酒店委托管理合同.docx

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酒店委托管理合同

酒店委托管理合同

甲方（业主方/委托方）：

统一社会信用代码：

乙方（管理方/受托方）：

统一社会信用代码：

本合同各方经平等自愿协商，根据《中华人民共和国民法典》及相关法规，就甲方委托乙方管理、运营酒店事宜，签订本合同以共同遵守。

第一部分 委托管理基本条款

1.定义

除本合同另有约定外，下列词语在本合同中具有如下含义：

1.1.本合同：

本合同以及通过援引并入本合同的或构成本合同组成部分的所有附件。

1.2.《管理合同》：

业主方与管理方就酒店管理事宜签订的《酒店委托管理合同》。

1.3.相关主体定义

1.3.1.酒店公司（或酒店）：

业主方为酒店经营所设立的法律实体。

1.3.2.管理集团：

管理方以及管理方的关联公司。

1.4.酒店经营管理相关定义

1.4.1.酒店设施：

业主方委托管理方管理、经营的物理范围。

除有特别说明外，该定义涵盖以下部分：

（1）土地及建筑物；

（2）附属停车场、绿化等；（3）安装或位于建筑物内的设施、设备或其他物品；（4）所有地役权或其他附属权利。

具体以《酒店设施及公共区域说明》为准。

1.4.2.开业日：

酒店面向不特定公众提供有偿服务的起始日，如无特别情形，以本合同约定的预计开业日为准；如预计开业日与实际开业日不一致的，以实际开业日为准。

1.5.财务相关定义

1.5.1.前期筹备服务费用：

开业日前，管理方提供前期筹备服务所收取的服务费用。

1.5.2.经营成本：

管理方在管理、运营酒店公司过程中产生的成本，具体以《酒店经营成本说明》为准。

1.5.3.营业总收入：

酒店会计账簿中记载的营业性收入的总和，包括酒店正常经营活动及附属服务而直接或间接产生的全部所得，包括经营保险中因利润损失获得的保险赔偿，以及向第三方出租或转让本酒店商业场所、服务或本酒店的其他部分而收到的租金。

1.5.4.营业总利润：

营业总收入扣除税金及附加、经营成本后的余额。

1.5.5.运营账户：

管理方经营管理酒店中所使用的银行账户。

1.6.知识产权相关定义

1.6.1.许可品牌：

包括许可商标和许可标识，前者系管理集团享有商标专用权的商标；后者系管理集团所有的、可区别于其他商品或服务的特殊标识。

1.7.其他定义

1.7.1.合同终止日：

无论因何种原因，合同解除或终止之日。

如一方依法或依约定单方解除本合同的，解除通知到达对方之日或通知上注明的解除之日（以两者较晚者为准）为合同终止日。

2.酒店信息

2.1.甲方委托乙方经营管理如下酒店（详细信息请见附件《酒店设施及公共区域说明》）：

地理位置：

建筑用地面积：

建筑面积：

酒店房间数量：

2.2.乙方应尽一切合理努力，按五星级标准经营管理本酒店。

2.3.甲方同意将酒店所涉全部功能区域委托给乙方管理。

以下将甲方委托乙方管理的范围、区域简称为“委托范围”。

3.各方关系

3.1.甲方将以分公司或全资子公司的方式为酒店取得经营执照。

3.2.如酒店采取甲方子公司形式，则甲方作为酒店全资股东委托乙方按本合同约定管理酒店；对于本合同中约定的乙方权利，甲方和酒店应承担连带责任。

3.3.乙方作为酒店的受托管理方，对甲方承担本合同约定的责任，但不对甲方及酒店的经营行为对外承担责任。

4.管理期限

4.1.管理期限：

自本合同生效之日起，至第20个会计年度的最后一天结束。

首个会计年度为开业日起至该年公历12月31日止。

4.2.管理期限届满前1个月内，如双方均未提出不再续约的书面通知，则本合同自动顺延5年。

4.3.管理期限内，如因非双方原因导致酒店临时关闭的，管理期限应相应顺延。

4.4.开业日

双方确认，预计开业日为  年  月  日。

各方应尽最大努力，在该日期之前或当日实现开业。

4.5.除本合同另有约定外，在管理期限内，任何一方不得提前解除本合同。

5.服务费用

5.1.双方确认，甲方应按本条约定向乙方支付服务费用。

5.2.前期筹备服务费用

5.2.1.前期筹备服务费用标准：

人民币（大写）  元（￥  元）。

5.2.2.付款方式

首笔款：

前期筹备服务费用的  %，即¥  元，于本合同签订后7个工作日内支付；

尾款：

前期筹备服务费用的  %，即¥  元，于总经理到任后7个工作日内付清。

5.2.3.该费用由甲方向乙方支付。

5.3.管理费用

酒店开业日后，甲方应向乙方支付管理费用；该费用由下列两部分构成：

5.3.1.基本管理费用：

基本管理费用=营业总收入*  %。

5.3.2.提成费用：

提成费用=营业总利润*提成比例，其中：

提成比例随营业利润浮动：

当营业总利润＜¥  时，则无提成费用；

当¥  ≤营业总利润＜¥  时，提成比例为  %；

当¥  ≤营业总利润＜¥  时，提成比例为  %；

当营业总利润≥¥  时，提成比例为  %。

上述营业总利润按每个结算周期内的营业总利润分别计算。

5.4.管理费用结算支付方式

5.4.1.结算周期：

每一个会计年度为一个结算周期。

5.4.2.结算流程

5.4.2.1.甲方收到年度财务报表后10个工作日内，向乙方发出书面确认通知，逾期未发出通知的，视为同意按该报表支付管理费用。

5.4.2.2.如甲方对财务报表有异议的，由双方通过专家决定或审计方式予以确定。

5.4.3.管理费用应于报表确认后的5个工作日内支付；如对财务报表有异议的，应先支付无异议部分的管理费用。

5.4.4.管理费用由乙方根据本合同约定，从运营账户中支出；如运营运营账户中无法支出，则应由甲方支付。

5.5.服务费用以外的其他费用

5.5.1.服务费用以外的其他费用，由甲方或酒店与管理集团签订的合同为准，包括品牌许可费用、技术服务费用等，具体以相应合同约定为准。

乙方有权依据相应合同，从运营账户中支出该类费用。

5.5.2.除非有书面明确约定，本条约定的服务费用不包含甲方或酒店与管理集团签订的其他合同中约定的费用。

6.管理方业务限制

6.1.自本合同签订之日起至第5个会计年度最后一天结束前，乙方不得在限制区域内采取本合同约定的禁止行为。

6.2.前述禁止行为是指乙方参与可能与酒店形成直接或间接竞争关系的项目，包括但不限于：

（1）在限制区域内，自行或授权第三方使用许可品牌开发、建造、运营、许可、特许经营或推广其他同等级别住宿产品的（包括产权式酒店、公寓式酒店、酒店式公寓、服务式公寓、分时度假项目、度假村酒店等）；

（2）乙方通过并购、合并等方式取得限制区域内同等星级标准项目实际控制权的。

乙方与第三方项目主体进行接洽、协商、签订《意向书》或正式管理协议中任一行动的，均视为采取了禁止行动。

6.3.限制区域是指酒店方圆10公里的地域范围内。

7.业绩考核

7.1.业绩考核要求

7.1.1.出现下列任一情形时，视为业绩考核不达标：

（1）开业后次年起，连续两个年度以上营业收入无增长；

（2）第三个会计年度开始后，如连续两个会计年度的经营毛利业绩均未达到该年度预算中经营毛利预算值的80%的。

经营毛利以会计准则的计算方式为准。

7.2.业绩考核不达标时，甲方有权解除本合同，双方除按本合同结算费用外，互不承担其他责任。

7.3.如前述情形是由下列全部或部分原因造成的，则不属于业绩考核不达标：

（1）本合同约定的不可抗力情形；

（2）酒店设施的大规模翻修或新建；

（3）酒店方圆1公里地域范围内公共道路的新建或翻修；

（4）因甲方违约导致乙方无法正常经营的。

7.4.豁免

如乙方在甲方同意的合理期限内弥补甲方应取得收益部分（即业绩考核要求与实际业绩的差额中属于甲方应得收益的部分）的，乙方有权要求甲方继续履行本合同。

第二部分 前期筹备服务

（一）开业

8.开发建设

8.1.双方确认，甲方应于  年  月  日前完成酒店设施的开发建设。

8.2.甲方应尽最大努力，按附件《酒店设施开发建设里程碑》所列明进度，毫不迟延地完成开发建设。

如因特殊原因导致延期的，所有延期的总和应不超过12个月，否则视为甲方违约。

9.开业筹备

9.1.开业日前，乙方应向甲方提供下列服务（下称“开业前服务”）：

9.1.1.组建管理团队，且总经理、财务总监应在本合同生效之日起2个月内到任，着手酒店前期筹备。

9.1.2.制定并执行开业计划、开业庆典方案。

9.1.3.编制前期筹备阶段预算。

9.1.4.编制首个会计年度预算。

9.1.5.制定酒店管理体系、工作程序、规章制度、服务规范系统，包括内部安保消防系统、安全规章制度、应急处理预案、办公管理系统、人事管理系统、计算机系统及财务管理系统等。

9.1.6.考察调研运营物品的市场行情和货源渠道，制定运营物品的采购计划。

其中，运营物品包括运营设备和运营物料：

（1）运营设备包括酒店家具、固定装置和设备等；

（2）运营物料包括食品原材料、酒水、客用品、一次性消耗品及其他物料。

9.1.7.制定酒店运营所需的组织机构设置和岗位编制，制定劳动用工计划（含培训计划）、工资、福利待遇、社会保险、奖惩制度（下称“人力计划”）等，并提交甲方批准后执行。

9.1.8.制定市场销售计划，包括各种促销活动和开业前广告、公关活动。

9.1.9.寻找销售合作伙伴，确定合作意愿与合作计划。

前述合作伙伴包括但不限于旅游服务商、第三方酒店预定平台等。

9.1.10.确保预定系统正常运行，做好市场推广及渠道搭建服务。

9.1.11.协助甲方办理酒店开业运营所需的各项执照和许可证事宜。

9.1.12.其他开业前应当提供的服务。

9.2.就乙方在开业前制定的全部方案、计划、制度等，应经甲方批准后方可执行。

如双方无法达成一致的，应提请专家决定。

9.3.前期筹备阶段预算

9.3.1.乙方应在本合同签订后且酒店设施竣工后1个月内，编制并提交前期筹备阶段预算。

9.3.2.甲方应在收到预算后10个工作日内决定是否批准。

甲方如有异议，双方应当在3个工作日内进行协商；协商不成的，应提请专家决定。

9.4.首个会计年度预算

9.4.1.乙方应在预计开业日的至少1个月之前，编制并提交酒店首个会计年度预算。

9.4.2.甲方应在收到开业前预算后10个工作日内决定是否批准。

甲方如有异议，双方应当在3个工作日内进行协商；协商不成的，应提请专家决定。

9.5.开业条件

9.5.1.当下列条件同时满足后，酒店即可开业：

9.5.1.1.酒店设施已竣工，并按照管理集团品牌标准完成装修装饰工程。

管理方知悉并确认，管理集团依据《技术服务合同》所提出的标准是判断酒店设施是否符合品牌标准的唯一依据。

9.5.1.2.酒店设施已具备经营条件，即取得包括但不限于建筑许可证、施工竣工证书、消防验收文件、电梯许可证和其他非经营许可。

9.5.1.3.酒店已取得经营所需的全部必要和有效许可，即取得包括但不限于经营许可证、特殊行业许可证、卫生许可证和酒类许可证等许可。

9.5.1.4.甲方已按附件《保险方案确认书》要求投保相应保险。

9.5.1.5.甲方已设立运营账户，并按本合同约定存入流动资金。

9.5.2.如因甲方无法在开业日前取得必要行政许可的，双方可延期开业；但该延迟累计不得超过12个月（自预计开业日起算），否则乙方有权解除本合同，并要求甲方承担违约责任。

（二） 知识产权许可及其他服务

10.商标及品牌

10.1.商标许可

10.1.1.甲方已与管理集团签署《商标许可使用合同》，根据该合同，甲方有权以“中文名称：

    酒店；英文名称：

        ”作为酒店名称。

10.1.2.未经双方协商一致，各方均不得改变酒店名称，除非该改变系管理集团的统一行动。

10.1.3.就许可品牌的其他事宜，以《商标许可使用合同》的约定为准。

11.集团服务

11.1.甲方已与管理集团签署《集团服务合同》，根据该合同，酒店公司已加入管理集团的中央预定系统、会员管理系统。

11.2.甲方知悉并同意接受上述系统中的用户协议和服务条款。

第三部分 日常管理与经营

（一）人事

12.管理团队

12.1.乙方委派人员

12.1.1.乙方有权委派、更换或聘用总经理（1名）、财务总监（1名），但应以书面形式通知甲方。

甲方应在收到书面通知后5个工作日内反馈意见及理由（如有）。

12.1.2.就乙方委派、更换或聘用的总经理、财务总监，甲方不得否决2位以上（包含本数）候选人。

如甲方已经否决2位候选人的，则必须接受乙方提议的下一位候选人，或从2位中选择一位。

12.1.3.未经甲方书面同意，乙方不得更换现任总经理、财务总监。

12.2.甲方委派人员

甲方有权委派、替换、聘用业主代表（1名）、副财务总监（1名），但应至少提前3个工作日告知乙方。

其中：

（1）业主代表行使监督权，但不参与酒店经营管理；

（2）副财务总监代表甲方监督酒店财务、银行账户及资产事项。

12.2.1.甲方委派人员不作为酒店公司员工，不签署劳动合同，其工资福利等由甲方以自有资金支付。

12.3.印章管理

12.3.1.酒店的全部印章均由总经理保管，总经理不得超出本合同约定范围使用印章。

前述印章包括但不限于公章、法定代表人名章、财务章、合同专用章等。

13.人事管理

13.1.乙方应执行经甲方批准后的人力计划，并在经营过程中不断改进、完善。

13.2.乙方应按法律规定，以酒店名义与劳动人员（含乙方委派人员）签署劳动合同，并按规定缴纳社会保险。

如因乙方未签署或未及时签署劳动合同所造成的任何经济损失，由乙方自行承担。

14.培训

14.1.乙方应当制定并执行员工培训政策，向员工提供培训课程，确保酒店的服务水平符合本合同约定的星级标准。

14.2.培训费用应当包含在年度预算中，且金额不高于人力成本的  %（百分之  ）。

（二）采购

15.采购及库存管理

15.1.乙方应制定并执行运营物品的采购管理制度、储存及使用制度。

15.2.乙方应根据经营经营状况，及时实施采购计划。

15.3.甲方同意，乙方通过管理集团的集中采购系统统一采购如下运营物品：

（1）  

（2）  

15.4.乙方可以选择第三方作为供应商，但该第三方应当符合下列条件：

（1）拟采购运营物品的价格不得高于同等类别、同等品质商品价格；

（2）拟采购运营物品的质量应符合国家或行业标准，如二者不一致，则以较高者为准。

15.5.乙方应将供应商名单书面告知甲方。

如有更新，应在更新后2个工作日内通知甲方。

（三）财务

16.会计制度

16.1.乙方应确保酒店经营的全部会计事项符合一般公认会计准则。

17.年度预算

17.1.年度预算的制作

自第二个会计年度起，每年12月1日前，乙方应当制作下一会计年度的年度预算，并提交给甲方审核。

17.2.乙方制定的年度预算应当包含下列内容：

（1）营业总收入、营业总利润；

（2）采购支出成本；

（3）劳动成本（单独列明总经理、财务总监薪酬）；

（4）管理费用、商标许可费用、集团服务费用；

（5）维修与保养成本；

（6）酒店经营项目的价格预测；

（7）甲方应支出的储备基金数额；

（8）其他应当列明的支出或收入。

17.3.年度预算的审核与批准

17.3.1.甲方应当自收到年度预算之日起10个工作日内审核完毕，并将审核结果书面通知乙方。

如逾期未通知的，则视为批准通过该年度预算。

17.3.2.如甲方对年度预算有异议的，应书面告知异议理由；乙方应在5个工作日内作出书面说明。

17.3.3.双方无法就年度预算无法达成一致的，应按本合同约定提交专家决定。

17.4.年度预算的执行

17.4.1.乙方应执行经甲方批准的年度预算。

如年度预算提交专家决定的，则该决定作出前，乙方应按基于CPI百分比变动数据更新后的上一年度的年度预算管理本酒店。

17.4.2.重大变更

17.4.2.1.如预算出现重大变动情形的，乙方应通过业主会议或其他合理方式通知甲方。

前述重大变动是指与年度预算相应类别相差超过10%的变动。

17.4.2.2.如预算重大变动系制作预算时无法预测的异常、不可预见或意外情形导致的，甲方不得以不合理理由拒绝批准。

17.4.3.双方确认，年度预算系乙方依据客观条件所作出的估计，可能会产生偏差。

甲方不得以这种偏差为由，要求乙方承担违约责任。

18.财务报表

18.1.自开业日起，乙方应当按照如下约定向甲方提供酒店的财务报表：

（1）每月10日前，向甲方提供上个自然月的财务报表；

（2）每年1月31日前，向甲方提供上个会计年度的财务报表。

前述财务报表包括资产负债表、损益表、现金流量表、附表和附注等。

19.运营账户

19.1.账户设立

19.1.1.甲方应在开业日的至少45天前，以酒店名义开设银行账户，作为酒店运营账户。

酒店经营管理中所产生的全部款项均通过该账户收取或支付。

19.2.流动资金

19.2.1.甲方应按年度预算（含前期筹备阶段预算），将流动资金存入运营账户中。

19.2.2.如流动资金不足时，甲方应在收到乙方通知后5个工作日内补足。

19.2.3.如因甲方逾期补足流动资金导致乙方垫付的，甲方应当偿还本金及利息，利率按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价（LPR）的3倍计算（自乙方垫付之日起计算）。

19.3.账户管理

19.3.1.甲方授权人员有权批准酒店的支出款项；但如单笔支出金额超过人民币（大写）  元（￥  元）时，应取得业主代表（或副财务总监）和总经理的共同批准。

19.4.营业总利润

19.4.1.每个会计年度结束后且各方对该年度财务报表确认无误后10个工作日内，乙方应按以下优先次序完成如下支付：

（1）第一序位：

支付上个年度商标许可费用、集团服务费用；

（2）第二序位：

支付上个年度的管理费用；如乙方垫付资金的，还应偿还本金及利息；

（3）第三序位：

扣除准备基金；

（4）完成前述支付后的余额，按甲方需求处理。

20.审计

20.1.如发生下列情形之一的，甲方有权提请第三方机构进行审计，乙方应予以配合：

（1）各方对管理费用、商标许可费用等许可费用发生争议的；

（2）各方就财务报表或其他财务数据发生争议或无法达成一致的。

20.2.管理期限内以及管理费用、许可费用未全部结清前，甲方有权要求乙方提供与上述费用相关的数据、信息和材料。

20.3.如双方未能就审计机构达成一致的，则甲方有权在下列审计机构名单中选定一家进行审计：

普华永道、毕马威、德勤、安永。

20.4.第三方进行审计所发生的费用应列入经营成本中。

21.担保限制

21.1.未经甲方书面同意，乙方不得以酒店公司名义对外提供担保的，包括但不限于：

（1）以酒店公司作为保证人，为第三方债务提供保证的；

（2）以酒店设施为标的物，为第三方债务设定抵押或质押。

（四）维修与维护

22.维修与维护

22.1.乙方应定期对酒店设施进行维护，以确保其始终处于良好状况；如任何部分出现损坏，应及时进行更换或维修。

22.2.维护与维修支出应当按照如下约定支付：

（1）支出在¥  —¥  的，应列为经营成本；

（2）支出超出¥  的，应以储备基金进行支付。

（3）其他根据一般公认会计准则被归类为“资本支出”的，应以甲方自有资金支出。

23.储备基金

23.1.甲方应另行设立储备基金账户，用于酒店设施的维护与改进。

23.2.自开业日起每个会计年度开始后45个工作日内，甲方应按如下比例存入储备基金：

开业日后的会计年度

储备基金数额（占营业总收入的比例）

其他说明

23.3.如储备基金在相关年度内未使用完毕的，其余额应转为下一年度的储备基金。

23.4.乙方应按照如下约定提取和使用储备基金：

（1）支出不超过¥  的，乙方可自行提取；

（2）支出超出¥  的（不含本数），应取得甲方实现同意。

23.5.特别约定

23.5.1.双方确认，当储备基金账户内金额超过人民币（大写）  元（￥  元）时，甲方有权拆借和使用超出部分；但如乙方需要，甲方应在5个工作日内拨付乙方要求款项。

24.重大损失

24.1.如因不可抗力导致酒店设施发生重大损失后，进行修复系不合理的，则甲方有权解除本合同，除按本合同约定结算乙方应取得的管理费用、许可费用外，双方互不承担其他责任。

24.2.不合理情形的界定

24.2.1.前述不合理情形指因不可抗力造成的损毁部分占酒店设施资产的60%以上的情形。

24.2.2.如保险公司就重大损失事项的赔付比例达到修复损毁部分所需资金的80%以上时，甲方不得解除本合同。

（五）业主监督与配合

25.重大合同审批

25.1.管理期限内，如乙方代表甲方对外签署如下合同时，应当取得甲方书面同意：

（1）总金额超过¥  元的合同；

（2）履行期限超过  年的合同。

乙方不得人为将符合上述条件的合同拆分以规避甲方审批。

26.业主会议

26.1.会议时间：

每季度结束后10个工作日内，乙方应召开业主会议。

26.2.参与人员

26.2.1.甲方应指派    名人员参与。

26.2.2.乙方全体管理团队均应参与。

26.3.会议内容

（1）乙方汇报年度预算执行情况；

（2）乙方汇报酒店经营情况；

（3）    。

27.其他监督方式

27.1.甲方有权指派人员进入酒店进行检查（下称“现场检查”）：

（1）检查酒店的建筑物及设施、经营状况等；

（2）查阅、复制任何反映酒店财务状况的资料，包括但不限于资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表、财务报表附注等。

27.2.甲方人员进行现场检查的，不得影响乙方正常经营。

如需查阅、复制财务资料的，应当出具加盖甲方公章的授权书。

28.甲方义务

28.1.甲方应维持酒店持续地、不受中断地经营。

28.2.如因可归责于甲方的原因导致酒店必须临时关闭的，乙方有权要求甲方支付赔偿金，赔偿金按上一年度管理费用标准，按日进行折算。

（六）专家解决程序

29.争议事项

29.1.如本合同签订后，双方就以下事项（下称“争议事项”）产生争议时，应提交专家小组决定：

（1）就年度预算无法达成一致的；

（2）就乙方是否通过业绩考核无法达成一致的；

（3）就乙方提交的开业前计划、方案、制度无法达成一致的；

（4）就管理团队是否存在故意或重大过失情形无法达成一致的。

（5）就某项支出是否应列为经营成本无法达成一致的；

（6）就甲方所设定抵押是否为本合同约定的合格抵押无法达成一致的。

30.选定专家

30.1.双方应在争议事项发生之日起3个工作日内选定专家小组。

其中：

双方各自选择一名专家，由两位专家共同选择第三位专家。

31.专家资格

31.1.依据本合同约定选择的专家必须是独立的、国际认可的咨询公司或个人，在酒店行业至少有10年国际经验，并有资格解决相关问题。

32.专家解决程序

32.1.争议事项发生后，双方均可向专家提交载明处理意见的书面说明，并将副本提供给相对方。

32.2.专家应根据本协议约定处理争议事项，如无约定，则应按有利于酒店长期盈利的标准作出决定。

专家作出决定之前，任一方不得就争议事项与专家进行交流。

32.3.专家应在争议事项提交后15个工作日内作出决定。

专家决定一经作出，双方均应按该决定处理争议事项。

33.专家费用承担

33.1.委托专家解决争议事项所产生的费用由双方平均分担。

33.2.如由甲方承担全部或部分费用时，甲方应以自有资金支付，不得列入经营成本。

第四部分 资产管理

34.他物权

34.1.甲方确认，酒店设施上存在下列他物权：

抵押一：

担保主债权：

抵押财产：

抵押二：

担保主债权：

抵押财产：