长期趋势法及其运用真题精选.docx
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长期趋势法及其运用真题精选
[单项选择题]
1、某类房地产～的价格见下表，根据平均发展速度，预测该类房
地产2011年的价格为（）元/m2某类房地产2006～2010年的价格
A.10300
B.10400
C.11165
D.11265
参考答案：
C
参考解析：
[单项选择题]
2、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（）元/m2。
A.4800
B.5124
C.5800
D.7124
参考答案：
C
参考解析：
预测2008年的价格为：
t＝（4800/3500）1/5＝
1.0652，V8＝3500×
1.06528＝
5801.56（元/m2）。
[单项选择题]
3、长期趋势法适用的对象是（）。
A.价格有明显季节波动的房地产
B.价格无明显季节波动的房地产
C.价格无明显变动的房地产
D.价格有明显变动的房地产
参考答案：
B
参考解析：
长期趋势法适用的估价对象是价格无明显季节波动的房地产。
[单项选择题]
4、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲=1480+80i，乙类房地产价格变化趋势为V乙=1500+60i,则该两类房地产的价格增长趋势相比（）。
A.甲类房地产比乙类房地产强
B.乙类房地产比甲类房地产强
C.该两类房地产强弱程度相同
D.该两类房地产强弱程度不可比
参考答案：
A
参考解析：
甲的斜率比乙的斜率大
[单项选择题]
5、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元/m2、3565元/m2、3730元/m2、3905元/m2、4075元/m2，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为（）元/m2。
A.4075.0
B.4242.5
C.4410.0
D.4577.5
参考答案：
C
参考解析：
根据平均增减量法进行测算：
d＝（160＋165＋175＋170）/4＝
167.5（元/m2），预测该地区商品住宅2008年的价格为：
V6＝P0＋d×i＝3405＋
167.5×6＝4410（元/m2）。
[单项选择题]
6、某类房地产2005年-2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为
0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年得价格为
（）元/平方米。
A.8460
B.8500
C.8790
D.8838
参考答案：
B
参考解析：
各年增减量分别为
320、330、350、340平均增减量=320×
0.1+330×
0.2+350×
0.2+340×
0.5=3382010年价格=6810+338×5=8500
[多项选择题]
7、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于（）等。
A.收益法中预测未来的租金
B.市场法中对可比实例成交价格进行交易情况调整
C.填补某些房地产历史价格资料的缺乏
D.比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的潜力
E.成本法中确定房地产的重新购建价格
参考答案：
A,C,D
参考解析：
“市场法中对可比实例成交价格进行交易情况调整”和“成本法中确定房地产的重新购建价格”不用长期趋势法。
参见教材P354。
【该题针对“长期趋势法的作用”知识点进行考核】
[多项选择题]
8、运用长期趋势法估价的一般步骤有（）。
A.搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别
B.整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图
C.观察、分析时间序列，得出一定的模式
D.以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格
E.对未来的价格进行分析和预测
参考答案：
A,B,C,D
参考解析：
运用长期趋势法进行价格预测，一般分为4个步骤：
①搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实；②整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图；③观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随着时间的变化而出现的变动规律，得出一定的模式；④以此模式去推测、判断估价对象在未来某个时间的价格
[判断题]
9、运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价值的变动过程是持续上升或下降的，但各期上升或下降的幅度相差较大，否则就不适宜采用这种方法。
（）
参考答案：
错
参考解析：
运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否则就不宜采用这种方法
[判断题]
10、移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。
（）
参考答案：
对
参考解析：
移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。
[判断题]
11、房地产价格上涨（或下降）趋势的强弱与房地产目前的价格高低无关。
目前价格高的房地产，其价格上涨可能较缓慢，而价格低的房地产，其价格上涨趋势可能较强劲。
（）
参考答案：
对
参考解析：
房地产价格上涨（或下降）趋势的强弱与房地产目前的价格高低无关。
目前价格高的房地产，其价格上涨可能较缓慢，而价格低的房地产，其价格上涨趋势可能较强劲。
[判断题]
12、长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。
（）
参考答案：
错
参考解析：
长期趋势法适用对象是价格无明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。
[判断题]
13、根据市场调查，获知某类房地产2003～2007年的价格逐年上涨，分别为3500元/m2、3700元/m2、3950元/m2、4250元/m2、4550元/m2，运用平均增减量法预测，该类房地产2008年的价格高于4800元/m2。
（）
参考答案：
对
参考解析：
d＝（4550－3500）/4＝
262.5（元/m2），预测该地区商品住宅2008年的价格为：
V5＝P0＋d×i＝3500＋
262.5×5＝
4812.5（元／m2）。
[单项选择题]
14、越接近（）的发展速度对估价越重要。
A.客观情况
B.市场供求
C.估价时点
D.现在
参考答案：
C
参考解析：
与平均增减量法类似，越接近估价时点的发展速度对估价越重要。
[单项选择题]
15、直线趋势法属于下列哪种计算方法？
（）
A.数学曲线拟合法
B.平均增减量法
C.平均发展速度法
D.指数修匀法
参考答案：
A[单项选择题]
16、在指数修匀法中，
A.α≤1
B.0≤α≤1
C.α≤0
D.0≤α＜1
参考答案：
B
中的α的取值范围应当是（）。
[单项选择题]
17、为了画出时间序列图，应当按照（）的顺序将历史价格资料编排成时间序列。
A.时间先后
B.价格高低
C.时间先后和价格高低
D.随意
参考答案：
A
[单项选择题]
18、教材上的长期趋势图（图8-1）的作用是（）。
A.主要用于对房地产未来价格的推测、判断，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值
B.用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力
C.用于收益法中对未来净收益等的预测
D.以上皆有
参考答案：
B
[单项选择题]
19、对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。
以上描述的是（）。
A.指数惨匀法
B.平均增减量法
C.移动平均法
D.平均发展速度法
参考答案：
C
[单项选择题]
20、直线趋势法公式中的
a、b是由（）决定的。
A.房地产的历史价格资料
B.房地产的未来价格资料
C.房地产的现时价格资料
D.估价人员选取的价格资料
参考答案：
A
[单项选择题]
21、某地区2007～2012年的商品住宅价格分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元／m2、3800元／m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2013年住宅价格为（）元/m2
A.4120
B.4149
C.4184
D.4216
参考答案：
C
参考解析：
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[单项选择题]
22、在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的（）进行移动平均。
A.市场行情
B.周期长短
C.实际时间
D.变动程度
参考答案：
B
[多项选择题]
23、具体的长期趋势法主要有（）。
A.数学曲线拟合法
B.平均增减量法和平均发展速度法
C.时间序列分析法
D.移动平均法和指数修匀法
参考答案：
A,B,D
参考解析：
时间序列分析法和回归分析法是各种长期趋势法总的实现方法。
[多项选择题]
24、下列属于长期趋势法的是（）。
A.数学曲线拟合法
B.平均增减量法
C.加权平均法
D.移动平均法
E.单位指标法
参考答案：
A,B,D
[多项选择题]
25、下列哪种情况适用于长期趋势法？
（）
A.假设开发法中预测未来开发完成后缴纳的税费
B.收益法中对未来净收益等的预测
C.市场法中对可比实例价格进行市场状况调整
D.比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力
E.成本法中的开发成本测算
参考答案：
B,C,D
[多项选择题]
26、在平均增减量法公式K=P0+（）
A.Vi第i期房地产价格的实际值
B.d-逐期增减量的平均数
C.i-时期序数
D.P0-第0期房地产价格的趋势值
D.i中，字母符号描述正确的有（）。
E.P0-第0期房地产价格的实际值
参考答案：
B,C
[多项选择题]
27、在指数惨匀法公式中，字母符号描述正确的有（）。
A.Pi为第i期的评估值
B.Vi为第i期的预测值
C.i+1为第i+1期的预测值
D.α为修匀常数
E.α为自变量
参考答案：
B,C,D
[多项选择题]
28、长期趋势法适用的条件是（）。
A.拥有的历史资料真实
B.拥有的历史资料可靠
C.拥有的历史资料全面
D.房地产价格无明显季节波动
E.房地产价格无明显季节变化
参考答案：
A,B,D
[判断题]
29、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，应使用平均发展速度法来推算趋势值。
（）
参考答案：
错
参考解析：
如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，应采用平均增减量法而非平均发展速度法推算趋势值。
[判断题]
30、长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法。
（）
参考答案：
对
参考解析：
长期趋势法是一种科学的预测。
[判断题]
31、房地产价格在短期内通常有上下波动，易看出其变动规律和发展趋势。
（）
参考答案：
错
参考解析：
房地产价格通常有上下波动，短期内不易看出其变动规律和发展趋势。
[判断题]
32、采用指数修习法进行预测的关键，是确定修匀常数的值。
（）
参考答案：
对
参考解析：
修匀常数是用来修正预测值和实际值的绝对误差的，在很大程度上影响最终预测值的准确性。
[判断题]
33、越接近估价时点的增减量对估价越重要。
（）
参考答案：
对
参考解析：
越接近估价时点越接近真实。
[判断题]
34、在实际运用中，移动平均法有简单移动平均法和加权移动平均法之分。
（）
参考答案：
对
参考解析：
加权移动平均法的测算结果更准确。
[判断题]
35、指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀之后得出下一时期预测值的一种预测方法。
（）
参考答案：
对
参考解析：
指数修匀法不易操作，尤其是在确定修匀指数上需要进行反复试算。
[判断题]
36、如果长期趋势线越陡，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强；反之，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越弱。
（）
参考答案：
对
参考解析：
长期趋势线越陡，价格相对于时间的变化就越明显。
[判断题]
37、房地产价格上涨（或下降）趋势的强弱，与房地产价格目前的高低无关。
（）
参考答案：
对
参考解析：
从两宗房地产价格发展趋势图的比较中可发现此结论。
[判断题]
38、指数曲线趋势法与指数修匀法同属于数学曲线拟合法。
（）
参考答案：
错
参考解析：
指数修匀法不属于数学曲线拟合法。
[判断题]
39、长期趋势法就是估价人员用来对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。
（）
参考答案：
错
[判断题]
40、任何情况下都可以使用长期趋势法进行房地产估价。
（）
参考答案：
错
[判断题]
41、长期趋势法是根据房地产价格在长期内形成的规律作出判断，所以对搜集到的历史价格资料可以直接使用。
（）
参考答案：
错
[判断题]
42、只要房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，就可运用平均增减量法。
（）
参考答案：
错
[判断题]
43、用指数修匀法进行预测的关键在于确定修匀常数α的数值，一般认为α的数值可以通过试算来确定。
例如，对同一个预测对象用
0.3，
0.5，
0.7，
0.9进行试算，用哪个常数α修正的预测值与实际值的绝对误差最大，就以这个常数来修正最合适。
（）
参考答案：
错
[判断题]
44、加权移动平均法是将估价时点前每若干时期的房地产价格的实际值采用类似简单移动平均法的方法进行趋势估计，再经过加权之后求出趋势值。
（）
参考答案：
错
[判断题]
45、长期趋势法与假设开发法的理论依据都是基于预期原理。
（）
参考答案：
错
[判断题]
46、移动平均法有简单移动平均法和加权移动平均法之分。
（）
参考答案：
对
[判断题]
47、长期趋势法适用的条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料要真实。
（）
参考答案：
对
[判断题]
48、指数修匀法与指数曲线趋势法同属于数学曲线拟合法。
（）
参考答案：
错
[判断题]
49、在直线趋势法公式中，α、b的值是根据最小二乘法确定的。
（）
参考答案：
对[判断题]
50、直线趋势法设定∑x=0是为了减便计算。
（）
参考答案：
对
[判断题]
51、由于加权的随意性很大，所以在平均增减量法中最好不要使用加权。
（）
参考答案：
错
[判断题]
52、在平均增减量法公式中，P1代表基期。
（）
参考答案：
错
[判断题]
53、在平均发展速度法公式中，t代表发展速度。
（）
参考答案：
错
[判断题]
54、长期趋势法适用于价格无明显波动的房地产。
（）
参考答案：
错
[判断题]
55、房地产价格上涨（或下降）趋势的强弱，与房地产目前的价格高低无关。
目前价格高的房地产，其价格上涨可能较缓慢；而价格低的房地产，其价格上涨趋势可能较强劲。
（）
参考答案：
对
[判断题]
56、在平均增减量法中，由于越接近价值时点的增减量对估价越重要，因此，对过去各期的增减量如果能用不同的权数予以加权后再计算其平均增减量，则更能使评估价值接近或符合实际。
（）
参考答案：
对
[判断题]
57、加权移动平均法是将价值时点前若干时期的房地产价格的实际值采用类似简单移动平均法的方法进行趋势估计，再经过加权之后求出趋势值。
（）
参考答案：
错[判断题]
58、类似房地产的历史价格资料时间越长，长期趋势法作出的推测和判断就越准确。
（）
参考答案：
错
[判断题]
59、在平均增减量法公式中，d代表逐期增减量。
（）
参考答案：
错
[判断题]
60、直线趋势法公式中的Y代表时间序列的项数。
（）
参考答案：
错
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