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特别是国土资源部出台关于限制别墅用地的政策后，原来在市郊储备大量土地的发展商，也从原定位于中等容积率的普通别墅项目转向只适合少数人居住的超低容积率高档豪华别墅。
一些独立别墅的花园面积达到了500平方米左右，高的甚至达到3000平方米以上。
而事实上，上海每年的别墅需求量也就在150万-200万平方米，最多也不会超过上海房地产市场总需求量的10%，别墅市场供应量的迅速放大已导致供过于求现象的出现。
鉴于上述情况，专家认为，在市中心限制容积率过高的同时，在市郊则应适当限制容积率过低，鼓励广大发展商多造一些“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的多层、小高层公寓，以满足广大普通市民的需求。
以专家调查的市郊15个楼盘为例，总量约300万平方米，若建造容积率为0.20的高档别墅，只能建造近60万平方米住宅，以每幢别墅300平方米计，只能解决近2000户高端客户的居住和使用；
同样土地，若以容积率1.5计算，则可以营建多层、小高层公寓450万平方米，以每户平均120平方米计算，可以解决3.75万户普通市民的住房问题。
专家建议，应积极鼓励广大发展商努力开发普通商品房，将重点放在大众消费群体上，大规模、大投入地在市郊结合部、在市郊建造中低价位的多层、小高层商品房，并在政策措施等方面加以扶持，使更多的普通百姓安居乐业。
为此，应该制订市郊限制住宅建筑容积率过低的措施，这不仅可以实现本市房地产开发的三个为主，即“本市居民为主、居住置业为主、大众需求为主”的政策，还可以极大地节约和优化本市极为宝贵的土地资源。
一、容积率的内涵及其特性
容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。
因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。
容积率具有如下特性：
（一）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
（二）容积率（r）、建筑密度©
与层数（h）之间有一定关系。
建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：
r＝c•h，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
（三）容积率可以更加准确地衡量地价水平。
人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。
房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费
楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率
因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。
（四）容积率存在客观上的最合理值。
在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。
为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。
二、容积率对地价的影响规律
影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：
一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。
收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。
容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关系的作用，总体说来，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，土地规划控制愈严格，容积率对地价的影响程度愈大。
具体表现在以下几个方面：
（—）遵循“报酬递增递减规律”。
在一定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。
作为城市建设用地，容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在：
在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低；
当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。
当单方售价等于单方造价时，土地收益达到最大，土地价格也达到最高，此时的容积率为最经济容积率。
若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降，地价也随之开始下降。
如（图一），mc为单方造价，mr为单方售价，某一容积率l时的地价是该容积率下的总收益（dcgf面积）减掉投资者资本、劳力的正常利润，剩余部分即为地价。
当容积率等于m时，单方造价等于单方售价，土地开发的边际收益为0，总收益（dcnf面积）达到最大，地价达到最高，m为最佳容积率。
超过这个容积率，地价开始向反方向变化，随容积率提高而下降。
（二）容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。
首先，城市规模大，土地集约化利用程度高，地价总体水平高，楼面地价占房屋单方开发成本比例高，通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显，而小城市土地集约化利用程度低，地价总体水平低，房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响，通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显，而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程造价；
另外，大城市有比较系统的城市规划资料，土地开发受规划控制比较严，而小城市规划控制一般不严格，容积率的确定往往具有随意性，许多地方没有容积率这个指标限制，或有，但控制不严，而且有的地方政府为树城市形象，往往鼓励建筑物向空中发展，愈高愈好，容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义。
所以，城市规模愈大，容积率对地价的影响愈明显，地价随容积率的变化幅度愈大。
（三）容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。
城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是城市边缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；
而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。
因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。
（四）容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。
商业用地对区位条件反应最敏感，只能布局在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出，容易形成卖方市场，众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来，归土地所有者所有；
住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱，但比工业用地强；
工业用地一般分布在城市外围，不但受区位条件影响最不敏感，而且受工艺流程的制约，在很多情况下没有容积率的限制。
因此，在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。
3,最适容积率的确定
明确了容积率的重要性,接下来就是最核心的问题:
对于一个低层项目,容积率的最佳值是多少回答这个问题,我们必须通过经济测算,即在一定的容积率下,本项目可以有多少的销售面积（总规模减去一些必要的配套设施）,同时这些面积又可以以多少价格售出,当然这个价格是市场能够接受而反映良好的.我们知道,容积率确定之后,项目的总规模和可出售面积是很快可以计算出来的,但合理的售价如何确定呢在项目区位,成本等各方面条件确定的情况下,售价与住宅的舒适度有很大关系,除去建筑设计方面的因素,住宅之间的拥挤程度,层数就是一个很重要的因素了,而这些因素是直接与容积率相关的.那么建立一个容积率与建筑的拥挤程度,层数之间的变化"
函数"
就是最终的解决办法.当然,这个"
并非严格意义上的数学公式,而是一个相关性的变化分析.
以下就是这种相关性分析的基本思路,可以通过建筑的层数,面宽,进深等条件,粗略的估计一个低层或多层住宅项目的容积率,方法如下:
假设一个小区中的住宅是均匀分布的,下图是其中一部分,图中的四个深灰色区域为住宅,浅灰色区域为经过平均后一栋住宅对应的基地面积,该栋住宅的建筑面积与此浅灰色区域面积的比值即可视为为本项目的容积率.
设住宅的层高为3米,进深为12米,日照间距为1.7,层数为N,容积率的求得公式为:
容积率=（12*A*N）/（B*D）---------公式1
其中,D=3*N*1.7+12----------------公式2
X=A/B--------------------------公式3
把公式2与公式3代入公式1,即可以得出容积率与X和N的关系如下:
容积率=X*N/（0.42N+1）
N和X是决定住宅拥挤程度的重要数值,N为建筑的层数,层数多而居住档次相应下降,X为建筑面宽与建筑之间的间距的比值,X值越大,建筑形式越倾向于联排住宅,反之X值越小,建筑形式越倾向于独栋.举一个例子,根据经验判断,X值为0.5的时候,也就是并排的两栋建筑之间的距离与建筑的面宽近似的时候,建筑的形式基本为双拼别墅.根据公式3,可以作出以下这样表格,当确定一个容积率的时候,我们就可以比较方便的找出建筑大致是一个形态,联排住宅,双拼别野,别野,或是介于他们之间的某种折中形式.
在本方法的实际应用中,尚存在几点问题,这主要是由于实际的低层住宅项目并非如上述情况是一个均匀的,理想的状态.比如,项目用地中有大面积的道路和绿化,有大面积的配套公建,这时的估算就需要增加一个不小的修正值;
同样如果用地中有多种住宅类型,有联排别野,也有多层公寓（这是很多项目的实际情况）估算也需要在不同的类型间分别进行;
如果日照间距不是严格的按照1.7来计算,或者项目中有大面积的东西向住宅,估算也会遇到一些困难.但是基本上来讲,这个方法需要的是进一步的完善,还有与经验值的互相验证.实际中可以用已经有的若干个实例来反算这个公式的结果,并得出一个经验性的修正值,并在以后的测算中应用这个经验修正值.
得出了一定容积率条件下的建筑产品形式之后,根据其拥挤程度,建筑之间的图形关系,同时与周边项目相比校,可以得出本产品的相应售价.这时候,建筑面积,单方成本与总成本,售价等进行全面的成本收益测算所需要的基础数据就齐全了,余下的工作就是通过一系列复杂的计算,得出最终的项目资金收益率与净利润,看一看项目在如上的产品定位条件下是赢还是亏.
X值10.90.80.70.60.50.40.30.2
建筑层数N
10.7042250.6338030.563380.4929580.4225350.3521130.281690.2112680.140845
21.0869570.9782610.8695650.760870.6521740.5434780.4347830.3260870.217391
31.3333331.21.0666670.9333330.80.6666670.5333330.40.266667
41.4925371.3432841.194031.0447760.8955220.7462690.5970150.4477610.298507
51.6129031.4516131.2903231.1290320.9677420.8064520.6451610.4838710.322581
61.7241381.5517241.379311.2068971.0344830.8620690.6896550.5172410.344828
4,实例项目分析
受发展商委托,我公司在北京南城承接了一个投资顾问项目,由于位置,成本等各方面因素的综合考虑,项目的产品定位为低层低密度的住宅.确定项目容积率的工作始终是各项工作的前提与核心.
我们确定的四种可能的产品类型包括,独栋别墅,TOWNHOUSE,3-4层的住宅,5-6层的住宅.综合了产品类型,容积率,售价等因素对四种产品类型进行测算（这是一个比较繁杂的过程,在这里就不详述了）,测算最终的结果是此项目的容积率在0.9的低层住宅和0.7的TOWNHOUSE两种产品是成本利润率最高的.
（见下表）
楼型容积率售价单方综合成本总利润（万元）成本利润率
双拼0.45650055991094216.08%
联排0.7500042181486218.55%
低层0.9430035921770419.72%
多层1.2360030581843017.73%
但是依据市场的要求全部定位为这两种产品类型的话,覆盖的客户范围仍然有限,为了减小市场风险,产品类型应结合5-6层的多层住宅,同时容积率可在0.7-0.9之间,我们将容积率初步定在0.8,产品类型以TOWNHOUSE和低层,多
层住宅为主,这样发展商的利益是最有保障的.
如此的测算结果也从另一方面证明本项目不应该是一个单一产品形式的居住社区,而应该是双拼别墅,联排TOWNHOUSE,多层公寓混合的低密度居住社区,在计算容积率与建筑形式的时候就必须分别进行计算,这与前文中提到的理想状态是有差异的.但是,从另一个角度看,这也促进了该计算方式中一些不足之处的改进.比如说,因建筑形式的不同而必然进行的分区计算的方式,各个组团计算各自的建筑总面积,用地面积,容积率,就可以让我们把诸如道路,绿化,公建等问题单独处理,最终保证计算的准确性.确定最适容积率的问题在这里就演变为确定最适的加权平均容积率的问题,实际上,也就是确定各不同类型住宅面积比例的问题.当这个问题解决的时候,设计任务书也已经基本成型了,此时下一个阶段的各项工作也就可以顺理成章的展开了.
●“容积率”关系业主的居住舒适度业主———收房时易忽视“容积率”
收房在购房环节中是非常重要的一环，对于苦等一年甚至更久的购房者来说，早已做好了充分的准备，甚至都成了半个收房专家了。
然而，智者千虑，却没准有一“失”———“容积率”就是许多业主在收房时缺乏重视的一环。
“容积率越低，居住舒适度越高。
”不少购房者深谙这一道理，然而对于“容积率”的具体概念却很模糊，所以没法防范开发商在此做文章。
也许在收房时，您根本不会注意到容积率“2”和“3”的差别，但是无形中，却会给您将来的生活带来潜在的不便，您的房子没准也会因此贬值。
那么，作为普通业主来说，怎么能知道开发商交付使用的房子容积率是否达到事先告知的数字呢？
在政府的相关主管部门对一个小区进行验收时，是否对建成后准备交付使用的小区进行容积率的验收呢？
记者就此进行了采访。
15话题5--收房容积率谁验收2
●留心“待定性质”的用地开发商———在“容积率”上做手脚
一位不愿透露姓名的房地产开发商告诉记者，开发商为了尽量多地取得利润，会不遗余力地在“容积率”上做手脚。
这位从事多年房地产开发业务的业内人士告诉记者，开发商在不违法的情况下改变容积率的方式主要有三种：
其一，开发商通过合法的途径改变容积率，如在拿到地之后，做通规划部门的工作，将容积率提高0.1或0.2,如果获得规划部门的同意和批文，是不违法的。
其二：
容积率可以有一定的浮动范围，如果在此范围内，则开发商不用承担增加面积所受的罚款，因此不少开发商钻这个空子。
其三：
规划部门通过验收，对范围之外超过容积率的部分处以补交地价的罚款，开发商如果接受罚款，也不属违法。
“但是，也有不少开发商一味地视相关法规不见，或者干脆在竣工验收后继续加盖几层，这样的情况也是有的。
”这位业内人士还告诉记者，一些开发商甚至在售楼时，鼓励顶层的住户自己加盖，而提高房价，将风险转嫁到消费者身上。
“容积率变动范围在上下0.5之间，一般消费者很难有直观的感受，必须请专业的部门进行整体验收。
”这位业内人士表示忧虑，业主如果对容积率产生怀疑，在有很大把握的情况下才可进行“复核”，否则重新核定容积率的成本是业主们很难承担的。
另外，他还提醒消费者，要特别留意那些在总体规划图中“待定性质”的土地，一些开发商故意留下这样一些模糊的地方，最后却盖起住宅楼来。
如果发现这样的情况，则消费者可以以规划图为依据向法院提起申诉。
记者在采访中还发现，一个楼盘并不一定只有一个容积率，因为，一个小区楼盘有可能是由几块土地综合建成的，那么每个地块的容积率就可能不一样，而每一个地块容积率是按照每个地块的红线界限来计算的。
尤其在多层、小高层和高层混合开发的社区内，有的开发商往往将多层的容积率和小高层、高层的容积率混合起来，取一个综合容积率，这样就大大降低了其小高层和高层的容积率，而对于多层的容积率则另外单独列出。
16话题5--收房容积率谁验收3
看来，购房者不能轻易相信开发商在楼书里所说的容积率，但是，有没有什么部门对开发商交付使用的小区容积率进行验收呢？
●谁来验收容积率？
建筑专家：
规划和测量部门要把好关
所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率，其中地下车库、架空开发的建筑底层等建筑面积可以不算入总建筑面积之内。
对于住户来说，容积率直接关系到居住的舒适度。
容积率越低，建筑密度一般也就越低，居住就越舒服。
而对于开发商来说，容积率的高低直接决定可建的房屋的大小，可回收资金的多少，无怪乎一些开发商在容积率上“煞费苦心”了
17话题5--收房容积率谁验收4
北京建筑工程设计公司副总建筑师吉树起在接受记者采访时指出，“容积率与每一位业主的自身利益息息相关”。
首先，容积率会对居民的日照产生间接影响，有些开发商改变了楼间距，或者多盖了几层，遮挡了正常的日照。
吉树起指出，目前这种情况比较严重。
其次，容积率加大，小区内的人均占有资源会减少。
容积率决定了小区内居住的总人数，而一个项目的配套设施和规划中的居住人数是相匹配的，所以容积率提高，人数增多，车位、邮局、商店、学校等公共设施的配套就会变得相对不足。
“业主对于容积率是多是少，是很难有具体感受的，业主没有能力去完成对整体容积率的检验。
”吉树起坦言，容积率问题确实是目前不少业主收房时的一个盲点，“所以监督验收容积率的责任，当仁不让地落在
了相应的测量部门和政府规划部门”。
吉树起告诉记者，所有项目在向有关部门申请《建筑工程规划许可证》时，设计方案中的“拟建建筑容积率”、“建筑高度”、“建筑与相邻建筑间距”、“建筑密度”等都要符合城市控制性详细规划或其他要求。
所以在收房时，政府有责任督促和检验项目是否达到设计方案中的相关要求；
其次需要具有国家资质的检测机构进行验收，并且提供验收报告等。
有些不法开发商为了谋求更多的利润，偷偷地将已规划确定的建筑总面积扩大、增高；
或出于某些原因，改变了建筑物的“四至”、楼间距，如此种种，屡见不鲜。
针对这些现象，吉树起说，“政府对于每一块地的开发强度都是有严格要求的。
”因此开发商不能擅自更改项目的容积率等其他指标。
“比如，建筑物的位置不可挪，只能根据规划委员会公示审批的规划书上的标准执行。
”
但是，吉树起也提到，施工误差在2%-3%范围内是可以原谅的，但是超过这个标准，严重影响城市规划的，将构成“违规”，可由城市规划行政主管部门责令拆除，或者没收违法建筑物。
●分户验收和整体验收相结合律师：
口头允诺不可信，合同是关键
北京汇佳律师事务所的邱宝昌律师在谈到容积率问题时，指出：
“目前许多容积率都没有写入合同中，因此业主无法正当主张自己的权利。
即使售楼人员口头允诺，没有写入合同仍然无效。
邱宝昌表示，即使大部分业主们都得到一样的承诺，可是作为“利益相关者”，业主们的众口一词也不足以作为法律判决的有力证据。
邱宝昌提醒广大的消费者，一定要重视合同约定，将涉及切身利益的条款约定都加入到补充合同里，做到有据可查。
同时，邱宝昌还提到，目前分户验收相对于整体验收和抽样验收来说是最合理的，但是分户验收主要是针对室内，对于整个小区的容积率很难涉及。
“分户验收应该和小区公共设施的整体验收结合起来，并且需要一个有资质的第三方介入，如中立的监理公司或者政府质检部门，进行抽查和检验，这样才能切实保证业主利益。
”
18话题5--收房容积率谁验收5
建筑容积率：
是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
建筑密度：
即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
绿化率：
是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
这里所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等
“低容积率”是相对的，由于受土地成本限制，并不是所有项目都能实现理想的“低容积率”。
在重庆，顶级别墅的容积率也有0.5～0.6，通过规划，每户可享绿地近一亩，也达到了理想状态。
就北京的现状而言，中产阶级所能购买的普通住宅“低容积率”的标准已经远远高过2，业内认为最佳的1.2～1.3容积率在北京的民宅项目中几乎达不到。
买房，是一个在容积率和地段、价格、房子类型之间做取舍的过程。
人所皆知，别墅或独栋住宅是满足低容积率要求的首选。
容积率影响到别墅业主私家庭院的大小、绿地面积的多寡、环境是否幽静、户型是否私密。
一味追求别墅的低容积率，也会使得小区缺乏人气，不利于邻里交往，物管成本相对升高。
深圳的别墅项目曦城容积率只有0.34，按规划，曦城未来将居住约2000余户、近1万人。
设计师把住宅和商业区集中在一片区域，使业主日常生活处在一个相对紧凑的圈内;
其余土地保留森林原貌，建设成郊野公园，解决了“没人气”问题。
人气高，总户数过多不仅会抬高别墅的容积率，还意味着人员太杂，业主们所追求的物以类聚、人以群分不可能实现。
一个优秀的别墅小区，最佳户数应
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