外局部紧靠外墙和门厅，有顶盖、围护结构的，应视为门斗或门廊，按门斗或门廊原那么计算建筑面积并计入容积率。

第三章其他规划技术指标计算

第十七条室外地坪标高

建筑物的室外地坪标高，应当符合控制性详细规划的要求。

控制性详细规划中未明确规定的，基地内又无法采用统一的室外地坪标高以及其他确需构筑地形的，应综合考虑该地区城市排水设施情况和附近道路、建筑物标高，通过编制修建性详细规划确定室外地坪标高。

控制性详细规划、修建性详细规划均未明确规定的，地块的室外地坪标高一般以周边相邻的城市道路中心线标高为基准加上。

依山建造的坡地建筑依据竖向规划确定室外地坪标高。

地下室设置通风采光井以改善地下室室内环境的，通风采光井宽度〔取采光井围护结构外围至地下室外墙面的最大垂直距离〕不宜超过〔含〕。

超过的，采光井地坪标高视作该建筑的室外地坪标高。

第十八条建筑高度

〔一〕历史文化保护区等涉及对建筑高度有限制的，建筑高度应按建〔构〕筑物最高点至室外地面高度进行计算。

〔二〕其他区域内建筑高度：

1、平屋顶应按建筑物室外地面至其屋面面层或女儿墙顶点的高度计算（二者数值有大小的，取最大值）。

2、坡屋顶建筑高度按室外地面至檐口和屋脊的平均值的高度计算。

檐口是指结构外墙体和屋面结构板交界处的屋面结构板顶，檐口高度就是檐口标高处到室外设计地坪标高的距离。

3、弧形屋面的建筑物高度按室外地面至弧形波峰顶的高度计算。

4、水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施，其高度在6米以内，且水平面积之和不超过屋面建筑面积1/4的，不计入建筑高度。

当因建筑造型需要突出屋面局部根据情况确定。

〔三〕计算建筑高度时，建筑物的室外地标高不一致的，以较低的标高作为该建筑物的室外地面标高。

第十九条基底面积

基底面积是指建筑物接触地面的自然层外墙或结构外围水平投影面积。

基底面积均按全面积计算。

〔一〕独立的建筑，按外墙墙体、立柱等结构外围水平面积计算。

〔二〕室外有顶盖、有立柱的走廊、门廊、门厅等按立柱外边线水平面积计算。

〔三〕有立柱或墙体落地的阳台〔不管凹凸〕、平台、露台、设备平台等均按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算。

由底层室内伸出室外的阳台、露台等生活空间，不管是否有立柱或墙体落地，均按其建筑外边线水平面积计算。

第二十条建筑间距

一般情况下，建筑间距指两幢建筑外墙面之间的最小垂直距离。

建筑物有每处不超过3米长〔含〕的凸出局部〔如楼梯间〕，凸出距离不超过，且其累计总长度不超过同一面建筑外墙总长度的1/4者，其最小间距可忽略不计凸出局部。

住宅建筑阳台累计总长度〔突出于山墙面之外或转弯到山墙面上的阳台长度可不计〕不超过同一建筑外墙总长度1/2〔含〕的，其最小间距仍以建筑外墙计算；超过1/2的，应以阳台外缘计算建筑间距。

计算住宅日照间距时，坡屋顶建筑，当屋面坡度小于40°时，取建筑屋檐的高度；当屋面坡度大于等于40°时，取建筑屋脊的高度。

第二十一条绿地率

计算的绿地面积包括建筑基地内的集中绿地面积和房前屋后、道路两侧以及规定的建筑间距内的零星绿地面积，实行按实计算。

〔一〕地下建筑顶面平均覆土厚度不小于60厘米的绿化，绿地率按100%计；平均覆土厚度60厘米以下30厘米以上的，绿地率按30%折算；平均覆土厚度30厘米以下的不计绿地面积。

〔二〕布置在用地范围中心绿地内的亭、台、榭等园林建筑小品及水体，周围被绿地包围的其占地面积可视为绿地面积，但其占地面积不得大于中心绿地总面积的20%。

〔三〕林荫嵌草铺装地坪的绿地率按所占地坪面积的20%折算，但总量不得超过总用地面积的1%。

〔四〕公共建筑的屋顶绿地平均覆土厚度不小于30厘米的，绿化面积不小于100平方米，且满足有不少于1/3的绿地面积在标准的建筑日照阴影线范围之外的要求，屋顶绿地率按绿地面积的20%折算〔铺装地摆盆花不列入其内〕，但总量不得超过总用地面积的5%。

〔五〕在规划绿地外种植乔木，乔木树干胸径大于等于6厘米且小于20厘米的，每株按1平方米计算绿地面积，胸径大于等于20厘米以上的，每株按计。

第四章附那么

第二十二条建筑工程有关规划技术指标的计算，条件书中有特别约定的工程，以条件书为准；条件书未明确的，以本暂行规定为标准计算；本暂行规定未明确的，按照国家、省有关标准执行。

本暂行规定在试行期间，遇国家、省、市新标准出台的，按上级新标准执行。

第二十三条本暂行规定自2021年4月1日起施行。

原发布的有关规定与本规定不一致的，以本暂行规定为准；此前规划方案已经规划批准的仍按原标准执行。