110228110313信德行地产市场周报Word文档格式.docx
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2010年9月
9398
27.20%
6391
19.60%
452
26.00%
2010年8月
8460
27.80%
5745
27.50%
365
23.910%
2010年7月
7539
29.30%
5131
41.40%
302
10.60%
2010年6月
6573
34.50%
4538
60.40%
250
2.80%
2010年5月
5550
43.60%
3744
88.80%
169
-24.80%
2010年4月
4552
39.90%
2955
102.10%
137
-17.40%
个人按揭贷款在开发商资金来源中占了较大的比例，如果这个都出现负增长，开发商可能越来越差钱了。
与此同时，不少开发商近期纷纷赴海外发债筹集粮草。
3月9日，宝龙地产发布公告称，该公司发行7.5亿元人民币债券，估计所得款项净额约为1.1亿美元。
此前，世茂房地产曾宣布发行于2018年到期本金总额为3.5亿美元的优先票据。
另外，碧桂园、恒大地产、恒盛地产等也都转向海外融资。
有统计显示，2011年至今，内地房地产企业通过发行优先票据、债券、信托基金等手段获得的融资规模就高达300亿元人民币左右。
只要人民币升值，房地产始终是外资眼中的一块“肥肉”。
不让购房，他们转而收购控制成熟物业的公司的股权，费用低且易逃避监控。
另外，部分外资更倾向于购买土地、项目股权，或发放过桥贷款。
二、
楼市量价分析
1.总体成交分析
上周南昌市市区新建商品房总成交413套，成交面积6.51万㎡，环比分别：
+2.22%和+50%，成交均价7025元/㎡，环比：
+2.33%。
本周南昌市市区成交商品房共413套，成交面积6.51万㎡，为两周的成交量，成交量方面并没有增长，反而是有萎缩的迹象；
本周的供应方面较前两周有所回升，加推的项目也是有三个，但是市场表现却不是很好，成交效果不明显，相对来说，郊外周边的项目，像不在限购范围内的象湖板块的成交量和成交均价都有小幅上涨。
“限购令”的正式出台，不仅仅是限购，更进一步促使了购房者和开发商的博弈。
2.各主要板块成交对比分析
注：
象湖新城属南昌县，板块数据不计入市区成交总数内，另市区部分项目未计入板块统计内
1.市中心板块两周成交量45套，与上周的成交相比较，成交量并没有增加，成交均价小幅上涨，蓝天郡成交相对较多，成交12套，其他项目成交较少；
2.青山湖板块成交量较上周下跌，，成交均价大幅上涨，万科青山湖成交均价直逼20000元/㎡，板块整体成交量较小，万科的成交直接拉升了板块的成交均价；
3.京东板块成交量较上周小幅上升，成交均价略有上升，凯美怡和花园集中成交6套，紫阳明珠成交相对较多，个别高端项目的成交拉升了板块的成交均价；
4.朝阳洲板块成交量较前几周大幅上升，成交均价小幅上升，皇冠国际由于一次加推，成交相对较多，板块成交均价也是水涨船高；
5.红谷滩板块成交量较上周小幅上升，较春节前大幅下降，成交均价保持小幅上升，其中世纪中央城本周备案7套，其他项目也有少量的集中备案；
6.青云谱板块成交量较上周略有回落，较春节前也略有上升，成交均价保持稳定，恒大绿洲成交相对较多，均价不高，拉低总体均价；
7.昌北板块成交量本周成交下降较多，成交均价亦是小幅下降，其中南天阳光成交较多，成交20套；
8.湾里板块成交量较上周成交上升，成交均价均保持稳定，各项目成交较少，九洲依云郡成交相对较多，成交21套；
3.楼市周成交排行榜
排名
楼盘名称
成交套数
（套）
成交面积（㎡）
成交均价（元/㎡）
成交金额
（万元）
1
正荣大湖之都
91
世纪中央城
20631
万科青山湖
19581
17513.6559
2
力高国际城
88
8565
凯美怡和花园
17268
3801.714
3
恒大绿洲
55
8342
绿地中央广场
17003
3304.0955
4
博能佰瑞琪
44
7747
智通悦蓝山
14000
3294.109
5
景城名郡
35
4378
滨江一号
13246
2377.8036
6
保集半岛
33
幸福时光
3147
滨江首府
12945
2217.4378
7
平安象湖风情
28
2908
保利国际高尔夫
12671
1834.3124
8
2868
新地阿尔法
12513
皇冠国际
1737.36
9
居住主题公园
25
2715
博泰静林府
11000
1401.489
10
22
江西旧货大市场
2521
绿地香颂
10360
1155.4038
Ø
正荣大湖之都在南昌的限购范围之外，但也是在县级出台限购令前集中备案，致使成交量位居榜首；
力高国际城本周加推房源248套，成交95套，备案88套，成交量攀升至排行榜第二；
恒大绿洲本周加推两个单元190套房源，前20名购房者额外8.2折优惠的促销优惠，本周成交大幅上涨，成交55套；
项目营销动态资讯
1.本期热点
项目名称
位置
开盘时间
所推房源
批预售
套数
主力户型
开盘价格
（折后）
开盘成交套数
开盘优惠
备注
奥克斯盛世经典
红谷滩
3月12日
21#、30#楼
68套
89㎡两房
125㎡三房
7300元/㎡
27余套
全款9.8折，按揭9.9折前
昌南
3月13日
二期精装高尔夫全景高层
190套
95㎡三房
120-137㎡三房
150-160㎡
5000元/㎡
60套左右
20名购房者享受额外82折优惠
象湖
1#楼
248套
86-123㎡
4500元/㎡
95套
一次性付款98折，按揭付款99折；
VIP客户可享受预交2000元总房款减5000元优惠
本周加推房源项目三个，分别为盛世经典、恒大绿洲、力高国际城，经过年后的淡季，本周的供应虽然有所增加，但是和往年相比还是供应不足，这和各个城市推出限购令分不开，虽然本周有三个项目加推，但是效果不甚理想，一方面是开发商在试探，所以限购区域内的楼盘价格并没有松动的迹象，反而是在郊外区域的楼盘价格还有上涨的趋势，如象湖新城；
另一方面是购房者对目前形势的观望。
本周盛世经典推出房源68套，成交27套，成交量不足50%，市场表现较前几次开盘冷淡，开盘当天成交25套左右，二房比三房成交较好。
2.本周土地动态
本周挂牌出让居住、商业用地1宗：
JDP1116JDP1115
JDP1116号地块：
位于南昌经济技术开发区桂苑大道以东、枫林大道以南。
土地面积143735平方米（合215.6亩）。
土地用途为商业、旅馆业、办公、居住用地。
出让年期为住宅用地70年、商业用地40年、配套公建50年。
主要规划要求：
容积率≤2.8；
建筑密度≤35％；
绿地率≥25%；
商业、旅馆业、办公建筑面积占开发总建筑面积比例按不小于35％控制；
套型建筑面积90平方米以下住宅占开发住宅总建筑面积比例按70％控制。
起拍价为152万元/亩。
拍卖会定于2011年3月23日上午10：
00时整在南昌市丰和中大道1318号江西省南昌公共资源交易中心四楼3号开标室举行。
本周拍卖成交居住、商业用地6宗：
JDP1114
JDP1108
JDP1113JDP1112JDP1109JDP1111
地块：
位于抚河南路以北、玉带河以东。
土地面积7434平方米（合51.05亩）。
土地用途为交通设施用地（加油站）、居住用地。
出让年期为住宅70年、商业40年。
容积率≤2.6；
建筑密度≤25％；
绿地率≥35%;
套型建筑面积90平方米以下住宅占开发住宅总建筑面积比例按70%控制。
起拍价为367万元/亩，成交均价为367万元/亩，成交总价为4092.417万元,由江西省水利投资房地产开发有限公司。
位于高新区创新一路以西、高新区规划产业用地以北
。
土地面积34034平方米（合219.26亩）。
土地用途为居住用地。
1.8≤容积率≤2.2；
建筑密度≤22％；
套型建筑面积90平方米以下住宅占开发住宅总建筑面积的70%
起拍价为185万元/亩，成交均价为185万元/亩，成交总价为9444.435万元,由江西省军工资产经营有限公司竞得。
JDP1113
位于朝阳新城云飞路以北、雷池街以南、子羽路以西、桃花南路以东（控规B03－01地块）。
土地面积50155平方米（合75.23亩）。
主要规划要求容积率≤2.2；
建筑密度≤25%；
绿地率≥35%
起拍价为526万元/亩，成交均价为526万元/亩，成交总价为39572.032万元,由中海地产集团有限公司竞得。
JDP1112
位于朝阳新城雷池街以南、云飞路以北、丹桂路以东（控规C08－04地块）。
土地面积35576平方米（合53.36亩）。
主要规划要求容积率≤2.0；
绿地率≥35%。
起拍价为466万元/亩，成交均价为466万元/亩，成交总价为24867.624万元,由中海地产集团有限公司竞得。
JDP1109
位于高新区创新一路以西、艾溪湖一路以北。
土地面积33162平方米（合49.74亩）。
主要规划要求1.8≤容积率≤2.2；
起拍价为185万元/亩，成交均价为185万元/亩，成交总价为9202.455万元,由江西师大房地产开发有限公司竞得。
JDP1111
位于朝阳新城云锦路以南、桃花南路以西、红梅路以东、雷池街以北（控规C02－02地块）。
土地面积90351平方米（合135.53亩）。
起拍价为526万元/亩，成交均价为526万元/亩，成交总价为71287.202万元,由中海地产集团有限公司竞得。
3.项目最新报广统计
上周江南都市报、南昌晚报、信息日报三种媒体共发布关于南昌市各楼盘的广告共计2次，只有恒大绿洲投放报广2次。
楼盘
所处区域
物业类型
日期
媒体
版面
主广告语
本次推广信息
优惠措施
多层、高层、别墅
3.08
江南都市报
半版
新推20套·
特大优惠
优惠高达18万元/套高尔夫湖景
准现楼4480元/㎡起送1500元/㎡豪装
3.09
江西晨报
三、
竞争项目营销动态
✧经开区项目
在售物业
销售价格
（元/㎡）
本周销售
本周营销动态
金铺颐园
商铺（50-100㎡）
10000-14000元/㎡
住宅房源售罄，少量沿街商铺在售，价格10000-14000元/㎡，面积50-100㎡
金桥慧景
多层复式：
170-200㎡
商铺：
40-400㎡
均价4200元/㎡
5000-8000元/㎡
金桥慧景三期剩余复式房源发售，均价4200元/㎡，公寓预计2011年3、4月推出
一次性9.8折，按揭9.9折
美罗嘉苑
高层：
85-143㎡
多层：
86-134㎡
均价3700元/㎡
均价3900元/㎡
退房1套
美罗嘉苑在售1栋多层1栋小高层尾房，面积85-143㎡两房、三房，目前剩余少量
南天阳光
小高层：
88-108㎡
均价5000元/㎡
20套
南天阳光1月13日推出39#、41#小高层房源，面积72-135㎡两房、三房，均价5000元/㎡
购房享95折优惠
领秀公馆
高层公寓
简装：
43㎡（层高3米）
毛坯：
45㎡（层高6米）
间装均：
3800元/㎡
毛坯均：
3700-3900元/㎡
7套
公寓在售，有精装和毛坯两种，精装房带全套家装家电发售，3米层高，户型以43㎡平层为主；
毛坯房为层高6米的复式，户型约45㎡，均价4000元/㎡
购房总价优惠1万元，全款98折、按揭99折
润碧康城
72-130㎡
6套
润碧康城15日开盘推出5#、6#楼两栋高层房源，共192套，折后均价4200元/㎡，面积72-130㎡
一次性和按揭均9.9折，购房优惠2000元
绿腾雅苑
97-115㎡
4600-4700元/㎡
绿腾雅苑在售7#楼少量剩余房源，面积97-115㎡，预计4月份推出新房源
✧佘山路项目
中大湖景
洋房：
78-128㎡
均价7500元/㎡；
顶层7000元/㎡
9月26日首次开盘推出1#、3#、4#楼，目前剩余少量尾房，面积78-124㎡，均价7500元/㎡
音乐花园
高层尾房：
120-180㎡
商铺在售：
50-200元/㎡
均价7100元/㎡
8000-18000元/㎡
高层3号楼剩余房源正在发售，房源均价7500元/㎡
紫金城
150-182㎡
均价8200元/㎡
4套
二期2#、3#楼高层房源仅剩少量150-180㎡顶层复式和大户型在售，新房源预计2011年4月推出
锦桂华庭
89-118㎡
6600-7000元/㎡
2#、3#房源已售罄，下批房源1#楼推出时间待定
经纬府邸
三期高层：
96-122㎡
均价11000元/㎡
2套
经纬府邸三期高层21#楼在售，96㎡两房，122㎡三房，均价11000元/㎡
✧居住主题别墅竞争项目
别墅形态
销售均价
保利国际
高尔夫花园
联排别墅
双拼别墅
独栋别墅
联排8000-9000
双拼11000-12000
独栋18000
2套联排
佛朗明戈二期基本售罄，目前在售瑞士风华独栋别墅，260-375㎡，均价18500元/㎡
1、VIP卡1万元抵5万元，一次性97折，按揭98折
天赐良园
均价9000
城墅组团在售，送契税、维修基金、每5套有一套送装修
购房98折
中大青山湖
双拼别墅
独栋别墅
双拼15000-20000
独栋25000-36000
在售湛蓝居独栋双拼，800-1600万元/套
香溢花城
联排别墅
联排15000
双拼25000-42000
联排、双拼在售，三期湖滨双拼别墅春节前对外推广发售
临湖别墅赠约1588-2388㎡超大花园
清豪西雍半岛
联排4500
双拼5000
独栋6000-7000
三期一组图在售，购房300㎡至800㎡花园赠送，露台车库赠送
一次性98折，按揭99折
乾茂宫园
联排5800
双拼8000
联排、双拼别墅对外发售；
联排别墅均价5800元/㎡，剩余少量在售
一次性付款98折，按揭付款99折
翡翠山庄
独栋7000
三期40席翡翠真独栋在售，均价7000元/㎡，面积305-399㎡。
一次性9.6折、按揭9.7折
家族大宅
25000元/㎡
28000-32000元/㎡
2500-3000万元/套
0套
目前小批量多频率推出联排和双拼别墅，家族大宅可预约
叠加别墅
12000元/㎡
9000元/㎡
8000元/㎡
5套别墅
12月25日加推叠加别墅20#楼共12套，面积160-192㎡
认筹享1万元抵10万元优惠，购房且在青云谱落户企业可享一定退税（地税）优惠
类独栋别墅
8000-11000元/㎡
13000-20000元/㎡
高尔夫别墅在售，双拼别墅面积176-248，独栋别墅面积305-453㎡。
别墅近期无动态
一次性98折，按揭9.9折，另有额外优惠9.8折
御湖半山
6500元/㎡
7200元/㎡
9500元/㎡
1套别墅
御湖半山12月18日加推第七、八组团联排、双拼别墅192-323㎡，均价7000元/㎡
一次性优惠9.8折，按揭9.9折
红谷一品
15000元/㎡
红谷一品在售首批推出联排别墅约30套左右，210-238㎡，目前剩余别墅在售
元宵前购房优惠30万元/套
附件
区域
11.0214-11.0220
备案总套数（套）
可售套数（套）
备案总面积（㎡）
可售面积（㎡）
周成交套数（套）
周成交面积（㎡）
周成交均价（元/㎡）
周成交总额（万元）
市中心板块
红原星城（兴达）
319
79
75015
47702
137
5076
69.5412
金隆华府
82
7873
849
0
锦绣花园
218
36336
7831
玉河明珠
3266
43
435611
68325
恒茂国际华城
1346
71
438790
290399
红原星城（兴昌）
244
27
52691
27898
江信国际嘉苑
719
59
66101
5855
90
417
107
25845
10120
12
606
848.4
城投水岸观邸
745
60
87819
14485
明珠广场
1556
399
107015
24496
238
8400
199.92
天集青云明珠
1254
49
142639
3176
蓝天碧水购物广场
1824
230
109959
27506
73
7045
51.4285
华远帝景天下
612
153
41543
17072
景河星宫
765
45
85237
5880
筑城奥斯卡
415
22447
6308
青山湖香寓
683
46603
9122
161
9834
158.3274
恒立佘山98号
456
26
42898
2716
397
6980
277.106
隆兴小区
53
6497
1103
93
136694
15330
243
9832
238.9176
南宾国际中心
354
106
34270
11529
高氏音乐花园
529
43291
1565
7688
2514
388629
126925
402
6439
258.8478
蓝天郡
1588
189
173303
48543
816
8158
665.6928
升级会员 